رئیل اسٹیٹ بروکرز کی چالوں کو بے نقاب کرنا

بروکرز "ریوڑ" گاہکوں کو "بیت" گراتے ہیں

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سال کے آخری دنوں میں داخل ہو رہی ہے۔ ریئل اسٹیٹ اور اپارٹمنٹس جیسے کچھ طبقات میں بحالی کے آثار زیادہ سے زیادہ واضح ہوتے جارہے ہیں۔

تاہم، اس عرصے کے دوران، مارکیٹ نے غیر پیشہ ورانہ ریئل اسٹیٹ بروکرز اور رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کی چالوں کی بحالی دیکھی ہے۔ اس صورتحال نے مارکیٹ کو درہم برہم کر دیا ہے اور خریداروں کے لیے خطرات اور تکلیفیں پیدا کر دی ہیں۔

Hoai Duc ڈسٹرکٹ ( Hanoi ) میں مسٹر Tran Nguyen Duc نے اعتراف کیا کہ وہ جائیداد کی جعلی معلومات کا "شکار" تھا۔ ان کا کہنا تھا کہ اکتوبر سے وہ گھر خریدنے کے لیے کوشاں ہیں لیکن اب تک وہ معلومات اور قیمتوں میں مبہم ہونے کی وجہ سے نہیں خرید سکے۔

An Khanh علاقے کے ایک شہری علاقے میں ایک ٹاؤن ہاؤس کی تشہیر بہت سے رئیل اسٹیٹ چینلز اور سوشل نیٹ ورکس پر مختلف قیمتوں کے ساتھ فروخت کے لیے کی گئی تھی۔ جب میں بروکر سے ملا، تو وہ مجھے ایک اور ٹاؤن ہاؤس لے گئے جس کی معلومات فروخت کے لیے دی گئی معلومات سے مماثل نہیں تھیں۔" مسٹر ڈک پریشان ہوئے اور تصدیق کی کہ یہ طے کرنا مشکل ہے کہ کون سی معلومات اصلی تھی اور کون سی جعلی۔

یہ بات قابل ذکر ہے کہ جب وہ مقام سے مطمئن تھا اور اسے گھر کے مالک سے قیمت پر بات چیت کرنے کی ضرورت تھی، تو بروکر نے ایسا نہ کرنے کا عذر پیش کیا۔ پھر، بروکر نے گھر کے مالک کی جانب سے فروخت کی قیمت بڑھانے کا اعلان کیا۔

"پہلے تو، میں جس گھر کو خریدنا چاہتا تھا وہ 7 بلین VND میں درج تھا، لیکن قیمت پر بات چیت کرتے وقت، بروکر نے مالک سے کہا کہ وہ فروخت کرنے سے پہلے اسے 7.2 بلین VND کر دے، میں قیمت بڑھانے پر راضی ہو گیا، لیکن انہوں نے 7.5 بلین VND کا "پوچھا"، مسٹر ڈک نے شیئر کیا۔

مسٹر Duc کے مطابق، اس قیمت میں اضافے کو "جائز" بنانے کے لیے، وہ پہلے کی طرح ہی فروخت کی معلومات کو بھی مسلسل آگے بڑھاتے رہتے ہیں، لیکن مختلف قیمتوں کے ساتھ۔ "وہ نئی فروخت کی معلومات کے ساتھ قیمتوں میں اضافے کو ثابت کرتے ہیں۔ لیکن میرے خیال میں یہ بروکرز کے ایک گروپ کی چال ہے، تاکہ قیمتوں میں زیادہ فرق کو "کھا جائے"، مسٹر ڈک نے کہا۔

Bóc mẽ chiêu trò thả mồi câu của môi giới nhà đất - 1 — مارکیٹ ابھی دوبارہ "گرم اپ" ہونے لگی ہے، بروکرز نے "ریوڑ کے گاہکوں" کے لیے چالیں شروع کی ہیں (مثال: ہا فونگ)۔

