قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے کے لیے متعدد مکانات اور زمینوں کی ملکیت پر ٹیکس لگانا

سرکاری ڈسپیچ 5333/BXD-QLN میں ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں کی حالیہ صورتحال کی رپورٹ کے لیے سرکاری دفتر کو بھیجا گیا، وزارت تعمیرات نے بہت سے مکانات اور زمینوں کی ملکیت کے معاملے پر ٹیکس لگانے کی تجویز پیش کی۔ یہ تجویز شہری علاقوں میں مکانات اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں 2024 میں خاص طور پر ہنوئی میں مسلسل تیزی سے بڑھنے کے تناظر میں دی گئی ہے۔

بلاک "زمین کو گلے لگانا اور صحیح وقت کا انتظار کرنا"

مکانات اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی صورت حال پر قابو پانے کے لیے، وزارت تعمیرات نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق کامل ضوابط کا مطالعہ کرنے اور تجویز کرنے کی تجویز پیش کی، عملی حالات کی تعمیل کو یقینی بنانے، ذخائر میں اضافے کی سمت، نیلامی کے لیے زمین کی ابتدائی قیمت کا تعین علاقے کی حقیقت کے قریب کرنا۔ ایک ہی وقت میں، قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے نیلامی میں حصہ لینے والے لوگوں کی تعداد کو محدود کرتے ہوئے، جیتنے والی بولی کی ادائیگی کے لیے وقت کم کریں۔

وزارت تعمیرات نے یہ بھی سفارش کی کہ وزارت خزانہ دوسرے مکانات اور زمین یا لاوارث اور غیر استعمال شدہ مکانات اور زمین کے لیے ٹیکس پالیسیوں کا مطالعہ کرے، تجویز کرے اور مشورہ دے؛ اور منافع کمانے کے لیے مختصر مدت میں قیاس آرائیوں اور خرید و فروخت کو محدود کرنے کے لیے بہت سے مکانات اور زمین کی ملکیت اور استعمال کے معاملات کے لیے ٹیکس پالیسیوں کا مطالعہ کریں۔

دوسری یا زیادہ جائیدادوں یا ایک سے زیادہ مکانات اور زمینوں کے مالک افراد پر ٹیکس لگانے کی تجویز کوئی نیا خیال نہیں ہے۔ اس سے قبل، 2009 سے 2018 تک، وزارت خزانہ نے پراپرٹی ٹیکس کے مسودہ قانون پر بحث کرتے وقت اس مواد کا ذکر کیا تھا۔ اگست 2023 میں، ہو چی منہ شہر کے ووٹروں نے بھی دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے اور خالی مکانات اور زمینوں پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی جن سے زمین کی قیمت نہیں بنتی۔

مزید برآں، زمین کے قانون (ترمیم شدہ) پر بحث کرتے وقت، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے حکومت سے درخواست کی کہ وہ فوری طور پر زمین کے بڑے رقبے، بہت سے مکانات، اور زمین کی قیاس آرائیاں استعمال کرنے والے لوگوں کے لیے ٹیکس کی بلند شرحوں پر ضوابط تجویز کرے۔

حال ہی میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) نے بھی دو گروپوں پر لاگو ہونے والی رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی تجویز پیش کی ہے: دوسرے گھروں یا اس سے زیادہ کے خریدار، اور وہ مالکان جو پروجیکٹ ترک کر دیتے ہیں۔ لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھے گی جہاں بیچنے والے کی ملکیت کی مدت مختصر ہو گی۔

VARS نے کہا کہ حالیہ برسوں میں، "متروک مکانات"، "لاوارث ولا"، "لاوارث شہری علاقوں" کے تصورات تیزی سے مانوس اور مقبول ہوئے ہیں۔ اس صورت حال کا کہیں بھی آسانی سے سامنا ہو سکتا ہے۔ یہ ایک ستم ظریفی کا تضاد ظاہر کرتا ہے، ایک طرف "متروک زمین اور مکانات" اور دوسری طرف لوگوں کی جدوجہد، ساری زندگی کام کرنے کے باوجود زمین کا ایک ٹکڑا یا مکان خریدنے کے قابل نہ ہونے کا منظر۔

VARS کا اندازہ ہے کہ یہ صورت حال نہ صرف زمینی وسائل کو ضائع کرتی ہے بلکہ سماجی ناانصافی کو بھی جنم دیتی ہے، جب گھروں کی فراہمی کی اکثریت - جو کہ تیزی سے نایاب ہوتی جارہی ہے - مالی سرپلس والے لوگوں کے ہاتھوں میں "گر" جاتی ہے۔

وہ چند، یہاں تک کہ درجنوں، سیکڑوں جائیدادوں کے مالک ہیں لیکن انہیں ترک کر کے چھوڑ دیتے ہیں، "زمین کو پکڑ کر اور صحیح وقت کا انتظار کرتے ہیں"، جس سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، جس سے لوگوں کی رہائش تک رسائی تیزی سے محدود ہو جاتی ہے۔

Đề xuất đánh thuế trường hợp sử dụng nhiều bất động sản được kỳ vọng ngăn chặn đầu cơ, “thổi giá” bất động sản để trục lợi Ảnh: HOÀNG TRIỀU — متعدد جائیدادوں کے استعمال پر ٹیکس لگانے کی تجویز سے توقع کی جاتی ہے کہ منافع کے لیے قیاس آرائیوں اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو "بڑھانے" سے روکا جائے گا۔ تصویر: HOANG TRIEU

ٹیکس کیسے لگائیں؟

عوام کو جس چیز کے بارے میں تشویش ہے وہ یہ ہے کہ آیا اس ٹیکس تجویز کو مؤثر طریقے سے لاگو کیا جائے گا، قیاس آرائیوں کو روکنے اور قیمتوں میں ورچوئل اضافے کا مقابلہ کرنے میں مدد ملے گی۔

VARS کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، موجودہ قانونی نظام میں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے زمین کی قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کو کنٹرول کرنے اور روکنے کے لیے کوئی پابندیاں نہیں ہیں۔ جبکہ بے قابو خرید و فروخت بہت سے علاقوں میں "زمین کے بخار" کی بنیادی وجہ ہے۔

قیاس آرائی کرنے والے زمین خریدتے ہیں اور اسے لاوارث چھوڑ دیتے ہیں، قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتے ہیں یا مصنوعی قلت پیدا کرتے ہیں، جو کہ عام بات ہے، جس کا مقصد "منافع کمانے کے لیے قیمتوں کو بڑھانا" ہے۔ "مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کی تحقیق فوری ہے۔ اس پالیسی کو صرف اس لیے نظر انداز نہ کریں کہ اسے نافذ کرنا مشکل ہے،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

VARS کے مطابق، شہری علاقوں میں سماجی رہائش کی فراہمی کو فروغ دینے کے ساتھ ساتھ، ریاست کو قیاس آرائی کے عوامل کو کم کرنے کے لیے ایک ریگولیٹری میکانزم کی ضرورت ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو طویل مدتی توازن میں مدد ملے گی۔

رئیل اسٹیٹ پر مؤثر اور شفاف ٹیکس لگانا، ان لوگوں کو نشانہ بنانا جو جمع کرتے ہیں اور قیاس آرائیاں کرتے ہیں بجائے ان لوگوں کو جو زندگی کے مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدتے ہیں یا پیداوار اور کاروبار کو منظم کرتے ہیں، بجٹ کی آمدنی بڑھانے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے میں مدد ملے گی۔ یہ بھی دنیا میں ایک عام رجحان ہے۔

طریقہ کار کے لحاظ سے، VARS کا خیال ہے کہ ٹیکس کا اطلاق دوسرے گھروں اور اس سے اوپر کے گھروں پر ہونا چاہیے۔ مثال کے طور پر، سنگاپور میں، کوئی بھی سنگاپوری جو گھر خریدتا ہے اسے دوسرے گھر کے لیے جائیداد کی قیمت کا 20%، تیسرے گھر کے لیے 30% فیس ادا کرنی ہو گی... اس کے علاوہ، ریل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح میں بتدریج اضافہ کیا جا سکتا ہے جہاں بیچنے والے کے پاس ہولڈنگ کی مدت کم ہو۔

سنگاپور میں پہلے سال فروخت کرنے پر جائیداد کی قیمت پر 6 فیصد ٹیکس ادا کرنا ہوگا، دوسرے سال فروخت کرنے پر 8 فیصد ٹیکس ادا کرنا ہوگا، تیسرے سال 4 فیصد اور چوتھے سال کے بعد کوئی ٹیکس یا فیس نہیں ہوگی۔

کوریا میں، 2 سال سے زائد عرصے سے لاوارث زمین یا زمین کی بحالی پر 5%، 5 سال پر 8%، 7 سال پر 9%، اور 10 سال سے زیادہ پر 10% ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ امریکہ میں، لاوارث زمین پر 3 فیصد ٹیکس لگایا جاتا ہے...

مسٹر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ اس طرح کے ضابطے لوگوں کی قیاس آرائیوں کی حوصلہ افزائی کو محدود یا ختم کر دیں گے، جو کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو روکیں گے، کیونکہ سود کے اخراجات اور دیگر مواقع کے اخراجات کے ساتھ ساتھ، قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کا مالک ہونا زیادہ خطرناک ہو جاتا ہے۔

اگر ٹیکس لگنے کے بعد بھی لوگوں کو قیاس آرائیاں کرنے کی ضرورت ہے تو بجٹ عوامی سرمایہ کاری، سکولوں، ہسپتالوں کی تعمیر، ٹریفک کے کاموں کے لیے ٹیکس جمع کرے گا۔

ایک شفاف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تعمیر

وزارت تعمیرات کی تجویز کے بارے میں، 27 ستمبر کی صبح وزارت خزانہ کی طرف سے منعقدہ 2024 کی تیسری سہ ماہی کے لیے باقاعدہ پریس کانفرنس میں، نائب وزیر Nguyen Duc Chi نے کہا کہ وزارت خزانہ نے وزارت تعمیرات کی اس تجویز سے مکمل اتفاق کیا ہے۔

تاہم، مسٹر Nguyen Duc Chi کے مطابق، پالیسیوں کو جامع اور جامع ہونے کی ضرورت ہے، تاکہ ایک ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی تعمیر ہو جو تیزی سے شفاف ہو اور پائیدار ترقی کرتی ہو۔

وکیل Nguyen Van Dinh ، رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر:

مطابقت پذیر عمل درآمد

مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانا ایک لازمی حل ہے کیونکہ اسے سنٹرل ایگزیکٹو کمیٹی کی 2022 کی قرارداد 18-NQ/TW میں واضح طور پر ادارہ بنایا گیا ہے جس میں جدید اور بہترین اداروں اور پالیسیوں کو جاری رکھنے، زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنایا گیا ہے۔ قرار داد میں واضح طور پر کہا گیا ہے: "زمین کو خستہ، آلودہ اور تنزلی چھوڑ کر، بیکار زمین کے استعمال کی صورتحال کو ہر طرح سے حل کیا جائے"، "زمین کے بڑے رقبے، بہت سے مکانات، زمین پر قیاس آرائیاں کرنے، زمین کے سست استعمال، اور زمین کو چھوڑنے والے لوگوں کے لیے ٹیکس کی زیادہ شرحیں تجویز کی جائیں۔"

مکانات اور اراضی پر ٹیکس لگانے کو مقامی لوگوں کے درمیان ہم آہنگی اور منصفانہ طور پر لاگو کیا جانا چاہئے اور درست ٹیکس کو یقینی بنانے اور ٹیکس پالیسیوں کی تاثیر کو فروغ دینے کے لئے ایک ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے۔

فی الحال، وزیر اعظم نے ڈیجیٹل تبدیلی کی خدمت کے لیے آبادی کے اعداد و شمار، شناخت اور الیکٹرانک تصدیق کے لیے درخواستیں تیار کرنے کے لیے پروجیکٹ 06 کی منظوری دی ہے۔ زمین، ہاؤسنگ، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق نئے قوانین میں زمین، ہاؤسنگ، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک قومی ڈیٹا بیس کی تعمیر کا بھی تذکرہ ہے... یہ حکومت کی طرف سے پیش کیے جانے اور قومی اسمبلی سے منظوری کے بعد، مستقبل میں رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے قانون کو نافذ کرنے کے لیے اہم ڈیٹا ہے۔

وکیل ٹران ڈنہ ڈنگ، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن:

ٹیکس دہندگان کے لیے انصاف کی فراہمی

دوسرے مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانے کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے حل پر عمل درآمد ضروری ہے۔ تاہم، ٹیکس دہندگان کے لیے انصاف پسندی پیدا کرنے کے لیے ایک متفقہ منصوبہ بندی کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، مقداری اور معیار کے لحاظ سے، اس بات پر غور کرتے ہوئے کہ مرکز میں اور مضافاتی علاقوں کے باہر زمین کے رقبے کا حساب کیسے لگایا جائے گا۔ مثال کے طور پر، مرکز میں دوسرا یا تیسرا گھر رکھنے والا شخص جس کا کل رقبہ 200 m2 ہے، جس کی مالیت 50 بلین VND سے زیادہ ہے، دوسرے علاقے میں اسی علاقے کے دوسرے گھر والے شخص سے مختلف ٹیکس ادا کرے گا۔ ایک معقول طریقہ یہ ہے کہ مناسب اور منصفانہ ہونے کے لیے علاقے، علاقے، قدر کو تقسیم کیا جائے۔

ایک اور اہم بات یہ ہے کہ ٹیکس کی شرح مارکیٹ کے قریب اور ٹیکس دہندگان کی اہلیت کے مطابق ہونی چاہیے۔ مثال کے طور پر، دوسرے گھر کی قیمت 100 ارب VND ہے، جب اسے 200 ارب VND میں فروخت کیا جائے تو گھر کی قیمت کے مطابق ٹیکس کی شرح میں اضافہ ہونا چاہیے، لیکن اگر مکان 90 ارب VND تک کم ہو جائے تو کیا انہیں واپس کر دیا جائے گا، کیا یہ ان کی استطاعت کے مطابق ہے؟

V.Duan - S.Nhung ریکارڈ کیا گیا ۔

ماخذ: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm