رکاوٹوں کو دور کرنا اور زمینی وسائل کے بہاؤ کو کھولنا

2024 کے اراضی قانون میں "تکنیکی مسائل" کو ماہرین "ادارہاتی رکاوٹیں" سمجھتے ہیں جنہیں فوری طور پر دور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ قانون کو صحیح معنوں میں عملی جامہ پہنایا جائے، زمینی وسائل کو کھولا جائے اور مؤثر طریقے سے استعمال کیا جا سکے - جو ملک کا خاص طور پر اہم وسیلہ ہے۔

تصویری تصویر: Tuan Anh/VNA

قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے میں بہت سی اختراعات کو شامل کیا گیا ہے جس میں زمین کے قانون کے نفاذ میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے متعدد طریقہ کار اور پالیسیاں وضع کی گئی ہیں جیسے: زمین کی قیمت کے فریم ورک کو دور کرنا، شفافیت میں اضافہ، مقامی علاقوں میں وکندریقرت کو فروغ دینا، ریاست کے درمیان مفادات اور کاروباری لوگوں کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا،

ماہرین کی طرف سے بتائی گئی پہلی پانچ رکاوٹوں میں سے ایک زمینی منصوبہ بندی کے نظام اور دو سطحی لوکل گورنمنٹ ماڈل (صوبائی - نچلی سطح) کے درمیان مطابقت کا فقدان ہے جب یہ ماڈل 1 جولائی 2025 سے کام کرنا شروع کرتا ہے۔ جبکہ 2024 کا زمینی قانون اب بھی "ضلعی سطح کے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبہ بندی" سے متعلق دفعات کو برقرار رکھتا ہے۔ دو سطحی شہری حکومت کے مطابق۔

یہ منصوبہ بندی کی منظوری میں اتھارٹی اور مستقل مزاجی میں کمی کا باعث بنتا ہے، جس کی وجہ سے عمل درآمد میں خلل پڑتا ہے یا طویل ہوتا ہے۔ انسٹی ٹیوٹ آف اسٹریٹجی اینڈ پالیسی آن ایگریکلچر اینڈ انوائرمنٹ ( وزارت زراعت اور ماحولیات ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر Nguyen Dinh Tho کے مطابق، قانون کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کو مجموعی شہری ترقی کی منصوبہ بندی اور نچلی سطح پر وسائل کے استعمال کی منصوبہ بندی میں ضم کیا جا سکے۔ بصورت دیگر، مقامی لوگ عمل درآمد اور نگرانی میں الجھ جائیں گے۔

دو سطحی حکومتی ماڈل کے مطابق منصوبہ بندی کے ضوابط کو ایڈجسٹ کرنے میں تاخیر نہ صرف قانون کی فزیبلٹی کو متاثر کرتی ہے بلکہ بہت سے علاقوں کو "ہدایات کا انتظار" کرنے کا سبب بھی بنتی ہے، جس سے سرمایہ کاری کے بہاؤ کو روکا جاتا ہے۔ لہٰذا، نئے اراضی قانون کو لاگو کرنے کے سلسلے میں پہلی "ادارہاتی رکاوٹ" بننے کی منصوبہ بندی سے بچنے کے لیے جلد ہی ایک متفقہ رہنمائی کی قرارداد کی ضرورت ہے۔

دوسری رکاوٹ جس کی نشاندہی کی گئی وہ یہ ہے کہ زمین کی نیلامی اور بولی لگانے کے طریقہ کار میں اب بھی بہت سی خامیاں ہیں، جو سرمایہ کاروں کے لیے سازگار نہیں ہیں۔ نیلامی اور بولی کے ذریعے زمین کی تقسیم اور لیز کا مقصد تشہیر، شفافیت کو یقینی بنانے اور گروہی مفادات کو روکنے کا ایک اہم ذریعہ ہے۔ تاہم، عمل درآمد کا موجودہ عمل بہت سی حدود کو ظاہر کر رہا ہے۔

ریاست کے زیر انتظام زمین کے فنڈز کے لیے سالانہ ادائیگی کے ساتھ زمین کے لیز کی شکل کے بارے میں کوئی واضح رہنمائی نہیں ہے۔ جب بجٹ کی آمدنی کو یقینی بنانا اور سماجی شعبوں میں سرمایہ کاری کرنے والے کاروباروں کی مدد کرنا ہوتا ہے تو کچھ علاقے "یہ نہیں جانتے کہ کون سا حل لاگو کرنا ہے" کی صورتحال کی عکاسی کرتے ہیں۔

اس کے ساتھ ہی، زمین کی نیلامی سے پہلے ایک تفصیلی 1/500 پلان کی ضرورت عمل میں آنے میں مشکلات کا باعث بن رہی ہے، خاص طور پر مخلوط استعمال کی زمین یا رہائشی علاقوں سے متصل عوامی زمین کے لیے۔ دریں اثنا، سالانہ ادائیگی کے ساتھ زمین کے لیز کی شکل سرمایہ کاروں کے لیے اخراجات، رہن اور درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کا حساب لگانا مشکل بناتی ہے۔

ڈاکