زمین سے متعلق مسائل اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے۔

7 اگست کی سہ پہر، نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے حکومتی فرمان 44/2014/ND-CP کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے مسودہ پر ذاتی طور پر اور آن لائن میٹنگ کی صدارت کی۔

میٹنگ میں قدرتی وسائل اور ماحولیات، خزانہ، منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری، پبلک سیکورٹی، تعمیرات، گورنمنٹ انسپکٹوریٹ ، اسٹیٹ آڈٹ آفس، نیشنل اسمبلی کی اکنامک کمیٹی، اسٹیٹ کیپیٹل مینجمنٹ کمیٹی برائے انٹرپرائزز، 22 صوبوں اور شہروں کے نمائندے، ماہرین، حقیقی فرم وغیرہ کے رہنما اور نمائندے شریک تھے۔

زمین سے متعلق تنازعات اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے (شکل 1)۔ — نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے اجلاس کی صدارت کی۔

زمینی وسائل کے موثر استعمال کو یقینی بنانے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے عمل میں اصلاحات۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی ایک رپورٹ کے مطابق، فرمان 44 میں زمین کی تشخیص کے پانچ طریقے بتائے گئے ہیں، بشمول: براہ راست موازنہ؛ کٹوتی آمدنی؛ زائد اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک۔ زمین کی تشخیص کے مخصوص طریقوں کے ذریعے، زمین کی قیمتوں کو بڑی حد تک مارکیٹ کی قیمتوں کے ساتھ جوڑ دیا گیا ہے، جس سے ریاستی بجٹ کے لیے محصولات کے نقصانات کو محدود کیا گیا ہے اور ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بنایا گیا ہے جن کی زمین ضبط کی گئی ہے۔

تاہم، نفاذ کے 9 سال سے زائد عرصے کے بعد، زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق کچھ ضوابط نے حدود اور کوتاہیوں کا انکشاف کیا ہے۔ کچھ علاقے اب بھی ان کو لاگو کرنے میں الجھے ہوئے ہیں، جس سے زمین کی تشخیص کی پیشرفت متاثر ہو رہی ہے۔ زمین کی تشخیص کے کچھ طریقے مارکیٹ کی معلومات سے متعلق حقیقی حالات کے لیے موزوں نہیں ہیں، زمین کے استعمال کے حقوق میں شفافیت کا فقدان ہے، اور زمین کی قیمت کے نامکمل ڈیٹا بیس کے تناظر میں زمین کی قیمتوں کے ریاستی انتظام کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے مواد اور شرائط کے ضوابط میں کچھ تضادات ہیں اور ان میں مخصوصیت کا فقدان ہے، جس کی وجہ سے ایسے معاملات ہوتے ہیں جہاں زمین کے ایک ہی پلاٹ پر لاگو ہونے والے مختلف طریقوں سے مختلف نتائج برآمد ہوتے ہیں…

اس لیے ضروری ہے کہ حکم نامہ 44 کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرتے ہوئے زمین کی تشخیص کے طریقوں پر فوری طور پر ضوابط کو بہتر بنایا جائے، زمین کے وسائل کے مؤثر استعمال کو یقینی بنانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کو اختراع کیا جائے، اور مقامی لوگوں کی رہنمائی یکساں طور پر عمل میں لائی جائے تاکہ صوبائی کمیٹیوں کی جانب سے زمین کی قیمتوں کے بارے میں لوگوں کی مخصوص کمیٹیوں کے اختیارات پر عمل درآمد کیا جا سکے۔ لوکل گورنمنٹ کی تنظیم کے قانون اور حکومتی قرارداد نمبر 73/NQ-CP مورخہ 6 مئی 2023 میں درج ہے۔

زمین سے متعلق تنازعات اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے (شکل 2)۔ — نائب وزیر اعظم نے کہا کہ زمین کی تشخیص میں بے ضابطگیاں بنیادی طور پر غلط طریقوں کے استعمال یا ان پٹ ڈیٹا کے استعمال سے ہوتی ہیں جو معروضی، شفاف یا درست نہیں ہیں۔

مجوزہ حلوں کا مقصد موجودہ کوتاہیوں، مشکلات، اور زمین کی تشخیص کے کام میں گزشتہ مدت میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنا ہے۔ خاص طور پر، ان میں زمین کی تشخیص کے طریقوں کا جائزہ لینا اور ان کو بہتر بنانا، کٹوتی کے طریقہ کار کو تقابلی طریقہ میں ضم کرنا شامل ہے۔ اور مفروضوں کے عنصر اور قدر دان کی ساپیکش مرضی کے عنصر کو کم کرنے کے لیے فاضل طریقہ کے کچھ مواد میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرنا، عمل درآمد کو آسان بناتا ہے۔

ضوابط زمین کی تشخیص کے طریقوں کے انتخاب اور اطلاق میں مستقل مزاجی کو یقینی بنانے کے لیے زمین کی تشخیص کے ہر طریقہ کو لاگو کرنے کے لیے شرائط بیان کرتے ہیں۔ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے معلومات کے ذرائع جمع کیے جائیں؛ اور ان معاملات کو وسعت دیں جن میں زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ لاگو کیا جا سکتا ہے…

مسودہ حکم نامے میں ضوابط کا بھی اضافہ کیا گیا ہے جس میں کہا گیا ہے کہ تقابلی طریقہ، آمدنی، اور زائد کو لاگو کرتے وقت، زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے گتانک کا طریقہ استعمال کرتے ہوئے مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کے نتائج کا بیک وقت موازنہ کیا جانا چاہیے۔ زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کا طریقہ کار ایسے معاملات میں جہاں صوبائی عوامی کمیٹی ضلعی عوامی کمیٹی کو زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرنے کا اختیار دیتی ہے۔ ایسے معاملات جہاں زمین کی قیمت کے بارے میں مشاورت کا کام کرنے والی کوئی تنظیم منتخب نہیں کی جا سکتی ہے۔ اور بعض معاملات کے لیے عبوری دفعات…

زمین سے متعلق تنازعات اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی تشخیص ایک اہم مسئلہ ہے (شکل 3)۔ — میٹنگ آن لائن کی گئی۔

مناسب تصدیق کے ساتھ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنا ایمانداری اور معروضیت کو یقینی بناتا ہے۔

میٹنگ سے خطاب کرتے ہوئے نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے کہا کہ آنے والے وقت میں، ترمیم شدہ اراضی قانون، ایک بار منظور ہونے کے بعد، زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس قائم کرنے اور زمین کی قیمت کے نقشے بنانے کے لیے تمام تشخیصی طریقوں کو لاگو کرنے کی بنیاد کے طور پر ایک اہم قانونی بنیاد ہو گا۔

ابتدائی طور پر، انتظامی ایجنسیوں اور زمین کی تشخیص سے متعلق مشاورتی اکائیوں کو مناسب تصدیق کے ساتھ مل کر زمین کی تشخیص کے طریقوں کو منتخب کرنے اور لاگو کرنے کے طریقہ کار پر متفق ہونے کی ضرورت ہے، ایمانداری، معروضیت، درستگی، اور مارکیٹ کی قیمت کے ساتھ ہم آہنگی کو یقینی بنانا، موضوعی رائے پر انحصار کو کم سے کم کرنا، اور انتظامی ایجنسیوں اور قانون سازی کی اکائیوں، قانون سازی کی ایجنسیوں کے درمیان اعتماد کو یقینی بنانا۔

نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے واضح طور پر کہا: زمین سے متعلق موجودہ مشکلات، رکاوٹوں اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے۔ فرمان نمبر 44 میں ترمیم کے لیے ایک درست طریقہ کار، سائنسی بنیاد اور عملی تجربے کی ضرورت ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقے (تقابلی، آمدنی، سرپلس) دنیا کے کئی ممالک میں استعمال کیے گئے ہیں۔ ان طریقوں میں، درست تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی منڈی سے متعلق معلومات اور ڈیٹا بہت اہم ہیں۔ ہر قیمت کا تعین کرنے کا طریقہ مخصوص ان پٹ معلومات اور ہر زمین کے پارسل کے لیے دستیاب ڈیٹا کے مطابق لاگو ہوتا ہے۔

زمین سے متعلق تنازعات اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے (شکل 4)۔ — اجلاس میں ماہرین نے شرکت کی۔

نائب وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو ہدایت کی کہ وہ وزارت خزانہ، وزارت تعمیرات، دیگر وزارتوں، شعبوں اور ایسوسی ایشنز کے ساتھ قریبی ہم آہنگی پیدا کریں تاکہ ہر مخصوص زمینی پارسل اور پروجیکٹ کے لیے ان پٹ معلومات اور ڈیٹا اکٹھا کرنے کے معیار اور شرائط کو مزید واضح کیا جا سکے۔

نائب وزیر اعظم نے کہا، "ان پٹ معلومات کے معیار کو مستقل، شفاف، عوامی، سادہ، اور قابل عمل ہونا چاہیے، جو مناسب تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کرتا ہے،" اور مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی سے انتظامی ایجنسیوں، ویلیو ایشن کنسلٹنگ آرگنائزیشنز، ویلیوایشن اپریزیشن کونسلز وغیرہ میں انتظامی ایجنسیوں کے اختیارات اور ذمہ داریوں کو واضح کرنے کی درخواست کی۔

نائب وزیر اعظم نے یہ بھی نوٹ کیا کہ یہاں تک کہ اگر نظرثانی شدہ مسودہ اراضی قانون منظور کیا جاتا ہے، ویلیو زونز کی بنیاد پر زمین کی تشخیص کے طریقوں کے اطلاق کی اجازت دیتا ہے، دیگر تشخیصی طریقوں کو اب بھی ان علاقوں میں لاگو کیا جانا چاہیے جہاں ویلیو زونز پر مبنی زمین کا کافی ڈیٹا اکٹھا نہیں کیا گیا ہے۔ ایسے علاقوں کے لیے جو زمین کی مارکیٹ کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کو قریب سے مانیٹر کرتے ہیں، وہ ویلیو زونز کی بنیاد پر تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے آگے بڑھ سکتے ہیں۔

ماخذ