بروکرز "ریوڑ" گاہکوں کو "بیت" گراتے ہیں
رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سال کے آخری دنوں میں داخل ہو رہی ہے۔ ریئل اسٹیٹ اور اپارٹمنٹس جیسے کچھ طبقات میں بحالی کے آثار زیادہ سے زیادہ واضح ہوتے جارہے ہیں۔
تاہم، اس عرصے کے دوران، مارکیٹ میں غیر پیشہ ور رئیل اسٹیٹ بروکرز اور "زمین کے دلالوں" کی چالوں کی بحالی دیکھی گئی ہے۔ یہ صورتحال مارکیٹ میں خلل ڈالتی ہے اور خریداروں کے لیے خطرات اور تکلیفیں پیدا کرتی ہے۔
Hoai Duc ڈسٹرکٹ ( Hanoi ) میں مسٹر Tran Nguyen Duc نے اعتراف کیا کہ وہ جائیداد کی جعلی معلومات کا "شکار" تھا۔ ان کا کہنا تھا کہ اکتوبر سے وہ گھر خریدنے کے لیے کوشاں ہیں لیکن اب تک وہ معلومات اور قیمتوں میں مبہم ہونے کی وجہ سے نہیں خرید سکے۔
An Khanh علاقے کے ایک شہری علاقے میں ایک ٹاؤن ہاؤس کی تشہیر بہت سے رئیل اسٹیٹ چینلز اور سوشل نیٹ ورکس پر مختلف قیمتوں کے ساتھ فروخت کے لیے کی گئی تھی۔ جب میں بروکر سے ملا، تو وہ مجھے ایک اور ٹاؤن ہاؤس لے گئے جس کی معلومات فروخت کے لیے دی گئی معلومات سے مماثل نہیں تھیں۔" مسٹر ڈک پریشان ہوئے اور تصدیق کی کہ یہ طے کرنا مشکل ہے کہ کون سی معلومات اصلی تھی اور کون سی جعلی۔
یہ بات قابل ذکر ہے کہ جب وہ مقام سے مطمئن تھا اور اسے گھر کے مالک سے قیمت پر بات چیت کرنے کی ضرورت تھی، تو بروکر نے ایسا نہ کرنے کا عذر پیش کیا۔ پھر، بروکر نے گھر کے مالک کی جانب سے فروخت کی قیمت میں اضافے کا اعلان کیا۔
"پہلے تو، میں جس گھر کو خریدنا چاہتا تھا وہ 7 بلین VND میں فروخت کے لیے درج تھا، لیکن قیمت پر بات چیت کرتے وقت، بروکر نے مالک سے کہا کہ فروخت کرنے سے پہلے اسے 7.2 بلین تک بڑھا دے۔ میں قیمت میں اضافے پر راضی ہو گیا، لیکن انہوں نے 7.5 بلین VND کا "پوچھا"، مسٹر ڈک نے شیئر کیا۔
مسٹر Duc کے مطابق، اس قیمت میں اضافے کو "جائز" بنانے کے لیے، وہ پہلے کی طرح ہی فروخت کی معلومات کو بھی مسلسل آگے بڑھاتے رہتے ہیں، لیکن مختلف قیمتوں کے ساتھ۔ "وہ نئی فروخت کی معلومات کے ساتھ قیمت میں اضافے کو ثابت کرتے ہیں۔ لیکن مجھے لگتا ہے کہ یہ بروکرز کے ایک گروپ کی چال ہے، جو قیمت کے اعلیٰ فرق کو "کھانے" کے لیے ہے، "مسٹر ڈک نے کہا۔
مارکیٹ ابھی دوبارہ "گرم اپ" ہونے لگی ہے، بروکرز نے "ریوڑ کے گاہکوں" کے لیے ایک چال چلائی ہے (مثال: ہا فونگ)۔
مسٹر ڈک کی طرح، ہوانگ مائی ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں مسٹر ہوانگ وان تنگ تقریباً بروکرز کی جعلی فروخت کی معلومات کا شکار ہو گئے۔ تھانہ ٹری ڈسٹرکٹ میں زمین خریدنے کی تلاش میں، مسٹر تنگ بروکرز سے فروخت کی معلومات کے "میٹرکس" میں کھو گئے۔
