خریداروں کو لبھانے کے لیے رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے ذریعے استعمال کیے جانے والے فریب کارانہ حربوں کو بے نقاب کرنا۔

Báo Dân trí•08/12/2023

بروکرز گاہکوں کو لبھانے کے لیے "بیت" کا استعمال کرتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سال کے آخری دنوں میں داخل ہو رہی ہے۔ گھروں اور اپارٹمنٹس جیسے کچھ حصوں میں بحالی کے آثار تیزی سے واضح ہو رہے ہیں۔

تاہم، اس مدت کے دوران، مارکیٹ نے غیر پیشہ ورانہ جائیداد کے بروکرز اور قیاس آرائیوں کے ذریعے دھوکہ دہی کے طریقوں کا دوبارہ آغاز دیکھا۔ اس صورت حال نے مارکیٹ میں خلل ڈالا اور خریداروں کے لیے خطرات اور تکلیفیں پیدا کیں۔

ہوائی ڈک ضلع ( ہانوئی ) سے تعلق رکھنے والے مسٹر ٹران نگوین ڈک نے اعتراف کیا کہ وہ جعلی جائیداد کی فہرستوں کا "شکار" ہے۔ ان کا کہنا تھا کہ اکتوبر سے وہ مکان خریدنے کے لیے کوشاں ہیں، لیکن اب تک وہ معلومات اور قیمتوں میں مبہم ہونے کی وجہ سے ایسا نہیں کر پائے ہیں۔

"An Khanh شہری علاقے میں ایک ٹاؤن ہاؤس کی متعدد رئیل اسٹیٹ چینلز اور سوشل میڈیا پلیٹ فارمز پر مختلف قیمتوں پر تشہیر کی جا رہی ہے۔ جب میں ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سے ملا، تو وہ مجھے ایک مختلف ٹاؤن ہاؤس لے گئے جس کی معلومات مشتہر کی گئی معلومات سے میل نہیں کھاتی،" مسٹر ڈک نے غصے سے کہا، اس بات پر زور دیتے ہوئے کہ یہ طے کرنا مشکل ہے کہ کون سے اشتہارات ہیں اور کون سے اشتہارات ہیں۔

دلچسپ بات یہ ہے کہ جب اسے مناسب جگہ مل گئی تھی اور اسے گھر کے مالک کے ساتھ قیمت پر بات چیت کرنے کی ضرورت تھی، رئیل اسٹیٹ ایجنٹ نے بہانہ بنایا اور آگے بڑھنے سے انکار کردیا۔ بعد میں، ایجنٹ نے، گھر کے مالک کی جانب سے، قیمت میں اضافے کا اعلان کیا۔

"ابتدائی طور پر، میں جس گھر کو خریدنا چاہتا تھا وہ 7 بلین VND میں درج تھا، لیکن جب میں نے قیمت پر بات چیت شروع کی تو ریئل اسٹیٹ ایجنٹ نے کہا کہ مالک اسے صرف 7.2 بلین VND میں فروخت کرے گا۔ میں نے بڑھی ہوئی قیمت سے اتفاق کیا، لیکن انہوں نے پھر 7.5 بلین VND کا مطالبہ کیا،" مسٹر ڈک نے شیئر کیا۔

مسٹر ڈک کے مطابق، اس قیمت میں اضافے کو "جائز" بنانے کے لیے، وہ پہلے کی طرح، لیکن مختلف قیمتوں پر مسلسل اشتہارات بھی پوسٹ کرتے ہیں۔ "وہ نئے اشتہارات سے قیمتوں میں اضافے کو ثابت کرتے ہیں۔ لیکن مجھے یقین ہے کہ یہ بروکرز کے ایک گروپ کی طرف سے قیمت کے بلند فرق سے فائدہ اٹھانے کی چال ہے،" مسٹر ڈک نے کہا۔

Bóc mẽ chiêu trò thả mồi câu của môi giới nhà đất - 1 — جیسے ہی مارکیٹ میں بحالی کے آثار نظر آنے لگتے ہیں، بروکرز پہلے ہی گاہکوں کو راغب کرنے کے لیے حربے استعمال کر رہے ہیں (مثالی تصویر: ہا فونگ)۔

اسی طرح مسٹر ڈک کی طرح، ہوانگ مائی ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں مسٹر ہوانگ وان تنگ تقریباً گمراہ کن رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے اشتہارات کا شکار ہو گئے۔ تھانہ ٹری ڈسٹرکٹ میں زمین خریدنے کی تلاش میں، مسٹر تنگ دلالوں کے گمراہ کن اشتہارات کی "بھولبلی" میں گم ہو گئے۔

"اشتہار کے مطابق، Ngũ Hiệp کمیون میں اراضی کے پلاٹ کا رقبہ 85m2 ہے، لیکن معائنہ کرنے پر پتہ چلا کہ پلاٹ میں صرف 35m2 کے لیے نجی استعمال کے حقوق ہیں، جبکہ باقی 50m2 چاروں دیگر پلاٹوں کے لیے مشترکہ رسائی سڑک ہے،" مسٹر تنگ نے کہا۔

اس سے قبل، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے اعداد و شمار کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں، مارکیٹ میں بڑے پیمانے پر دھوکہ دہی کی بحالی کا مشاہدہ کیا گیا، جس کی وجہ سے بہت سے لوگوں کو "گھوسٹ پروجیکٹس" کی وجہ سے پیسے سے محروم ہونا پڑا۔ یہ ترقی ان شوقیہ سرمایہ کاروں کے لیے ایک جاگنے کی کال بنی ہوئی ہے جن کے پاس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات اور سمجھ کی کمی ہے۔

VARS رئیل اسٹیٹ مصنوعات سے متعلق لین دین میں ملوث تمام فریقوں کے لیے انتظام، نگرانی، اور جوابدہی کے اقدامات کو مضبوط بنانے کی فوری ضرورت پر زور دیتا ہے۔

بروکرز کی ساکھ کی تصدیق کرنا مشکل ہے۔

ڈین ٹرائی اخبار کے ایک رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، ہنوئی میں ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ ایجنٹ نے اعتراف کیا کہ کچھ لوگ اصلی گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے جعلی معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ یہ حربہ اکثر بہت سے غیر پیشہ ور، کم نظر ایجنٹ استعمال کرتے ہیں۔

"ایک پیشہ ور اور باضمیر رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کا عام طور پر کافی بڑا کلائنٹ بیس ہوتا ہے۔ تاہم، نئے ایجنٹوں، یا 'لینڈ بروکرز' کے طور پر کام کرنے والوں کو حقیقی کلائنٹس تلاش کرنے کے لیے جعلی معلومات پوسٹ کرنی پڑتی ہیں،" اس شخص نے شیئر کیا۔

اس بروکر کے مطابق، مارکیٹ میں سب سے عام اور آسانی سے پہچانی جانے والی چال بہت ساری پرکشش لیکن غلط معلومات پوسٹ کرنا ہے یا صارفین کو رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کی طرف لے جانا ہے جو مشتہر کردہ مواد سے میل نہیں کھاتے…

"زمین کا ایک پلاٹ بیچنے کے لیے، بروکرز اکثر اس علاقے میں دیگر پلاٹوں کے بارے میں مختلف قیمتوں کے ساتھ معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ یہ ممکنہ خریداروں کو گمراہ کرنے کے لیے اصل فروخت کی قیمت سے زیادہ ہو سکتی ہے، یا حقیقی ضروریات والے صارفین کو راغب کرنے کے لیے کم ہو سکتی ہے،" بروکر نے وضاحت کی۔

Bóc mẽ chiêu trò thả mồi câu của môi giới nhà đất - 2 — ماہرین کا کہنا ہے کہ بروکرز کی ساکھ کی تصدیق کرنا مشکل ہے (مثالی تصویر: ہا فونگ)۔

OneHousing کے ریجنل سیلز ڈائریکٹر مسٹر ٹران ڈک کھانگ کے مطابق، مارکیٹ میں "بیت" کے حربے استعمال کرنے والے بروکر موجود ہیں۔ ایک عام منظر نامہ یہ ہے کہ وہ خریداروں کو راغب کرنے کے لیے ناقابل یقین حد تک کم قیمت پر اچھی جگہ پر ایک خوبصورت گھر کا اشتہار دیتے ہیں۔ جب ایک گاہک بات چیت کرتا ہے، تو وہ گھر A سے گھر B میں چلے جائیں گے، پھر گھر C…

"ایک گھر جس کی قیمت 4 بلین VND ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ ایجنٹ نے اسے 3 بلین VND میں درج کیا ہے، یقیناً دلچسپی رکھنے والے خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرے گا۔ پھر ایجنٹ خریدار کو بتائے گا کہ وہ مکان اب دستیاب نہیں ہے اور انہیں کسی دوسرے گھر کی طرف لے جائے گا جو زیادہ مہنگا یا کم پرکشش ہو،" مسٹر کھانگ نے مثال دیتے ہوئے وضاحت کی۔

مسٹر کھانگ کے مطابق، جو لوگ دوبارہ فروخت کے ذریعے مکان خریدتے ہیں اور اس صورت حال کا سامنا کرتے ہیں وہ بروکرز کی ہیرا پھیری سے بہت تھک جاتے ہیں اور مایوسی کا شکار ہوں گے، لیکن ان کے پاس آپشنز بھی کم ہیں کیونکہ بروکرز کی ساکھ اور ایمانداری کی تصدیق کرنے کا کوئی طریقہ نہیں ہے۔

اس خیال کو شیئر کرتے ہوئے، آن لائن رئیل اسٹیٹ لسٹنگ پلیٹ فارم کے ایک ماہر نے کہا کہ کوئی بھی پلیٹ فارم لسٹنگ کی 100% صداقت کی ضمانت نہیں دے سکتا۔ جعلی فہرستوں کی ایک خاص تعداد موجود ہوگی۔

بہت سی وجوہات ہیں جن کی وجہ سے مشتہرین غلط فہرستیں پوسٹ کر سکتے ہیں، جیسے کہ دیگر پراپرٹیز کو فروخت کرنے کے لیے کسٹمر ڈیٹا کا استعمال کرنا، قیمتوں کو مصنوعی طور پر بڑھانے کے لیے اصل قیمت سے زیادہ قیمتوں کی فہرست بنانا، یا دیگر مقاصد کے لیے قیمتوں کو کم درج کرنا۔

اسی مناسبت سے، یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ گھریلو خریداروں کو ضرورت سے زیادہ اچھی قیمتوں والی فہرستوں سے ہوشیار رہنا چاہیے اور ہمیشہ ان کا بازار کی اوسط سے موازنہ کرنا چاہیے۔ حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، صارفین کو معلومات کی توثیق کرنے سے پہلے قطعاً رقم کی منتقلی یا جمع نہیں کرنی چاہیے۔

اس مسئلے سے نمٹنے کے طریقہ کار کے بارے میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے مشورہ دیا کہ حکام کو ایسے افراد سے نمٹنے کے لیے زیادہ فیصلہ کن ہونے کی ضرورت ہے جو صارفین کو مختلف علاقے میں زمین خریدنے یا دھوکہ دہی کا ارتکاب کرنے کے مقصد سے غلط معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ قانون میں واضح طور پر کہا گیا ہے کہ جو کوئی بھی غلط معلومات پھیلاتا ہے جس کے نتیجے میں منفی نتائج برآمد ہوتے ہیں اس پر جرمانہ عائد کیا جانا چاہیے، اور زیادہ سنگین معاملات میں، مجرمانہ الزامات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

مسٹر چاؤ نے اس بات پر زور دیا کہ خرید و فروخت کے اشتہارات پوسٹ کرنے والی ویب سائٹس کو ان کی پوسٹ کردہ معلومات کی درستگی کے لیے بھی ذمہ دار ہونا چاہیے۔ حکومت کو ایسے اداروں کو سنبھالنے اور سزا دینے کے لیے ضابطے بنانے کی ضرورت ہے جو غلط معلومات پوسٹ کرتے ہیں، یہاں تک کہ اپنی ویب سائٹس کو بند کر دیتے ہیں۔

ماخذ