سرٹیفکیٹ دینے میں مشکلات کا سامنا، کنڈوٹیل کے لین دین میں اب بھی قدرے اضافہ ہوتا ہے۔

سپلائی اور لیکویڈیٹی دونوں آسمان چھونے لگے

DKRA کی 2023 کی دوسری سہ ماہی میں ہو چی منہ شہر اور آس پاس کے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ کے مطابق، ریزورٹ اپارٹمنٹ سیگمنٹ (condotel) نے 2022 کے آخر اور 2023 کی پہلی سہ ماہی میں ایک اداس مدت کے بعد دوبارہ تجارت شروع کر دی ہے۔

خاص طور پر، 3 پراجیکٹس سے تقریباً 378 کنڈوٹیلس فروخت کے لیے کھولے گئے، جو کہ 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 90% کا اضافہ ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ condotels کی لیکویڈیٹی بھی پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 20 گنا بڑھ کر 122 یونٹس تک پہنچ گئی۔ یہ ایک مثبت نشانی ہے کیونکہ ریزورٹ اپارٹمنٹ مارکیٹ کو بہت سے منفی اثرات کا سامنا کرنا پڑا ہے اور ساتھ ہی ساتھ سرمایہ کاروں کی جانب سے گزشتہ عرصے میں عدم دلچسپی کا بھی سامنا ہے۔ اگرچہ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں، مارکیٹ کی فراہمی اور فروخت کی مقدار اب بھی بالترتیب 31% اور 78% کم ہے۔

اس رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ تر لین دین اس وقت مکمل قانونی دستاویزات، بینک گارنٹیوں اور معروف یونٹس کے ذریعے چلائے جانے والے منصوبوں پر مرکوز ہیں۔ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں بنیادی قیمتوں میں 2-4 فیصد اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ تاہم، اس کے بدلے میں، سرمایہ کار صارفین کے لیے بہت سی ترجیحی پالیسیاں بھی پیش کرتے ہیں جیسے کہ شرح سود میں معاونت، منافع کی کمٹمنٹ، پرنسپل گریس پیریڈ، ایک ساتھ ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے رعایتیں...

خیال کیا جاتا ہے کہ condotels کی بازیابی حکومت کے حکم نامہ 10/2023/ND-CP کے اجراء سے ہوئی ہے، جو کہ 20 مئی سے لاگو ہونے والے اراضی قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرنے والے حکمناموں کے متعدد مضامین کی تکمیل کرتی ہے۔ خاص طور پر، یہ تعمیراتی کاموں کے لیے ریڈ بک دینے کے ضوابط کی تکمیل کرتا ہے اور تعمیراتی کاموں کے لیے کمرشل کام کے لیے استعمال شدہ اراضی کے کام کے لیے استعمال کیا جاتا ہے ۔ تجارتی اور سروس اراضی پر سیاحت سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق مقاصد۔

condotel کے ذخائر کی تعداد میں پچھلے اعداد و شمار کے مقابلے میں 20 گنا اضافہ ہوا ہے، تصویر 1۔ — Condotel بحالی کے آثار دکھا رہا ہے۔

تاہم، حقیقت میں، سرخ کتابوں کا اجراء اب تک صرف توقع کی سطح پر ہی رکا ہے کیونکہ حکمنامہ 10 کو نافذ کرنے میں ابھی بھی بہت سے مسائل موجود ہیں۔ کیونکہ، اگرچہ فرمان 10 نے حکمنامہ 43/2014/ND-CP کے آرٹیکل 32 کی تکمیل کی ہے، جو کہ "تعمیراتی کاموں کی دوبارہ ملکیت کی تصدیق اور ملکیت کی دوبارہ منظوری کے طریقہ کار کی تصدیق کے لیے شرائط کو منظم کرتی ہے۔ کتابوں کا اجراء اب بھی عام اور مبہم ہے، جس کی وجہ سے مقامی لوگ کتابیں جاری کرنے میں "مضبوط کارروائی" کرنے کی ہمت نہیں کر پاتے۔

فی الحال، مارکیٹ میں 2 قسم کے کنڈوٹیلس ہیں، پہلا کمرشل سروس لینڈ پر ایک پروجیکٹ ہے، ریاست پالیسی فراہم کرتی ہے اور سرمایہ کار صارفین کو ریڈ بک جاری کرتا ہے، جو کہ 50 سال کے لیے کمرشل سروس لینڈ بھی ہے۔ دوسری قسم کمرشل سروس لینڈ ہے، لیکن کچھ علاقے رہائشی یونٹس بنائے بغیر کمرشل سروس کو رہائشی اراضی میں تبدیل کر دیتے ہیں۔ فی الحال، اس قسم کے کنڈوٹیل کو کمرشل سروس اراضی میں ایڈجسٹ کرنے کی تجویز دی جا رہی ہے تاکہ کتاب کے لیے موزوں اور اہل ہو۔

