توقع ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں 3 نئے شہروں کے مقامات ٹیکسوں کا حساب لگانے کے لیے موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کو عارضی طور پر لاگو کریں گے۔

اعلیٰ درجے کی ریٹیل ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں توقعات، ہنوئی میں 3 نئے شہروں کا محل وقوع، دوبارہ آبادکاری کے منصوبوں کے قیام اور نفاذ کے ضوابط، آباد کاری کے علاقے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

تازہ ترین رئیل اسٹیٹ: ہنوئی میں 3 نئے شہروں کے مقامات کا انکشاف۔ (تصویر: لن این)

اعلیٰ درجے کی ریٹیل ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی طویل مدت میں مضبوطی سے بڑھنے کی توقعات

Savills Vietnam Company کے ماہرین نے بتایا کہ ویتنام کی خوردہ صنعت کا پیمانہ 2025 تک بڑھ کر 350 بلین امریکی ڈالر تک پہنچنے کی وزارت صنعت و تجارت نے پیش گوئی کی ہے جو کل گھریلو بجٹ کا 59% حصہ ڈالے گی۔ توقع کی جاتی ہے کہ اس عنصر سے ویتنام میں اعلیٰ درجے کی ریٹیل ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو طویل مدتی ترقی کے بہت سے امکانات کے ساتھ مضبوط ترقی کے دور میں داخل ہونے میں مدد ملے گی، خاص طور پر مرکزی طور پر چلنے والے شہروں میں۔

Savills Vietnam کا سروے یہ بھی ظاہر کرتا ہے کہ اعلیٰ درجے کے شاپنگ مال اور ریٹیل پروجیکٹس مسلسل پھیل رہے ہیں، جو ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کر رہے ہیں۔ اس شعبے کو ویتنام کے سب سے زیادہ متحرک معاشی شعبوں میں سے ایک کے طور پر بھی مسلسل جانچا جاتا ہے، جو کئی دہائیوں سے سالانہ دوہرے ہندسے کی شرح نمو کو برقرار رکھتا ہے۔

خوردہ صنعت کی ترقی کے ساتھ ساتھ، ویتنام بھی خطے کے دیگر ممالک کے مقابلے میں تیز رفتار ترقی کی شرح کے ساتھ اعلیٰ درجے کی ریٹیل ریئل اسٹیٹ میں سرمایہ کاروں کے لیے ایک پرکشش مقام کے طور پر ابھر رہا ہے۔ درحقیقت، اعلیٰ درجے کے ریٹیل ریئل اسٹیٹ سیکٹر کی ترقی نہ صرف اوسط آمدنی کے ساتھ ساتھ لوگوں کی ڈسپوزایبل آمدنی میں اضافے سے ہوتی ہے، بلکہ متوسط ​​اور اعلیٰ طبقوں کے تیزی سے پھیلنے کے ساتھ ساتھ خریداری کی عادات میں تبدیلی سے بھی ہوتی ہے۔

بہت سے بین الاقوامی برانڈز کے ظہور نے، خریداری کی بڑھتی ہوئی مانگ اور اعلیٰ درجے کی خدمات کے تجربات کے ساتھ، اعلیٰ درجے کے ریٹیل ریئل اسٹیٹ سیکٹر کی مضبوط ترقی کے لیے ایک مضبوط بنیاد بنائی ہے۔ قلیل مدتی چیلنجوں کے باوجود، ویتنام میں اعلیٰ درجے کی خوردہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی طویل مدت میں مضبوطی سے بڑھنے کی توقع ہے جس کے ساتھ سالانہ کرایے کی قیمتیں دوہرے ہندسوں میں بڑھتی رہیں گی۔

تاہم، Savills کے ماہرین یہ بھی تجویز کرتے ہیں کہ اس مارکیٹ کو مختصر مدت میں کچھ چیلنجز کا سامنا کرنا پڑے گا۔ کیونکہ اس کی تیز رفتار ترقی کے باوجود، ویتنام کی خوردہ جگہ اب بھی پیمانے، معیار اور تجربے کے لحاظ سے معمولی ہے۔ ویتنام میں کل خوردہ جگہ، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے شاپنگ مالز، خطے کے ممالک جیسے تھائی لینڈ، سنگاپور، ملائیشیا کے مقابلے میں اب بھی نسبتاً معمولی ہیں۔

اس کے لیے ویتنام کو بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری جاری رکھنے، اعلیٰ معیار کے احاطے کی فراہمی کو وسعت دینے اور صارفین کے لیے زیادہ بین الاقوامی سرمایہ کاروں کو راغب کرنے اور پڑوسی ممالک کے ساتھ مقابلہ کرنے کے لیے خریداری کے تجربے کو بہتر بنانے کی ضرورت ہے۔

اعلی درجے کی خوردہ جگہ کی فراہمی میں سست ترقی کے تناظر میں جب کہ بین الاقوامی برانڈز اور ٹریڈ مارکس کی مانگ میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی کے مرکزی علاقوں میں احاطے کے کرایے کی قیمت بھی بڑھ رہی ہے، جس سے بہت سے اعلیٰ درجے کے خوردہ فروشوں کے لیے زبردست دباؤ پیدا ہو رہا ہے۔

اس کے علاوہ، عالمی معیشت میں اتار چڑھاؤ، افراط زر، اور خام مال کی بڑھتی ہوئی قیمتیں بھی اعلیٰ درجے کے ریٹیل ریئل اسٹیٹ کے منصوبوں کی توسیع کو متاثر کر سکتی ہیں۔ مثال کے طور پر، بڑھتی ہوئی افراط زر صارفین کی قوت خرید کو کم کر سکتی ہے، جس سے اعلیٰ درجے کی خوردہ فروخت متاثر ہوتی ہے۔ اس کے ساتھ ہی، اعلیٰ درجے کے شاپنگ مالز کی تعمیر اور چلانے کی لاگت بھی بڑھے گی، جس سے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز پر دباؤ بڑھے گا۔

بین الاقوامی مالیاتی منڈی کا عدم استحکام بھی غیر ملکی سرمایہ کاروں کو اعلیٰ درجے کے طبقے میں اپنی سرمایہ کاری کے پیمانے کو بڑھانے میں زیادہ محتاط بنا سکتا ہے۔

ہنوئی میں 3 نئے شہروں کا مقام ظاہر کرنا

ہنوئی نے 2045 کی مدت کے لیے ایک وژن طے کیا ہے تاکہ ایک شمالی شہر بنایا جائے جس کا مرکزی مرکز ڈونگ انہ ضلع ہے۔ ایک مغربی شہر بنانے کے لیے Hoa Lac اور Xuan Mai میں شہری علاقوں کو ترقی دینا اور Phu Xuyen اور Thuong Tin میں شہری علاقوں کو ترقی دے کر ایک جنوبی شہر بنانا۔

مندرجہ بالا مواد ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ہنوئی اربن ڈیولپمنٹ پروگرام میں 2035 تک کی مدت کے لیے بیان کیا تھا (جسے پروگرام کہا جاتا ہے) جو کہ ستمبر 2024 کے آخر میں ہونے والے موضوعاتی اجلاس میں غور اور تبصرے کے لیے سٹی پیپلز کونسل کو پیش کیا گیا ہے۔

اسی مناسبت سے، پروگرام نے پورے شہر کی شہری کاری کی شرح کو 2030 تک تقریباً 55-65% تک پہنچانے کے لیے کوشش کرنے کا ہدف مقرر کیا ہے (فی الحال 49.1%) اور 2035 تک تقریباً 60-70%۔

اضلاع کی تعداد کے حوالے سے، یہ توقع کی جاتی ہے کہ شہر میں 16 اضلاع ہوں گے (12 موجودہ اضلاع اور 4 اضلاع Hoai Duc، Gia Lam، Dong Anh، Thanh Tri اضلاع کے طور پر قائم ہونے کی توقع ہے)۔

