ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی ٹھنڈی: کیا خریدار 'جاگ رہے ہیں' یا یہ کوئی نئی قیاس آرائی ہے؟

23 نومبر کو، تھانہ اوئی ضلع ( ہانوئی ) میں 25 زمینوں کی نیلامی 11 راؤنڈز کے بعد ختم ہوئی۔ سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت والی زمین 75.3 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ ابتدائی قیمت سے 14 گنا زیادہ ہے۔ یہ قیمت 10 اگست کے سیشن سے بہت کم ہے - اس وقت، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 133 ملین VND/m2 تھی۔ نیلامی نے 97 صارفین کو 413 حصہ لینے والی درخواستوں کے ساتھ اپنی طرف متوجہ کیا، جو کہ جمع کرائی گئی 4,600 درخواستوں کی تعداد سے بھی کم اور 10 اگست کو ہونے والے سیشن میں 1,545 افراد کی 4,201 اہل درخواستیں تھیں۔

اس سے پہلے، 16 نومبر کو، تھانہ اوئی میں بھی 25 زمینوں کی نیلامی ہوئی تھی، جس میں سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 90 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی۔ اس سیشن نے صرف 111 صارفین کی جانب سے 400 سے زیادہ درخواستیں حاصل کیں۔ اس طرح، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ جیتنے والی بولی کی قیمت میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔

اسی طرح، Hoai Duc ضلع میں، نیلامی کی قیمت بھی چوٹی کی مدت کے مقابلے میں تقریباً 20% کم ہوئی۔ خاص طور پر، نومبر 2024 میں پہلی دو نیلامیوں کی سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت بالترتیب 103 اور 109 ملین VND/m2 تھی، جبکہ اگست کے سیشن کی سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 133 ملین VND/m2 تک تھی۔

یا Phuc Tho ضلع میں، حالیہ نیلامی میں، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت صرف 37.6 ملین VND/m2 تھی، جبکہ 2 ماہ قبل، یہاں کچھ پلاٹ 75 ملین VND/m2 تک تھے۔

ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی کئی جگہوں پر ٹھنڈی پڑ گئی ہے۔ (تصویر تصویر: Minh Duc)

نہ صرف جیتنے والی قیمتیں کم ہوئیں بلکہ ان نیلامیوں میں حصہ لینے والوں کی تعداد میں بھی نمایاں کمی ہوئی۔

ہوائی ڈک ضلع میں، اگر 19 اگست کو زمین کی پہلی نیلامی میں 500 شرکاء اور 1,500 دستاویزات کے سیٹ تھے، تو 4 اور 11 نومبر کو ہونے والے اجلاسوں میں، صرف 100 سے زیادہ شرکاء تھے۔

اسی طرح، تھانہ اوئی ضلع میں، 16 نومبر کو زمین کی نیلامی میں صرف 111 افراد اور نیلامی کے دستاویزات کے 400 سیٹ شامل ہوئے، جو کہ 10 اگست کی ریکارڈ نیلامی کے مقابلے میں 90 فیصد سے زیادہ کی کمی ہے جب اس میں 1,500 شرکاء اور 4,000 دستاویزات کے سیٹ شامل تھے۔ 23 نومبر کو، نیلامی میں 413 حصہ لینے والے دستاویزات کے ساتھ صرف 97 صارفین کو راغب کیا گیا۔

Phuc Tho ضلع میں، شرکاء کی تعداد میں تیزی سے کمی واقع ہوئی جب صرف 32 سرمایہ کاروں نے 120 سے زائد درخواستوں کے ساتھ اندراج کیا۔ اس سے قبل یہاں 17 ستمبر کو ہونے والی نیلامی میں 100 سے زائد شرکاء موجود تھے۔

زمین کی نیلامی کے ٹھنڈے ہونے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ای زیڈ پراپرٹی کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹوان نے تجزیہ کیا کہ پچھلی نیلامیوں میں زمین کی قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیل دیا گیا تھا۔ تاہم، جب قیمت حقیقی قدر سے کہیں زیادہ ہو جاتی ہے، تو لیکویڈیٹی ایک بڑا مسئلہ بن جاتی ہے۔ نیلامی جیتنے والوں کو دوبارہ فروخت کرنا مشکل ہوتا ہے کیونکہ وہ خریدار نہیں ڈھونڈ پاتے، خاص طور پر اعلی بینک قرض کی شرح سود کے تناظر میں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سرمائے کے ذرائع میں چیلنجز کا سامنا ہے۔

" کمزور لیکویڈیٹی اس کی براہ راست وجہ ہو سکتی ہے کہ حالیہ نیلامی کی قیمتیں آہستہ آہستہ کم ہو رہی ہیں ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، حالیہ نیلامیوں میں درخواستوں کی تعداد اور جیتنے والی قیمتوں میں تیزی سے کمی دیکھی گئی ہے، ممکنہ طور پر اس لیے کہ خریدار قیمتوں میں حیران کن اضافے کے بعد "جاگ" گئے ہیں۔

" کچھ سرمایہ کار زمین کا پلاٹ خریدنے اور پھر اسے منافع کے لیے بیچنے کے لیے بہت زیادہ قیمت ادا کرنے میں اب دلچسپی نہیں رکھتے۔ وہ سب دیکھتے ہیں کہ موجودہ قیمت بہت غیر حقیقی ہے۔ اگر انہیں ایک ماہ کے اندر کوئی خریدار نہیں مل پاتا ہے، تو انہیں اپنی جمع پونجی ضبط کرنا پڑے گی۔ گزشتہ اگست میں تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ کی زمین کی نیلامی کے سبق نے سرمایہ کاروں کی نفسیات کو متاثر کیا ہے،" اس لیے وہ مزید محتاط ہو گئے ہیں ۔

اس کے علاوہ، مسٹر ٹون نے کہا کہ ہنوئی کے مضافاتی علاقوں جیسے ہوائی ڈک، تھانہ اوئی یا فوک تھو میں بنیادی ڈھانچے کی ترقی ناہموار ہے۔ یہ علاقے مختصر مدت میں پرکشش ہو سکتے ہیں، لیکن زمین کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافہ مارکیٹ کی اصل قوت خرید سے مماثل نہیں ہو گا، جس کے نتیجے میں "زمین رکھنے اور صحیح وقت کا انتظار" کی طویل صورتحال پیدا ہو جائے گی، جس سے نیلامی کی گئی زمین کی کشش کم ہو جائے گی۔

مسٹر ٹون نے ایک اور وجہ یہ بتائی کہ زمین کے دلال، جنہوں نے بہت سی اراضی پر قبضہ کر رکھا تھا جو ختم نہیں ہوئی تھی، اپنی جمع پونجی کھو بیٹھے، اس لیے ان کے مالی فنڈز آہستہ آہستہ ختم ہو گئے۔

دریں اثنا، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر نگوین وان ڈِنھ نے کہا کہ یہ بہت ممکن ہے کہ "ٹھنڈا ہونے" کی صورتحال بھی قیاس آرائیوں اور دلالوں کی ایک نئی چال ہے۔

نیلامی کی قیمتوں میں حالیہ کمی مارکیٹ پر نفسیاتی اثر پیدا کرنے کے لیے زمین کے دلالوں کی چالوں کی وجہ سے ہو سکتی ہے۔ بڑے دلال یا قیاس آرائیاں کرنے والے گروہ اکثر جان بوجھ کر کم حصہ لیتے ہیں یا یہ احساس پیدا کرنے کے لیے جیتنے والی قیمتوں کو کم کرتے ہیں کہ زمین کی قیمتیں "ٹھنڈی ہو رہی ہیں"۔

یہ چال چھوٹے سرمایہ کاروں کو زمین کے پہلے خریدے گئے پلاٹوں کو "اچھی" قیمتوں پر فروخت کرنے پر مجبور کرنا یا حقیقی خریداروں کو یہ احساس دلانے کے لیے ہو سکتی ہے کہ یہ حصہ لینے کا ایک اچھا موقع ہے ، "مسٹر ڈِن نے تبصرہ کیا۔

اس کے مطابق، زمین کے تاجر حصہ لینے والوں کی نفسیات سے ہیرا پھیری کرنے کے لیے قیمتوں میں کمی کی خبریں پھیلانے، نیلامی کا بندوبست کرنے یا جعلی ڈپازٹ بنانے جیسے حربے استعمال کرنے سے دریغ نہیں کرتے۔ ایک بار زمین کی قیمتوں کو کم سطح پر دھکیلنے کے بعد، یہ گروپ سستے داموں سامان اکٹھا کریں گے اور جب مارکیٹ میں بہتری آئے گی تو قیمتوں کو واپس اوپر لانے کے موقع کا انتظار کریں گے۔ صرف یہی نہیں، نیلامی کی جیتنے والی قیمت کو جان بوجھ کر نہ بڑھانا بھی انوینٹری سے تیزی سے چھٹکارا پانے میں مدد کرے گا۔

نیلامی کی زمین کی منڈی کو مستحکم کرنے کے لیے، ماہرین کے مطابق، ریاست کو ابتدائی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور نیلامی کے زیادہ شفاف طریقہ کار کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے، جس سے زمین کے دلالوں کی قیمتوں میں اضافے کی صورت حال کو محدود کرنا چاہیے، جس سے مارکیٹ میں خلل پڑتا ہے۔

مسٹر Nguyen Quoc Hiep - ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین - نے کہا کہ زمین کی نیلامی میں قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، نیلامی میں ابتدائی قیمت اور ڈپازٹ کی شرح کو بڑھانا، مارکیٹ کی قیمت کے قریب ابتدائی قیمت کا تعین کرنا، 5 سال کے اندر منتقلی کی حد اور 2-3 سال کے اندر تعمیر کی ضرورت ہے، اور جیتنے کے بعد رقم کی ادائیگی کے لیے وقت کو کم کرنا ضروری ہے۔

چو انہ

ماخذ