اس کے علاوہ، کچھ علاقوں کو ہر کنڈوٹیل کے لیے الگ سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے نقطہ نظر سے بھی مشکلات کا سامنا ہے، جو کہ اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے لیے سرٹیفکیٹ جاری کرنے سے مختلف نہیں ہوگا۔ condotels کے لیے سرٹیفکیٹ جاری کرنا - ایک ہوٹل اور رہائش کا کاروباری ماڈل - بھی قسم کی نوعیت کو بدل دے گا۔ یہ مسائل ابھی بھی واضح ہونے کے منتظر ہیں اور اگر جلد ہی حل ہو جائیں تو یہ کنڈوٹیلس کی بازیابی کے لیے ایک اہم موڑ بن سکتے ہیں۔

دوسری شکلیں آہستہ آہستہ ٹھیک ہوجاتی ہیں۔

DKRA کی رپورٹ کے مطابق، condotels کے علاوہ دیگر اقسام کے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ میں بھی بحالی کے آثار نظر آتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ریزورٹ ولا کے حصے میں، دوسری سہ ماہی میں، 5 منصوبوں کی 76 مصنوعات فروخت کے لیے کھولی گئیں، جو کہ 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں صرف 4 فیصد ہے۔

ریزورٹ ٹاؤن ہاؤس/شاپ ہاؤس کی قسم کے بارے میں، رپورٹ میں فروخت کے لیے کھولے گئے 4 پروجیکٹس میں سے 75 نئے یونٹس ریکارڈ کیے گئے۔ کھپت نئی سپلائی کے 44 فیصد تک پہنچ گئی، جو کہ 33 یونٹس کے برابر ہے۔ تاہم، 80% سے زیادہ بنیادی پروجیکٹس نے اپنی فروخت کی قیمتوں اور فروخت کی پالیسیوں کو اس کے مطابق ایڈجسٹ کرنے کے لیے اپنے پروڈکٹ پورٹ فولیو کو بند کرنا جاری رکھا۔

condotel liquidity index میں انوینٹری پچھلے اعداد و شمار کے مقابلے میں 20 گنا بڑھ گئی ہے، تصویر 2۔ — ریزورٹ ریل اسٹیٹ آہستہ آہستہ دوبارہ توجہ حاصل کر رہا ہے.

خیال کیا جاتا ہے کہ اس قسم کی کھپت میں اضافہ ایک بار میں ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے 40-50% تک سرمایہ کاروں کی رعایتی پالیسیوں کی وجہ سے ہے۔ مالی مشکلات کا سامنا کرنے والے کچھ سرمایہ کاروں کے کیش فلو کے دباؤ کے پیش نظر سرمائے کو دوبارہ اپنی طرف متوجہ کرنے کا یہ اقدام ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ نے پیش گوئی کی ہے کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں تمام قسم کے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کی فراہمی میں اضافہ ہوگا۔ خاص طور پر، condotels میں تقریباً 400 - 500 یونٹس کا اضافہ جاری رہے گا، جو بنیادی طور پر Ba Ria - Vung Tau، Binh Dinh میں مرکوز ہیں... دریں اثنا، ریزورٹ ولاز اور ریزورٹ ٹاؤن ہاؤسز/شاپ ہاؤسز کی سپلائی میں قدرے اضافے کی پیش گوئی کی گئی ہے اور یہ بنیادی طور پر کین گیانگ میں مرکوز ہے۔ مجموعی طور پر مارکیٹ کی طلب 2023 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں بڑھتی رہے گی لیکن بہت سی اچانک تبدیلیوں کے بغیر۔

ڈسکاؤنٹ پالیسیاں، ایکویٹی کے ساتھ فوری ادائیگی کے لیے مراعات، اور ریونیو شیئرنگ پروگرامز کا اطلاق 2023 کی تیسری سہ ماہی میں سرمایہ کاروں کی جانب سے مارکیٹ کی طلب کو تیز کرنے کے لیے جاری رہے گا۔ اس نے بہت سے سرمایہ کاروں کو یہ توقع کرنے پر مجبور کیا ہے کہ اس سال کے آخر میں اور 2024 کے اوائل میں ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مضبوط بحالی ہوگی۔

ماخذ