مسٹر ڈک کی طرح، ہوانگ مائی ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں مسٹر ہوانگ وان تنگ تقریباً بروکرز کی جعلی فروخت کی معلومات کا شکار ہو گئے۔ تھانہ ٹری ڈسٹرکٹ میں زمین خریدنے کی تلاش میں، مسٹر تنگ بروکرز سے فروخت کی معلومات کے "میٹرکس" میں کھو گئے۔

"اشتہار کے مطابق، Ngu Hiep کمیون میں زمینی پلاٹ کا رقبہ 85 مربع میٹر ہے، لیکن جب میں اسے دیکھنے گیا تو نجی استعمال کے حقوق کے ساتھ زمین کا پلاٹ 35 مربع میٹر تھا، اور بقیہ 50 مربع میٹر باقی چار پلاٹوں کے لیے کامن واک وے کا علاقہ تھا،" مسٹر تنگ نے کہا۔

اس سے قبل، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے اعداد و شمار کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں، مارکیٹ میں بڑے پیمانے پر دھوکہ دہی کا دوبارہ ظہور دیکھنے میں آیا، جس کی وجہ سے بہت سے لوگوں کو "گھوسٹ پروجیکٹس" کی وجہ سے پیسے سے محروم ہونا پڑا۔ مندرجہ بالا پیش رفت "شوقیہ" سرمایہ کاروں کے لیے جاگنے کی کال بنی ہوئی ہے جن کے پاس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات اور سمجھ کی کمی ہے۔

VARS نے اس بات پر زور دیا کہ انتظامی اور نگرانی کے اقدامات کو مضبوط بنانا اور رئیل اسٹیٹ مصنوعات سے متعلق لین دین میں حصہ لینے والے تمام مضامین کو ذمہ داری تفویض کرنا فوری ہے۔

بروکر کی ساکھ کی تصدیق کرنا مشکل ہے۔

ڈین ٹرائی رپورٹر کے ساتھ اشتراک کرنا - ہنوئی میں ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ بروکر نے اعتراف کیا - اصلی گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے جعلی معلومات پوسٹ کرنا۔ یہ چال اکثر بہت سے غیر پیشہ ور، "فوری ٹھیک" بروکرز کرتے ہیں۔

"ایک پیشہ ور، ایماندار بروکر کے پاس عام طور پر ایک بڑا کلائنٹ بیس ہوتا ہے۔ تاہم، نئے بروکرز یا "لینڈ بروکرز" کو حقیقی کسٹمرز تلاش کرنے کے لیے جعلی معلومات پوسٹ کرنی پڑتی ہیں،" اس شخص نے شیئر کیا۔

اس بروکر کے مطابق، مارکیٹ میں اہم اور سب سے زیادہ پہچانی جانے والی چال بہت ساری پرکشش لیکن غلط معلومات پوسٹ کرنا یا صارفین کو ریئل اسٹیٹ پروڈکٹس کی طرف لے جانا ہے جو پوسٹ کیے گئے مواد سے میل نہیں کھاتے...

"زمین کا ایک پلاٹ بیچنے کے لیے، بروکرز مختلف قیمتوں کے ساتھ اس علاقے میں زمین کے بہت سے دوسرے پلاٹوں کے بارے میں معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ خریداروں کو گمراہ کرنے کے لیے یہ اصل فروخت کی قیمت سے زیادہ ہو سکتی ہے، یا ضرورت مند گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے قیمت کم کر سکتی ہے،" بروکر نے کہا۔

Bóc mẽ chiêu trò thả mồi câu của môi giới nhà đất - 2 — ماہرین کا کہنا ہے کہ بروکرز کی ساکھ کی تصدیق کرنا مشکل ہے (مثال: ہا فونگ)۔

ون ہاؤسنگ کے ریجن 2 کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ٹران ڈک کھانگ کے مطابق، مارکیٹ میں "بیت" کی چال استعمال کرنے والے بروکر موجود ہیں۔ معمول کا منظر نامہ یہ ہے کہ وہ خریداروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کرنے کے لیے ایک خوبصورت گھر فروخت کے لیے، اچھی جگہ پر، ناقابل یقین حد تک کم قیمت پر پوسٹ کرتے ہیں۔ جب گاہک آپس میں بات چیت کرتے ہیں، تو وہ گھر A سے، گھر B، پھر گھر C...

