کیا مجھے مضافاتی علاقوں میں مزید زمین خریدنی چاہیے جب میں پہلے سے ہی تین جائیدادوں کا مالک ہوں؟

ماہرین مشورہ دیتے ہیں کہ مضافاتی علاقوں میں زمین خریدنے پر احتیاط سے غور کریں کیونکہ یہ اثاثوں کے تنوع کو کم کرتا ہے جب آپ کے پاس پہلے سے ہی اندرون شہر میں دو گھر اور دیہی علاقوں میں زمین کا ایک ٹکڑا ہو۔

میری عمر 38 سال ہے، میری بیوی کی عمر 33 سال ہے، ہمارا ایک 5 سال کا بچہ ہے اور وہ ہمارے دوسرے بچے سے حاملہ ہے۔ میں خاندان میں اکیلا کام کرتا ہوں، میری بیوی گھر پر رہتی ہے اور آن لائن کاروبار کرتی ہے، خاص طور پر گھر کا کام۔ ایک مستحکم ملازمت سے میری آمدنی تقریباً 100-120 ملین VND ماہانہ ہے اور خاندان کے اخراجات تقریباً 50 ملین ہیں۔

فی الحال، میرے اندرون شہر میں 2 گھر ہیں، جن میں سے ہر ایک کی مالیت تقریباً 6-7 بلین VND ہے اور میں ہر گھر کو 12 ملین VND فی ماہ کرایہ پر دیتا ہوں، کل 24 ملین VND۔ پورا خاندان 13 ملین VND ماہانہ میں ایک اپارٹمنٹ کرائے پر لے رہا ہے۔ میرے پاس دیہی علاقوں میں زمین کا ایک ٹکڑا بھی ہے جس کی قیمت تقریباً 1 بلین VND ہے اور 2 بلین VND کی بچت ہے۔

بچت کی شرح سود کم ہے، اس لیے اس سال میں سرمایہ کاری کے لیے 2 ارب کی بچت نکالنا چاہتا ہوں۔ میں غیر ملکی بینکوں سے اچھی شرح سود کے ساتھ مزید قرض لے سکتا ہوں (7-8% سالانہ شرح سود کے ساتھ 3 سال کے لیے مقرر) اور ہر ماہ باقی رقم کی بنیاد پر قرض ادا کر سکتا ہوں۔

میں بنیادی طور پر تنخواہ کے لیے کام کرتا ہوں، کاروبار میں اچھا نہیں، نسبتاً قابل قبول سطح پر خطرات کو قبول کر سکتا ہوں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ جیسے کہ مضافاتی اراضی کے بارے میں زیادہ نہیں جانتا ہوں... ابھی تک، میں بنیادی طور پر اتنی رقم بچاتا ہوں کہ اندرون شہر میں مکانات کرایہ پر خرید سکیں۔ میں نے سنا ہے کہ یہ سال مضافاتی اراضی میں سرمایہ کاری کرنے کا اچھا وقت ہے، اس شرط کے ساتھ کہ یہ طویل مدتی 3-5 سال کا ہونا چاہیے۔ تاہم مجھے خدشہ ہے کہ جلد ہی دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا قانون پاس ہو جائے گا، میرے جیسے کئی رئیل اسٹیٹ کے مالک لوگوں کو بہت زیادہ ٹیکس دینا پڑے گا۔

مستقبل قریب میں سرمایہ کاری کی مناسب سمت کے بارے میں ماہر مشورہ حاصل کریں۔

تھین بیٹا

ہو چی منہ سٹی کے مشرقی حصے میں ریل اسٹیٹ، تھو ڈک سٹی، نومبر 2023۔ تصویر: کوئنہ ٹران — ہو چی منہ سٹی کے مشرقی حصے میں ریل اسٹیٹ، تھو ڈک سٹی، نومبر 2023۔ تصویر: *کوئنہ ٹران*

کنسلٹنٹ:

مندرجہ بالا معلومات کے ساتھ، میں آپ کو اپنے خاندان کی مالی صحت کا جائزہ لینے میں مدد کرنے کے لیے کچھ تجزیہ اور مشورہ فراہم کروں گا۔ وہاں سے، آپ مناسب سرمایہ کاری کے فیصلے کر سکتے ہیں۔

سب سے پہلے، آئیے آپ کے خاندان کی مالی صحت کا تجزیہ کریں۔ تنخواہ سے آپ کے خاندان کی کل آمدنی تقریباً 110 ملین VND ماہانہ ہے (اوسط)، دو مکانات سے کرایہ کی آمدنی 24 ملین ہے۔ خاندان کے کل اخراجات تقریباً 50 ملین VND فی ماہ ہیں (یہ فرض کرتے ہوئے کہ اس میں 13 ملین کا اپارٹمنٹ کرایہ، ضروری اخراجات کی ضروریات اور فوائد شامل ہیں)۔ اس طرح، خاندان کا ماہانہ فاضل 84 ملین VND ہر ماہ ہوگا۔

آپ کے خاندان کے پاس 63% تک کے تناسب کے ساتھ کافی اچھا سرپلس ہے۔ تاہم، بڑے بچے کے پہلی جماعت میں داخل ہونے اور خاندان کے نئے رکن کا استقبال کرنے کے ساتھ، مالی ضروریات میں اضافہ ہوگا، خاص طور پر تعلیم اور صحت کی دیکھ بھال کے اخراجات۔ اس کے لیے خاندان کے لیے طویل مدتی مالی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے مزید لچک اور تفصیلی منصوبہ بندی کی ضرورت ہے۔

اگلا، ہم موجودہ اثاثہ جات کے پورٹ فولیو کا جائزہ لیتے ہیں۔ اندرون شہر کے دو گھر جن کی مالیت 12 ارب، دیہی علاقوں میں 1 ارب کی زمین، 2 ارب کی بچت۔ کل اثاثے اس وقت 15 ارب ہیں اور کوئی قرض نہیں۔

آپ کے خاندان کے پاس فی الحال ایک اہم اثاثہ جات کا پورٹ فولیو ہے، جو بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ (87%) میں مرکوز ہے۔ سرمایہ کاری کی کارکردگی زیادہ نہیں ہے کیونکہ 1 سالہ مدتی ڈپازٹس کے لیے بچت کی شرح سود 5-6% فی سال گر رہی ہے اور FIDT کے مانیٹرنگ ڈیٹا کے مطابق اندرون شہر کے مکانات کی قیمت میں اضافے کی شرح اوسطاً 8-9% فی سال اتار چڑھاؤ آ رہی ہے۔ اگرچہ رئیل اسٹیٹ عام طور پر بچت کی شرح سود سے زیادہ منافع لاتا ہے، لیکن ایک قسم کے اثاثوں پر بہت زیادہ توجہ مرکوز کرنے سے بھی خطرات لاحق ہوتے ہیں اور سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کی لیکویڈیٹی کو کم کر سکتے ہیں۔

قرض دینے کی شرح سود فی الحال کم ہے، ترجیحی مدت کے دوران صرف 5-8% اور ترجیحی مدت کے بعد ایک سال میں 9.5-10%۔ یہ سرمایہ کاری کی کارکردگی کو بڑھانے کے لیے مالی فائدہ اٹھانے کا موقع ہے۔

اگلا، ہم مضافاتی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے وقت ان عوامل پر غور کرتے ہیں۔ آپ اپنی بچتوں سے 2 بلین نکالنے کا ارادہ رکھتے ہیں، نیز مضافاتی رئیل اسٹیٹ کو 5 سال تک رکھنے کے لیے بینک قرض۔ اس نقطہ نظر کے ساتھ، آپ اپنے رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو کو متنوع بنائیں گے، مضافاتی رئیل اسٹیٹ کی شرح نمو 12-15% فی سال میں اتار چڑھاؤ آتی ہے، لیکن اس سے آپ کے پاس موجود اثاثہ کلاس کی لیکویڈیٹی کم ہو جائے گی۔

جب آپ کے پاس علم اور وقت نہ ہو تو مضافاتی زمین میں سرمایہ کاری کرنا، حقیقی صلاحیت کے ساتھ زمین کا انتخاب نہ کرنے کا بڑا خطرہ ہوگا۔ اس کے علاوہ، آپ کو اس زمین کی قانونی حیثیت، لیکویڈیٹی اور ترقی کی صلاحیت سے متعلق خطرات کا بھی سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ لہذا، ممکنہ مضافاتی رئیل اسٹیٹ کی تلاش کے لیے اچھے بروکرز کی تلاش یا معروف تنظیموں کو سپرد کرنا ایک عنصر ہے جس پر غور کرنا چاہیے۔

دوسری جائیدادوں پر زیادہ ٹیکس کا امکان بھی غور کرنے کا ایک عنصر ہوگا۔ فی الحال، روڈ میپ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹیکس قانون تیار کرنے کی تجویز کو قومی اسمبلی کے 8ویں اجلاس (اکتوبر 2024) میں تبصرے کے لیے پیش کیا جائے گا اور 9ویں اجلاس (مئی 2025) میں اس کی منظوری دی جائے گی۔ یہ واضح نہیں ہے کہ قانون کا نفاذ کب ہوگا اور منتقلی کے لیے مخصوص ٹیکس شیڈول کب ہوگا۔ اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کو متنوع بنانا اور اپنی مجموعی مالیاتی تصویر میں مضافاتی اراضی کے لیے مناسب رقم مختص کرنا اثاثوں پر ٹیکس کے اثرات کو محدود کر دے گا۔

