حکومت نے زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے نئے ضابطے جاری کیے ہیں۔

زمین کی تشخیص کے 4 طریقے

فرمان نمبر 44/2014/ND-CP کے آرٹیکل 4 اور 5 میں زمین کی تشخیص کے طریقوں اور ہر طریقہ کو لاگو کرنے کی شرائط پر حکمنامہ 12/2024/ND-CP ترمیم کرتا ہے۔

خاص طور پر، تقابلی طریقہ زمین کے استعمال کے ایک ہی مقصد کے ساتھ زمین کے پارسل کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرکے لاگو کیا جاتا ہے، زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں جو مارکیٹ میں منتقل کی گئی ہیں، اور جنہیں زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلام کیا گیا ہے جہاں جیتنے والے بولی دہندہ نے نیلامی کے فیصلے کے مطابق اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کیا ہے۔ یہ زمین سے منسلک اثاثوں کی قیمت (اگر کوئی ہے) کو چھوڑنے کے بعد زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل کا تجزیہ اور موازنہ کرنے کے ذریعے کیا جاتا ہے تاکہ زمین کے پارسل کی قیمت کا تعین کیا جا سکے۔

تقابلی طریقہ کا اطلاق ان صورتوں میں تشخیص پر کیا جاتا ہے جہاں زمین کے استعمال کے ایک ہی مقصد کے ساتھ کم از کم تین تقابلی زمین کے پارسلز، زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں، اور زمین کے استعمال کے حقوق جو مارکیٹ میں منتقل کیے گئے ہیں اور نیلامی کے ذریعے جیتے ہیں، جیتنے والے بولی دہندہ نے جیتنے والے بولی کے فیصلے کے مطابق اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کیا ہے (اس کے بعد اس کے علاوہ زمین کے حوالے سے قابل تقابلی کیسز کے طور پر حوالہ دیا جائے گا۔ پوائنٹس a، b، c، اور d نیچے۔

آمدنی کا طریقہ فی زمینی رقبہ اوسط سالانہ خالص آمدنی کو کمرشل بینکوں میں 12 ماہ کے ویتنامی ڈونگ سیونگ ڈپازٹس پر اوسط شرح سود سے تقسیم کرکے لاگو کیا جاتا ہے جہاں ریاست کے پاس حالیہ سہ ماہی کے اختتام تک لگاتار تین سالوں تک صوبے میں 50% سے زیادہ چارٹر کیپیٹل یا ووٹنگ کے حصص ہیں جس کے لیے ڈیٹا دستیاب ہونے کی تاریخ سے پہلے۔

آمدنی کا طریقہ زرعی اراضی کے پلاٹوں اور غیر زرعی اراضی کے پلاٹوں (رہائشی اراضی کو چھوڑ کر) کی قیمت کے تعین پر لاگو ہوتا ہے جہاں زمین کا پلاٹ یا رقبہ قابل قدر ہونا تقابلی طریقہ کے لیے اہل نہیں ہے لیکن قیمت کے وقت زمین کے استعمال کے قانونی مقصد کے مطابق زمین کے استعمال سے حاصل ہونے والی آمدنی اور اخراجات کا تعین کیا جا سکتا ہے، سوائے اس کے کہ ذیل میں درج ذیل میں سی پوائنٹس اور سی پوائنٹس۔

زمین کے استعمال کے منصوبے اور مجاز اتھارٹی کی طرف سے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق سب سے زیادہ موثر زمین کے استعمال (زمین کے استعمال کی کثافت ، عمارت کی کثافت، عمارت کی زیادہ سے زیادہ تعداد) کی بنیاد پر زمین کے پلاٹ یا رقبے کی کل تخمینی ترقیاتی لاگت کو کل تخمینی ترقیاتی محصول سے گھٹا کر سرپلس طریقہ لاگو کیا جاتا ہے۔

سرپلس طریقہ کا اطلاق ان صورتوں میں تشخیص پر ہوتا ہے جہاں سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے زمین کا پارسل یا رقبہ تقابلی طریقہ یا آمدنی کے طریقہ کار کے لیے اہل نہیں ہوتا ہے، لیکن پروجیکٹ کی کل ترقیاتی آمدنی اور کل ترقیاتی لاگت کا تخمینہ لگایا جا سکتا ہے، سوائے ان معاملات کے جو ذیل میں پوائنٹس a، b، c، اور d میں بیان کیے گئے ہیں۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر لاگو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کا گتانک صوبے یا مرکز کے زیر انتظام شہر کی پیپلز کمیٹی (جسے بعد میں صوبائی پیپلز کمیٹی کہا جاتا ہے) کی طرف سے زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کا مارکیٹ کی موجودہ قیمت سے موازنہ کر کے جاری کیا جاتا ہے۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے قابلیت کا طریقہ زمین کے پارسلوں اور ان علاقوں کے لیے زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے لاگو کیا جاتا ہے جو صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعہ جاری کردہ زمین کی قیمت کے جدول میں پہلے سے بیان کیے گئے ہیں اور درج ذیل میں سے ایک صورت میں آتے ہیں:

a) پوائنٹ اے، شق 4، آرٹیکل 114 اور شق 3، اراضی قانون کے آرٹیکل 189 میں درج مقدمات؛

b) زمین کے سالانہ کرایہ کی ادائیگیوں کا حساب لگانا جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے۔

c) زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا حساب لگانا جب ریاست ان صورتوں میں زمین مختص یا لیز پر دیتی ہے جہاں زمین کے پارسل یا علاقے میں پہلے سے ہی تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کی گئی ہو؛

d) اراضی کے پارسل یا رقبے کی قیمت کا تعین کرنا جہاں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس سے مشروط علاقے کے لیے زمین کی قیمت کے جدول کے مطابق حساب کی گئی کل قیمت مرکزی زیر انتظام شہروں کے لیے 30 بلین VND سے کم، پہاڑی اور پہاڑی صوبوں کے لیے 10 بلین VND سے کم، اور دیگر صوبوں کے لیے VN سے کم 20 ارب سے کم:

شق 4، آرٹیکل 114، اور شق 2، اراضی قانون کے آرٹیکل 172 کے نکات بی اور ڈی میں درج مقدمات؛

جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے تو زمین کی لیز فیس کا حساب پورے لیز کی مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگی کے طور پر کیا جاتا ہے۔

d) معاوضے کا حساب لگانا جب ریاست ایسے معاملات میں زمین کا دوبارہ دعوی کرتی ہے جہاں ایک ہی مطلوبہ استعمال کے ساتھ متعدد ملحقہ زمینوں کا دوبارہ دعوی کیا جاتا ہے لیکن تقابلی طریقہ کو لاگو کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں۔

حکم نامے میں کہا گیا ہے کہ زمین کی تشخیص کے لیے استعمال ہونے والے تقابلی زمین کے پارسلز کو زمین کے استعمال کے حقوق کے استعمال کی شرائط کو پورا کرنا چاہیے جیسا کہ زمین کے قانون میں بیان کیا گیا ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لئے معلومات.

حکمنامہ 12/2024/ND-CP زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کی معلومات سے متعلق آرٹیکل 5b بھی شامل کرتا ہے۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمتوں، زمین کی لیز کی قیمتوں، اور تقابلی طریقہ، زائد طریقہ کار، اور زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کی تعمیر کے لیے احاطے کی لیز کی قیمتوں کی معلومات میں شامل ہیں:

1) زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے جیتنے والی بولی کی قیمت ان صورتوں میں جہاں جیتنے والے بولی دہندہ نے جیتنے والے بولی کے فیصلے کے مطابق اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کی ہیں۔

2) زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی کے معاملات میں ٹیکس اتھارٹی میں ٹیکس کے طریقہ کار کے مکمل ہونے یا لینڈ رجسٹریشن آفس میں رجسٹرڈ ہونے کے بعد زمین کی قیمتیں؛

3) زمین کی لیز کی قیمتیں، احاطے کی لیز کی قیمتیں؛

4) زمین کی منتقلی کی مارکیٹ قیمت۔

حکم نامے میں کہا گیا ہے کہ زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے استعمال کی جانے والی معلومات زمین کی تشخیص کی تاریخ سے 24 ماہ سے زیادہ پہلے کی معلومات، تشخیص کی تاریخ کے قریب ترین معلومات کو ترجیح دیتے ہوئے، اور درج ذیل ذرائع سے جمع کی جانی چاہیے:

- قومی زمین کا ڈیٹا بیس، قومی قیمت کا ڈیٹا بیس؛

- زمین کے رجسٹریشن کے دفاتر، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام کرنے والے یونٹس، اور اثاثوں کی نیلامی کا اہتمام کرنے والے یونٹ؛

- ٹیکس حکام، زراعت اور دیہی ترقی کے ادارے؛

- رئیل اسٹیٹ ایکسچینج، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار؛

- زمین کی تشخیص، اور تشخیص کرنے والی کمپنیوں کے بارے میں مشورہ دینے کے کام کے ساتھ تنظیمیں؛

- کریڈٹ ادارے، رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن، تحقیقی ادارے/ مراکز؛

- ٹرانسفر کرنے والے یا ٹرانسفر کے ساتھ براہ راست انٹرویو کریں ان معاملات میں جہاں ٹرانسفر پہلے ہی مارکیٹ میں ہو چکا ہے۔

فرمان 12/2024/ND-CP کے مطابق، آمدنی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے مقصد کے لیے غیر زرعی اراضی کے استعمال سے ہونے والی آمدنی اور اخراجات کے بارے میں معلومات درج ذیل ذرائع سے جمع کی جاتی ہیں: مالیاتی گوشواروں میں درج پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں سے حاصل ہونے والی آمدنی یا 3 سال کی مسلسل مدت کے دوران اکٹھی کی گئی زمین کے لیز اور احاطے کے لیز سے حاصل ہونے والی آمدنی (1 دسمبر سے 1 جنوری سے پہلے کے حساب سے فوری طور پر) تاریخ

اگر اراضی کے پلاٹ یا رقبہ سے حاصل ہونے والی آمدنی ہر سال کے لیے نامکمل ہے اور زمین کے استعمال سے ہونے والی اصل آمدنی کی صحیح عکاسی نہیں کرتی ہے، تو کم از کم تین اراضی پلاٹوں کے لیے زمین کی لیز کی قیمتوں اور احاطے کی لیز کی قیمتوں کے بارے میں معلومات کو موازنہ کے لیے جمع کیا جانا چاہیے۔

جیسا کہ اوپر بیان کیا گیا ہے زمین کے استعمال سے آمدنی پیدا کرنے کی لاگت کا تعین قابل ریاستی ایجنسیوں کے ذریعہ جاری کردہ اصولوں اور یونٹ کی قیمتوں یا تعمیراتی سرمایہ کاری کی وزارت کی طرف سے شائع کردہ تعمیراتی سرمایہ کاری کی شرحوں کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ ایسی صورتوں میں جہاں مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے کوئی اصول، یونٹ کی قیمتیں، یا تعمیراتی سرمایہ کاری کی شرح جاری نہیں کی گئی ہے، زمین کے پارسل یا رقبے کے قریب ترین کم از کم تین زمینی پارسلوں کی مارکیٹ سے اوسط اصل لاگت کے اعداد و شمار کو پوائنٹ بی، اس آرٹیکل کی شق 5 میں بیان کردہ قیمت کے طور پر استعمال کیا جائے گا۔

تقابلی طریقوں کو لاگو کرتے وقت، فاضل طریقہ کو ترجیح کے درج ذیل ترتیب میں تقابلی زمین کے پارسلز کا انتخاب کرنا چاہیے: a) مقام، بنیادی ڈھانچے کے حالات، رقبہ، سائز، شکل، زمین کے استعمال کے گتانک، عمارت کی کثافت، عمارت کی اونچائی، اور زمین کی قیمتوں کے مقابلے میں زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے دیگر عوامل میں مماثلت۔ b) زمین کے پارسل یا رقبے سے قریب ترین فاصلہ جس کی قدر کی جائے اور کمیون، ضلع یا صوبائی سطح کی انتظامی اکائیوں کی انتظامی حدود سے محدود نہ ہو۔

صوبائی پیپلز کمیٹی زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے۔

مخصوص اراضی کی قیمتوں کے تعین کے بارے میں، فرمان 12/2024/ND-CP میں کہا گیا ہے کہ شق 1، اراضی قانون کے آرٹیکل 112 میں بیان کردہ زمین کی تشخیص کے اصولوں کی بنیاد پر، زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کی شرائط، اور زمین کی قیمت کے تعین کے نتائج، زمین کی قیمتوں کے بارے میں مخصوص ضلعی کونسل، زمین کی قیمت کے تعین کے لیے مخصوص کمیٹی کے ذریعے فیصلہ کرے گی۔ عوامی کمیٹی ان صورتوں میں زمین کی مخصوص قیمتوں کے بارے میں فیصلہ کرے گی جہاں صوبائی عوامی کمیٹی مقامی حکومتوں کی تنظیم کے قانون کے مطابق اختیارات تفویض کرتی ہے۔

زمین کے قانون کی شق 4، آرٹیکل 114، شق 2، آرٹیکل 172، اور شق 3، آرٹیکل 189 میں درج مقدمات کی بنیاد کے طور پر زمین کی مخصوص قیمتوں کا استعمال کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت جب ریاست زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کرتی ہے، یا لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ زمین لیز پر دیتی ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کو منظم کرنے میں اسی سطح پر پیپلز کمیٹی کی مدد کرنے کا ذمہ دار ہے۔

ماخذ