کیا فاضل طریقہ کو برقرار رکھنے سے پراجیکٹ کی زمین کی تشخیص زیادہ شفاف ہو جاتی ہے؟

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اب بھی اضافی طریقہ استعمال کرنا بند کرنا چاہتی ہے۔

جیسا کہ Thanh Nien نے اطلاع دی ہے، حال ہی میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے حکمنامہ نمبر 44/2014/ND-CP مورخہ 15 مئی 2014 کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرتے ہوئے ایک مسودہ حکمنامہ بھیجا ہے (مسودہ حکم نامہ 44 کو وزارت انصاف کے پاس جمع کرانے کے لیے)۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے مسودہ حکمنامہ 44 میں تجویز پیش کی کہ زمین کی قیمت کے لیے اضافی طریقہ استعمال نہ کیا جائے۔

تاہم آج دوپہر کو ہونے والی ورکشاپ میں بیشتر ماہرین نے کہا کہ زمین کی تشخیص میں سرپلس طریقہ کو برقرار رکھنا ضروری ہے۔

مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن نے ورکشاپ میں اشتراک کیا۔

ورکشاپ سے خطاب کرتے ہوئے، پلاننگ اینڈ لینڈ ریسورسز ڈویلپمنٹ (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) کے محکمہ کے ڈائریکٹر مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن نے بہت سے پہلوؤں کو اٹھایا اور وجوہات کا حوالہ دیا کہ کیوں وزارت نے زمین کی قدر کرتے وقت فاضل طریقہ کو ترک کرنے کی تجویز دی۔

ورکشاپ میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے نمائندے کا نقطہ نظر وہی رہا جیسا کہ مضمون میں Thanh Nien اخبار کو انٹرویو دیتے ہوئے کیا حکومت فاضل طریقہ کو برقرار رکھنے یا ترک کرنے کا فیصلہ کرے گی؟ 26 جولائی کو شائع ہوا۔

مسٹر چن کے مطابق فاضل طریقہ کی برتری سے کوئی انکار نہیں کر سکتا۔ تاہم، ہمارے ملک میں زمین کی تشخیص میں اس طریقہ کو لاگو کرتے وقت ان پٹ پیرامیٹرز کے تناظر میں، یہ معیاری نہیں ہے، جس کے نتیجے میں غلط نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

"میں نے حال ہی میں بہت سے معاملات میں زمین کی تشخیص میں حصہ لیا ہے اور پایا ہے کہ سرپلس طریقہ کار کو لاگو کرتے وقت تشخیص کرنے والے قانونی خطرات سے ڈرتے ہیں۔ یہی ایک وجہ ہے کہ حالیہ دنوں میں زمین کی تشخیص کا عمل سست رہا ہے،" مسٹر چن نے ورکشاپ میں شیئر کیا۔

مسٹر چن نے مزید کہا کہ اگر حکومت سرپلس طریقہ کو برقرار رکھنے کا فیصلہ کرتی ہے، تو اس طریقہ کار کے پیرامیٹرز اور اشاریہ جات کے لیے ان پٹ معیارات تیار کرنے کے لیے تحقیق اور جائزہ لینا ضروری ہے۔ صرف معیاری ان پٹ کے ساتھ ہی نتائج درست ہوں گے، تشخیص کرنے والے دستخط کرنے میں پراعتماد ہوں گے، اور زمین کی تشخیص میں تعطل، خاص طور پر منصوبوں کے لیے، حل کیا جا سکتا ہے۔

"اضافی طریقہ کو ترک کرنا زمین کی تشخیص میں ایک قدم پیچھے ہٹنا ہے"

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے نمائندے کے اشتراک کے بعد، بہت سے ماہرین اور کاروباری اداروں نے براہ راست یا اراضی کی تشخیص میں اضافی طریقہ کار کو برقرار رکھنے کی ضرورت پر اپنے خیالات کا اظہار کرتے ہوئے کاغذات بھیجے؛ اگر اسے ہٹا دیا گیا تو اس سے مزید مشکلات اور بھیڑ ہو سکتی ہے، زمین کی سستی تشخیص، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں طویل عرصے تک سپلائی کی کمی برقرار رہے گی۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر وکیل نگوین ہونگ چنگ نے خیال ظاہر کیا کہ اضافی طریقہ کو برقرار رکھا جانا چاہیے۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر وکیل نگوین ہونگ چنگ نے کہا کہ سرپلس طریقہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کا ایک طریقہ ہے جو مستقبل میں ترقی کے امکانات کے ساتھ استعمال کے مقصد کی بنیاد پر ہے، نہ کہ موازنہ کے طریقہ کار یا آمدنی کے طریقہ کار جیسے استعمال کے موجودہ مقصد پر مبنی۔

فاضل طریقہ کار زمین کی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی کرتا ہے جس میں درج ذیل عوامل شامل ہیں: زمین کے استعمال کا مقصد؛ زمین کے استعمال کی اصطلاح؛ تعمیراتی کثافت؛ عمارت کی اونچائی؛ زمین کے استعمال کی گتانک؛ اعلی عملییت کے ساتھ سرمایہ کاری، پیداوار اور کاروبار میں کیش فلو ویلیو کی عکاسی کرتا ہے۔

"اضافی طریقہ ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کی مالی نوعیت کی واضح طور پر عکاسی کرتا ہے: لاگت، محصولات، اور منافع کیا ہیں، بہت سائنسی اور معروضی طور پر۔ یہ طریقہ واضح طور پر استحصال کرنے، مختص کرنے اور زمین کے کرایے کے فرق کو بانٹنے کے طریقے کی عکاسی کرتا ہے۔ بین الاقوامی مشق کے مطابق یہ ایک جدید رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کا طریقہ بھی ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا یہ دعویٰ کہ تشخیص کے لیے ڈیٹا بیس کی کمی کی وجہ سے تشخیص فرضی عوامل، درستگی کی کمی پر مبنی ہونی چاہیے، اس لیے اس طریقہ کار کو ترک کرنا، میری رائے میں، قائل نہیں ہے۔ اگر مسئلہ ڈیٹا بیس کی کمی کا ہے، تو اس کا حل یہ ہونا چاہیے کہ فاضل طریقہ (پروڈکشن مشین کو تباہ کرنے) کو ترک کرنے کے بجائے ایک معیاری، قابل اعتماد ڈیٹا بیس کا ذریعہ بنایا جائے۔ لہذا، اگر اضافی طریقہ کو ترک کرنا ایک حقیقت بن جاتا ہے، تو یہ زمین کی تشخیص کے کام میں ایک قدم پیچھے ہٹ جائے گا،" مسٹر چنگ نے کہا۔

ایک ہی وقت میں، وکیل چنگ کے مطابق، مسودہ حکم نامہ 44 میں صرف 3 تشخیصی طریقے ہیں: موازنہ، آمدنی اور زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک، جو کہ زمین کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کاری کے منصوبوں کی قدر کرتے وقت سرپلس طریقہ کو تبدیل کرنے کے لیے کافی نہیں ہیں: شہری علاقے، مخلوط تجارتی خدمات کے علاقے، وغیرہ۔

اگر فاضل طریقہ کو ترک کر دیا جائے تو زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کا تعین کرنا مشکل ہو جائے گا جو سرمایہ کاروں کو مستقبل میں بنائے جانے والے منصوبوں کے لیے ادا کرنا ہوں گے جب تمام سماجی اور تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے کام مکمل نہیں ہوئے ہیں۔ سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس پر عمل درآمد کرتے وقت مالی پریشانی کا حساب نہیں لگا پائیں گے...

قومی اسمبلی کی فنانس اور بجٹ کمیٹی کے رکن پروفیسر ہوانگ وان کوونگ نے اضافی طریقہ کار کے فوائد اور نقصانات بتائے ہیں۔

تشخیص کے ہر طریقہ کے ان پٹ پیرامیٹرز کو معیاری بنانا ضروری ہے۔

قومی اسمبلی کی فنانس اینڈ بجٹ کمیٹی کے رکن پروفیسر ہوانگ وان کوونگ نے کہا کہ حالیہ برسوں میں بہت سے منصوبوں کی منظوری نہیں دی گئی۔ اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا جا سکتا تاکہ مقامی حکام رقم جمع کرنے کا فیصلہ کر سکیں اور سرمایہ کار زمین مختص کرنے کا فیصلہ کرنے کے لیے رقم ادا کر سکیں۔ زمین کی غلط تشخیص موضوعی یا معروضی ہو سکتی ہے کیونکہ تشخیص کے ضوابط مخصوص اور واضح نہیں ہیں۔

پروفیسر کوونگ نے کہا کہ دنیا میں 4 مقبول طریقے ہیں: براہ راست موازنہ، کٹوتی، آمدنی، زائد۔ ویتنام میں، اس وقت ان میں سے 4 طریقے ہیں اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا ایک اضافی طریقہ تجویز کیا گیا ہے۔

زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کا تجزیہ کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی طرف سے مسودہ حکمنامہ 44 میں تجویز کردہ تین طریقوں میں سے ایک، پروفیسر کوونگ نے کہا کہ یہ طریقہ قدر کرنے والوں کے لیے بہت محفوظ ہو گا کیونکہ ریاست اس طرح کی شرط رکھتی ہے، صرف زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے گتانک سے ضرب کی قیمت کی فہرست لیں۔

"تاہم، یہ قیمت درست نہیں ہے۔ مختلف شکلوں والے زمین کے دو ملحقہ پلاٹوں کی قیمتیں بہت مختلف ہیں، زمین کی سمت، زمین کی پوزیشن، نقطہ نظر کا ذکر نہیں کرنا... زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ لوگوں اور کاروباروں کے بجائے صرف انتظامی ایجنسیوں کے لیے موزوں ہے،" مسٹر کوونگ نے تسلیم کیا۔

مسٹر کوونگ نے افسوس کے ساتھ نتیجہ اخذ کرنے سے پہلے زمین کی تشخیص کے طریقوں کے فوائد اور نقصانات کا تجزیہ کیا: کٹوتی، موازنہ، اور آمدنی: "دنیا میں، بہت سے نئے منصوبوں کی قدر کرنے کے لیے، لوگ اضافی طریقہ استعمال کرتے ہیں، کیونکہ نئے منصوبوں کے ساتھ موازنہ کرنے کے لیے کچھ بھی نہیں ہے۔

ورکشاپ میں شرکت کرنے والے بہت سے ماہرین، وکلاء، کاروباری اداروں نے زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ کار کو برقرار رکھنے کے لیے اپنی حمایت کا اظہار کیا۔

تاہم، مسٹر Cuong نے یہ بھی تسلیم کیا کہ اضافی طریقہ کار کی بہت سی حدود ہیں۔ خاص طور پر، اگر زمین کے رقبے کا حساب کتاب کرنے والا عنصر معیاری نہیں ہے، یعنی ان پٹ معیاری نہیں ہے، تو یہ غلط آؤٹ پٹ نتائج کا باعث بنے گا۔

دنیا کے بہت سے ممالک سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہیں اور زیادہ فروخت اور ٹیکس چوری نہ ہونے کی وجہ سے نقصان نہیں اٹھاتے۔ ان میں سے اکثر ممالک کا کاروباری اور قانونی ماحول شفاف اور نظم و ضبط پر مبنی ہے۔ ہمارے ملک میں، بہت سے پیرامیٹرز اور مارکیٹ اشاریہ جات سرپلس طریقہ کار میں حصہ لیتے ہیں جب زمین کی قیمت کا تعین معیاری نہیں ہوتا ہے، اس لیے نتائج کا درست ہونا مشکل ہے، تشخیص کرنے والے کے لیے خطرات ہیں...

ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے اظہار خیال کیا کہ تشخیص کے ہر طریقہ کے اپنے فوائد اور نقصانات ہیں۔ تاہم، ہمارے ملک کے موجودہ تناظر میں، پانچ موجودہ زمین کی تشخیص کے طریقوں کو برقرار رکھنا ضروری ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ زمین کی تشخیص میں غلطیوں کو کم کرنے کے ساتھ ساتھ تشخیص کے عمل کو تیز کرنے کے لیے ہر طریقہ کے ان پٹ پیرامیٹرز کو معیاری بنانا ہے۔ تب ہی رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کے لیے تعطل ختم ہو سکتا ہے، اور مارکیٹ میں جلد ہی نئی سپلائی ہو گی۔

زمین کی تشخیص میں سرپلس طریقہ کو برقرار رکھنے پر اصرار کرنے کے باوجود، ورکشاپ میں شرکت کرنے والے زیادہ تر ماہرین اور کاروباری رہنماؤں نے زمین کی تشخیص کے عمل کو تیز کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سپلائی کی رکاوٹ کو دور کرنے کے لیے کوئی منصوبہ پوری طرح سے پیش نہیں کیا۔

ماخذ لنک: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm