ویتنام میں مکانات کی فی آمدنی کی قیمت عالمی اوسط سے 1.6 گنا زیادہ ہے۔

ڈاکٹر کین وان لوک کے مطابق، 2024 میں، ویتنام میں گھر کی قیمت اور اوسط گھریلو آمدنی کا تناسب 23.7 ہو گا - جو عالمی اوسط سے 1.6 گنا زیادہ ہے۔

یہ معلومات BIDV کے چیف اکانومسٹ ڈاکٹر کین وان لوک نے 19 فروری کو منعقدہ سالانہ اسپرنگ رئیل اسٹیٹ فورم میں قومی مالیاتی اور مالیاتی پالیسی مشاورتی کونسل کے رکن نے شیئر کیں۔

ڈاکٹر کین وان لوک 19 فروری کو تقریب میں۔ تصویر: ری ٹائمز

مکانات کی اونچی قیمتیں اور اس صورت حال کی وجوہات وہ موضوعات تھے جن کی وضاحت کرنے میں مسٹر لوک نے کافی وقت صرف کیا تقریب میں اپنی تقریر میں۔ اس ماہر کے مطابق، پچھلے سال رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں زیادہ مثبت پیش رفت ہوئی، نئے پروجیکٹس کی فراہمی میں 18% اور اپارٹمنٹس کی تعداد میں 50% سے زیادہ اضافہ ہوا۔

مسٹر کین وان لوک نے نمبیو (سربیا میں رہنے والے ڈیٹا پلیٹ فارم کی لاگت کی لاگت) کی تحقیق کا حوالہ دیا جس میں بتایا گیا ہے کہ 2024 میں گھر کی قیمت سے اوسط گھریلو آمدنی کا تناسب (HPR) 23.7 گنا ہے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 0.2 کا اضافہ ہے۔ دریں اثنا، اس انڈیکس کی عالمی اوسط میں 0.5 گنا کمی ہوئی جو کہ گزشتہ سال 14.6 گنا کم ہو گئی۔ اس طرح، ویتنام میں آمدنی کے لیے مکان کی قیمت دنیا کی اوسط سے تقریباً 1.62 گنا زیادہ ہے۔

HPR کا حساب گھر کی اوسط قیمت کو اوسط سالانہ گھریلو آمدنی سے تقسیم کر کے لگایا جاتا ہے۔ تعمیراتی وزارت کے مطابق، HPR دنیا میں سب سے زیادہ مقبول اور وسیع پیمانے پر استعمال ہونے والا طریقہ ہے جب مکانات کی قیمتوں کی "مناسب" سطح کا اندازہ لگایا جاتا ہے۔ اس انڈیکس کو ورلڈ بینک اور اقوام متحدہ کے استعمال کے لیے بھی حوصلہ افزائی کی جاتی ہے۔

اس ماہر کے مطابق لنگر کی اونچی قیمتیں بھی لوگوں کو مکان خریدنے کے لیے قرض لینے سے گریزاں کرتی ہیں۔ اس کا ثبوت یہ ہے کہ 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور کاروبار کے لیے کریڈٹ گروتھ تقریباً 18 فیصد تک پہنچ جائے گی، جو کہ رئیل اسٹیٹ کی کھپت (تقریباً 6.5%) کے لیے ذاتی قرضوں سے دوگنا زیادہ ہے۔

مسٹر لوک کا خیال ہے کہ ویتنام میں مکانات کی قیمتوں میں اضافے کی چھ اہم وجوہات ہیں۔ سب سے پہلے، قانونی مسائل اور ذمہ داری کا خوف سپلائی کی کمی کا سبب بنتا ہے۔ اس کے بعد، ان پٹ لاگت جیسے کہ زمین کا کرایہ، زمین کا استعمال، سائٹ کلیئرنس کا معاوضہ، مالیاتی اخراجات، اور تعمیراتی مواد بھی بڑھتے ہیں، جو مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنتے ہیں۔ اس ماہر نے کاروبار کے لیے "غیر سرکاری" اخراجات کو مزید کم کرنے کے لیے حل کی ضرورت پر بھی زور دیا۔

زمین کے استعمال کی فیس کے معاملے کے بارے میں، GP.Invest کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ جب ایسے منصوبے ہیں جن میں زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے میں 1-2 سال لگتے ہیں تو یہ اب بھی ایک اہم رکاوٹ ہے۔ مسٹر ہائیپ کے مطابق، اس سال کے آغاز تک، 25 صوبوں اور شہروں نے زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرستیں جاری کی ہیں۔ تاہم، نامکمل ان پٹ عوامل کی وجہ سے، مقامی لوگ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں بڑھانے کے لیے ایک دوسرے کی طرف دیکھتے ہیں۔ زمین کی تشخیص کے مرحلے میں، کچھ علاقوں میں اب بھی اضافہ یا کمی کا فیصلہ کرتے وقت پہل کی کمی ہے کیونکہ وہ ذمہ داری سے ڈرتے ہیں اور مشاورتی یونٹوں پر انحصار کرتے ہیں۔

انہوں نے یہ بھی کہا کہ دیگر ان پٹ اخراجات جیسے انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری اور غیر حقیقی سود کی شرح بہت سے مسائل اور زمین کی غلط قیمتوں کا باعث بنتی ہے۔ لہذا، مسٹر ہائیپ امید کرتے ہیں کہ زمین کی تشخیص میں حائل رکاوٹ کو جلد ہی حل کر لیا جائے گا تاکہ کاروبار تیزی سے رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں پر عمل درآمد کر سکیں۔

مسٹر Nguyen Quoc Hiep 19 فروری کو تقریب میں۔ تصویر: ری ٹائمز

نظم و نسق کی طرف، زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے لینڈ ڈپارٹمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر لی وان بن نے کہا کہ قومی اسمبلی کو نظرثانی شدہ اراضی قانون کو جاری کرنے کی صلاح دینے کے وقت سے ہی، وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات (جسے پہلے ضم شدہ وزارت برائے زراعت اور دیہی ترقی کہا جاتا تھا) نے زمین کی قیمتوں کو سرفہرست قرار دیا۔ نظرثانی شدہ قانون نے زیادہ شفاف طریقے سے زمین کی قیمت کے جدولوں اور تشخیص کے طریقوں کے اطلاق کو وسعت دی ہے۔

تاہم، مسٹر بن نے یہ بھی تسلیم کیا کہ عملدرآمد میں ابھی بھی بہت سی خامیاں ہیں، خاص طور پر مقامی سطح پر۔ ان کے مطابق، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے والے کنسلٹنٹس، لینڈ ویلیوایشن کونسلز اور مجاز حکام کے درمیان اب بھی اختلافات موجود ہیں۔ دریں اثنا، کچھ دوسرے ممالک میں، زمین کی تشخیص کی ذمہ داری کنسلٹنسی یونٹ کی ہے اور انہیں کسی بھی غلطی کے لیے قانونی طور پر ذمہ دار ٹھہرایا جانا چاہیے۔ یہ ایک ایسا مسئلہ ہے جس پر ویتنام میں زمین کی تشخیص کی ذمہ داری اور کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے غور کرنے کی ضرورت ہے۔

زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے نمائندوں نے اس بات کی تصدیق کی کہ وہ علاقوں اور کاروباری اداروں کے ساتھ جاری رکھیں گے، عملی طور پر مشکلات کو دور کرنے کے لیے حل تلاش کرنے کے لیے آراء سنیں گے۔

مسٹر کین وان لوک کے مطابق جب نئے لائسنس یافتہ پراجیکٹس کی تعداد کم ہوتی ہے تو طلب اور رسد کے عدم توازن کے تناظر میں، کاروبار بنیادی طور پر پرکشش منافع کے مارجن حاصل کرنے کے لیے اعلیٰ درجے کے منصوبوں کی تیاری میں سرمایہ کاری کرتے ہیں۔ انہوں نے کہا، "سرمایہ کار سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کو آگے نہیں بڑھا سکتے کیونکہ وہاں بہت کم منصوبے ہیں۔"

اس کے ساتھ، "قیمتوں میں افراط زر"، "بہاؤ کی پیروی" یا قیاس آرائیاں اب بھی عام ہیں، جس کی وجہ سے جائیداد کی قیمتیں ان کی حقیقی قدر کے مقابلے میں عملی طور پر بڑھ جاتی ہیں۔ مسٹر لوک نے یہ سوال بھی اٹھایا کہ کیا اس کی وجہ یہ ہے کہ ویتنام نے ابھی تک رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس نہیں لگایا ہے، جبکہ ٹیکس، ٹرانسفر فیس، کرایہ اور وراثت دیگر ممالک کے مقابلے میں اب بھی بہت کم ہیں، جو اس صورتحال میں اہم کردار ادا کر رہے ہیں۔

ماخذ