میں مالی تحفظ کے حل کے بارے میں مزید اضافہ کرنا چاہوں گا۔ آپ نے یہ واضح نہیں کیا کہ پورے خاندان کے پاس لائف انشورنس ہے یا نہیں، اس لیے میرا مشورہ ہے کہ خاندان کے ہر فرد کے لیے لائف انشورنس اور ہیلتھ انشورنس کو یقینی بنائیں۔ انشورنس آپ کو غیر متوقع خطرات سے بچائے گا، جبکہ آپ کی آمدنی کے سلسلے کو برقرار رکھے گا۔ تجویز کردہ سالانہ شراکت کی سطح سال کی کل آمدنی کا 5-8% ہوگی۔

اگلی اثاثہ کلاس جو آپ کو سرمایہ کاری جاری رکھنے سے پہلے تیار کرنے کی ضرورت ہوگی وہ یہ ہے کہ ہنگامی صورت حال میں مالی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے اپنے خاندان کے لیے ایک ریزرو رکھا جائے، عام طور پر 3-6 ماہ کے اخراجات سے۔ خاص طور پر آپ کے خاندان کے معاملے میں، یہ 150-300 ملین VND تک گر جائے گا۔ اس ریزرو کو 1 ماہ، 6 ماہ اور 12 ماہ کی شرائط کے ساتھ بچت پیکجوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے۔

سرمایہ کاری کے حل کے بارے میں، میرے پاس کچھ تجزیہ درج ذیل ہے۔ فی الحال، معیشت بحالی - نمو - سنترپتی - کساد بازاری سے ایک نئے دور میں آگے بڑھ رہی ہے۔ ہر مرحلے میں ہر اثاثہ کی کلاس مناسب خصوصیات کے ساتھ ہوگی جو اس مدت کے دوران اچھی طرح سے بڑھے گی۔

نئے سائیکل کے بحالی کے مرحلے میں، عام طور پر سیکیورٹیز اور خاص طور پر اسٹاک میں بہترین ترقی کی توقع ہے۔ لہذا، اچھی اثاثہ کی ترقی کی کارکردگی کے لیے، آپ کے پاس اگلے 2-3 سالوں میں اسٹاک اثاثہ کی کلاس ہونی چاہیے۔ اگر آپ کے پاس وقت، تجربہ اور نسبتاً زیادہ خطرے کی بھوک نہیں ہے، تو آپ فنڈ سرٹیفکیٹس میں سرمایہ کاری کر سکتے ہیں، اسٹاک جمع کر سکتے ہیں یا اپنی سرمایہ کاری کو معروف مالیاتی اداروں کے سپرد کر سکتے ہیں اور سرمایہ کاری کے ایسے حصوں کا انتخاب کر سکتے ہیں جو آپ کے خطرے کے مطابق ہوں۔

سونا بھی ایک سرمایہ کاری چینل ہو گا جو خطرے کی بھوک کے لیے موزوں ہے۔ فی الحال، قیمتی دھات کافی زیادہ قیمت پر لنگر انداز ہے اور اس میں اتار چڑھاؤ ہے۔ مناسب سونے کی قیمت کے مراحل پر، آپ ہولڈنگ پر بھی غور کر سکتے ہیں۔ تاہم، آپ کو خاندان کے کل اثاثوں کے 10% سے زیادہ سرمایہ کاری نہیں کرنی چاہیے۔

بالآخر، آپ کے ہر سرمایہ کاری کے فیصلے پر ایک مجموعی مالیاتی منصوبے کے فریم ورک کے اندر غور کیا جانا چاہیے، جو آپ کے خطرے کی برداشت، طویل مدتی مالی اہداف، اور فوری خاندانی ضروریات کو مدنظر رکھتے ہوئے ڈیزائن کیا گیا ہے۔ امید ہے کہ مندرجہ بالا مشورہ آپ کو اپنے ذاتی مالیات کے انتظام اور ترقی میں مدد فراہم کرے گا۔

وو تھی ہوانگ
ذاتی مالیاتی منصوبہ بندی کا ماہر
FIDT انویسٹمنٹ کنسلٹنگ اینڈ ایسٹ مینجمنٹ کمپنی

ماخذ لنک