قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے کے لیے متعدد جائیدادوں پر ٹیکس لگانا۔

سرکاری دفتر کو ارسال کردہ سرکاری خط 5333/BXD-QLN میں جائیداد کی قیمتوں کی حالیہ صورت حال کی اطلاع دیتے ہوئے، وزارت تعمیرات نے متعدد مکانات اور اراضی کے پلاٹوں کی ملکیت کے معاملات پر ٹیکس لگانے کی تجویز پیش کی۔ یہ تجویز 2024 میں شہری علاقوں بالخصوص ہنوئی میں مکانات اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کے تناظر میں دی گئی تھی۔

"زمین کو ذخیرہ کرنا اور صحیح وقت کا انتظار کرنا" بند کرو

ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کی بڑھتی ہوئی لاگت سے نمٹنے کے لیے، وزارت تعمیرات زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق ضوابط کی تحقیق اور بہتری کی تجویز پیش کرتی ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ وہ عملی حقائق سے ہم آہنگ ہوں۔ اس میں ڈپازٹ کی رقم میں اضافہ اور نیلامی کے لیے زمین کی ابتدائی قیمت کو اصل مارکیٹ ویلیو کے قریب سیٹ کرنا شامل ہے۔ اس کے ساتھ ہی، یہ بولیاں جیتنے کے لیے ادائیگی کی مدت کو کم کرنے اور قیاس آرائی پر مبنی مقاصد کے لیے نیلامی میں شرکت کو محدود کرنے کا مشورہ دیتا ہے۔

تعمیراتی وزارت نے یہ بھی سفارش کی کہ وزارت خزانہ دوسری یا خالی/غیر استعمال شدہ جائیدادوں کے لیے ٹیکس پالیسیوں کی تحقیق، تجویز اور مشورہ دے؛ اور قیاس آرائیوں اور منافع کے لیے قلیل مدتی خرید و فروخت کو روکنے کے لیے متعدد مکانات اور اراضی کے پلاٹوں کی ملکیت یا استعمال کے مقدمات پر ٹیکس لگانے کے لیے تحقیقی پالیسیاں۔

دوسری اور اس کے بعد کی املاک پر ٹیکس لگانے کی تجویز یا جو ایک سے زیادہ مکانات اور زمین کے مالک ہیں، کوئی نیا خیال نہیں ہے۔ اس سے قبل، 2009 سے 2018 تک، وزارت خزانہ نے پراپرٹی ٹیکس کے مسودہ قانون پر بحث کے دوران اس مسئلے کا ذکر کیا تھا۔ اگست 2023 میں، ہو چی منہ شہر کے ووٹروں نے بھی دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانے اور خالی زمین پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز جاری رکھی جس سے کوئی آمدنی نہیں ہوتی۔

مزید برآں، ترمیم شدہ اراضی قانون پر بحث کے دوران، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے حکومت سے درخواست کی کہ وہ فوری طور پر ان لوگوں کے لیے ٹیکس کی بلند شرحوں پر ضوابط تجویز کرے جو زمین کے بڑے رقبے کا استعمال کرتے ہیں، متعدد مکانات کے مالک ہیں، یا زمین کی قیاس آرائیوں میں ملوث ہیں۔

حال ہی میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) نے بھی دو گروپوں پر لاگو ہونے والی رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی تجویز پیش کی ہے: وہ لوگ جو دوسرا یا اس کے بعد مکان خریدتے ہیں، اور وہ مالکان جو پروجیکٹ ترک کر دیتے ہیں۔ ٹیکس کی شرح بتدریج ان لین دین کے لیے بڑھے گی جہاں بیچنے والے کے پاس مختصر مدت کے لیے جائیداد ہے۔

VARS رپورٹ کرتا ہے کہ حالیہ برسوں میں، "متروک مکانات،" "لاوارث ولا،" اور "متروک شہری علاقوں" کے تصورات تیزی سے مانوس اور وسیع ہو گئے ہیں۔ اس صورت حال کا کہیں بھی آسانی سے سامنا ہو سکتا ہے۔ یہ ایک متضاد صورتحال کو ظاہر کرتا ہے: ایک طرف، "متروک زمین اور مکانات" اور دوسری طرف، لوگ اپنی پوری زندگی کام کرتے ہوئے، یہاں تک کہ ایک زمین یا مکان کے حصول کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

VARS کا اندازہ ہے کہ یہ صورت حال نہ صرف زمینی وسائل کو ضائع کرتی ہے بلکہ سماجی ناانصافی کو بھی جنم دیتی ہے، کیونکہ مکانات کی فراہمی کی اکثریت – جو تیزی سے نایاب ہوتی جارہی ہے – ان لوگوں کے ہاتھ میں آتی جارہی ہے جن کے پاس کافی مالی وسائل ہیں۔

وہ کئی، یہاں تک کہ درجنوں یا سیکڑوں جائیدادوں کے مالک ہیں، لیکن انہیں خالی چھوڑ کر، "زمین کا ذخیرہ کرنا اور صحیح وقت کا انتظار کرنا،" جس کی وجہ سے جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے اور لوگوں کی رہائش تک رسائی مزید محدود ہوتی ہے۔

متعدد جائیدادوں کے استعمال پر ٹیکس لگانے کی تجویز سے توقع ہے کہ منافع کے لیے قیاس آرائیوں اور مصنوعی طور پر بڑھائی گئی جائیداد کی قیمتوں کو روکا جائے گا۔ (تصویر: HOANG TRIEU)

ٹیکس کیسے لگائے جاتے ہیں؟

عوام کو جس چیز کے بارے میں تشویش ہے وہ یہ ہے کہ آیا اس مجوزہ ٹیکس کو مؤثر طریقے سے لاگو کیا جائے گا، قیاس آرائیوں کو روکنے اور مصنوعی قیمتوں میں اضافے کا مقابلہ کرنے میں مدد ملے گی۔

VARS کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، موجودہ قانونی نظام میں زمین کی قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کو کنٹرول کرنے اور روکنے کے لیے پابندیوں کا فقدان ہے جس کا مقصد قیمتوں کو بڑھانا ہے۔ جبکہ بے قابو خرید و فروخت بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں اضافے کی بنیادی وجہ ہے۔

قیاس آرائی کرنے والے زمین خریدتے ہیں اور پھر اسے پڑی چھوڑ دیتے ہیں، قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتے ہیں یا مصنوعی قلت پیدا کرتے ہیں، ایک عام عمل ہے، جس کا مقصد "منافع کے لیے قیمتیں بڑھانا" ہے۔ "مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے نفاذ کا مطالعہ کرنا ضروری ہے۔ ہمیں اس پالیسی کو صرف اس لیے نظر انداز نہیں کرنا چاہیے کہ اس پر عمل درآمد مشکل لگتا ہے،" مسٹر ڈِنہ نے کہا۔

VARS کے مطابق، شہری علاقوں میں سماجی رہائش کی فراہمی کو فروغ دینے کے ساتھ ساتھ، حکومت کو قیاس آرائیوں کو کم کرنے کے لیے ریگولیٹری میکانزم کی ضرورت ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو طویل مدتی توازن حاصل کرنے میں مدد ملے گی۔

رئیل اسٹیٹ پر موثر اور شفاف ٹیکس، رہائشی یا کاروباری مقاصد کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے والوں کے بجائے دولت جمع کرنے اور قیاس آرائی کرنے والوں کو نشانہ بنانا، دونوں حکومتی محصولات میں اضافہ کرے گا اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے میں مدد کرے گا۔ یہ بھی دنیا بھر میں ایک عام رجحان ہے۔

طریقہ کار کے بارے میں، VARS تجویز کرتا ہے کہ ٹیکس دوسرے اور بعد کے گھروں پر لاگو کیا جانا چاہئے۔ سنگاپور کی طرح، جہاں کوئی بھی سنگاپوری گھر خریدنے والے کو دوسرے گھر کے لیے جائیداد کی قیمت پر 20%، تیسرے گھر کے لیے 30%، وغیرہ کی فیس ادا کرنی ہوگی۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح میں بتدریج اضافہ کیا جا سکتا ہے جہاں بیچنے والے کے پاس جائیداد مختصر مدت کے لیے ہو۔

سنگاپور میں، پہلے سال کے اندر جائیداد بیچنے پر جائیداد کی قیمت پر 6% ٹیکس، دوسرے سال 8% ٹیکس، تیسرے سال 4% ٹیکس، اور چوتھے سال کے بعد کوئی ٹیکس یا فیس نہیں لگتی ہے۔

جنوبی کوریا میں، جو زمین 2 سال سے زائد عرصے سے پڑی ہوئی ہے یا زمین کی بحالی سے گزر رہی ہے اس پر 5%، 5 سال کے لیے 8%، 7 سال کے لیے 9%، اور 10 سال سے زیادہ عرصے کے لیے 10% ٹیکس عائد کیا جاتا ہے۔ امریکہ میں، گرتی زمین پر 3 فیصد ٹیکس لگایا جاتا ہے...

مسٹر Nguyen Van Dinh نے استدلال کیا کہ اس طرح کے ضوابط سے لوگوں کی قیاس آرائیوں کی حوصلہ شکنی یا حوصلہ شکنی ہو گی، جو کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو روکے گی، کیونکہ سود کی لاگت اور دیگر مواقع کے اخراجات کے ساتھ ساتھ، قیاس آرائی پر مبنی جائداد کی ملکیت زیادہ خطرناک ہو جاتی ہے۔

دوسری طرف، اگر ٹیکس لگائے جاتے ہیں لیکن لوگوں کو پھر بھی قیاس آرائیوں کی ضرورت ہے، بجٹ عوامی سرمایہ کاری، اسکولوں، اسپتالوں، ٹرانسپورٹیشن انفراسٹرکچر وغیرہ کی تعمیر کے لیے ٹیکس جمع کرے گا۔

ایک شفاف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تعمیر۔

وزارت تعمیرات کی تجویز کے بارے میں، 27 ستمبر کی صبح وزارت خزانہ کے زیر اہتمام 2024 کی تیسری سہ ماہی کے لیے باقاعدہ سہ ماہی پریس کانفرنس میں، نائب وزیر Nguyen Duc Chi نے کہا کہ وزارت خزانہ تعمیرات کی وزارت کی اس تجویز سے پوری طرح متفق ہے۔

تاہم، مسٹر Nguyen Duc Chi کے مطابق، متعارف کرائی گئی پالیسیوں کو جامع اور جامع ہونے کی ضرورت ہے، جس کا مقصد ایک ایسی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بنانا ہے جو تیزی سے شفاف اور پائیدار ترقی پذیر ہو۔

وکیل Nguyen Van Dinh ، ایک رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر:

مطابقت پذیری کو لاگو کریں۔

مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانا ایک ضروری حل ہے، کیونکہ اسے سنٹرل کمیٹی کی جانب سے 2022 کی قرارداد 18-NQ/TW میں اداروں اور پالیسیوں میں جدت اور بہتری، اور زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بڑھانے کے لیے واضح طور پر ادارہ بنایا گیا ہے۔ قرار داد میں واضح طور پر کہا گیا ہے: "زمین کو خستہ، آلودہ اور تنزلی چھوڑ کر، فضول زمین کے استعمال کی صورت حال پر قابو پانے کے لیے،" اور "ان لوگوں کے لیے زیادہ ٹیکس کی شرح مقرر کرنا جو زمین کے بڑے رقبے کا استعمال کرتے ہیں، متعدد مکانات کے مالک ہیں، زمین پر قیاس آرائیاں کرتے ہیں، زمین کے استعمال میں سست ہیں، یا زمین کو خستہ چھوڑ دیتے ہیں۔"

مکانات اور زمین پر ٹیکس لگانا تمام علاقوں میں یکساں اور منصفانہ طور پر لاگو کیا جانا چاہیے، اور اس بات کو یقینی بنانے کے لیے ایک ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے کہ ٹیکس درست مضامین پر لگائے جائیں اور ٹیکس پالیسی کی تاثیر کو زیادہ سے زیادہ بنایا جائے۔

فی الحال، وزیر اعظم نے ڈیجیٹل تبدیلی کی خدمت کے لیے آبادی، الیکٹرانک شناخت اور تصدیق پر ڈیٹا ایپلی کیشنز تیار کرنے کے پروجیکٹ 06 کی منظوری دی ہے۔ زمین، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق نئے قوانین زمین، ہاؤسنگ، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک قومی ڈیٹا بیس کے قیام کو بھی مخاطب کرتے ہیں... یہ حکومت کی طرف سے پیش کیے جانے اور قومی اسمبلی سے منظوری کے بعد، مستقبل میں رئیل اسٹیٹ ٹیکس قانون کو نافذ کرنے کے لیے ایک اہم ڈیٹا ہے۔

وکیل ٹران ڈنہ ڈنگ، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن:

ٹیکس دہندگان کے لیے انصاف کی فراہمی۔

دوسرے گھروں اور زمین پر ٹیکس کی تجویز کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے حل کو نافذ کرنا ضروری ہے۔ تاہم، ٹیکس دہندگان کے لیے انصاف کو یقینی بنانے کے لیے ایک متفقہ نقطہ نظر کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، مقداری اور کوالٹی دونوں لحاظ سے، غور کیا جانا چاہیے کہ وسطی اور مضافاتی مقامات پر زمین کے رقبے کا حساب کیسے لیا جانا چاہیے۔ مثال کے طور پر، کوئی شخص جو شہر کے مرکز میں ایک دوسرے اور تیسرے گھر کا مالک ہے جس کا مشترکہ رقبہ 200 m2 ہے اور اس کی قیمت 50 بلین VND سے زیادہ ہے اسے کسی ایسے شخص سے مختلف ٹیکس ادا کرنا چاہئے جو ایک مختلف علاقے میں ایک ہی سائز کے دوسرے گھر کا مالک ہو۔ ایک معقول طریقہ یہ ہے کہ رقبہ، مقام، قدر وغیرہ کی بنیاد پر اس طرح سے فرق کیا جائے جو مناسب اور منصفانہ ہو۔

یہ بھی اہم ہے کہ ٹیکس کی شرح مارکیٹ کے حالات کی عکاسی کرتی ہے اور ٹیکس دہندگان کے لیے قابل استطاعت ہے۔ مثال کے طور پر، اگر ایک دوسرے گھر کی قیمت 100 بلین VND ہے اور وہ 200 بلین VND میں فروخت کرتا ہے، تو ٹیکس کی ذمہ داری اس کے مطابق بڑھنی چاہیے۔ لیکن اگر قیمت 90 بلین VND تک گر جائے تو کیا انہیں رقم کی واپسی ملے گی؟ کیا یہ ٹیکس کی شرح ان کی مالی صلاحیتوں کے لیے موزوں ہے؟

V. Duẩn - S. Nhung ریکارڈ کیا گیا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm