حکومت نے زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے نئے ضابطے جاری کیے ہیں۔

زمین کی تشخیص کے 4 طریقے

حکم نامہ 12/2024/ND-CP حکم نمبر 44/2014/ND-CP کے آرٹیکل 4 اور آرٹیکل 5 میں زمین کی تشخیص کے طریقوں اور ہر طریقہ کو لاگو کرنے کی شرائط پر ترمیم کرتا ہے۔

خاص طور پر، موازنہ کا طریقہ زمین کے پلاٹوں کی قیمت کو ایک ہی زمین کے استعمال کے مقصد کے ساتھ ایڈجسٹ کر کے لاگو کیا جاتا ہے، مارکیٹ میں منتقل کی گئی زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیت کر جس کے لیے نیلامی جیتنے والے نے مالیاتی ذمہ داریاں پوری کی ہیں نیلامی جیتنے والے فیصلے کے مطابق زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل کا تجزیہ اور موازنہ کرکے۔ کسی بھی) زمین کے پلاٹ کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے جس کا تخمینہ لگایا جائے گا۔

موازنہ کا طریقہ ان صورتوں میں قیمت کا تعین کرنے کے لیے لاگو کیا جاتا ہے جہاں زمین کے استعمال کے ایک ہی مقصد کے ساتھ کم از کم 03 اراضی پلاٹ ہوں، مارکیٹ میں منتقل کی گئی زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیتنا جہاں نیلامی جیتنے والے نے نیلامی جیتنے والے فیصلے کے مطابق مالی ذمہ داریاں پوری کی ہوں (اس کے بعد اس کے لیے کہا جاتا ہے)، سوائے اسپیس بی، سی کے مقابلے میں زمین کے تقابلی پوائنٹس کے لیے۔ نیچے d.

آمدنی کا طریقہ فی زمینی رقبہ اوسط سالانہ خالص آمدنی کو کمرشل بینکوں میں ویتنامی کرنسی میں 12 ماہ کی مدتی ڈپازٹس کی اوسط بچت سود کی شرح سے تقسیم کرکے لاگو کیا جاتا ہے جس میں ریاست کے پاس صوبے میں 50% سے زیادہ چارٹر کیپیٹل یا کل ووٹنگ حصص مسلسل تین سالوں کے لیے ہیں۔

آمدنی کا طریقہ ان صورتوں میں تشخیص پر لاگو کیا جاتا ہے جہاں زمین کا پلاٹ، زرعی زمین، غیر زرعی زمین رہائشی زمین نہیں ہے اور زمین کا پلاٹ، زمین کا رقبہ موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتا ہے لیکن زمین کے استعمال سے ہونے والی آمدنی اور اخراجات کا تعین قیمت کے وقت زمین کے استعمال کے قانونی مقصد کے مطابق کیا جا سکتا ہے، سوائے سی کے نیچے دیئے گئے ایک اور سی پوائنٹ کے۔

سرپلس طریقہ کار زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور مجاز اتھارٹی کی طرف سے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق سب سے زیادہ مؤثر زمین کے استعمال (زمین کے استعمال کے قابلیت، تعمیراتی کثافت، عمارت کے فرش کی زیادہ سے زیادہ تعداد) کی بنیاد پر زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی کل تخمینی ترقیاتی آمدنی کو مائنس کر کے کل تخمینی ترقیاتی محصول کو لے کر لاگو کیا جاتا ہے۔

سرپلس طریقہ کا اطلاق اس معاملے کی قیمت کے لیے کیا جاتا ہے جہاں سرمایہ کاری کے منصوبے کے نفاذ کے لیے زمین کا پلاٹ یا زمینی رقبہ موازنہ کے طریقہ کار یا آمدنی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتا لیکن منصوبے کی کل ترقیاتی آمدنی اور کل ترقیاتی لاگت کا اندازہ لگایا جا سکتا ہے، سوائے ان معاملات کے جو ذیل میں پوائنٹس a، b، c اور d میں بیان کیے گئے ہیں۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر لاگو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کا گتانک صوبے یا مرکز کے زیر انتظام شہر کی پیپلز کمیٹی (جسے بعد میں صوبائی پیپلز کمیٹی کہا جائے گا) کے ذریعے زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کا بازار میں عام زمین کی قیمت سے موازنہ کرکے جاری کیا جاتا ہے۔

اراضی کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ زمین کے پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے لاگو کیا جاتا ہے جو کہ صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست میں بیان کی گئی ہے اور درج ذیل میں سے کسی ایک صورت میں آتی ہے:

a) پوائنٹ اے، شق 4، آرٹیکل 114 اور شق 3، اراضی قانون کے آرٹیکل 189 میں بیان کردہ مقدمات؛

b) زمین کے سالانہ کرایے کا حساب لگانا جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے۔

c) زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا حساب لگانا جب ریاست زمین مختص کرتی ہے یا لیز پر دیتی ہے ان صورتوں میں جہاں زمینی پلاٹ یا اراضی کا رقبہ تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر میں لگایا گیا ہو۔

d) زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی زمین کی قیمت کا تعین کریں جس کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی ادائیگی سے مشروط علاقے کے لیے زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کے مطابق حساب کی گئی کل قیمت مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کے لیے 30 بلین VND سے کم ہے، پہاڑی اور پہاڑی صوبوں کے لیے 10 بلین VND سے کم ہے، مندرجہ ذیل 20 ارب VND صوبے کے لیے باقی ہیں۔

پوائنٹ بی اور پوائنٹ ڈی، شق 4، آرٹیکل 114، شق 2، اراضی قانون کے آرٹیکل 172 میں بیان کردہ مقدمات؛

جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے تو کرایے کی پوری مدت کے لیے ایک یکمشت میں ادا کیے گئے زمین کے کرایے کا حساب لگائیں۔

d) معاوضے کا حساب لگانا جب ریاست زمین کے بہت سے ملحقہ پلاٹوں پر دوبارہ دعوی کرنے کے معاملے میں استعمال کے اسی مقصد کے ساتھ دوبارہ دعوی کرتی ہے جو موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں۔

حکم نامے میں واضح طور پر کہا گیا ہے: زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے تقابلی زمینی پلاٹوں کو زمین کے صارف کے حقوق کے استعمال کے لیے شرائط کو پورا کرنا چاہیے جیسا کہ زمین کے قانون کے ذریعہ تجویز کیا گیا ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لئے معلومات

حکمنامہ 12/2024/ND-CP زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے بارے میں معلومات سے متعلق آرٹیکل 5b کی تکمیل بھی کرتا ہے۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمتوں، زمین کے کرایوں، اور کمپیریزن طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے احاطے کے کرایے، فاضل طریقہ، اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک قائم کرنے کے بارے میں معلومات میں شامل ہیں:

1) زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کی جیتنے والی قیمت اس معاملے میں جہاں نیلامی جیتنے والے نے نیلامی جیتنے کے فیصلے کے مطابق مالی ذمہ داریاں پوری کی ہوں،

2) زمین کی قیمت ٹیکس اتھارٹی میں ٹیکس کے طریقہ کار سے گزر چکی ہے یا زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاملات کے لیے لینڈ رجسٹریشن آفس میں رجسٹرڈ ہے۔

3) زمین کے کرایے کی قیمت، احاطے کے کرایے کی قیمت؛

4) مارکیٹ میں زمین کی منتقلی کی قیمت۔

حکم نامے میں واضح طور پر کہا گیا ہے: زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے معلومات زمین کی تشخیص کے وقت سے یا اس سے پہلے کے 24 ماہ سے زیادہ کے اندر کی معلومات ہے، جس میں قیمت کے تعین کے وقت کے قریب ترین معلومات کو ترجیح دی جاتی ہے اور درج ذیل ذرائع سے جمع کی جاتی ہے:

- قومی زمین کا ڈیٹا بیس، قیمت کا ڈیٹا بیس؛

- لینڈ رجسٹریشن آفس، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام کرنے والا یونٹ، اثاثوں کی نیلامی کا اہتمام کرنے والا یونٹ؛

- ٹیکس حکام، زرعی اور دیہی ترقی کے حکام؛

- رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور، رئیل اسٹیٹ کا کاروبار؛

- زمین کی تشخیص، تشخیص کے کاروباری اداروں پر مشاورت کے کام کے ساتھ تنظیمیں؛

- کریڈٹ ادارے، رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن، تحقیقی ادارے/ مراکز؛

- مارکیٹ میں منتقل کیے گئے کیسز کے لیے ٹرانسفر یا ٹرانسفر کرنے والے کا براہ راست انٹرویو کریں۔

نیز فرمان 12/2024/ND-CP کے مطابق، آمدنی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے غیر زرعی اراضی کے استعمال سے ہونے والی آمدنی اور اخراجات کے بارے میں معلومات درج ذیل ذرائع سے جمع کی جاتی ہیں: مالیاتی گوشواروں میں درج پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں سے حاصل ہونے والی آمدنی یا زمین کے لیز اور احاطے کے لیز سے حاصل ہونے والی آمدنی مسلسل 03 سالوں کے اندر جمع کی گئی ہے (1 جنوری سے 3 دسمبر سے فوری طور پر حساب کیا گیا)۔

اگر زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی قیمت کی آمدنی ہر سال مکمل نہیں ہوتی ہے اور زمین کے استعمال سے ہونے والی اصل آمدنی کی صحیح عکاسی نہیں کرتی ہے، تو موازنہ کے لیے کم از کم 03 اراضی پلاٹوں کی زمین کے کرایے کی قیمتوں اور احاطے کے کرایے کی قیمتوں کے بارے میں معلومات جمع کریں۔

جیسا کہ اوپر بیان کیا گیا ہے زمین کے استعمال سے آمدنی پیدا کرنے کی لاگت کا تعین مجاز ریاستی ایجنسیوں کے ذریعہ جاری کردہ اصولوں اور یونٹ کی قیمتوں یا تعمیراتی سرمایہ کاری کی وزارت کی طرف سے اعلان کردہ تعمیراتی سرمایہ کاری کی شرح کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ اگر مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے کوئی اصول، یونٹ کی قیمتیں یا تعمیراتی سرمایہ کاری کی شرح جاری نہیں کی گئی ہے، تو لاگت اس آرٹیکل کے پوائنٹ b، شق 5 میں بتائے گئے پلاٹ یا زمین کے رقبے کے قریب ترین فاصلے کے ساتھ کم از کم 03 پلاٹوں کی مارکیٹ میں عام طور پر دستیاب اصل لاگت کے اعداد و شمار اور اصل لاگت کے اوسط ڈیٹا پر مبنی ہوگی۔

موازنہ کے طریقوں کو لاگو کرتے وقت، فاضل طریقہ کو ترجیح کے درج ذیل ترتیب میں تقابلی زمینی پلاٹوں کا انتخاب کرنا چاہیے: a) مقام، بنیادی ڈھانچے کے حالات، رقبہ، سائز، شکل، زمین کے استعمال کے گتانک، تعمیراتی کثافت، عمارت کی اونچائی اور دیگر عوامل جو زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے زمین کے پلاٹ کے مقابلے میں قیمت کو متاثر کرتے ہیں۔ b) زمینی پلاٹ یا اراضی کے رقبے سے قریب ترین فاصلہ ہونا جس کا اندازہ لگایا جائے اور کمیون لیول، ضلعی سطح اور صوبائی سطح کی انتظامی اکائیوں کی انتظامی حدود سے محدود نہ ہو۔

صوبائی عوامی کمیٹی زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے۔

زمین کی مخصوص قیمتوں کے بارے میں فیصلے کے بارے میں، حکمنامہ 12/2024/ND-CP میں کہا گیا ہے کہ شق 1، اراضی قانون کے آرٹیکل 112 میں بیان کردہ زمین کی قیمت کے اصولوں، زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے شرائط، مخصوص زمین کی تشخیص کمیٹی کے زمین کی قیمت کی تشخیص کے نتائج، لوگوں کی مخصوص سطح پر زمین کی قیمتوں کا فیصلہ عوامی سطح پر کیا جاتا ہے۔ ضلعی سطح پر کمیٹی ایسے معاملات میں زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے جہاں صوبائی سطح پر عوامی کمیٹی لوکل گورنمنٹ کی تنظیم کے قانون کی دفعات کے مطابق اختیار کرتی ہے۔

زمین کی مخصوص قیمتیں شق 4، آرٹیکل 114، شق 2، آرٹیکل 172 اور شق 3، اراضی قانون کے آرٹیکل 189 میں بیان کردہ مقدمات کی بنیاد کے طور پر استعمال ہوتی ہیں۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت جب ریاست زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی کے ساتھ زمین مختص کرتی ہے، یا لیز کی پوری مدت کے لیے ایک وقتی ادائیگی کے ساتھ زمین لیز پر دیتی ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کو منظم کرنے میں اسی سطح پر پیپلز کمیٹی کی مدد کرنے کا ذمہ دار ہے۔

ماخذ