ان اضلاع کی فہرست جن کی انتظامی حدود کو ایڈجسٹ کرنے کی توقع ہے اور نئے قائم کیے جانے والے اضلاع اور وارڈز کو پروجیکٹ اور 2035 تک ہنوئی میں ضلع اور کمیون کی سطح پر انتظامی اکائیوں کو ترتیب دینے کے منصوبے کے مطابق لاگو کیا جاتا ہے، کیپٹل پلاننگ کی تعمیل کو یقینی بنانا، کیپٹل جنرل پلاننگ، دیہی منصوبہ بندی، اور دیہی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنا۔ انتظامات کے لیے مضامین اور روڈ میپ کو واضح طور پر بیان کریں اور لوگوں کے اتفاق کو یقینی بنائیں۔

شہری علاقوں کی تعداد، شہری علاقوں کی فہرست، شہری علاقوں کی توقع ہے کہ انتظامی حدود کو ایڈجسٹ کیا جائے گا اور شہری علاقوں کی شہری درجہ بندی کے مطابق مرکزی طور پر چلنے والے شہروں میں نئے قائم ہونے کی توقع ہے۔

جس میں دارالحکومت کے قانون کی دفعات کے مطابق خصوصی درجے کے شہری علاقوں کے مساوی 16 اندرون شہر اضلاع کے شہری معیار کے معیار کو پورا کرنا۔ تیسرے درجے کے شہر کو پہچاننا - سون ٹائی براہ راست دارالحکومت کے تحت۔

خاص طور پر، پروگرام میں، ہنوئی نے 2045 تک کی مدت میں شہری ترقی کے لیے ایک وژن مرتب کیا ہے، جس نے شمالی شہر کی تشکیل کے عمومی منصوبے کے مطابق شمال میں شہری ترقی میں سرمایہ کاری کو فروغ دینا جاری رکھا ہے جس کا مرکزی مرکز ڈونگ انہ ضلع ہے۔

ایک ہی وقت میں، ہو لایک اور شوان مائی میں شہری ترقی میں سرمایہ کاری کو فروغ دیں تاکہ ایک مغربی شہر بنایا جا سکے۔

Phu Xuyen اور Thuong Tin کے علاقوں میں بھی شہری ترقی میں سرمایہ کاری کی جا رہی ہے تاکہ ایک جنوبی شہر بنایا جا سکے۔

اس کے علاوہ، ہنوئی کو توقع ہے کہ شہر کی شہری آبادی کی کثافت 3,000 افراد/km2 تک پہنچ جائے گی۔ 2035 تک اندرون شہر، اندرون شہر اور قصبے کے علاقوں میں آبادی کی کثافت 12,000 افراد / کلومیٹر 2 تک پہنچ جائے گی۔

2035 تک اندرون شہر میں فی کس اوسط رہائشی رقبہ فی شخص تقریباً 28m2 منزل کی جگہ تک پہنچ جائے گا (بشمول پیش گوئی کی گئی آبادی کے مطابق اضافی رہائشی علاقہ)۔ پرانی اپارٹمنٹ عمارتوں اور سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر نو میں سرمایہ کاری کو ترجیح دی جائے گی۔

فی کس اوسط آمدنی پورے ملک کے مقابلے میں 1.4 گنا ہے...

یہ شہر پبلک ٹرانسپورٹ سسٹم میں سرمایہ کاری کو ترجیح دیتا ہے، ذاتی گاڑیوں کو کم اخراج والی پبلک ٹرانسپورٹ میں تبدیل کرنے کی حکمت عملی کو نافذ کرتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے عارضی طور پر زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست کا اطلاق کرتا ہے۔

21 ستمبر کی سہ پہر، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے ایک دستاویز جاری کی جس میں محکموں، شاخوں، تھو ڈک سٹی پیپلز کمیٹی اور اضلاع کو علاقے میں زمین سے متعلق مالی اور ٹیکس کی ذمہ داریوں کو حل کرنے کے لیے رہنمائی کی گئی۔

اس وقت کے دوران جب زمین کی قیمت کی فہرست کو 2024 کے زمینی قانون کے مطابق ایڈجسٹ نہیں کیا گیا ہے، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے 1 اگست سے موصول ہونے والے ریکارڈ کے ساتھ مالیاتی ذمہ داریوں اور زمین کے ٹیکس کو حل کرنے کے لیے پہلے کی طرح زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست، یعنی 16 جنوری 2020 کو جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست کو استعمال کرنے کی اجازت دی ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کو محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات (TN-MT)، محکمہ خزانہ اور متعلقہ اکائیوں کے ساتھ یکم اگست سے زمین کے استعمال کی فیس، زمین کے کرایے، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کی وصولی جیسے طریقہ کار کے ساتھ پیدا ہونے والے زمینی ریکارڈ کے بیک لاگ کو حل کرنے کے لیے تفویض کیا ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے ایڈجسٹمنٹ کے انتظار میں زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست کو استعمال کرنے کا فیصلہ 17 ستمبر کو ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کی تجویز اور اسی دن ہونے والی سٹی پیپلز کمیٹی کے اجلاس میں اتفاق رائے سے آیا ہے۔

اس کے ساتھ ہی محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی تجویز کی بنیاد پر سٹی پیپلز کمیٹی نے مذکورہ مسئلہ کے حل کے لیے سٹی پارٹی کمیٹی سے رائے طلب کی ہے۔

1 سے 30 اگست تک کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کو مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے اس ایجنسی کے لیے زمین کے طریقہ کار سے متعلق 8,893 ریکارڈز موصول ہوئے۔

ان میں سے، 4,711 منتقلی، عطیہ، اور وراثت کے ریکارڈ کی مالی ذمہ داریاں ہیں۔ 2,229 ریکارڈز کی مالی ذمہ داریاں نہیں ہیں۔ 1,669 ریکارڈ سرٹیفکیٹ دینے کے لیے ہیں۔ 284 ریکارڈز زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے لیے ہیں۔ بڑی تعداد میں ریکارڈ والے علاقوں میں تھو ڈک سٹی (1,878 ریکارڈ)، ہوک مون ڈسٹرکٹ (1,772)، کیو چی ڈسٹرکٹ (1,095)، تان فو ڈسٹرکٹ (388) شامل ہیں...

ٹیکس ڈپارٹمنٹ کے مطابق، چونکہ 2024 کا لینڈ لا اینڈ ڈیکری 103/2024 زمین کے استعمال کی فیسوں اور زمین کے کرایوں کو ریگولیٹ کرنے کا اطلاق یکم اگست سے ہوا ہے، اس لیے اس ایجنسی کو 2020 کی زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق کرتے وقت زمین کے ریکارڈ کے لیے مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے۔

1 اگست کے بعد موصول ہونے والے زمینی ریکارڈ کی بڑی تعداد کو سنبھالنے کی بنیاد رکھنے کے لیے، ٹیکس ڈیپارٹمنٹ نے تین بار تجویز پیش کی ہے کہ سٹی پیپلز کمیٹی فوری طور پر زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے اور ہدایات فراہم کرنے کا فیصلہ جاری کرے۔

اس طرح، HCMC پیپلز کمیٹی کی جانب سے زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست کے عارضی استعمال کی اجازت دینے کے ساتھ، یکم اگست کے بعد سے ہزاروں زیر التواء اراضی ریکارڈ کو حل کیا جائے گا۔

دوبارہ آبادکاری کے منصوبوں اور آبادکاری کے علاقوں کے قیام اور نفاذ سے متعلق ضوابط

اراضی قانون 2024 کا آرٹیکل 110 واضح طور پر دوبارہ آبادکاری کے منصوبوں اور آبادکاری کے علاقوں کے قیام اور ان پر عمل درآمد کو واضح کرتا ہے۔

اس کے مطابق، آبادکاری کے منصوبوں اور آباد کاری کے علاقوں کا قیام اور نفاذ حسب ذیل ہے:

صوبائی اور ضلعی عوامی کمیٹیاں قانون کی دفعات کے مطابق دوبارہ آبادکاری کے منصوبوں کے قیام اور نفاذ کو منظم کرنے کی ذمہ دار ہیں۔

آبادکاری کا علاقہ درج ذیل شرائط کو یقینی بناتا ہے:

آبادکاری کے علاقے کے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کو کم از کم دیہی علاقوں کے لیے نئے دیہی معیارات اور شہری علاقوں کے لیے شہری معیارات پر پورا اترنا چاہیے، بشمول: پڑوسی علاقوں کے ساتھ رابطے کو یقینی بنانے والی سڑکیں، روشنی اور گھریلو بجلی، پانی کی فراہمی اور نکاسی کا نظام، مواصلات، اور ماحولیاتی علاج۔

آبادکاری کے علاقوں میں سماجی انفراسٹرکچر کو صحت کی دیکھ بھال، تعلیم، ثقافت، کھیلوں، بازاروں، تجارت، خدمات، تفریح، تفریح، اور قبرستانوں تک رسائی کو یقینی بنانا چاہیے۔

ہر علاقے کے حالات، رسم و رواج اور طریقوں کے لیے موزوں۔

دوبارہ آبادکاری کے مقامات کو ترجیح کے درج ذیل ترتیب میں منتخب کیا جاتا ہے: کمیون کی سطح کے انتظامی یونٹ میں جہاں زمین واپس لی جاتی ہے۔

ضلعی سطح کے انتظامی یونٹ میں جہاں اس معاملے میں زمین کی بازیابی کی جاتی ہے جہاں کمیون سطح کے انتظامی یونٹ میں جہاں زمین کی بازیابی کی جاتی ہے وہاں آبادکاری کے لیے کوئی زمین نہیں ہے۔

دیگر علاقوں میں مساوی شرائط کے ساتھ ضلع کی سطح کے انتظامی یونٹ کے پاس جہاں سے زمین واپس لی گئی ہے اس کے پاس دوبارہ آبادکاری کے لیے کوئی زمین نہیں ہے۔

آبادکاری کے علاقوں کی تشکیل کے لیے سازگار مقامات کے ساتھ زمین کے انتخاب کو ترجیح دی جاتی ہے۔

نوٹ: آباد کاری کے علاقے میں دوبارہ آبادکاری کی زمین مختص ہونے کے بعد، اگر اب بھی زمین کا فنڈ موجود ہے، تو ترجیح ان افراد کو دی جائے گی جو 2024 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر رہائشی زمین مختص کرنے کے اہل ہوں گے۔ اگر اب بھی زمین کا فنڈ موجود ہے تو، زمین ایسے افراد کو مختص کی جائے گی جو 2024 کے لینڈ لا کی دفعات کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے رہائشی زمین مختص کیے جانے کے اہل ہیں۔

اس طرح، مندرجہ بالا ضوابط کے مطابق، جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے، انہیں درج ذیل مقامات پر دوبارہ آباد کیا جائے گا: کمیون کی سطح کے انتظامی یونٹ میں جہاں زمین واپس لی گئی ہے۔

ضلعی سطح کے انتظامی یونٹ میں جہاں اس معاملے میں زمین کی بازیابی کی جاتی ہے جہاں کمیون سطح کے انتظامی یونٹ میں جہاں زمین کی بازیابی کی جاتی ہے وہاں آبادکاری کے لیے کوئی زمین نہیں ہے۔

دوسرے علاقوں میں مساوی شرائط کے ساتھ اگر ضلع کی سطح کے انتظامی یونٹ میں دوبارہ آبادکاری کے لیے زمین نہ ہو جہاں سے زمین واپس لی گئی ہو۔ آبادکاری کے علاقوں کی تشکیل کے لیے سازگار مقامات کے ساتھ زمین کے انتخاب کو ترجیح دی جاتی ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html