رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو محفوظ طریقے سے اور خطرے کے بغیر ترقی کرنے کے لیے

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیزی سے اپنے عظیم اور اہم کردار کا مظاہرہ کر رہی ہے، لوگوں، سرمایہ کاروں کے ساتھ ساتھ پالیسی سازوں کی طرف سے خصوصی توجہ حاصل کر رہی ہے۔

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی بہت زیادہ امکانات اور ترقی کی گنجائش موجود ہے، لیکن مکانات کی قیمتیں تیزی سے بڑھ رہی ہیں، جو حقیقی آمدنی سے کہیں زیادہ ہیں اور ان لوگوں کے درمیان جو رئیل اسٹیٹ کے مالک ہیں اور ان لوگوں کے درمیان فاصلہ بڑھا رہے ہیں جو گھر کے مالک نہیں ہیں۔

جنرل شماریات کے دفتر کے مطابق، حالیہ برسوں میں ملک کے کل جی ڈی پی میں تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کا اوسط حصہ تقریباً 10 فیصد رہا ہے۔ جس میں سے، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کا براہ راست حصہ تقریباً 3.5% ہے، جو کہ GDP نمو میں اوسطاً 0.5 فیصد پوائنٹس کا حصہ ڈالتا ہے۔ تاہم، ویتنام کی جی ڈی پی میں صنعت کا اوسط حصہ خطے کے دیگر ممالک کے مقابلے میں صرف 50 فیصد ہے۔

کل اقتصادی اثاثوں کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کا پیمانہ صرف 21% تک پہنچ گیا ہے - جو ترقی یافتہ ممالک میں 35% کی شرح سے نمایاں طور پر کم ہے۔

سپلائی بڑھ جاتی ہے لیکن ساخت غیر متوازن ہے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن نے بتایا کہ گزشتہ تین سالوں کے دوران، مارکیٹ میں مکانات کی فراہمی میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، لیکن فراہمی کا ڈھانچہ غیر متوازن ہے۔ زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ درجے کے، اعلیٰ قیمت والے منصوبوں، سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرنے پر مرکوز ہے، جن میں سے کچھ قیاس آرائی پر مبنی ہیں۔

یہاں تک کہ مضافاتی علاقوں میں، جن سے سستی رہائش فراہم کرنے کی توقع کی جاتی ہے، اصل فروخت کی قیمتیں اب بھی رہائشیوں کی اوسط آمدنی سے کافی زیادہ ہیں، صرف مرکزی علاقے کے مقابلے میں "نسبتاً کم" ہیں۔ دریں اثنا، مارکیٹ میں سب سے زیادہ مانگ سستی ہاؤسنگ کے حصے میں ہے۔

موجودہ مارکیٹ کی ترقی کا عمل اب بھی عدم استحکام کی بہت سی علامات کو ظاہر کرتا ہے، خاص طور پر مصنوعات کی ساخت اور لوگوں کی ادائیگی کی اہلیت کے درمیان مماثلت۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے مکانات کی قیمتیں، خاص طور پر بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کے حصے میں، تیزی سے بڑھنے، قیمتوں کی نئی سطح قائم کرنے اور حقیقی آمدنی کی شرح نمو سے کہیں زیادہ ہونے کا سبب بنی ہے۔ یہ نہ صرف لوگوں کی اکثریت کے لیے رہائش تک رسائی کے مواقع کو کم کرتا ہے، بلکہ اس سے قیمت کا بلبلہ بننے کا خطرہ بھی بڑھ جاتا ہے۔

فرض کریں کہ مکان کی قیمتیں اور آمدنی یکساں رہیں، رہائش کی استطاعت تیزی سے گر رہی ہے۔ شہری علاقے میں 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے لیے جس کی لاگت تقریباً VND5 بلین ہے، اگر کسی خاندان کی آمدنی تقریباً VND50 ملین/ماہ ہے، اگر وہ اپنی تمام آمدنی مکان خریدنے پر خرچ کر دیتے ہیں تو اسے تقریباً 8 سال لگیں گے اور 25 سال لگیں گے اگر وہ مکان کی لاگت اپنی آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہ ہونے کے اصول پر عمل کریں۔

اس اصول کے مطابق، یہاں تک کہ سماجی ہاؤسنگ طبقہ، جو شہری علاقوں میں کم آمدنی والے لوگوں کے لیے ڈیزائن کیا گیا تھا، اب "سستا" نہیں ہے، جس کی قیمت 60m2 اپارٹمنٹ کے لیے تقریباً 1.5 بلین VND ہے، یہاں تک کہ کل آمدنی والے گھرانوں کو منظوری کے معیار کے مطابق "اعلی سطح پر" - 40 ملین VND/ماہ کے لیے تقریباً 1 سال کی بچت۔

درحقیقت، قرض کا اختیار استعمال کرتے وقت یہ تعداد بہت زیادہ ہوتی ہے۔ نتیجے کے طور پر، پہلے سے اثاثوں کا مالک گروپ اور اثاثے نہ رکھنے والے گروپ کے درمیان فرق تیزی سے طے ہوتا جا رہا ہے، جب رئیل اسٹیٹ کی ترقی دراصل صرف ان لوگوں کے ایک چھوٹے سے گروپ کو مالا مال کرتی ہے جو پہلے سے ہی اثاثوں کے مالک ہیں۔

جب سپلائی کافی زیادہ ہو جائے گی، تو مارکیٹ کی قیمتیں حقیقی طلب اور رسد کے توازن کے مطابق خود کو منظم کریں گی۔

مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کو "بریک" کرنے کے چار حل

لہٰذا، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو مارکیٹ اور معیشت کو خطرے میں ڈالے بغیر ترقی جاری رکھنے کے لیے، مکانات کی قیمتوں میں گرم اضافہ کو "بریک" کرنے کے لیے کوئی حل نکالنے کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، مقامی ایجنسیوں کی نفاذ کی صلاحیت کو بہتر بنانے کے ساتھ ساتھ، نئے قانونی نظام کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے دستاویزات کی تکمیل کو تیز کرنا ضروری ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، پالیسیوں کو ایڈجسٹ کرنے، ہر علاقے کے لیے، ہر بار اور سماجی و اقتصادی ترقی کے اہداف کے مطابق، نیز انفراسٹرکچر کی سطح اور ہر علاقے کی شہری تکمیل کے لیے لچک کو یقینی بنانے کے لیے وکندریقرت اور اختیارات کی منتقلی کو مضبوط کرنا ضروری ہے۔

لوگوں کے حقوق کو یقینی بناتے ہوئے کاروبار کے لیے عمل درآمد کے وقت کو کم کرتے ہوئے، سائٹ کی منظوری میں رکاوٹوں کو بھی شفاف اور مؤثر طریقے سے سنبھالنے کی ضرورت ہے۔

زمین کے استعمال کی فیس کی تاخیر سے ادائیگی پر 5.4%/سال کی اضافی وصولی کے ضابطے کے خاتمے پر غور کرتے ہوئے ایسے معاملات میں جہاں لوگوں نے 1 اگست 2024 سے پہلے زمین مختص کرنے/لیز پر دینے کا فیصلہ کیا ہے لیکن ابھی تک زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا ہے اور فوری طور پر زمین کے استعمال کی فیس کے تعین کے لیے ایک واضح اور مستحکم طریقہ کو جاری کرنے سے، منصوبے کی ترقی کی لاگت کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔

دوسرا، بینک کریڈٹ پر انحصار کم کرنے کے لیے کیپٹل چینلز کو متنوع بنانا ضروری ہے۔ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کی تشکیل نو کریں تاکہ ایک موثر درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کا ذریعہ بن سکے۔ اس کے ساتھ ساتھ، نیشنل ہاؤسنگ فنڈ کی تشکیل کو فروغ دینا اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) تیار کرنا ضروری ہے۔

تیسرا، سماجی رہائش اور سستی رہائش کے منصوبوں کو منصوبہ بندی میں ترجیح دی جانی چاہیے اور ان میں ترغیبی طریقہ کار ہونا چاہیے۔ شہری ترقی کو نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے سے منسلک کیا جانا چاہیے، خاص طور پر بیلٹ روڈ، میٹرو اور ہائی ویز کو شہری جگہ کو وسعت دینے اور مرکز میں زمین کی قیمتوں پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے۔ ایک ہی وقت میں، "زندگی کو مستحکم کرنے کے لیے گھر کا مالک ہونا" کی ذہنیت کو کم کرتے ہوئے، پیشہ ورانہ کرائے کی مارکیٹ تیار کرنا ضروری ہے۔

چوتھا، یہ ضروری ہے کہ ملک بھر میں زمین، ہاؤسنگ، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں پر ایک متحد، ہم آہنگ، اور شفاف ڈیٹا بیس کی تعمیر اور تکمیل کی پیشرفت کو تیز کیا جائے۔ وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کے درمیان ایک کھلے، باہم مربوط ڈیٹا سسٹم کی تشکیل، جس میں منصوبہ بندی، لین دین، اقدار، قانونی حیثیت، اور زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کے بارے میں معلومات شامل ہیں، نہ صرف نگرانی اور پالیسی سازی کی تاثیر کو بہتر بنانے میں مدد کرے گی، بلکہ شفافیت کو بڑھانے، خطرات کو کم کرنے، قیاس آرائیوں کو روکنے، قیمتوں میں ہیرا پھیری، اور لیگی لوگوں کے کاروباری حقوق کے تحفظ میں بھی مدد دے گی۔

ماخذ: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/