اینٹی قیاس آرائیاں، رئیل اسٹیٹ پرائس کنٹرول: قرضوں کو سخت کریں یا ٹیکس؟

دوسرے گھر کے خریداروں یا اس سے زیادہ کو قرض دینے کی تجویز

دوسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے خریداروں کو قرض دینے کی تجویز کو خاص طور پر مختصر مدت کے سرمایہ کاروں کی طرف سے بہت زیادہ توجہ دی جا رہی ہے۔ یہ تجویز رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور اسے روکنے کے طریقہ کار سے متعلق قرارداد کے مسودے میں بیان کردہ مواد ہے جسے وزارت تعمیرات نے متعلقہ وزارتوں اور شاخوں کو تبصرے کے لیے بھیجا ہے۔

خاص طور پر، مسودے میں مارکیٹ کے ضابطے کے تین مواد کا خاکہ پیش کیا گیا ہے جس میں شامل ہیں: گھر خریداروں کے لیے قرض کی پالیسی، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے مراکز اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی۔ گھر کے خریداروں کے لیے قرض کی پالیسی کے بارے میں، تعمیرات کی وزارت نے تجویز پیش کی ہے کہ حکومت کریڈٹ اداروں سے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں پر حدیں لاگو کرنے کا مطالبہ کرتی ہے، سوائے سوشل ہاؤسنگ کے۔

خاص طور پر، دوسرے گھر کے خریدار کے لیے، یہ توقع کی جاتی ہے کہ وہ خریداری کے معاہدے کی قیمت کا صرف 50% تک قرض لے سکیں گے۔ تیسرے گھر کے خریدار کے لیے، قرض کی رقم 30% سے زیادہ نہیں ہوگی۔

لین دین کی تشہیر اور سستی مکانات کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے ایک رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سنٹر کے قیام کی تجویز کے ساتھ، وزارت تعمیرات نے کہا کہ اس قرارداد کا مقصد گھروں کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے، ریگولیٹ کرنے اور بتدریج کم کرنے کے لیے ایک مخصوص قانونی طریقہ کار قائم کرنا ہے تاکہ لوگوں کی اکثریت، خاص طور پر مناسب اور متوسط آمدنی والے گروہوں کی آمدنی کے لیے موزوں سطح پر ہو۔ توجہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو عوامی اور شفاف طریقے سے منظم کرنے، قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کو سختی سے کنٹرول کرنے پر ہے۔

قرضوں کو سخت کرنا یا ٹیکس لگانا - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے صحیح

دوسرے گھر کے خریداروں کو قرض دینے کو محدود کرنے کی تجویز خاص طور پر قلیل مدتی سرمایہ کاروں میں توجہ حاصل کر رہی ہے۔ مثالی تصویر۔

کئی متضاد آراء

مارکیٹ کے مطابق، گھر خریدنے کے لیے قرض کی زیادہ سے زیادہ حد کا انحصار رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی قسم اور ہر بینک کے ضوابط پر ہوتا ہے۔ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے بہت سے سرمایہ کار لچکدار پالیسیاں لاگو کر رہے ہیں، جہاں خریداروں کو صرف 10 - 30% پیشگی ادا کرنے کی ضرورت ہے۔ اس کے بعد، بینک باقی رقم ادا کرے گا، یعنی خریدار رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی کل قیمت کے 70 سے 90% تک قرض لے سکتے ہیں۔

اتنے بڑے فائدے کے ساتھ، دوسرے اور زیادہ خاندانوں کے لیے قرضوں کو محدود کرنے کی تجویز کو ملی جلی رائے مل رہی ہے۔ کاروباری اداروں کے مطابق، اگر لاگو ہوتا ہے، تو یہ پالیسی قلیل مدتی سرمایہ کاروں کو محدود کر دے گی - وہ لوگ جو مختصر مدتی تجارت کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے بینک لون پروگراموں کا فائدہ اٹھاتے ہیں۔ دوسری طرف، یہ بھی رائے ہیں کہ قرض کی پابندی کی پالیسی ان لوگوں کے گروپ کو متاثر کر سکتی ہے جنہیں رئیل اسٹیٹ خریدنے یا طویل مدت میں سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک طویل عرصے سے سرمایہ کار کے طور پر، مسٹر ڈنہ ہوانگ تھانگ (لانگ ٹروونگ وارڈ، ہو چی منہ سٹی) کرایہ کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں، اس طرح اپنے خاندان کی آمدنی میں اضافہ ہو رہا ہے۔

انہوں نے کہا کہ دوسرے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کو محدود کرنے کی تجویز سے مختصر مدت کے سرمایہ کاروں، خاص طور پر قیاس آرائی کرنے والوں کی حوصلہ شکنی میں مدد ملے گی۔ اگر پالیسی لاگو ہوتی ہے، تو وہ اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کے مطابق جائیداد کی قیمت کے 50% سے کم قرضوں کو بھی فعال طور پر دوبارہ متوازن کر دے گا۔

"فیصلہ کرتے وقت، ہمیں یہ بھی حساب لگانا اور غور کرنا ہوگا کہ اس سے ہمارے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو پر کیا اثر پڑے گا۔ اور واضح طور پر، یہ ضابطہ لوگوں کی تعداد کو کم کرے گا اور قیاس آرائیوں کو کم کرے گا اور دوسری یا تیسری جائیداد کے مالک ہونے کی ترغیب دے گا۔ طویل مدت میں، میں سمجھتا ہوں کہ یہ معاشرے کے لیے اچھا ہو گا،" مسٹر تھانگ نے تبصرہ کیا۔

قرضوں کو سخت کرنا یا ٹیکس لگانا - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے صحیح

دوسرے گھر یا اس سے زیادہ خریداروں کو قرض دینے کی تجویز کو ملی جلی رائے ملی ہے۔

فی الحال، محترمہ ٹران تھی ہانگ ہائی (ٹین فو وارڈ، ہو چی منہ سٹی) مستقبل قریب میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے مناسب رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی تلاش میں ہیں۔ یہ پہلی بار ہے جب وہ بازار میں داخل ہوئی ہے۔ ان جیسے نوجوانوں کے لیے بچت کے علاوہ قرضے بھی کافی اہم ہیں۔ جب اس نے دوسرے ہوم لون کے لیے کریڈٹ کو سخت کرنے کی تجویز کے بارے میں سنا تو وہ پریشان ہوگئی کیونکہ اس سے سرمایہ کاری کی مصنوعات تک رسائی کم ہوسکتی ہے۔

"میری رائے میں، یہ تجویز وسائل اور سپورٹ کو بھی محدود کرتی ہے، اور ساتھ ہی ساتھ کسی حد تک ان پروڈکٹ لائنوں کو بھی محدود کرتی ہے جن کی میں تلاش کر سکتا ہوں، یا کسی نہ کسی طرح مجھے رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو میں اضافی سرمایہ کاری کی تلاش میں مزید ہچکچاہٹ کا باعث بنتی ہے،" محترمہ ہائی نے شیئر کیا۔

کچھ کاروباری اداروں نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحالی کے راستے پر ہے۔ مصنوعات کی فراہمی فی الحال درمیانی اور اعلیٰ درجے کے طبقات پر مرکوز ہے، جو سرمایہ کاروں کے لیے ہیں۔ دریں اثنا، مارکیٹ میں اب بھی کم لاگت والے مکانات کی کمی ہے، جو حقیقی رہائش کی ضروریات والے لوگوں کی خدمت کرتی ہے۔ کاروباری اداروں کا خیال ہے کہ اگر گھر کی خریداری کے لیے کریڈٹ لون کو محدود کر دیا جائے تو یہ مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کو متاثر کر سکتا ہے۔

مسٹر ٹران کھنہ کوانگ - ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے کہا: "فی الحال، ہم دیکھتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں، 60 - 70% سے زیادہ سرمایہ کار ہیں، جب کہ اصل رہائشی صرف 20 - 30% ہیں۔ اگر ہم اسے بہت اچھی طرح سے لاگو کرتے ہیں، یعنی، قرضوں کی حد کو محدود کریں گے اور دوسری اور تیسری کے لیے قرضوں کی حد میں اضافہ ہو جائے گا، تو گھر کی مارکیٹ میں تیزی سے اضافہ ہوگا۔"

دیگر آراء میں یہ بھی کہا گیا کہ دوسرا گھر خریدنے والوں کے لیے کریڈٹ کو سخت کرنے کی تجویز میں واضح طور پر ان لوگوں کے درمیان فرق نہیں کیا گیا جو حقیقی رہائش کے لیے خریدتے ہیں اور جو لوگ طویل مدتی کرائے کے لیے سرمایہ کاری کرتے ہیں۔ درحقیقت، ایسے معاملات ہوتے ہیں جب والدین اپنے بچوں کے لیے گھر خریدنے کے لیے پیسے ادھار لیتے ہیں جب ان کے پاس مالی حالات کافی نہیں ہوتے ہیں۔ لہذا، اگر یہ کریڈٹ پابندی لاگو ہوتی ہے، تو یہ آج بہت سے خاندانوں کی جائز ضروریات کو متاثر کر سکتی ہے۔

مکانات کی قیمتوں کو پائیدار طریقے سے کنٹرول کرنے کے جامع حل

مسودہ لوگوں کو دوسرے یا تیسرے گھر کے مالک ہونے سے منع نہیں کرتا۔ یہاں، مسودہ صرف کریڈٹ پالیسی کو ریگولیٹ کرتا ہے، یعنی ریاست قیاس آرائیوں اور مالی خطرات کو کنٹرول کرنے کے لیے کیپٹل فلو ریگولیشن ٹولز کا استعمال کرتی ہے۔ ماہرین کا اندازہ ہے کہ یہ قانون اور بین الاقوامی پریکٹس کی دفعات کے مطابق ایک سمت ہے۔

مجوزہ ٹائرڈ کریڈٹ پالیسی لوگوں کے مفادات کو متاثر نہیں کرتی ہے لیکن اس کا مقصد نظامی خطرات کا انتظام کرنا ہے۔ تاہم، اس کو مکانات کی قیمتوں پر قابو پانے کے لیے مزید جامع حل کے ساتھ ساتھ چلنے کی ضرورت ہے۔

تحقیقی یونٹس کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں حالیہ اضافہ بنیادی طور پر سرمایہ کاری نہیں بلکہ سپلائی کی کمی کی وجہ سے ہوا ہے۔ اس کی وجہ قانونی مسائل، زمین کی بلند قیمت اور تعمیراتی سرمایہ کاری کے اخراجات ہیں۔ لہذا، سرمایہ کار منافع کے حصول کے لیے اعلیٰ درجے کے منصوبوں پر توجہ مرکوز کریں گے۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر میں، ایوسن ینگ کی ایک رپورٹ کے مطابق، تیسری سہ ماہی میں شروع کیے گئے نئے اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی تعداد زیادہ تر اعلیٰ درجے کے اور لگژری اپارٹمنٹس تھے، جن کی فروخت کی اوسط قیمت 125 ملین - 232 ملین VND/m2 ہے۔ اس قیمت میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 5-8 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

مارکیٹ ریسرچ کمپنی Savills Vietnam کا خیال ہے کہ کریڈٹ ٹولز کو منتخب کرنے کے بجائے، پالیسیوں کو ہاؤسنگ سپلائی کو بلاک کرنے کے مسئلے کو حل کرنے پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

محترمہ Gianh Huynh - Savills Vietnam Research Department کی ڈائریکٹر نے مشورہ دیا: "ہمیں مارکیٹ میں نئے پروجیکٹس کی پیشرفت کو تیز کرنے کے لیے پروجیکٹ کی منظوری کے عمل میں اصلاح کرنی چاہیے۔ جو پروجیکٹ پھنسے ہوئے ہیں ان کو خصوصی طریقہ کار سے حل کیا جانا چاہیے۔ سپلائی کے مسئلے کو غیر مسدود کرنا، ایک متنوع سپلائی پیدا کرنا، خاص طور پر کم لاگت والے مکانات کی سپلائی۔ جب سپلائی کافی ہو گی تو مارکیٹ ڈیمانڈ کو پورا کرنے کے لیے کافی ہو گی۔"

وزارت تعمیرات کی تجویز کے ساتھ، تحقیقی یونٹوں کا خیال ہے کہ کریڈٹ کی حد میں مداخلت سے کمرشل بینکوں کی آزادی متاثر ہو سکتی ہے۔ کیونکہ قرض دینے کی سرگرمیاں قرض لینے والے کی ادائیگی کی صلاحیت کی بنیاد پر ہر بینک کے خطرے کی تشخیص کے عمل اور قرض دینے کے معیار پر منحصر ہوتی ہیں۔

اس کے علاوہ، یہ طے کرنا کہ قرض لینے والے کے پاس کتنی جائیدادیں ہیں، یہ بھی ایک چیلنج ہے کیونکہ اس کے لیے رئیل اسٹیٹ ڈیٹا بیس سسٹم تک کنکشن یا رسائی کی ضرورت ہوتی ہے۔ جبکہ یہ ڈیٹا ابھی تکمیل کے مراحل میں ہے اور عملی طور پر لاگو ہونے میں کافی وقت لگے گا۔

زیادہ موثر ٹیکس؟

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے کے حل پر اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے، مسٹر ڈیوڈ جیکسن - جنرل ڈائریکٹر ایویسن ینگ ویتنام نے کہا کہ ٹیکس لگانے کا طریقہ زیادہ موثر ہوگا۔ خاص طور پر، دوسری اور تیسری رئیل اسٹیٹ پر زیادہ ذاتی انکم ٹیکس، یا ہولڈنگ ٹائم پر مبنی رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن ٹیکس دوبارہ فروخت کو محدود کرنے کے لیے زیادہ قابل عمل حل ہے، اس طرح قیاس آرائیوں کی ترغیب کو کم کرنا۔

ایویسن ینگ سے اتفاق کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرنمنٹ اکنامکس نے اندازہ لگایا کہ مسودہ کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور کریڈٹ پالیسی کو الگ کرنے کی ضرورت ہے۔ کیونکہ بینکنگ انڈسٹری کریڈٹ روم کو ختم کرنے کی راہ پر گامزن ہے اور اس کے پاس قرض دینے کی لامحدود جگہ ہے۔ لہٰذا، اگر دوسرے گھر کی خریداری یا اس سے زیادہ کے لیے قرضوں پر پابندیاں لاگو ہوتی ہیں، تو یہ بینک کی جانب سے تقسیم کو متاثر کر سکتی ہے۔

ڈاکٹر فام ویت تھوان - ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے انسٹی ٹیوٹ کے ڈائریکٹر نے تجویز پیش کی: "اسے محدود کرنے کے لیے، میرے خیال میں ہمیں ریکارڈ رکھنے کے وقت کی بنیاد پر ٹیکس کی شرحوں کا استعمال کرنا ہوگا۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی پراپرٹی خریدتا ہے یا 12 ماہ کے اندر نیلامی جیتتا ہے، اگر وہ اسے فروخت کرتا ہے، تو ہم 2 فیصد سے زیادہ قیمت جمع کریں گے۔ 36 ماہ، ہم 10 فیصد جمع کریں گے اور 60 ماہ سے زیادہ، ہم اب کی طرح 2 فیصد جمع کریں گے۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ قیاس آرائیوں کو محدود کرنا ایک ضروری قدم ہے، لیکن کریڈٹ ٹولز کے استعمال کے لیے ایک واضح قدم بہ قدم روڈ میپ کی ضرورت ہے۔ سب سے پہلے، یہ واضح طور پر شناخت کرنے کے لیے کہ کون سرمایہ کار، قیاس آرائیاں کرنے والے ہیں اور حقیقی رہائش کے لیے گھر کے خریدار کون ہیں، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کا ڈیٹا بیس مکمل کرنا ضروری ہے۔ وہاں سے، کریڈٹ ٹولز کارآمد ہوں گے، جس سے مارکیٹ کو تمام شرکاء کے لیے شفاف، واضح اور منصفانہ سمت میں ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔

حال ہی میں، تعمیراتی وزارت نے ریئل اسٹیٹ کوڈ بنانے اور انفارمیشن سسٹم پر ان کا انتظام کرنے کی تجویز پیش کی۔ اس کے ساتھ ساتھ، اس نے اداروں اور افراد سے 2026 سے نیشنل انفارمیشن سسٹم میں انضمام کے لیے گھر کی ملکیت کی معلومات فراہم کرنے کا مطالبہ کیا۔ یہ تجویز ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ڈیٹا بیس کی تعمیر اور انتظام سے متعلق مسودہ حکم نامے میں کہی گئی ہے۔

اس کے مطابق، ہر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو خود بخود ایک منفرد کوڈ تفویض کیا جائے گا، جس سے شناخت کو یقینی بنایا جائے گا اور ڈیٹا لائف سائیکل میں کوئی تبدیلی نہیں ہوگی۔ پراجیکٹ کی منظوری کے وقت صوبائی خصوصی ایجنسی اس کوڈ کو علاقے میں شروع کرے گی۔

تعمیراتی وزارت نے کہا کہ نیا ضابطہ جمع کردہ ڈیٹا کے معیار کو بہتر بنانے میں مدد کرتا ہے، اس طرح معلومات کو شفاف بنانے، مارکیٹ کو منظم کرنے اور معاشرے کی جائز ضروریات کو پورا کرنے میں مدد کرتا ہے۔

ماخذ: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm