سرٹیفکیٹ جاری کرنے میں مشکلات کا سامنا، کنڈوٹیل کے لین دین میں اب بھی قدرے اضافہ ہوتا ہے۔

سپلائی اور لیکویڈیٹی دونوں آسمان چھونے لگے

DKRA کی 2023 کی دوسری سہ ماہی میں ہو چی منہ شہر اور آس پاس کے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ کے مطابق، 2022 کے آخر اور 2023 کی پہلی سہ ماہی میں ریزورٹ اپارٹمنٹ سیگمنٹ (کونڈوٹیل) ایک اداس دور کے بعد دوبارہ نمودار ہوا ہے۔

خاص طور پر، 3 پراجیکٹس سے تقریباً 378 کنڈوٹیلس فروخت کے لیے کھولے گئے، جو کہ 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 90% کا اضافہ ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ condotels کی لیکویڈیٹی بھی پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 20 گنا بڑھ کر 122 یونٹس تک پہنچ گئی۔ یہ ایک مثبت نشانی ہے کیونکہ ریزورٹ اپارٹمنٹ مارکیٹ کو بہت سے منفی اثرات کا سامنا کرنا پڑا ہے اور ساتھ ہی ساتھ سرمایہ کاروں کی جانب سے گزشتہ عرصے میں عدم دلچسپی کا بھی سامنا ہے۔ اگرچہ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں، مارکیٹ کی فراہمی اور فروخت کی مقدار اب بھی بالترتیب 31% اور 78% کم ہے۔

اس رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ تر لین دین اس وقت مکمل قانونی دستاویزات، بینک گارنٹیوں اور معروف یونٹس کے ذریعے چلائے جانے والے منصوبوں پر مرکوز ہیں۔ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں بنیادی قیمتوں میں 2-4 فیصد اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ لیکن اس کے بدلے میں، سرمایہ کار صارفین کے لیے بہت سی ترجیحی پالیسیاں بھی پیش کرتے ہیں جیسے کہ شرح سود کی حمایت، منافع کی کمٹمنٹ، پرنسپل گریس پیریڈ، ایک ساتھ ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے رعایتیں...

کہا جاتا ہے کہ condotels کی بازیابی حکومت کے حکم نامہ 10/2023/ND-CP کے جاری ہونے سے ہوئی ہے، جو کہ 20 مئی سے لاگو ہونے والے اراضی قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرنے والے حکمناموں کے متعدد مضامین کی تکمیل کرتی ہے۔ خاص طور پر، یہ تعمیراتی کاموں کے لیے ریڈ بک دینے کے ضوابط کی تکمیل کرتا ہے اور تعمیراتی کاموں کے لیے کمرشل کاموں کے لیے استعمال شدہ زمین کے کام کے مقصد کے مطابق کام کرتا ہے ۔ تجارتی اور سروس اراضی پر سیاحت سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق مقاصد۔

condotel کے ذخائر کی تعداد میں پچھلے اعداد و شمار کے مقابلے میں 20 گنا اضافہ ہوا ہے، تصویر 1۔ — Condotel بحالی کے آثار دکھا رہا ہے۔

تاہم، حقیقت میں، سرخ کتابوں کا اجراء اب تک صرف توقع کی سطح پر ہی رکا ہے کیونکہ حکمنامہ 10 کو نافذ کرنے میں ابھی بھی بہت سے مسائل موجود ہیں۔ کیونکہ، اگرچہ فرمان 10 نے حکمنامہ 43/2014/ND-CP کے آرٹیکل 32 کی تکمیل کی ہے، جو کہ "تعمیراتی کاموں کی دوبارہ ملکیت کی تصدیق اور ملکیت کی دوبارہ منظوری کے طریقہ کار کی تصدیق کے لیے شرائط کو منظم کرتی ہے۔ کتابوں کا اجراء اب بھی عام اور مبہم ہے، جس کی وجہ سے مقامی لوگ کتابیں جاری کرنے میں "مضبوط کارروائی" کرنے کی ہمت نہیں کر پاتے۔

فی الحال، مارکیٹ میں 2 قسم کے کنڈوٹیلز موجود ہیں، پہلا کمرشل سروس لینڈ پر پروجیکٹ ہے، ریاست پالیسی جاری کرتی ہے اور سرمایہ کار صارفین کو ریڈ بک جاری کرتی ہے، جو 50 سال کے لیے کمرشل سروس لینڈ بھی ہے۔ دوسری قسم کمرشل سروس لینڈ ہے، لیکن کچھ علاقے رہائشی یونٹس بنائے بغیر کمرشل سروس کو رہائشی اراضی میں تبدیل کر دیتے ہیں۔ فی الحال، اس قسم کے کنڈوٹیل کو کمرشل سروس اراضی میں ایڈجسٹ کرنے کی تجویز دی جا رہی ہے تاکہ کتاب کے اجراء کے لیے موزوں اور اہل ہو۔

اس کے علاوہ، کچھ علاقوں کو ہر کنڈوٹیل یونٹ کے لیے علیحدہ سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے نقطہ نظر سے بھی مشکلات کا سامنا ہے، جو اپارٹمنٹ عمارتوں کے لیے سرٹیفکیٹ جاری کرنے سے مختلف نہیں ہے۔ condotels کے لیے سرٹیفکیٹ جاری کرنا - ایک ہوٹل اور رہائش کا کاروباری ماڈل - بھی قسم کی نوعیت کو تبدیل کرتا ہے۔ یہ مسائل ابھی بھی واضح ہونے کے منتظر ہیں اور اگر جلد ہی حل ہو جائیں تو یہ کنڈوٹیلس کی بازیابی کے لیے ایک اہم موڑ بن سکتے ہیں۔

دوسری شکلیں آہستہ آہستہ ٹھیک ہوجاتی ہیں۔

DKRA کی رپورٹ کے مطابق، condotels کے علاوہ دیگر اقسام کے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ میں بھی بحالی کے آثار نظر آتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ریزورٹ ولا کے حصے میں، دوسری سہ ماہی میں، 5 منصوبوں کی 76 مصنوعات فروخت کے لیے کھولی گئیں، جو کہ 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں صرف 4 فیصد ہے۔

ریزورٹ ٹاؤن ہاؤس/شاپ ہاؤس کی قسم کے حوالے سے، رپورٹ میں فروخت کے لیے کھولے گئے 4 پروجیکٹس سے آنے والے 75 نئے یونٹس ریکارڈ کیے گئے۔ کھپت نئی سپلائی کے 44 فیصد تک پہنچ گئی، جو کہ 33 یونٹس کے برابر ہے۔ تاہم، 80% سے زیادہ بنیادی پروجیکٹس نے اپنے پروڈکٹ پورٹ فولیو کو بند کرنا جاری رکھا تاکہ اس کے مطابق فروخت کی قیمت اور فروخت کی پالیسی کو ایڈجسٹ کیا جا سکے۔

condotel کے ذخائر کی تعداد میں پچھلے اعداد و شمار کے مقابلے میں 20 گنا اضافہ ہوا ہے، تصویر 2۔ — ریزورٹ ریل اسٹیٹ آہستہ آہستہ دوبارہ توجہ حاصل کر رہا ہے.

اس قسم کی کھپت میں اضافہ ایک بار میں ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے 40-50% تک سرمایہ کاروں کی رعایتی پالیسیوں کی وجہ سے بتایا جاتا ہے۔ یہ مالی مشکلات کا سامنا کرنے والے کچھ سرمایہ کاروں کے کیش فلو کے دباؤ کے تناظر میں دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کا اقدام ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ نے پیشن گوئی کی ہے کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں تمام قسم کے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کی فراہمی میں اضافہ ہوگا۔ خاص طور پر، condotels میں تقریباً 400 - 500 یونٹس کا اضافہ جاری رہے گا، جو بنیادی طور پر Ba Ria - Vung Tau، Binh Dinh میں مرتکز ہیں... دریں اثنا، ریزورٹ ولاز اور ریزورٹ ٹاؤن ہاؤسز/شاپ ہاؤسز کی سپلائی میں قدرے اضافے کی پیش گوئی کی گئی ہے اور یہ بنیادی طور پر کین گیانگ میں مرکوز ہیں۔ مجموعی طور پر مارکیٹ کی طلب 2023 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں بڑھتی رہے گی لیکن بہت سی اچانک تبدیلیوں کے بغیر۔

ڈسکاؤنٹ پالیسیاں، ایکویٹی کے ساتھ فوری ادائیگی کے لیے مراعات، اور ریونیو شیئرنگ پروگرامز کا اطلاق 2023 کی تیسری سہ ماہی میں سرمایہ کاروں کی جانب سے مارکیٹ کی طلب کو تیز کرنے کے لیے جاری رہے گا۔ اس نے بہت سے سرمایہ کاروں کو یہ توقع کرنے پر مجبور کیا ہے کہ اس سال کے آخر میں اور 2024 کے اوائل میں ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں زبردست بحالی ہوگی۔

ماخذ