رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی منتقلی میں مشکلات کا سامنا

رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی موجودہ خرید، فروخت اور منتقلی کو قانونی طریقہ کار میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

2024 کے آخری مہینوں میں، قلیل مکانات کی فراہمی کے تناظر میں، بہت سارے ملکی اور غیر ملکی رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، جن کے پاس وافر مالی وسائل ہیں، مارکیٹ کے نئے دور کا اندازہ لگانے کے لیے سرمایہ کاری جاری رکھنے کے لیے صاف اراضی کے فنڈز اور واضح قانونی حیثیت کے حامل منصوبوں کے لیے فعال طور پر "شکار" کر رہے ہیں۔

واضح قانونی حیثیت والے منصوبوں کو ترجیح دی جاتی ہے۔

ریکارڈ کے مطابق حالیہ مہینوں میں کئی نئے پروجیکٹ سرمایہ کاری کے سودوں کا مسلسل اعلان کیا گیا ہے۔ مثال کے طور پر، ستمبر میں، Truong Son Real Estate Company اور Him Lam کمپنی نے 214,921 ہیکٹر کے رقبے اور VND11,221 بلین کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ Duc Hoa ڈسٹرکٹ، Long An صوبے میں ایک رہائشی منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے رجسٹر کیا۔

ستمبر میں بھی، ایورلینڈ گروپ نے Hai Phong شہر میں 2 نئے شہری علاقوں میں سرمایہ کاری کا مطالعہ کرنے کی تجویز پیش کی، جس کی کل سرمایہ کاری تقریباً 5,000 بلین VND ہے۔ جس میں سے، این ڈونگ ضلع میں ہانگ تھائی شہری علاقے کے منصوبے کا پیمانہ 21.8 ہیکٹر ہے۔ کل تخمینہ لاگت تقریباً 1,900 بلین VND ہے، جس میں سے سائٹ کلیئرنس کی لاگت تقریباً 92 بلین VND ہے۔ ہوا ڈونگ کمیون اور لام ڈونگ کمیون، تھوئے نگوین ضلع میں شہری علاقے کے منصوبے کا پیمانہ تقریباً 30.6 ہیکٹر ہے۔ کل تخمینہ لاگت تقریباً 2,992 بلین VND ہے، جس میں سے سائٹ کلیئرنس کی لاگت تقریباً 127 بلین VND ہے۔

اس کے علاوہ، اس گروپ نے کِم نو کمیون، ڈونگ انہ ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں ایک نیا شہری علاقہ پروجیکٹ G19 بنانے کے لیے بھی رجسٹریشن کرائی ہے۔ اس منصوبے کی کل ابتدائی لاگت تقریباً 2,183 بلین VND ہے، جس پر 2024 - 2029 کی مدت میں عمل درآمد متوقع ہے۔

ہو چی منہ شہر میں، حال ہی میں، ملائیشیا کے گروپ کی ذیلی کمپنی، اسکائی ورلڈ ڈیولپمنٹ کمپنی لمیٹڈ نے اعلان کیا کہ اس نے 350 ارب VND میں Thuan Thanh رئیل اسٹیٹ پروڈکشن، ٹریڈنگ اور بزنس جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے 100% حصص حاصل کر لیے ہیں۔ اس کے مطابق، تھوان تھان ہو چی منہ سٹی ڈسٹرکٹ 8 میں 2,060 m2 زمینی پلاٹ کا واحد اور قانونی صارف ہے۔

دریں اثنا، جاپان کی ایک کمپنی نیشی نپون ریل روڈ نے نم لانگ گروپ سے پیراگون ڈائی فوک پروجیکٹ (ڈونگ نائی) کے 25% حصص 26 ملین امریکی ڈالر میں حاصل کر لیے۔ اسی طرح، Tripod Technology Corporation (Tiwan - China) نے Sonadezi Chau Duc Company سے Ba Ria - Vung Tau میں 18 ہیکٹر کی صنعتی زمین "حاصل کی"۔

چند ماہ قبل، جنوبی مارکیٹ نے کم اوان گروپ کارپوریشن کے درمیان دو جاپانی شراکت داروں، این ٹی ٹی اربن ڈیولپمنٹ، سومیٹومو فاریسٹری، اور کماگائی گومی کمپنی لمیٹڈ کے تعاون سے ایک بڑے معاہدے کا مشاہدہ کیا، جس میں 1 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ کی مجموعی سرمایہ کاری کے ساتھ بن ڈونگ میں دی ون ورلڈ پروجیکٹ کو مشترکہ طور پر نافذ کیا جا سکتا ہے۔

رپورٹرز کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے سرمایہ کاری کے مشیر نے انکشاف کیا: "ہم بین الاقوامی کارپوریشنز اور سرمایہ کاری کے فنڈز کے ساتھ کام کر رہے ہیں۔ انہوں نے کہا کہ وہ واقعی ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبے خریدنا چاہتے ہیں یا سرمایہ کاری کی تعمیر، مصنوعات کے تبادلے، جنرل سیلز ایجنسی میں تعاون کرنا چاہتے ہیں...

خاص طور پر، اپارٹمنٹ پراجیکٹس، رہائشی علاقوں، زمینی پلاٹوں اور ٹاؤن ہاؤسز کو ترجیح دی جاتی ہے، لیکن اہم بات یہ ہے کہ پراجیکٹ کی قانونی حیثیت صاف ہونی چاہیے، اس کے پاس لینڈ ٹیکس کی ذمہ داریاں پوری ہو چکی ہوں، کنسٹرکشن پرمٹ ہو یا ہونے والا ہو، اور فروخت کے لیے اہل ہو..."۔

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے بہت پرکشش ہے۔ تصویر: HOANG TRIEU

قانونی الجھن، لین دین مشکل

مسٹر Tran Minh Ngoc Viet - Vietpearl Group Real Estate Corporation کے جنرل ڈائریکٹر کے مطابق، ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کار مستقبل میں مضبوط ترقی کے امکانات والے علاقوں میں منصوبوں یا کلین لینڈ فنڈز کے لیے فعال طور پر "شکار" کر رہے ہیں۔

ویت پرل گروپ اپنے اراضی فنڈ کو بڑھانے کے مواقع بھی تلاش کر رہا ہے اور فروخت کے منصوبوں پر بات کرنے کے لیے تیار ہے۔ تاہم اس وقت پراجیکٹس کی خرید و فروخت اور منتقلی کے عمل کو قانونی طریقہ کار بالخصوص پراجیکٹ کی منتقلی سے متعلق طریقہ کار میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

مسٹر ویت نے کہا کہ پراجیکٹس کی منتقلی میں سب سے بڑی رکاوٹیں قانونی مسائل اور زمین کی قیمت کا تعین ہیں۔ ان کے سروے کے مطابق، تقریباً 60 فیصد ممکنہ منصوبوں کو منظوری کے طویل طریقہ کار یا زمین کی قیمتوں کی وجہ سے مشکلات کا سامنا ہے جو حقیقت کے مطابق نہیں ہیں۔

اگر یہ مسائل حل ہو جاتے ہیں تو، زمینی فنڈ کی تجارت کی سرگرمیاں بہت پرجوش ہو جائیں گی، خاص طور پر صنعتی اراضی کے حصے اور اچھی طرح سے منصوبہ بند رہائشی علاقوں کے لیے، ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کی ضروریات کو پورا کرنا۔

Savills Vietnam Investment Consulting کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Tran Thi Khanh Linh نے کہا کہ غیر ملکی سرمایہ کار ہمیشہ ویتنام میں خاص طور پر مرکزی شہروں میں اچھی قیمت والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی تلاش میں رہتے ہیں۔ تاہم، یہ ضروری ہے کہ منصوبے کی قانونی حیثیت واضح ہو اور عمل درآمد کے لیے تیار ہو۔ درحقیقت، بہت سے منصوبوں پر عمل درآمد میں تاخیر ہوئی ہے، جس سے سرمایہ کاروں کو نقصان ہوا ہے۔

محترمہ Linh نے بتایا کہ 2024 میں Savills نے بہت سے ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کا خیرمقدم کیا اور انہیں مشورہ دیا۔ ان سرمایہ کاروں نے کئی قسم کے اثاثوں میں سرمایہ کاری کرنے کی درخواست کی، لیکن وہ خاص طور پر رئیل اسٹیٹ جیسے دفتری عمارتوں کو چلانے میں دلچسپی رکھتے تھے۔ جہاں تک رہائشی ریل اسٹیٹ کا تعلق ہے، وہ اب بھی تلاش کر رہے ہیں کیونکہ سپلائی بہت کم ہے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین کو اپنانے اور لاگو کرنے کے ساتھ، محترمہ لن کا خیال ہے کہ مارکیٹ میں مثبت ایڈجسٹمنٹ ہوں گی، جو قانونی نظام کو مضبوط بنانے اور سرمایہ کاروں کے لیے سازگار بنیاد بنانے میں مدد کرے گی۔

درحقیقت، جاپان، سنگاپور، ملائیشیا، جنوبی کوریا اور چین کے سرمایہ کار طویل عرصے سے ویتنامی رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ حال ہی میں یورپ اور مشرق وسطیٰ سے سرمایہ کاروں کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے۔

واضح قانونی دستاویزات کے حامل پروجیکٹس، ہو چی منہ شہر کے شہری علاقے اور ہو چی منہ شہر کے آس پاس کے صوبوں میں آسان ٹریفک انفراسٹرکچر سرمایہ کاروں کو راغب کرتے رہیں گے۔ محترمہ لِنہ کا خیال ہے کہ جب 2025 میں معیشت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحال ہو جائے گی، سرمایہ کاروں کو پراجیکٹس میں حصہ لینے میں زیادہ اعتماد ہو گا، اور سپلائی زیادہ ہو جائے گی۔

ایک ایسے شخص کے طور پر جو فریقین کے ساتھ براہ راست مشورہ اور کام کرتا ہے، بروکریج کنسلٹنٹ - ڈاکٹر لی من فیو، LMP لائرز کے بانی اور انتظامی وکیل، کا خیال ہے کہ کسی پروجیکٹ کی فروخت اور خریداری کے لین دین کے کامیاب ہونے کے لیے بہت سے عوامل کی ضرورت ہوتی ہے۔ ان میں فریقین کی ہم آہنگی اور گونج بہت ضروری ہے۔

خاص طور پر، پوٹ آپشن ان مسائل میں سے ایک ہے جس میں غیر ملکی سرمایہ کار بہت دلچسپی رکھتے ہیں تاکہ مستقبل کے حالات کے لیے تیاری کر سکیں جب یہ منصوبہ اپنے طے شدہ کاروباری اہداف حاصل کرنے میں ناکام ہو جاتا ہے۔ صرف یہی نہیں، خریدار اضافی تقاضے بھی طے کرتا ہے اگر بیچنے والے کے پاس اپنی دوبارہ خریداری کی ذمہ داری پوری کرنے کے لیے کافی مالی حالات نہیں ہیں جب خریدار پوٹ آپشن کا استعمال کرتا ہے۔

M&A ڈیلز میں کمی

غیر ملکی سرمایہ کاری ایجنسی کے اعدادوشمار کے مطابق، 2024 کے پہلے 10 مہینوں میں، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے 2,669 کیپٹل کنٹریبیوشن اور شیئر پرچیز (M&A) ٹرانزیکشنز ہوئیں، جن کی کل سرمائے کی شراکت کی مالیت 3.68 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ ہے، جو مقدار میں 10.4 فیصد کم ہے اور خاص مدت کے مقابلے میں 29 فیصد، خاص طور پر اس سیکٹر میں 23 فیصد کے مقابلے میں سب سے زیادہ۔ کہا جاتا ہے کہ قانونی مسائل سے بہت زیادہ متاثر ہوا ہے، جس کی وجہ سے سپلائی میں کمی واقع ہوئی ہے۔ 2024 وہ سال ہے جب رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین نافذ اور لاگو ہونا شروع ہوں گے۔ لہذا، بہت سے غیر واضح مسائل سرمایہ کاروں اور مارکیٹ کو انتظار کرتے ہیں.

ماخذ: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm