زمین سے متعلق مسائل اور خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین کلیدی مسئلہ ہے۔

7 اگست کی سہ پہر، نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے فرمان 44/2014/ND-CP کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرنے والے مسودے پر ذاتی طور پر اور آن لائن میٹنگ کی صدارت کی۔

اجلاس میں قدرتی وسائل اور ماحولیات، مالیات، منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری، پبلک سیکیورٹی، تعمیرات، حکومتی معائنہ کار ، ریاستی آڈٹ، قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی، اسٹیٹ کیپیٹل مینجمنٹ کمیٹی برائے انٹرپرائزز، 22 صوبوں اور شہروں کے نمائندے، ماہرین، رئیل اسٹیٹ، ایسوسی ایشن کے رہنما اور نمائندے شریک تھے۔

زمین کے تنازعات کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے۔ — نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے اجلاس کی صدارت کی۔

زمین کے وسائل کی روک تھام کو یقینی بنانے کے لیے زمین کی قیمت کے تعین کے مخصوص طریقہ کار کو اختراع کرنا

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی رپورٹ کے مطابق، فرمان نمبر 44 میں زمین کی تشخیص کے 5 طریقے ہیں، جن میں درج ذیل طریقے شامل ہیں: براہ راست موازنہ؛ کٹوتی آمدنی؛ زائد زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک مخصوص زمین کی تشخیص کے ذریعے، زمین کی قیمتیں بنیادی طور پر مارکیٹ کی قیمتوں کے ساتھ مطابقت رکھتی ہیں، ریاستی بجٹ کی آمدنی کے نقصان کو محدود کرتی ہیں، اور ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بناتی ہیں جن کی زمین واپس لی جاتی ہے۔

تاہم، نفاذ کے 9 سال سے زائد عرصے کے بعد، زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق کچھ ضوابط نے حدود اور کوتاہیوں کا انکشاف کیا ہے۔ کچھ علاقے ابھی تک درخواست دینے اور لاگو کرنے میں الجھے ہوئے ہیں، جس سے زمین کی تشخیص کی پیشرفت متاثر ہو رہی ہے۔ زمین کی تشخیص کے کچھ طریقے مارکیٹ کی معلومات کے حقیقی حالات کے لیے موزوں نہیں ہیں، زمین کے استعمال کے حقوق میں ابھی بھی شفافیت کا فقدان ہے، اور زمین کی قیمت کے نامکمل ڈیٹا بیس کے تناظر میں زمین کی قیمتوں کے ریاستی انتظام کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے مواد اور شرائط پر ضوابط مناسب نہیں ہیں اور مخصوص نہیں ہیں، جس کی وجہ سے ایسے معاملات ہوتے ہیں جہاں مختلف نتائج کے ساتھ زمین کے پلاٹ پر مختلف طریقے لاگو کیے جاتے ہیں...

اس لیے ضروری ہے کہ حکم نامہ 44 کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرتے ہوئے زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق ضوابط کو فوری طور پر مکمل کیا جائے، زمین کے وسائل کی یکجہتی کو یقینی بنانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار کو اختراع کیا جائے، اور ساتھ ہی ساتھ مقامی لوگوں کی رہنمائی کی جائے تاکہ وہ صوبائی عوامی کمیٹی کے مخصوص اختیارات کے مطابق زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی کے اختیارات پر عمل درآمد کو متحد کر سکیں۔ لوکل گورنمنٹ کی تنظیم کا قانون، حکومت کی 6 مئی 2023 کی قرارداد نمبر 73/NQ-CP۔

ماضی میں زمین کی تشخیص میں جو کوتاہیوں، مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے مجوزہ حل تجویز کیے گئے ہیں۔ خاص طور پر، زمین کی تشخیص کے طریقوں کا جائزہ لینا اور مکمل کرنا، بشمول کٹوتی کے طریقہ کار کو موازنہ کے طریقہ کار میں ضم کرنا؛ مفروضے کے عنصر کو کم کرنے کے لیے فاضل طریقہ کے کچھ مواد میں ترمیم اور ان کی تکمیل، قدر کرنے والے کی ساپیکش مرضی، اور عمل درآمد کو منظم کرنے کے لیے اسے زیادہ آسان بنانا۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کے انتخاب اور اطلاق کو یکجا کرنے کے لیے ہر زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے شرائط کی وضاحت کریں؛ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے جمع کردہ معلومات کے ذرائع؛ اراضی کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے معاملات کو وسعت دیں...

مسودہ حکم نامے میں یہ دفعات بھی شامل کی گئی ہیں کہ موازنہ، آمدنی، اور اضافی طریقوں کو لاگو کرتے وقت، اس کا موازنہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کے مطابق مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین کے نتائج سے کیا جانا چاہیے۔ زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار ایسے معاملات میں جہاں صوبائی پیپلز کمیٹی ضلعی پیپلز کمیٹی کو زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرنے کا اختیار دیتی ہے۔ ایسی صورتوں میں جہاں زمین کی تشخیص پر مشاورت کے کام کے ساتھ تنظیم کا انتخاب ممکن نہ ہو۔ کچھ معاملات کے لیے عبوری ہینڈلنگ...

شکل 3 میں زمین کے تنازعات کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے۔ — میٹنگ آن لائن منسلک ہے۔

دیانتداری اور معروضیت کو یقینی بناتے ہوئے، مناسب تصدیق کے ساتھ زمین کی تشخیص کے طریقے استعمال کریں۔

میٹنگ سے خطاب کرتے ہوئے نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے کہا کہ آنے والے وقت میں، نظرثانی شدہ اراضی قانون کو زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس قائم کرنے اور تمام تشخیصی طریقوں کو لاگو کرنے کی بنیاد کے طور پر زمین کی قیمت کا نقشہ بنانے کے لیے ایک اہم قانونی بنیاد کے طور پر منظور کیا جائے گا۔

مستقبل قریب میں، انتظامی ایجنسیوں اور ویلیوایشن کنسلٹنگ یونٹس کو اس بات پر متفق ہونے کی ضرورت ہے کہ مناسب تصدیق کے ساتھ مل کر زمین کی تشخیص کے طریقوں کو کس طرح منتخب اور لاگو کیا جائے، ایمانداری، معروضیت، "قریب، درست، اور مارکیٹ کی قیمت کے ساتھ ہم آہنگ" کو یقینی بنایا جائے، ساپیکش مرضی پر کم انحصار، "انتظامی ایجنسیوں، مشاورتی یونٹوں، زمین کی قیمتوں کو نافذ کرنے والی ایجنسیوں" اور قانون نافذ کرنے والے اداروں کا اعتماد۔

نائب وزیر اعظم ٹران ہانگ ہا نے کہا: زمین کی قیمت کا تعین موجودہ مشکلات، رکاوٹوں اور زمین سے متعلق خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں کلیدی مسئلہ ہے۔ حکمنامہ 44 میں ترمیم کے لیے درست طریقہ کار، سائنسی اور عملی بنیادوں کی ضرورت ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقے (تقابلی، آمدنی، سرپلس) دنیا کے بہت سے ممالک نے استعمال کیے ہیں، جس میں زمین کی مارکیٹ سے متعلق معلومات اور ان پٹ ڈیٹا درست تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے اہم بنیادیں ہیں۔ ہر قیمت کا تعین کرنے کا طریقہ ہر زمینی پلاٹ کی معلومات اور ان پٹ ڈیٹا کی شرائط کے مطابق لاگو ہوتا ہے۔

تصویر 4 میں زمین کی خلاف ورزیوں کو حل کرنے میں زمین کی قیمت کا تعین ایک اہم مسئلہ ہے۔ — اجلاس میں شریک ماہرین۔

نائب وزیر اعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو یہ ذمہ داری سونپی کہ وہ وزارت خزانہ، وزارت تعمیرات، وزارتوں، شاخوں اور انجمنوں کے ساتھ قریبی ہم آہنگی پیدا کرے تاکہ ہر زمینی پلاٹ اور مخصوص پروجیکٹ کے لیے معلومات اور ان پٹ ڈیٹا اکٹھا کرنے کے معیار اور شرائط کو واضح کیا جا سکے۔

"ان پٹ معلومات کے معیارات کو متحد، شفاف، عوامی، سادہ اور قابل عمل ہونا چاہیے، جو مناسب تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کرتا ہے،" نائب وزیر اعظم نے مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی سے درخواست کرتے ہوئے کہا کہ وہ زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار میں انتظامی ایجنسیوں، ویلیوایشن کنسلٹنسی تنظیموں، ویلیوایشن کونسلز وغیرہ کے اختیار اور ذمہ داری کو واضح کرے۔

نائب وزیر اعظم نے یہ بھی نوٹ کیا کہ یہاں تک کہ اگر مسودہ نظرثانی شدہ اراضی قانون کو ویلیو زونز کی بنیاد پر زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی اجازت دینے کی منظوری دے دی جاتی ہے، تب بھی دیگر تشخیصی طریقوں کو ان علاقوں میں لاگو کرنے کی ضرورت ہے جہاں ویلیو زونز کے ذریعہ زمین کا ڈیٹا مکمل طور پر جمع نہیں کیا گیا ہے۔ ایسے علاقوں کے لیے جو علاقے میں زمین کی منڈی کی اتار چڑھاؤ کی قیمتوں پر گہری نظر رکھتے ہیں، یہ ممکن ہے کہ ویلیو زونز کے حساب سے ویلیویشن کا تعین کرنے کا طریقہ لاگو کیا جائے۔

ماخذ