زمین سے متعلق مسائل اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین کلیدی مسئلہ ہے۔

7 اگست کی سہ پہر، نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے حکومت کے فرمان 44/2014/ND-CP کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے مسودے پر ذاتی طور پر اور آن لائن میٹنگ کی صدارت کی۔

میٹنگ میں قدرتی وسائل اور ماحولیات، خزانہ، منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری، پبلک سیکورٹی، تعمیرات، گورنمنٹ انسپکٹوریٹ ، اسٹیٹ آڈٹ، نیشنل اسمبلی اکنامک کمیٹی، اسٹیٹ کیپیٹل مینجمنٹ کمیٹی برائے انٹرپرائزز، 22 صوبوں اور شہروں کے نمائندے، ماہرین، رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشنز کے رہنما اور نمائندے شریک تھے۔

پہلی صدی میں زمین کی خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی تشخیص ایک اہم مسئلہ ہے۔ — نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے اجلاس کی صدارت کی۔

زمینی وسائل کی روک تھام کو یقینی بنانے کے لیے زمین کی قیمت کے تعین کے مخصوص طریقہ کار کو اختراع کریں۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی رپورٹ کے مطابق، فرمان نمبر 44 میں زمین کی تشخیص کے 5 طریقے ہیں، جن میں درج ذیل طریقے شامل ہیں: براہ راست موازنہ؛ کٹوتی آمدنی؛ زائد زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک مخصوص زمین کی تشخیص کے ذریعے، زمین کی قیمتیں بنیادی طور پر مارکیٹ کی قیمتوں کے ساتھ مطابقت رکھتی ہیں، ریاستی بجٹ کی آمدنی کے نقصان کو محدود کرتی ہیں، اور ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بناتی ہیں جن کی زمین واپس لی جاتی ہے۔

تاہم، نفاذ کے 9 سال سے زائد عرصے کے بعد، زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق کچھ ضوابط نے حدود اور کوتاہیوں کا انکشاف کیا ہے۔ کچھ علاقے ابھی تک درخواست دینے اور لاگو کرنے میں الجھے ہوئے ہیں، جس سے زمین کی تشخیص کی پیشرفت متاثر ہو رہی ہے۔ زمین کی تشخیص کے کچھ طریقے مارکیٹ کی معلومات کے حقیقی حالات کے لیے موزوں نہیں ہیں، زمین کے استعمال کے حقوق میں ابھی بھی شفافیت کا فقدان ہے، اور زمین کی قیمت کے نامکمل ڈیٹا بیس کے تناظر میں زمین کی قیمتوں کے ریاستی انتظام کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے مواد اور شرائط کے ضوابط میں نامناسب اور غیر واضح نکات ہیں، جس کی وجہ سے ایسے معاملات ہوتے ہیں جہاں مختلف نتائج کے ساتھ زمین کے پلاٹ پر مختلف طریقے لاگو ہوتے ہیں...

اس لیے ضروری ہے کہ حکم نامہ 44 کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرتے ہوئے زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق ضوابط کو فوری طور پر مکمل کیا جائے، زمین کے وسائل کی یکجہتی کو یقینی بنانے کے لیے زمین کی تشخیص کے مخصوص طریقہ کار کو اختراع کیا جائے، اور ساتھ ہی ساتھ مقامی لوگوں کی رہنمائی کی جائے کہ وہ صوبائی عوامی کمیٹی کے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے لیے عوامی کمیٹی کے مخصوص اختیارات کے مطابق عمل درآمد کو یکجا کریں۔ لوکل گورنمنٹ کی تنظیم کا قانون، حکومت کی 6 مئی 2023 کی قرارداد نمبر 73/NQ-CP۔

شکل 2 میں زمین کی خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین کلیدی مسئلہ ہے۔ — نائب وزیر اعظم نے کہا کہ زمین کی تشخیص میں خلاف ورزیاں بنیادی طور پر طریقوں کا غلط استعمال یا ان پٹ ڈیٹا کے استعمال کی وجہ سے ہوئیں جو کہ معروضی، شفاف اور درست نہیں تھے۔

مجوزہ حلوں کا مقصد گزشتہ وقت میں زمین کی تشخیص میں کوتاہیوں، مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنا ہے۔ خاص طور پر، زمین کی تشخیص کے طریقوں کا جائزہ لینا اور مکمل کرنا، بشمول کٹوتی کے طریقہ کار کو موازنہ کے طریقہ کار میں ضم کرنا؛ مفروضے کے عنصر کو کم کرنے کے لیے فاضل طریقہ کے کچھ مواد میں ترمیم اور ان کی تکمیل، قدر کرنے والے کی ساپیکش مرضی، اور عمل درآمد کو منظم کرنے کے لیے اسے زیادہ آسان بنانا۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کے انتخاب اور اطلاق کو یکجا کرنے کے لیے ہر زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے شرائط کی وضاحت کریں؛ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے جمع کردہ معلومات کے ذرائع؛ اراضی کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے معاملات کو وسعت دیں...

مسودہ حکم نامے میں یہ دفعات بھی شامل کی گئی ہیں کہ موازنہ، آمدنی، اور زائد کے طریقوں کو لاگو کرتے وقت، زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کے مطابق مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کے نتائج سے موازنہ کیا جانا چاہیے۔ زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار ایسے معاملات میں جہاں صوبائی پیپلز کمیٹی ضلعی پیپلز کمیٹی کو زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرنے کا اختیار دیتی ہے۔ ایسی صورتوں میں جہاں زمین کی تشخیص پر مشاورت کے کام کے ساتھ تنظیم کا انتخاب ممکن نہ ہو۔ متعدد معاملات کے لیے عبوری ہینڈلنگ...

تصویر 3 میں زمین کی خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین کلیدی مسئلہ ہے۔ — میٹنگ آن لائن منسلک ہے۔

دیانتداری اور معروضیت کو یقینی بناتے ہوئے، مناسب تصدیق کے ساتھ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنا

میٹنگ سے خطاب کرتے ہوئے نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے کہا کہ آنے والے وقت میں، ترمیم شدہ اراضی قانون کو زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس قائم کرنے اور تمام تشخیصی طریقوں کو لاگو کرنے کی بنیاد کے طور پر زمین کی قیمت کا نقشہ بنانے کے لیے ایک اہم قانونی بنیاد کے طور پر منظور کیا جائے گا۔

مستقبل قریب میں، انتظامی ایجنسیوں اور ویلیو ایشن کنسلٹنگ یونٹس کو اس بات پر متفق ہونے کی ضرورت ہے کہ مناسب تصدیق کے ساتھ مل کر زمین کی تشخیص کے طریقوں کو کس طرح منتخب اور لاگو کیا جائے، ایمانداری، معروضیت، "قریب، درست، مارکیٹ کی قیمت کے ساتھ ہم آہنگ"، موضوعی مرضی پر کم انحصار، "انتظامی ایجنسیوں، مشاورتی اکائیوں، زمین کی تشخیص، اور قانون نافذ کرنے والی ایجنسیوں کے ذریعے قابل اعتماد"۔

نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے کہا: زمین کی قیمتوں کا تعین موجودہ مشکلات، رکاوٹوں اور زمین سے متعلق خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں کلیدی مسئلہ ہے۔ حکمنامہ 44 میں ترمیم کے لیے درست طریقہ کار، سائنسی اور عملی بنیادوں کی ضرورت ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقے (تقابلی، آمدنی، سرپلس) دنیا کے بہت سے ممالک نے استعمال کیے ہیں، جس میں زمین کی مارکیٹ سے متعلق معلومات اور ان پٹ ڈیٹا درست تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے اہم بنیادیں ہیں۔ ہر قیمت کا تعین کرنے کا طریقہ زمین کے ہر پلاٹ کی معلومات اور ان پٹ ڈیٹا کی شرائط کے مطابق لاگو ہوتا ہے۔

تصویر 4 میں زمین کی خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے۔ — اجلاس میں شریک ماہرین۔

نائب وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو یہ ذمہ داری سونپی کہ وہ وزارت خزانہ، وزارت تعمیرات، وزارتوں، شاخوں اور انجمنوں کے ساتھ قریبی ہم آہنگی پیدا کرے تاکہ ہر زمینی پلاٹ اور مخصوص پروجیکٹ کے لیے معلومات اور ان پٹ ڈیٹا اکٹھا کرنے کے معیار اور شرائط کو واضح کیا جا سکے۔

"ان پٹ معلومات کے معیارات کو متحد، شفاف، عوامی، سادہ اور قابل عمل ہونا چاہیے، جو مناسب تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کرتا ہے،" نائب وزیر اعظم نے مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی سے درخواست کرتے ہوئے کہا کہ وہ زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار میں انتظامی ایجنسیوں، ویلیوایشن کنسلٹنسی تنظیموں، ویلیوایشن کونسلز وغیرہ کے اختیار اور ذمہ داری کو واضح کرے۔

نائب وزیر اعظم نے یہ بھی نوٹ کیا کہ یہاں تک کہ اگر ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کو ویلیو زونز کی بنیاد پر زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کی اجازت دینے کی منظوری دے دی گئی ہے، تب بھی دیگر تشخیصی طریقوں کو ان علاقوں میں لاگو کرنے کی ضرورت ہے جہاں ویلیو زونز کے ذریعے زمین کا ڈیٹا مکمل طور پر جمع نہیں کیا گیا ہے۔ ایسے علاقوں کے لیے جو علاقے میں زمینی منڈی کی قیمتوں کے اتار چڑھاؤ پر گہری نظر رکھتے ہیں، یہ ممکن ہے کہ ویلیو زونز کے لحاظ سے ویلیویشن کا تعین کرنے کے طریقہ کار کو لاگو کیا جائے۔

ماخذ