"ایک گھر جس کی قیمت 4 بلین VND ہے لیکن بروکر اسے 3 بلین VND میں پوسٹ کرتا ہے تو یقینی طور پر گاہک رابطہ کریں گے۔ بروکر بتاتا ہے کہ مکان اب دستیاب نہیں ہے اور گاہک کو کسی دوسرے گھر کے حوالے کرتا ہے جس کی قیمت زیادہ ہے یا اتنی اچھی نہیں،" مسٹر کھانگ نے ایک مثال دی۔

مسٹر کھانگ کے مطابق، جو لوگ اس صورت حال کا سامنا کرتے وقت ایک منتقل شدہ مکان خریدتے ہیں وہ بروکر کی ہیرا پھیری سے بہت تھکے ہوئے اور "مایوس" ہوں گے، لیکن ان کے پاس بہت سے آپشن بھی نہیں ہوتے جب بروکر کی ساکھ اور ایمانداری کو جانچنے کا کوئی طریقہ نہ ہو۔

اسی رائے کا اظہار کرتے ہوئے ایک آن لائن رئیل اسٹیٹ لسٹنگ پلیٹ فارم کے ایک ماہر نے کہا کہ کوئی بھی پلیٹ فارم اس بات کی تصدیق نہیں کر سکتا کہ 100 فیصد فہرستیں اصلی ہیں، بہت سی جعلی فہرستیں ہوں گی۔

مشتہرین کے پاس جعلی اشتہارات پوسٹ کرنے کی بہت سی وجوہات ہیں، جیسے کہ دوسری جائیدادوں کو فروخت کرنے کے لیے کسٹمر ڈیٹا کا استعمال، قیمتوں کو بڑھانے کی امید میں اصل قیمت سے زیادہ قیمتیں پوسٹ کرنا، یا دیگر مقاصد کے لیے کم قیمتیں پوسٹ کرنا۔

اسی مناسبت سے، یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ گھر کے خریداروں کو ایسی پوسٹنگ پر غور کرنا چاہیے جو قیمت میں بہت اچھی ہوں اور ہمیشہ ان کا موازنہ مارکیٹ کی اوسط قیمت سے کریں۔ حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، صارفین کو معلومات کی توثیق کرنے سے پہلے رقم کی منتقلی یا رقم جمع نہیں کرنی چاہیے۔

ہینڈلنگ کی سمت کے بارے میں، مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے مشورہ دیا کہ حکام کو ایسے مضامین سے نمٹنے میں زیادہ سختی برتنے کی ضرورت ہے جو صارفین کو کسی دوسرے علاقے میں زمین خریدنے یا دھوکہ دہی کا ارتکاب کرنے کے مقصد سے غلط معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ قانون میں واضح طور پر کہا گیا ہے کہ اگر کوئی غلط معلومات فراہم کرتا ہے، جس سے نتائج برآمد ہوتے ہیں، تو اس پر جرمانہ عائد کیا جانا چاہیے، اور زیادہ سنگینی سے، وہ مجرمانہ طور پر ذمہ دار ہوں گے۔

مسٹر چاؤ نے اس بات پر زور دیا کہ خرید و فروخت کے بارے میں معلومات پوسٹ کرنے والی ویب سائٹس کو اپنی ویب سائٹس پر پوسٹ کی گئی معلومات کی سچائی کے لیے بھی ذمہ دار ہونا چاہیے۔ حکومت کو ایسے ضابطوں کی ضرورت ہے کہ اگر کوئی ادارہ غلط معلومات پوسٹ کرتا ہے، تو اسے ہینڈل، سزا، یا یہاں تک کہ بند کر دیا جائے۔

ماخذ