دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس متنازعہ ہے، کئی بار بحث ہوئی لیکن پھر بھی پھنس گیا۔

(CLO) ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر Ngo Tri Long نے کہا کہ دوسری رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کئی بار تجویز کی جا چکی ہے اور کئی بار اس پر بات بھی ہو چکی ہے، لیکن اب بھی کئی مخالف آراء موجود ہیں۔

بار بار بحث ہوئی۔

حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی وجوہات کے بارے میں سرکاری دفتر کو بھیجی گئی ایک رپورٹ میں، تعمیرات کی وزارت نے کہا کہ وہ بہت سے مکانات اور زمینوں کی ملکیت اور استعمال کے معاملات کے لیے ٹیکس پالیسی کا مطالعہ کرے گی اور تجویز کرے گی تاکہ منافع کمانے کے لیے مختصر مدت میں قیاس آرائیوں اور خرید و فروخت کو محدود کیا جا سکے۔

اس لیے، وزارت تعمیرات نے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ان لوگوں پر ٹیکس لگانے کی تجویز پیش کی جو بہت سے مکانات اور زمین کے مالک ہیں۔ اس خیال سے اتفاق کرتے ہوئے نائب وزیر خزانہ Nguyen Duc Chi نے کہا کہ "یہ ایک تجویز ہے جسے قبول کرنے اور مطالعہ کرنے کے قابل ہے"۔

اس مسئلے کے بارے میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگو ٹرائی لونگ، جو ایک معاشی ماہر ہیں، نے کہا: یہ پہلی بار نہیں ہے کہ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا حل تجویز کیا گیا ہو۔

درحقیقت، دوسرے اور اس کے بعد کے اپارٹمنٹس پر ٹیکس لگانے کی تجویز کا کئی دہائیوں سے مطالعہ کیا جا رہا ہے۔

خاص طور پر 2009 کے آخر میں 15 آرٹیکلز پر مشتمل ہاؤسنگ اینڈ لینڈ ٹیکس لا پراجیکٹ کو وزارت خزانہ نے تبصرے کے لیے پیش کیا تھا اور مئی 2010 میں ہونے والے اجلاس میں اس کی منظوری متوقع تھی۔

حال ہی میں، 2022 کے آخر میں، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے حکومت کو ایک دستاویز بھی پیش کی، جس میں لوگوں کی دوسری یا زیادہ جائیدادوں کی زمین پر زمین کے استعمال کے حقوق اور جائیداد کے مالکانہ حقوق کے لیے اضافی ٹیکس پالیسیوں کا فیصلہ کرنے کی تجویز پیش کی گئی۔

پھر اگست 2023 میں، ہو چی منہ سٹی کے ووٹروں نے دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے اور خالی جائیدادوں پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی جن سے زمین کی قیمت نہیں بنتی۔

حال ہی میں، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن نے بھی دو گروپوں پر لاگو ہونے والی رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی تجویز پیش کی، جس میں دوسرے گھر یا اس سے زیادہ کے خریدار اور پروجیکٹ ترک کرنے والے مالکان شامل ہیں۔ لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھے گی جہاں بیچنے والے کی ملکیت کی مدت مختصر ہوتی ہے۔

اس طرح، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ دوسری رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کئی بار تجویز کی جا چکی ہے اور کئی بار اس پر بحث کی جا چکی ہے، لیکن اب بھی کئی مخالف آراء موجود ہیں۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگو ٹری لونگ نے کہا کہ 2023 میں، دوسرے گھر کے مالکان پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز کو قومی اسمبلی کی قرارداد 54/2017 کی جگہ ہو چی منہ شہر کے لیے ترقی کی رفتار پیدا کرنے کے لیے پائلٹ میکانزم اور پالیسیوں کے مسودے میں شامل کیا گیا تھا، لیکن بعد میں اسے ہٹا دیا گیا کیونکہ ابھی بھی بہت سی بات چیت میں کمی ہوئی تھی۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر اینگو ٹری لانگ نے کہا، " یہ ضابطہ بہت سے معاملات میں انصاف کو یقینی نہیں بنا سکتا، جیسے کہ جن لوگوں کے پاس صرف ایک گھر ہے، بڑا اراضی ہے یا زیادہ قیمت ہے، جب کہ جن لوگوں کے پاس دو مکانات یا اس سے زیادہ اراضی ہیں جن کے پاس چھوٹے رقبہ یا قیمت ہے، ٹیکس عائد کیا جاتا ہے۔ "

یہ طریقہ کار عملی حالات کے لیے بھی موزوں نہیں ہے کیونکہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین بنیادی طور پر کاغذی دستاویزات پر کیے جاتے ہیں اور انفارمیشن ٹیکنالوجی کا اطلاق ابھی تک محدود ہے، اس لیے بہت سی تنظیمیں اور افراد دوسروں کو اپنے ناموں پر کھڑا کر کے ٹیکس سے بچنے کے طریقے تلاش کریں گے۔

مسٹر لانگ نے اس بات پر زور دیا کہ ہر کوئی اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی پر تحقیق ضروری ہے، جو ریاستی بجٹ کو محفوظ سمت میں ری اسٹرکچر کرنے میں اپنا حصہ ڈالتا ہے، بین الاقوامی طریقوں کے مطابق رئیل اسٹیٹ کے معقول استعمال کی حوصلہ افزائی کرتا ہے۔ تاہم، اس کے لیے ایک روڈ میپ کی ضرورت ہے تاکہ مارکیٹ کو "جھٹکا" نہ لگ سکے۔

"وزارت تعمیرات کی طرف سے دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے کی تجویز ان اقدامات میں سے ایک ہے جس پر غور سے غور کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر لانگ نے کہا۔

کچھ آراء کا کہنا ہے کہ ویتنام دوسری رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانے میں سنگاپور سے سیکھ سکتا ہے۔ اس معاملے کے حوالے سے ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر اینگو ٹرائی لونگ نے کہا کہ ویتنام اور سنگاپور دو بالکل مختلف کیسز ہیں، ایک ملک کے ضابطوں کو دوسرے ملک پر لاگو کرنا ممکن نہیں۔ "چین ان لوگوں کے لیے ٹیکس ٹولز کے انتہائی سخت استعمال میں ایک واضح سبق ہے جو مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے لیے دوسرے گھر یا اس سے زیادہ کے مالک ہیں لیکن اس کا اثر الٹا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ٹیکس کے اقدامات کا استعمال انتہائی حساس ہے اس لیے ہمیں تمام اثرات کا جائزہ لینا چاہیے،" مسٹر لونگ نے کہا۔ پروفیسر ڈاکٹر ڈانگ ہنگ وو، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر، ایک ہی رائے رکھتے ہیں: ایک طویل عرصے سے، بہت سے لوگ سنگاپور کے ٹیکس کے طریقہ کار سے سیکھنا چاہتے ہیں، جو یہ ہے کہ دوسرے گھر خریدنے والوں پر زیادہ ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ لیکن ویتنام کی خصوصیات سنگاپور سے مختلف ہیں، پہلا گھر بہت قیمتی ہونے کی صورت میں لیکن دوسرا گھر بہت چھوٹا ہونے کی صورت میں صرف دوسرے گھر پر ٹیکس لگایا جا سکتا ہے لیکن پہلے گھر کو نظر انداز کیا جا سکتا ہے۔ کچھ ممالک مکان اور زمین کی ملکیت کے تمام معاملات کے لیے قیمت کا 1 - 1.5% ٹیکس وصول کرتے ہیں۔ لیکن ویتنام میں لوگوں کی آمدنی اب بھی کم ہے، اگر اس سطح کو جمع کیا جائے تو لوگ اسے برداشت نہیں کر سکتے۔ اس لیے ضروری ہے کہ ویتنام کے لیے مناسب ٹیکس کا مطالعہ کیا جائے تاکہ وہ مکان، زمین یا ملکیت کے رقبے کی قیمت کی بنیاد پر ٹیکس جمع کر سکے، جو کہ جائیداد کی قیاس آرائیوں کو روکنے اور سماجی تحفظ کو یقینی بنانے دونوں کے ہدف کو یقینی بنائے۔

کیا ہمیں دوسری جائیداد پر ٹیکس لگانا چاہیے؟

موجودہ تناظر میں دوسرے پراپرٹی ٹیکس پر اب بھی ملے جلے خیالات ہیں۔

دوسرے گھر کے مالکان پر ٹیکس لگانے کی ضرورت پر اتفاق رائے ہے، جس کی کچھ بنیادی وجوہات یہ ہیں کہ دنیا بھر کے بہت سے ممالک پہلے ہی اس کا اطلاق کر چکے ہیں، یا یہ کہ ٹیکس اثاثوں کے زیادہ موثر استعمال کی حوصلہ افزائی کر سکتا ہے، جس سے ریاستی بجٹ کے لیے محصول میں اضافہ ہو سکتا ہے۔

یہ بھی دلیل دی جاتی ہے کہ قیاس آرائیوں کی وجہ سے بہت سی جائیدادوں کا مالک ہونا مکانات کی قیمتوں میں اضافہ کر سکتا ہے، جس سے لوگوں کے لیے مکان تلاش کرنا مشکل ہو جاتا ہے، لہٰذا "ٹیکس لگانے" سے قیاس آرائی پر مبنی مانگ کم ہو سکتی ہے اور مارکیٹ کو مستحکم کرنے میں مدد مل سکتی ہے، جس سے پائیدار ترقی کی حوصلہ افزائی ہوتی ہے۔

تاہم، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر اینگو ٹرائی لانگ نے کہا کہ موجودہ تناظر میں سیکنڈ ہوم مالکان پر ٹیکس لگانا غیر موثر اور ناقابل عمل ہوگا۔

موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے نتائج کی بنیادی وجوہات سپلائی کی کمی، قانونی اور ادارہ جاتی مسائل ہیں جو حل نہیں ہوئے ہیں۔ بہت سے علاقے غلطیاں کرنے اور ذمہ دار ٹھہرائے جانے سے ڈرتے ہیں، جس کی وجہ سے پروجیکٹ میں تاخیر ہوتی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، کچھ علاقوں میں قیمتوں کو بڑھانے والے دلالوں اور قیاس آرائیوں کی صورت حال کے لیے انتظامی ایجنسیوں اور حکام کی فوری مداخلت کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ مجازی قیمتوں کی جانچ پڑتال، یاد دہانی اور اس سے بچ سکیں۔

" لہٰذا، مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے، ہمیں بہت سے حل اور پالیسیوں کو ہم آہنگ کرنا چاہیے، اور اس بات کا مطالعہ کرنا چاہیے کہ قیمتوں میں کہاں اضافہ "گرم" ہوتا ہے اور اس میں مداخلت ہوتی ہے۔ موجودہ مسائل کو حل کرنے کے لیے ٹیکس لگانا بنیادی حل نہیں ہے۔ اگر ہم ٹیکس پالیسی لاگو کرتے ہیں، تو یہ مارکیٹ کے لیے نتائج کا باعث بنے گی،" مسٹر لانگ نے کہا۔

اس ماہر کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹیکس مکانات اور زمین کی قیمتوں کو بڑھا سکتا ہے۔ کیونکہ ٹیکس لاگت کو پروڈکٹ کی قیمت میں شامل کیا جائے گا، اس لیے حتمی خریدار کو یہ لاگت برداشت کرنی ہوگی۔

اس کے علاوہ، مسٹر لانگ نے ایک اور حقیقت کی طرف اشارہ کیا، جو کہ رشتہ داروں، جاننے والوں اور خاندان کے افراد سے ویتنام میں جائیداد کی ملکیت کے لیے کہنا بہت آسان ہے اور یہ اب تک کھلے عام ہو رہا ہے۔

کوئی بھی اپنے بہن بھائیوں، والدین یا بچوں سے درجنوں جائیدادوں کے مالک ہونے میں مدد کے لیے کہہ سکتا ہے۔ دوسروں سے ان کے مالک ہونے کا مطالبہ کرنے سے بچنے کے لیے، گھر کے مالکان کی مالی بنیاد کا تعین کرنا ضروری ہے۔ صرف اثاثوں کی عوامی اصلیت کو ثابت کرنے سے ہی ہم ناموں کی منتقلی یا جائیداد کی "مالک" ہونے کی مشق سے بچ سکتے ہیں۔

فی الحال، ہمیں یہ تعین کرنے میں دشواری کا سامنا ہے کہ آیا دوسرا گھر سرمایہ کاری یا کاروباری مقاصد کے لیے ہے، یا بچوں کے لیے ہے یا تحفے کے طور پر۔ ٹیکس لاگو کرتے وقت، بہت سے مقاصد ہوتے ہیں جن کی درجہ بندی کرنے کی ضرورت ہوتی ہے اور ہمارے پاس ایک ملک گیر انتظامی نظام ہونا چاہیے جو اس مسئلے کو کنٹرول کرنے کے لیے مقامی لوگوں کو جوڑتا ہو۔

اس کے ساتھ دوسرے گھروں کی ملکیت کو کنٹرول کرنے کے لیے ضروری ہے کہ دوسرے تکنیکی اقدامات جیسے لازمی بینکنگ لین دین، ڈیکلریشن کے تقاضے وغیرہ۔

"وزارت خزانہ نے تصدیق کی کہ قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے ہدف کو حاصل کرنا مشکل ہو جائے گا اگر صرف ٹیکس پر انحصار کیا جائے۔ اس کے بجائے، پالیسی نظام کو زمین اور منصوبہ بندی سے متعلق ضوابط کے درمیان ہم آہنگی کی ضرورت ہے،" ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر اینگو ٹری لانگ نے زور دیا۔

انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے اس نظریے سے اتفاق کرتے ہوئے اندازہ لگایا کہ موجودہ وقت میں ریئل اسٹیٹ پر دوسرا ٹیکس لگانے کی تجویز مکمل طور پر نامناسب ہے۔

کیونکہ اس سے نہ صرف مارکیٹ کا اعتماد ختم ہوتا ہے، بلکہ یہ مکانات کی قیمتوں میں بھی اضافہ کر سکتا ہے، جس سے لوگوں کی رہائش تک رسائی ختم ہو جاتی ہے۔ زیادہ خطرناک ردعمل کا امکان ہے جب لوگ سخت اخراجات کے چکر میں پڑ جاتے ہیں، معاشی کساد بازاری کا باعث بنتے ہیں۔

"رئیل اسٹیٹ نہ صرف رہنے کی جگہ ہے بلکہ معاشی سرگرمیوں میں بھی ایک اہم کردار ادا کرتی ہے۔ مثال کے طور پر، پروڈیوسر اور تاجروں کے لیے، پہلی رئیل اسٹیٹ جیسے فیکٹریوں، دکانوں وغیرہ کے علاوہ، انہیں رہنے کے لیے دوسری رئیل اسٹیٹ کا مالک ہونا چاہیے یا کرایہ پر لینا چاہیے۔ اس معاملے میں دوسری رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس عائد کرنے سے ان اشیا اور خدمات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، جو ان کی فروخت کی سالانہ شرح کے ساتھ ٹیکس کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے۔ بوجھ صارفین پر ہے،" ڈاکٹر ڈنہ دی ہین نے کہا۔

ویت وو

ماخذ: https://www.congluan.vn/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-gay-tranh-cai-ban-di-ban-lai-nhieu-lan-nhung-van-tac-post322171.html