"اشتہار کے مطابق، Ngu Hiep کمیون میں زمینی پلاٹ کا رقبہ 85 مربع میٹر ہے، لیکن جب میں اسے دیکھنے گیا تو نجی استعمال کے حقوق کے ساتھ زمین کا پلاٹ 35 مربع میٹر تھا، اور بقیہ 50 مربع میٹر باقی 4 پلاٹوں کے لیے کامن واک وے کا رقبہ تھا،" مسٹر ٹنگ نے کہا۔
اس سے قبل، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے اعداد و شمار کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں، مارکیٹ میں بڑے پیمانے پر دھوکہ دہی کا دوبارہ ظہور دیکھنے میں آیا، جس کی وجہ سے بہت سے لوگوں کو "گھوسٹ پروجیکٹس" کی وجہ سے پیسے سے محروم ہونا پڑا۔ مندرجہ بالا پیش رفت "شوقیہ" سرمایہ کاروں کے لیے جاگنے کی کال بنی ہوئی ہے جن کے پاس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات اور سمجھ کی کمی ہے۔
VARS نے اس بات پر زور دیا کہ رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات سے متعلق لین دین میں حصہ لینے والے تمام مضامین کے لیے انتظام، نگرانی اور جوابدہی کے اقدامات کو مضبوط بنانا فوری ہے۔
بروکر کی ساکھ کی تصدیق کرنا مشکل ہے۔
ڈین ٹرائی رپورٹر کے ساتھ اشتراک کرنا - ہنوئی میں ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ بروکر نے اعتراف کیا - اصلی گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے جعلی معلومات پوسٹ کرنا۔ یہ چال اکثر بہت سے غیر پیشہ ور، "فوری ٹھیک" بروکرز کرتے ہیں۔
"ایک پیشہ ور، ایماندار بروکر کے پاس عام طور پر کافی بڑا کلائنٹ بیس ہوتا ہے۔ تاہم، نئے بروکرز یا "زمین کے بروکرز" کو حقیقی گاہک تلاش کرنے کے لیے جعلی معلومات پوسٹ کرنی پڑتی ہیں،" اس شخص نے شیئر کیا۔
اس بروکر کے مطابق، مارکیٹ میں اہم اور سب سے زیادہ پہچانی جانے والی چال بہت ساری پرکشش لیکن غلط معلومات پوسٹ کرنا یا صارفین کو ریئل اسٹیٹ پروڈکٹس کی طرف لے جانا ہے جو پوسٹ کیے گئے مواد سے میل نہیں کھاتے...
"زمین کا ایک پلاٹ بیچنے کے لیے، بروکرز اس علاقے میں زمین کے بہت سے دوسرے پلاٹوں کے بارے میں مختلف قیمتوں کے ساتھ معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ خریداروں کو گمراہ کرنے کے لیے یہ اصل قیمت فروخت سے زیادہ ہو سکتی ہے، یا ضرورت مند گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے کم قیمت ہو سکتی ہے،" بروکر نے کہا۔
ماہرین کا کہنا ہے کہ بروکرز کی ساکھ کی تصدیق کرنا مشکل ہے (مثال: ہا فونگ)۔
ون ہاؤسنگ کے ریجن 2 کے سیلز ڈائریکٹر مسٹر ٹران ڈک کھانگ کے مطابق، مارکیٹ میں "بیت" کی چال استعمال کرنے والے بروکرز موجود ہیں۔ معمول کا منظر نامہ یہ ہے کہ وہ خریداروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کرنے کے لیے ایک خوبصورت گھر فروخت کے لیے، اچھی جگہ پر، ناقابل یقین حد تک کم قیمت پر پوسٹ کرتے ہیں۔ جب گاہک آپس میں بات چیت کرتے ہیں، تو وہ گھر A سے گھر B میں چلے جائیں گے، پھر گھر C...
"ایک گھر جس کی قیمت 4 بلین VND ہے لیکن بروکر اسے 3 بلین VND میں پوسٹ کرتا ہے تو یقینی طور پر گاہک رابطہ کریں گے۔ بروکر بتاتا ہے کہ مکان اب دستیاب نہیں ہے اور گاہک کو کسی دوسرے گھر کے حوالے کرتا ہے جس کی قیمت زیادہ ہے یا اتنی اچھی نہیں،" مسٹر کھانگ نے ایک مثال دی۔
مسٹر کھانگ کے مطابق، جو لوگ اس صورت حال کا سامنا کرتے وقت ایک منتقل شدہ مکان خریدتے ہیں وہ بروکر کی ہیرا پھیری سے بہت تھکے ہوئے اور "مایوس" ہوں گے، لیکن ان کے پاس بہت سے آپشن بھی نہیں ہوتے جب بروکر کی ساکھ اور ایمانداری کو جانچنے کا کوئی طریقہ نہ ہو۔
اسی رائے کا اظہار کرتے ہوئے ایک آن لائن رئیل اسٹیٹ لسٹنگ پلیٹ فارم کے ایک ماہر نے کہا کہ کوئی بھی پلیٹ فارم اس بات کی تصدیق نہیں کر سکتا کہ 100 فیصد فہرستیں اصلی ہیں، بہت سی جعلی فہرستیں ہوں گی۔
مشتہرین کے پاس جعلی خبریں پوسٹ کرنے کی بہت سی وجوہات ہوتی ہیں جیسے کہ دوسری جائیدادیں بیچنے کے لیے کسٹمر کا ڈیٹا لینا، قیمتیں بڑھانے کی امید میں اصل قیمت سے زیادہ قیمتیں پوسٹ کرنا، یا دیگر مقاصد کے لیے کم قیمتیں پوسٹ کرنا۔
اسی مناسبت سے، یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ گھر کے خریداروں کو ایسی پوسٹنگ پر غور کرنا چاہیے جو قیمت میں بہت اچھی ہوں اور ہمیشہ ان کا موازنہ مارکیٹ کی اوسط قیمت سے کریں۔ حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے، صارفین کو معلومات کی توثیق کرنے سے پہلے رقم کی منتقلی یا رقم جمع نہیں کرنی چاہیے۔
ہینڈلنگ کی سمت کے بارے میں، مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے مشورہ دیا کہ حکام کو ایسے مضامین سے نمٹنے میں زیادہ سختی برتنے کی ضرورت ہے جو صارفین کو کسی دوسرے علاقے میں زمین خریدنے یا دھوکہ دہی کا ارتکاب کرنے کے مقصد سے غلط معلومات پوسٹ کرتے ہیں۔ قانون میں واضح طور پر کہا گیا ہے کہ اگر کوئی غلط معلومات فراہم کرتا ہے، جس سے نتائج برآمد ہوتے ہیں، تو اس پر جرمانہ عائد کیا جانا چاہیے، اور زیادہ سنگینی سے، وہ مجرمانہ طور پر ذمہ دار ہوں گے۔
مسٹر چاؤ نے اس بات پر زور دیا کہ وہ ویب سائٹس جو خرید و فروخت کی معلومات پوسٹ کرتی ہیں ان کی ویب سائٹس پر پوسٹ کی گئی معلومات کی سچائی کے لیے بھی ذمہ دار ہونا چاہیے۔ حکومت کو ایسے ضابطوں کی ضرورت ہے کہ اگر کوئی ادارہ غلط معلومات پوسٹ کرتا ہے، تو اسے ہینڈل، سزا، یا یہاں تک کہ بند کر دیا جائے۔
ماخذ
تبصرہ (0)