قیاس آرائیوں کے لیے زمینوں کی نیلامی سے فائدہ اٹھانے کے خلاف وارننگ، ریڈ بک کے اجراء کے لیے تجاوزات کے 4 کیسز زیر غور

بن دوونگ نے درجنوں "سنہری زمین" کی لاٹ نیلام کی، نئے قانون کے مطابق زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی قیمت، تجاوزات اور خلاف ورزیوں کے 4 مقدمات ریڈ بک کے لیے زیر غور ہیں... یہ تازہ ترین رئیل اسٹیٹ کی خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ: ہوائی ڈیک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں نیلامی کی گئی زمین۔ (ماخذ: ویتنامیٹ)

قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں اضافے کے لیے زمین کی نیلامی سے فائدہ اٹھانے کے خلاف انتباہ

حالیہ دنوں میں، عوام کی توجہ لانگ کھُک کے علاقے (تین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی) میں زمین کے 19 پلاٹوں کی نیلامی پر مرکوز ہے۔ ہنوئی کے کچھ مضافاتی اضلاع کی پچھلی قیمتوں کے مقابلے میں جیتنے والی بولی کی قیمت 133.3 ملین VND/m2 تک ایک "ریکارڈ" کے طور پر ریکارڈ کی گئی۔ بہت سے "زمین کے دلالوں" نے 200 ملین VND یا اس سے زیادہ کے فرق کے ساتھ کامیابی سے نیلام ہونے کی امید کی گئی زمین کے پلاٹ فروخت کرنے کا اشتہار دیا ہے۔

لاؤ ڈونگ کے بارے میں معلومات کے مطابق، ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر ڈِن من ٹوان نے تبصرہ کیا: "نیلامی کی جیتنے والی قیمت اوسط سے 2 سے 3 گنا زیادہ ہونے کے ساتھ، ارد گرد کے علاقے میں زمین کے مالک لوگ اپنی زمین کی فروخت کی قیمت کو بڑھانے کی ذہنیت رکھتے ہیں۔ زمین کی اچانک بلند قیمت بھی زمین کی خریدوفروخت کی امیدیں لگاتے ہوئے زمین کی خریدوفروخت کا رجحان پیدا کر سکتی ہے۔ زمین کی قیمتوں میں اضافہ، تاہم، یہ ایسی صورت حال پیدا کر سکتا ہے جہاں پیسہ دوسری اقتصادی سرگرمیوں میں گردش کرنے کے بجائے زمین میں بہہ جاتا ہے۔"

قانون کی تعمیل، تشہیر اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے وزیراعظم فام من چن نے زمینوں کی نیلامی کو درست کرنے کی درخواست کی ہے۔ ڈسپیچ میں واضح طور پر کہا گیا ہے کہ کچھ معاملات میں، جیتنے والی قیمت ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ تھی، بشمول غیر معمولی طور پر زیادہ کیسز جو رپورٹ کیے گئے تھے۔ لہٰذا، وزیر اعظم نے صوبوں اور شہروں کی عوامی کمیٹیوں کے چیئرمینوں کو اس علاقے میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی تنظیم کا جائزہ لینے کے لیے مجاز ایجنسیوں کو ہدایت کرنے کا کام سونپا۔

حکام کی جانب سے تحقیقات اور حتمی نتیجہ اخذ کرنے کا انتظار کرتے ہوئے، Lac Viet Joint Stock Auction Company نے 52 زمینوں کی دو نیلامیوں کو معطل کرنے کا اعلان کیا ہے۔ ماہرین کا کہنا ہے کہ زمین کی قیاس آرائیوں پر قابو پانا ایک فوری کام ہے۔ شروع سے ہی قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کو کنٹرول کرنے اور ان سے نمٹنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مند اور پائیدار ترقی میں مدد ملے گی۔

وکیل ترونگ انہ ٹو - ٹی اے ٹی لا فرم (ہانوئی بار ایسوسی ایشن) کے چیئرمین نے تبصرہ کیا کہ زمین کی قیاس آرائیاں ایک سنگین مسئلہ بنتا جا رہا ہے، جس سے جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ ہو رہا ہے اور نوجوانوں اور اوسط آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش تک رسائی مشکل ہو رہی ہے۔ اس صورت حال کو روکنے کے لیے، وکیل ٹو نے قیاس آرائیوں کو روکنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے متعدد حل تجویز کیے ہیں۔

"ایک موثر اقدام یہ ہے کہ حقیقی استعمال کے بغیر زمین کی خریداری پر زیادہ ٹیکس عائد کیا جائے۔ جب کوئی شخص یا ادارہ زمین خریدتا ہے اور ایک مخصوص مدت کے اندر تعمیر نہیں کرتا ہے، تو وہ زیادہ ٹیکس کی شرح سے مشروط ہوں گے۔ اس سے نہ صرف قیاس آرائی کرنے والوں پر معاشی دباؤ پڑتا ہے بلکہ زمین کے زیادہ موثر استعمال کی حوصلہ افزائی بھی ہوتی ہے۔

نیلامی کی گئی اراضی پر لازمی تعمیراتی وقت کی حدود پر ضوابط کا اطلاق قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے کا ایک اور حل ہے۔ اگر نیلامی کا فاتح مقررہ وقت کے اندر تعمیر کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو زمین کی ملکیت کو منسوخ کیا جا سکتا ہے۔ یہ اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ زمین کو ضائع نہیں کیا جائے گا اور شہری ترقی کو فروغ ملے گا۔"

وکیل ترونگ انہ ٹو کے مطابق، خریداری کے بعد زمین کی منتقلی کے لیے وقت کو محدود کرنا بھی ایک اہم اقدام ہے۔

اس کے علاوہ، حکومت ان سرمایہ کاروں کے لیے جن کو زمین استعمال کرنے کی حقیقی ضرورت نہیں ہے، رئیل اسٹیٹ قرض کی شرائط کو سخت کرکے کریڈٹ پالیسیوں کو ایڈجسٹ کر سکتی ہے۔ اس سے نہ صرف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں آنے والے قیاس آرائی پر مبنی سرمائے کی مقدار میں کمی آئے گی بلکہ گھر کے خریداروں کو حقیقی رہائش کی ضروریات کے ساتھ تحفظ ملے گا۔ بہت سے سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس اور کم لاگت والے مکانات فراہم کرنے سے مارکیٹ میں طلب اور رسد کو متوازن رکھنے میں مدد ملے گی۔ جب درمیانی آمدنی والے افراد کے بجٹ کے لیے مکان کے بہت سے آپشنز موزوں ہوں گے، تو زمین کی قیمتوں پر دباؤ کم ہو جائے گا، جس سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں زیادہ معقول ہو جائیں گی۔

آخر میں، کچھ مخصوص معاملات میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی اجازت دینے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں اصلاحات کرنا بھی مارکیٹ میں زمین کی فراہمی کو بڑھانے کا ایک حل ہو سکتا ہے، جس سے زمین کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی،" مسٹر ٹو نے کہا۔

بن ڈوونگ درجنوں 'سنہری زمین' کے پلاٹوں کی نیلامی کرتا ہے۔

آمدنی پیدا کرنے کے لیے، بِنہ ڈونگ صوبے نے درجنوں اراضی کے پلاٹوں کو نیلام کرنے کا فیصلہ کیا، جس میں بہت سے ایسے علاقے بھی شامل ہیں جو پہلے سرکاری ہیڈکوارٹر ہوا کرتے تھے اور قیمتی "سنہری زمین" تصور کیے جاتے تھے۔

یہ وہ معلومات ہے جو زمینی فنڈ کے استحصال کے منصوبے پر عمل درآمد کے لیے، زمین سے آمدنی پیدا کرنے کے لیے 2024-2025 کے عرصے میں، 2030 تک کے وژن کے ساتھ، 2024-2025 کی مدت میں بن دونگ صوبے کی سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے دی گئی ہے۔

اس کے مطابق، نیلامی کی جانے والی زمینیں بنیادی طور پر دفاتر، ریاستی ایجنسیوں کی آپریٹنگ سہولیات، پبلک سروس یونٹس کے لیے زمین سے ہیں۔ زمین کی بازیابی اور انتظام کے لیے لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ تنظیموں کے حوالے کر دی گئی۔ مقامی لوگوں کے زیر انتظام عوامی زمین؛ ایکویٹائزڈ ریاستی ملکیتی اداروں کی زمین، دوبارہ منظم انتظام اور بحالی؛ انفرادی اور تنظیمی اصل کی زمین جو فی الحال زیر استعمال ہے اور شہری علاقوں، صنعتی پارکس، تجارتی خدمات، لاجسٹکس وغیرہ کی ترقی کے لیے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبہ بندی کے مطابق برآمد ہونے کی توقع ہے)۔

ان میں سے، صوبہ بن دوونگ کے اہم مقامات پر زمین کے بہت سے پلاٹ موجود ہیں، جو بہت سے ریاستی اداروں اور اکائیوں کے ہیڈ کوارٹر ہیں، اور اپنی عظیم قیمت کی وجہ سے اسے "سنہری زمین" سمجھا جاتا ہے۔

توقع ہے کہ تقریباً 400 ہیکٹر کے رقبے والے 38 اراضی پلاٹ نیلام کیے جائیں گے (زمین کے استعمال کے حقوق، عوامی اثاثے)۔ نیلامی مرحلہ وار کی جائے گی، صرف 2024 میں 10 اراضی کے پلاٹوں کی نیلامی کی جائے گی جن کا کل رقبہ تقریباً 8.3 ہیکٹر ہے۔

2025 تک صوبہ 331 ہیکٹر سے زائد رقبے کے 17 اراضی کے پلاٹوں کی نیلامی جاری رکھے گا اور 2026-2030 کے عرصے میں 52.2 ہیکٹر کے کل رقبے کے ساتھ 11 اراضی کے پلاٹ نیلام کرے گا۔

مذکورہ اراضی کے پلاٹوں کو نیلام کر کے، بن ڈونگ سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے "بڑی" رقم جمع کرے گا۔

بن دوونگ صوبے کے لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر کے رہنما نے کہا کہ زمین کے پلاٹوں کو نیلام کرنے کے ساتھ ساتھ صوبہ 75 زمینی پلاٹوں کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی بھی لگائے گا، جس میں 75 نئے شہری علاقے اور شہری ترقی کے علاقے شامل ہیں۔

فی الحال، منصوبے پر عمل درآمد سے پہلے غور اور تبصرے کے لیے بن دونگ صوبے کی عوامی کمیٹی کو پیش کیا جا رہا ہے۔

ریڈ بک کے اجراء کے لیے اراضی پر قبضے اور خلاف ورزی کے 4 مقدمات زیر غور ہیں۔

2024 کے اراضی قانون کے مطابق، 1 اگست سے لاگو، 1 جولائی 2014 سے پہلے زمین کے استعمال کے خلاف ورزیوں کے ساتھ زمین کے استعمال کے 4 معاملات ہیں جن پر زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (ریڈ بکس) دینے کے لیے غور کیا جائے گا۔

خاص طور پر، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 139 میں کہا گیا ہے کہ پہلی صورت میں، ریاست کے اعلان اور نشان لگانے کے بعد تعمیراتی کاموں کے حفاظتی راہداری پر تجاوزات کی وجہ سے، پہلی صورت میں، 1 جولائی 2014 سے پہلے زمین استعمال کرنے والے گھرانے اور افراد؛ تعمیراتی حدود کے اعلان کے بعد سڑکوں، سڑکوں کے کنارے اور فٹ پاتھوں پر تجاوزات؛ ایجنسی ہیڈکوارٹر، پبلک ورکس، اور دیگر عوامی کاموں کی تعمیر کے مقصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین پر تجاوزات، ریاست تجاوزات والے علاقے کے لیے ریڈ بک جاری کیے بغیر اسے تعمیرات میں واپس کرنے کے لیے دوبارہ دعوی کرے گی۔

تاہم، زمین کی خلاف ورزیوں کے مندرجہ بالا معاملات میں، اگر مجاز اتھارٹی کی طرف سے منظور شدہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور تعمیراتی منصوبہ بندی میں ایڈجسٹمنٹ کی گئی ہو، لیکن تجاوز شدہ اراضی اب پبلک ورکس سیفٹی کوریڈور میں نہیں ہے؛ سڑک کی تعمیر کی حدود میں نہیں؛ ایجنسیوں، عوامی کاموں، یا دیگر عوامی کاموں کے ہیڈکوارٹر کے طور پر استعمال کرنے کا ارادہ نہیں ہے، فی الحال زمین استعمال کرنے والے شخص کو ریڈ بک کے لیے سمجھا جائے گا۔ زمین کے مالک کو اس زمین کے لیے ریڈ بک بناتے وقت مالی ذمہ داریاں پوری کرنی ہوں گی۔

دوسری صورت میں، جو شخص تجاوز شدہ اراضی کا استعمال کر رہا ہے جو کہ خصوصی استعمال کے جنگلات اور حفاظتی جنگلات کے لیے جنگلات کی منصوبہ بندی سے تعلق رکھتا ہے اسے صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے ہدایت کی جائے گی کہ وہ تجاوز شدہ اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرے اور اسے انتظام اور استعمال کے لیے فارسٹ مینجمنٹ بورڈ کے حوالے کرے۔ جو شخص تجاوزات کی اراضی استعمال کر رہا ہے اسے جنگلات سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق جنگلات کے تحفظ اور ترقی کے لیے فاریسٹ مینجمنٹ بورڈ کے ذریعے سمجھا جائے گا۔

اگر علاقے میں فاریسٹ منیجمنٹ بورڈ نہیں ہے تو، جو شخص تجاوزات یا قبضے والی زمین کا استعمال کرتا ہے اسے ریاست کی جانب سے حفاظتی جنگلات کے تحفظ اور ترقی کے مقصد کے لیے زمین مختص کی جائے گی اور اس پر ریڈ بک کے لیے غور کیا جائے گا۔

اگر قبضہ شدہ اراضی زرعی اور جنگلاتی ہے اور عوامی انفراسٹرکچر کے لیے منصوبہ بندی کی گئی ہے تو صوبائی پیپلز کمیٹی اس پر دوبارہ دعویٰ کرے گی اور اسے تعمیر کے لیے سرمایہ کار کے حوالے کر دے گی۔ فی الحال اس زمین کو خلاف ورزی میں استعمال کرنے والے شخص کو اس وقت تک اسے عارضی طور پر استعمال کرنے کی اجازت ہوگی جب تک کہ ریاست اس پر دوبارہ دعوی نہیں کرتی اور اسے موجودہ حیثیت کو برقرار رکھنا اور زمین کا اندراج کرنا ضروری ہے۔

جنگلاتی فارموں سے نکلنے والی اور فی الحال یکم جولائی 2014 سے پہلے زرعی پیداوار یا رہائش کے مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی تجاوزات والی زمین، خاص استعمال کے جنگلات، حفاظتی جنگلات کے لیے جنگلات کی منصوبہ بندی میں شامل نہیں، عوامی بنیادی ڈھانچے کے کاموں کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں شامل نہیں، زمین استعمال کرنے والے پر غور کیا جائے گا اور مالیاتی قانون کے ضابطے کو پورا کرنے کے لیے ضروری ہے۔

تیسری صورت، وہ گھرانے اور افراد جو تجاوزات یا قبضے کی وجہ سے زمین کا استعمال کر رہے ہیں جو کہ مذکورہ بالا معاملات میں نہیں آتے اور زمین کو غلط مقصد کے لیے استعمال کر رہے ہیں، اگر وہ ضلعی سطح کے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی یا عمومی منصوبہ بندی یا زوننگ کی منصوبہ بندی یا تعمیراتی منصوبہ بندی یا دیہی منصوبہ بندی کے مطابق زمین کا استعمال کر رہے ہیں، تو ان پر غور کیا جائے گا اور مالیاتی کتاب کے اجراء اور قانون کے مطابق قانون کی تکمیل کے لیے ضروری ہے۔

اگر خلاف ورزی کی گئی زمین کو مستقل طور پر استعمال نہیں کیا جاتا ہے یا منصوبہ بندی کے مطابق نہیں ہے، تو صارف صرف اس وقت عارضی طور پر زمین کا استعمال کر سکتا ہے جب ریاست اس پر دوبارہ دعوی کرے۔

آخر میں، وہ گھرانوں اور افراد جو زرعی اراضی کا استعمال کرتے ہیں جن پر انہوں نے خود دوبارہ دعویٰ کیا ہے اور جن کا کوئی تنازعہ نہیں ہے، انہیں صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے مقرر کردہ زرعی اراضی مختص کی حد کے مطابق ریاست کی طرف سے سرخ کتابیں دی جائیں گی۔ حد سے زیادہ اراضی کو اسٹیٹ لیز پر منتقل کر دیا جائے گا۔

اگر 1 جولائی 2014 کے بعد سے بیان کردہ زمین کے قوانین کی خلاف ورزی کرنے والے گھرانے اور افراد اراضی استعمال کرتے ہیں، تو ریاست ریڈ بک جاری نہیں کرے گی اور قانون کی دفعات کے مطابق ان سے نمٹائے گی۔

نئے قانون کے تحت زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی قیمت

شق 1 اور 2 کے مطابق، فرمان 103/2024/ND-CP کے آرٹیکل 8، جب ایک مجاز ریاستی ایجنسی گھرانوں اور افراد کو رہائشی زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دینے کا فیصلہ جاری کرتی ہے، تو زمین کے استعمال کی فیس کا حساب درج ذیل کیا جاتا ہے:

جس میں: تبدیلی کے بعد زمین کی قسم کی زمین کے استعمال کی فیس کا حساب درج ذیل ہے:

زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی اقسام کے زمین کے کرایے (اس کے بعد زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کی فیس کہا جاتا ہے) کا حساب درج ذیل ہے:

اپنے مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کے لیے، جو کسی ایسے گھرانے یا فرد کی زرعی اراضی ہے جسے ریاست نے زمین کے استعمال کی فیس جمع کیے بغیر زمین مختص کی ہے یا کسی دوسرے گھرانے یا فرد سے قانونی منتقلی کی اصل کے ساتھ زرعی اراضی جسے ریاست نے زمین کے استعمال کی فیس جمع کیے بغیر الاٹ کی ہے، اس کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کی قیمت کا حساب زمین کے رقبہ (قائم) کو ضرب دے کر لگایا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قسم۔

زمین کا مقصد تبدیل کرنے سے پہلے، جو کہ زرعی اراضی ہے، ریاست زمین لیز پر دیتی ہے اور لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار زمین کا کرایہ ادا کرتی ہے، اس کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کا کرایہ اس طرح شمار کیا جاتا ہے:

وہاں:

مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کی زمین کی لیز کی مدت کے مطابق زمین کی قیمت زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت ہے جس کا حساب کتاب پوری لیز کی مدت کے لیے ایک یکمشت میں ادا کیا گیا ہے۔

باقی زمین کے استعمال کی اصطلاح کا تعین (=) زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کی تقسیم یا لیز کی مدت سے کیا جاتا ہے (-) مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کے استعمال کی مدت۔

اگر اس نقطہ میں بیان کردہ فارمولے کے مطابق زمین کے استعمال کی باقی مدت کا تعین پورا سال نہیں ہے، تو اس کا حساب مہینے کے حساب سے کیا جائے گا۔ اگر مدت پورا مہینہ نہیں ہے، تو 15 دن یا اس سے زیادہ کی مدت کو 1 مہینہ شمار کیا جائے گا۔ اگر یہ 15 دنوں سے کم ہے، تو زمین کے استعمال کی فیس کا حساب اتنے دنوں کے لیے نہیں کیا جائے گا۔

اپنے مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کے لیے، جو کہ ریاست کی طرف سے سالانہ زمین کے کرایے کی ادائیگی کی صورت میں لیز پر دی گئی زرعی زمین ہے، اس کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے سے پہلے زمین کا کرایہ صفر ہے (= 0)۔

نوٹ: اگر زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کے بعد زمین کی قسم کی زمین کے استعمال کی فیس زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے سے پہلے زمین کی قیمت سے کم یا اس کے برابر ہو، تو زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے پر زمین کے استعمال کی فیس صفر (=0) ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html