"میں اب حوصلہ شکنی محسوس کرتا ہوں"

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں داخل ہونے کے بہت سے طریقے ہیں، آپ نے سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ کا انتخاب کیوں کیا؟

کاروبار میں کوئی بھی اپنی مصنوعات سستے بیچنا نہیں چاہتا۔ لیکن میں صرف کم قیمت گھر بنانا چاہتا ہوں۔ کیونکہ میرے خیال میں، اگر آپ کامیاب ہونا چاہتے ہیں، تو آپ کو ایسی مصنوعات بنانا ہوں گی جو بہت سے لوگ استعمال کرتے ہیں، ایسے لوگ جن کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے۔ ہمارے ملک میں لوگوں کی اکثریت غریب ہے، ہم اتنے امیر کہاں سے لائیں؟ تو، میں درمیانی آمدنی والے اور غریب لوگوں کی خدمت کے لیے گھر بناتا ہوں، اور انہیں سستی قیمتوں پر بیچتا ہوں، جو کہ بہت اچھی بات ہے، ٹھیک ہے؟ تاہم، کم قیمت مکانات کی کئی اقسام ہیں۔ صرف وہی لوگ جو اصل میں ان میں رہتے ہیں وہ ان مکانات کا معیار دیکھ سکتے ہیں جو میں بناتا ہوں (یقینا اسی طرح کی قیمتوں کے دوسرے اپارٹمنٹس کے مقابلے میں)۔

ہر کوئی جانتا ہے کہ کم قیمت پر فروخت کے لیے گھر بنانا بہت سے خریداروں کو راغب کرے گا۔ لیکن ہر کوئی قیمت کم نہیں کر سکتا۔ میرے کچھ دوست ہیں جو رئیل اسٹیٹ میں بھی ہیں، انہوں نے کہا کہ اگر مسٹر تھان نے مکان 9.5 ملین VND/m2 میں بیچ دیا تو یقیناً ان کا نقصان ہوگا۔ تو، اس کا راز کیا ہے؟

کم لاگت والے مکانات کے حصول کے لیے، عمل درآمد کرنے والی تنظیم اور انتظامی عملہ فیصلہ کن عوامل ہیں۔ اپریٹس کمپیکٹ ہونا چاہیے اور بوجھل نہیں ہونا چاہیے۔ مواد اور مزدوری کے اخراجات دونوں کی بچت۔

اس کے علاوہ تعمیراتی عمل کو جدید ٹیکنالوجی کا استعمال کرتے ہوئے مختصر کرنے کی ضرورت ہے۔ پہلے 18 منزلہ عمارت کو بنانے میں 3 سال لگتے تھے لیکن اب اس میں صرف 9 مہینے لگتے ہیں، جیسے آپ اس وقت جس عمارت میں بیٹھے ہیں۔

کم لاگت والے مکانات بنانے کے قابل ہونے کا ایک اور عنصر اخراجات کو کم کرنے کے لیے، بینک کے قرضوں کے علاوہ سرمائے کے تمام ذرائع کو متحرک کرنے کی کوشش کرنا ہے، کیونکہ بینک سود کی لاگت مصنوعات کی لاگت کا تقریباً 20 فیصد ہے۔

آخری بات یہ ہے کہ فروخت کی قیمت کا اعتدال سے حساب لگائیں، زیادہ منافع نہ لیں۔ کاروبار کرنے کے لیے اشتراک کی ضرورت ہوتی ہے، کیونکہ جب سستی پروڈکٹ بیچی جاتی ہے لیکن کوالٹی خراب نہیں ہوتی، تو لیکویڈیٹی بہت زیادہ ہوتی ہے۔ درحقیقت، Thanh Ha شہری علاقے کے 9.5 ملین VND/m2 کی قیمت والے تقریباً 4,000 اپارٹمنٹس صرف 3 ماہ کے اندر فروخت ہو گئے۔

فی الحال، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے زیادہ تر سرمایہ کار درمیانی اور اعلیٰ درجے کے طبقے کا انتخاب کرتے ہیں، بہت کم سرمایہ کار کم لاگت والے طبقے کا انتخاب کرتے ہیں۔ آپ کی رائے میں، سرمایہ کار کے نقطہ نظر سے، کیا سرمایہ کار کے لیے کم قیمت یا زیادہ قیمت والے مکانات بنانا زیادہ منافع بخش ہے؟

یہ بہت سی چیزوں پر منحصر ہے، بشمول سرمایہ کار خود۔ اگر سرمایہ کار ایک عوامی کمپنی ہے، تو اسے بینکوں اور اسٹاک مارکیٹ سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے ایک چینل رکھنے کے لیے ایک اعلیٰ قیمتی پروجیکٹ کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ ان کے لیے اہم ہے، لیکن لیکویڈیٹی "ایک اور کہانی" ہے۔

درحقیقت، بہت زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس ہیں جو 10 سال سے زائد عرصے سے مکمل ہوئے ہیں لیکن ابھی بھی بہت سے غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس موجود ہیں۔ اگر فروخت سست ہے اور سرمایہ جمود کا شکار ہے تو نہ صرف سرمایہ کار کو نقصان ہوگا بلکہ متعلقہ شراکت داروں کا بھی یہی انجام ہوگا۔

میرے جیسے کم لاگت والے ہاؤسنگ آپشن کا انتخاب نہ صرف حقیقی ضروریات کو پورا کرتا ہے، گھر خریدنے والوں کے پاس رہنے کے لیے گھر ہوتا ہے، بلکہ میرے پاس دوسرے پروجیکٹوں میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے سرمایہ بھی ہوتا ہے۔

ہمیں موصول ہوا مسٹر تھان کے کمرے کا دروازہ کھلا تھا، بند نہیں تھا۔ مسٹر تھان کا خیال ہے کہ غریبوں کو "سستی" مکانات بیچنا رسمی نہیں ہونا چاہیے، بلکہ بہت قریب ہونا چاہیے، اگر گھر خریدار کو اپارٹمنٹ یا پروجیکٹ سے متعلق سوالات کے جوابات دینے کی ضرورت ہو، تو وہ براہ راست تفصیل سے جواب دیں گے۔ "گھر خریدنے والوں کے لیے سب سے اہم چیز اعتماد ہے، اگر میں خود پر اعتماد نہیں کروں گا تو کون کرے گا؟" یہی وجہ ہے کہ اس کا کمرہ کبھی بند نہیں ہوتا اور جو بھی ان سے ملنا چاہتا ہے یا اس کے اپارٹمنٹ یا پروجیکٹ کے بارے میں سوالات کا جواب دینا چاہتا ہے اسے وہ انکار نہیں کرتے۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں داخل ہونے اور کم لاگت والے ہاؤسنگ سیگمنٹ کا انتخاب کرتے وقت، کیا آپ نے سماجی ضروریات کا سروے کیا؟

جی ہاں میں 1999 سے تحقیق کر رہا ہوں، جب ہم Linh ڈیم میں CT9 ایریا بنا رہے تھے۔ معاشرے میں بالعموم اور ہنوئی میں خاص طور پر کم لاگت والے مکانات کی مانگ بہت زیادہ ہے۔

ایک رئیل اسٹیٹ پروفیشنل کے طور پر، گھروں کی قیمتوں کو سستا اور لوگوں کی آمدنی کے لیے زیادہ موزوں بنانے کی پالیسیوں پر آپ کی کیا سفارشات ہیں؟

میں ہنوئی شہر سے 6 ملین VND/m2 پر سوشل ہاؤسنگ بنانے کے لیے کہہ رہا ہوں۔ اگر کامیاب ہو جاتا ہوں، تو میں 10,000 اپارٹمنٹس بنانے اور انہیں 6 ملین VND/m2 پر فروخت کرنے کا وعدہ کرتا ہوں، لیکن یہ تجویز ایک سال سے جمع کرائی گئی ہے اور ابھی تک منظور نہیں ہوئی۔

میرے خیال میں اہم بات یہ ہے کہ پالیسی ساز ایسا کرنا چاہتا ہے یا نہیں۔ کاروباری اداروں کے لیے سفارشات اور تجاویز دینا بہت مشکل ہے۔ میں صرف اتنا ہی کرنے کی کوشش کر سکتا ہوں جتنا میں کر سکتا ہوں۔

میرے خیال میں کم لاگت والی رہائش زیادہ تر لوگوں کے لیے موزوں ہے۔ مثال کے طور پر، تھانہ ہا شہری علاقہ، جیسا کہ میں نے اوپر ذکر کیا، صرف 3 ماہ کے بعد 4000 اپارٹمنٹس فروخت ہو گئے۔ اوسط آمدنی والے بہت سے خاندانوں نے سڑک پر اپنے گھر بیچ کر 2 اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے یہاں آئے، ایک اپنے بچوں کے لیے، ایک اپنے والدین کے لیے اور اب بھی ان کے پاس اتنی رقم ہے کہ وہ مرکز میں کام کرنے کے لیے کار خرید سکیں۔ سڑکیں اب آسان ہیں، تھوڑی دور رہنا کوئی مسئلہ نہیں ہے۔

ماخذ