زمین کی تشخیص - ایک ایسا لنک جس کی 2024 کے زمینی قانون میں ترمیم کرتے وقت وضاحت کی ضرورت ہے۔

نفاذ کے ایک سال سے زائد عرصے کے بعد، زمین کے قانون 2024 نے بہت سی خامیوں کا انکشاف کیا ہے، جن میں سے زمین کی تشخیص کے مسائل ہیں - "ریڑھ کی ہڈی" عنصر جو زمین کی بازیابی، معاوضہ، آباد کاری، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق بہت سی پالیسیوں کی تاثیر کا تعین کرتا ہے۔ پالیسی کو مستحکم طریقے سے عملی جامہ پہنانے اور منصفانہ ہونے کو یقینی بنانے کے لیے، زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کی سمت میں زمین کے قانون میں ترمیم اور اس کی تکمیل ضروری ہے۔

زمین کی قیمت کے تعین سے متعلق ابھی بھی بہت سی "رکاوٹیں" ہیں۔ مثالی تصویر: Quoc Dung/VNA

بہت سی "رکاوٹیں"

2024 کے اراضی قانون سے 2013 کے اراضی قانون کی حدود پر قابو پانے کی توقع ہے، خاص طور پر مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے، ان لوگوں کے لیے انصاف پسندی پیدا کرنے میں جن کی زمین واپس لی گئی ہے اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے رکاوٹوں کو دور کرنا ہے۔ تاہم، عمل درآمد سے پتہ چلتا ہے کہ زمین کی قیمت کے تعین سے متعلق ابھی بھی بہت سی "رکاوٹیں" ہیں جنہیں جلد حل کرنے کی ضرورت ہے۔

ماہرین کے مطابق کافی عرصے سے زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ سے کم ہے جس کی وجہ سے سائٹ کلیئرنس کے معاوضے میں بگاڑ پیدا ہو رہا ہے۔ 2024 کے زمینی قانون کے ساتھ، زمین کی قیمت کا فریم ورک باضابطہ طور پر ختم کر دیا گیا ہے اور زمین کی قیمتوں کی فہرست سالانہ قائم کی گئی ہے، امید ہے کہ بروقت اور زیادہ حقیقت پسندانہ ایڈجسٹمنٹ کرنے میں مدد ملے گی۔

تاہم، کچھ علاقوں میں، زمین کی قیمتیں ابھی بھی مارکیٹ میں زمین کی اصل قیمت سے بہت کم سطح پر رکھی گئی ہیں، جس کی وجہ سے معاوضے کی قیمت اور پروجیکٹ کی زمین کی "افتتاحی" قیمت کے درمیان ایک بڑا فرق ہے۔ اس سے شکایات میں اضافہ ہوا ہے، لوگوں کے ردعمل اور کاروباری اداروں کو اس منصوبے میں حصہ لیتے وقت اپنے مالی وسائل پر غور کرنا ہوگا۔

ہنوئی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات نے اطلاع دی ہے کہ، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 159 کے مطابق، سرمایہ کاری شدہ تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا تعین زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ہونا چاہیے۔ تاہم، بہت سی جگہوں پر زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت سے کم ہے، جو سرمایہ کاری کے اخراجات، سائٹ کی منظوری اور زمین کے نئے فنڈز بنانے کے لیے کافی نہیں ہے۔

نظریہ میں، مخصوص اراضی کی قیمت وہ قیمت ہوتی ہے جو مجاز اتھارٹی کی طرف سے زمین کی تقسیم یا لین دین کے وقت مقرر کی جاتی ہے، جو کہ عام قیمت کی فہرست سے مارکیٹ کے قریب ہوتی ہے۔ لیکن عملی طور پر زمین کی مخصوص قیمت کا تعین کرنا بہت مشکل ہے۔ کیونکہ زمین کی مخصوص قیمت کا تعین کرنے کے لیے بہت سے عوامل (مقام، قانونی حیثیت، بنیادی ڈھانچہ، ترقی کی صلاحیت) کی بنیاد پر ضرورت ہوتی ہے، لیکن فی الحال تشخیص کا تفصیلی طریقہ کار اور طریقہ واضح نہیں ہے، پھر بھی بہت کچھ اندازہ لگانے والے کے تجربے پر منحصر ہے۔

یہاں تک کہ مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کے وقت پر بھی اتفاق نہیں ہوا ہے (مثال کے طور پر، جب کوئی ریاستی ایجنسی زمین مختص کرنے یا لیز پر دینے کا فیصلہ کرے گی، تو اس کا تعین کیا جائے گا - لیکن اس وقت، زمین کی قیمتیں پچھلی مارکیٹ کی قیمت کے مقابلے میں بہت زیادہ اتار چڑھاؤ آ چکی ہیں)۔ یہ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ مقامی اور حکام کے درمیان مخصوص قیمتوں کا تعین اب بھی اوور لیپ ہو رہا ہے، جو لوگوں اور ریاستی اداروں کے درمیان آسانی سے تنازعات اور شکایات کا باعث بن رہا ہے...

یہ بھی ایک وجہ ہے کہ بہت سے علاقے اب بھی وسیع پیمانے پر زمین کی مخصوص قیمتوں کو لاگو کرنے میں ہچکچاتے ہیں، یا درخواست دیتے وقت، ان سے آسانی سے پوچھ گچھ کی جاتی ہے اور ان پر ردعمل ظاہر کیا جاتا ہے۔ اس کے علاوہ، 2024 کے اراضی قانون کے نفاذ کے لیے رہنما دستاویزات ابھی تک مکمل ہونے میں سست ہیں، جس کی وجہ سے مقامی لوگ زمین کی قیمت کا اطلاق کرنے میں "اٹھ کر کھڑے" ہیں۔

یہ عملی مسائل "روکاوٹیں" پیدا کر رہے ہیں جو 2024 کے زمینی قانون کو توقع کے مطابق اپنی برتری کا مکمل مظاہرہ کرنے سے روکتے ہیں۔ حال ہی میں، نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے 2024 کے اراضی قانون (ڈرافٹ قانون) کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے مسودے پر حکومتی اراکین کی رائے حاصل کرنے کے بارے میں رپورٹ سننے کے لیے ایک اجلاس کی صدارت کی اور وزارتوں، شاخوں، انجمنوں کے رہنماؤں سے درخواست کی کہ وہ تجزیہ اور بحث کرنے پر توجہ مرکوز کریں، جس میں زمینی قانون کی فوری ضرورت ہے۔ مشکلات پیدا کرنا اور سماجی و اقتصادی ترقی میں رکاوٹ پیدا کرنا؛ مارکیٹ تک رسائی کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرتے وقت کمی کو دور کرنا...

تناؤ کو دور کریں۔

ایک ناگزیر حقیقت یہ ہے کہ بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمتیں اوپر کے رجحان میں اتار چڑھاؤ آتی ہیں، خاص طور پر پھیلتے ہوئے شہری علاقوں میں۔ جب کوئی منصوبہ کئی سالوں تک چلتا ہے، اگر زمین کی قیمت کا تعین ایک بار قیمت کی فہرست یا ابتدائی مخصوص قیمت کے مطابق کیا جاتا ہے، اگر عمل درآمد کے مرحلے کے دوران زمین کی قیمت میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے تو سرمایہ کار کو نقصان ہو سکتا ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، اگر جن لوگوں کی اراضی بازیاب کر لی گئی ہے، ان کو زمین کے فائدہ سے کم قیمت قبول کرنی پڑتی ہے جو انٹرپرائز کو دوبارہ فروخت کرنے پر حاصل ہوتا ہے، تو یہ "نقصان" کا احساس دلانا آسان ہے۔

اس کے برعکس، اگر منصوبے کے نفاذ کے دوران زمین کی قیمتوں کو درمیانی "مارکیٹ پرائس" کے مطابق ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دی جائے تو منافع کے مقصد کے لیے ملی بھگت سے فائدہ اٹھاتے ہوئے "قیمتوں میں افراط زر" پیدا کرنا بھی آسان ہے۔ لہذا، بہت سے کاروبار اور ماہرین اس بات کی عکاسی کرتے ہیں کہ زمین کی قدر کرنے کے موجودہ طریقے میں اب بھی ممکنہ خطرات موجود ہیں اور یہ حقیقت میں انصاف کو یقینی نہیں بناتا ہے۔

مسٹر Ngo Gia Cuong - ویتنام ویلیوایشن اینڈ انسپیکشن کمپنی لمیٹڈ (VAI) کے ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ زمین کی قیمت کی فہرست بناتے وقت، پیداواری مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین کی قیمت کا تعین کرنا یا تجارتی - سروس اراضی کی قیمت کا تعین کرنا تقریباً ناممکن ہے، لیکن رہائشی زمین کی قیمت کے مقابلے میں فیصد کے حساب سے وقفہ کرنا چاہیے۔

بہت سے علاقوں میں زمین کی قیمت کی فہرستیں جاری کرنے کے فیصلے اب بھی حساب کے اس طریقہ کو لاگو کرتے ہیں، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست تشخیصی کونسل زمین کے قانون کی دفعات کی تعمیل نہیں کر سکتی، جس کے لیے ضروری ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتوں کا تعین زمین کی تشخیص کے طریقوں کے مطابق کیا جائے (کوئی طریقہ مداخلت کی اجازت نہیں دیتا)۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ، اگرچہ 2024 کے قانون نے زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹا دیا ہے، لیکن 2026 کی مدت کے لیے مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کی تعمیر میں اب بھی اس حد کو دہرانے کا خطرہ ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق، زمین کی قیمت کے جدول بناتے وقت زمین کی تشخیص کے علیحدہ اور اضافی اصولوں کا تعین، جو کہ زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے لیے لاگو کیے جانے والے بازار کے اصولوں سے مختلف ہے، پالیسی کو نظریہ کے ساتھ مطابقت رکھنے اور پالیسی میں اتار چڑھاؤ پیدا کرنے میں مدد کرے گا۔ زمین کی قیمت کے جدولوں کی تعمیر کے دوران زمین کی تشخیص کے ضمنی اصولوں کا ضابطہ بھی مقامی لوگوں کے لیے ایک واضح قانونی بنیاد بناتا ہے کہ وہ زمین کی قیمت کے جدولوں کی تعمیر میں کافی اختیار اور پہل کریں، جو بجٹ کی آمدنی کو مستحکم کرنے کے ساتھ مطابقت رکھتا ہے، لیکن ایڈجسٹمنٹ کے تابع مضامین کے لیے اتار چڑھاؤ پیدا نہیں کرتا ہے۔

زمین کی قیمتوں کے جدول میں مارکیٹ کی قیمتوں سے آزاد زمین کی قیمتوں کی تعمیر ایڈجسٹمنٹ کے مضامین (معاشی اجزاء کی پیداواری لاگت) کے لیے استحکام پیدا کرے گی۔ اسی وقت، مالیاتی ذمہ داریوں کا حساب لگانے کے لیے بنیاد کے طور پر استعمال ہونے والی زمین کی قیمتیں ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے پیچیدہ، چکراتی اور غیر متوقع اتار چڑھاو سے متاثر نہیں ہوں گی - مسٹر کوونگ نے تجزیہ کیا۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر نگوین تھونگ لینگ، نیشنل اکنامکس یونیورسٹی کے سینئر لیکچرر، نے تبصرہ کیا کہ غور کرنے کا پہلا اہم مرحلہ بنیادی زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنا ہے، جو کہ وہ قیمت ہے جو ریاست پہلی بار زمین مختص کرتے وقت طے کرتی ہے۔ مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق پوری طرح سے قیمت کا تعین نہیں کیا جا سکتا۔ اس کے بجائے، بنیادی قیمت کو ترجیحی نوعیت کا ہونا چاہیے، جس سے کاروباروں کے لیے سرمایہ کاری اور ترقی کے لیے ترغیبات پیدا ہوں، بجائے اس کے کہ بجٹ کی آمدنی کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے اعلیٰ سطح پر مقرر کیا جائے۔

"اگر زمین کی بنیادی قیمتوں کو بہت زیادہ بڑھایا جاتا ہے، تو یہ نہ صرف کاروبار کے لیے لاگت میں اضافہ کرے گا، بلکہ اس کا نتیجہ یہ بھی نکلے گا کہ پوری مارکیٹ میں زمین کی قیمتیں "مہنگائی" ہو جائیں گی، جس سے پوری معیشت پر دباؤ پھیل جائے گا،" مسٹر لینگ نے سفارش کی۔

اس کے علاوہ، اس ماہر نے تجویز پیش کی کہ زمین کی قیمتوں کا ضابطہ ایک حوالہ قیمت کے فریم ورک کے نظام پر مبنی ہونا چاہیے، جو خطے اور ترقیاتی اہداف کے لحاظ سے مختلف ہے۔ مثال کے طور پر، شہری علاقوں یا زیادہ منافع کی صلاحیت والے علاقوں میں، قیمتیں نسبتاً زیادہ سطح پر مقرر کی جا سکتی ہیں۔ ایسے علاقوں میں جہاں سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی کی ضرورت ہے یا کم منافع کی صلاحیت ہے، قیمتیں کم، زیادہ معقول سطح پر مقرر کی جانی چاہئیں۔ استحکام کو یقینی بنانے کے لیے کم از کم 3-5 سال کے وژن کے ساتھ، سب ایک ماسٹر پلان کے اندر ہونا چاہیے۔

اس کے علاوہ، ریاست کو شفافیت، انصاف پسندی اور کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے قیمتوں کے ضابطے کے بہت سے آلات کو فعال طور پر استعمال کرنے کی ضرورت ہے۔ زمین کی نیلامی کو مناسب طریقے سے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے تاکہ قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیلنے، مارکیٹ کو بگاڑنے سے بچایا جا سکے۔ ریگولیٹری ٹولز کو ریاست، کاروبار اور لوگوں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا چاہیے۔ نہ صرف انتظامی اقدامات جیسے کہ منصوبہ بندی، قیمتوں کا تعین، زمین کے استعمال کی حد... بلکہ معاشی آلات جیسے ٹیکس، شرح سود، سرمایہ کاری کی ترغیبات، اور دیگر مالی معاونت کی پالیسیوں تک بھی توسیع کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm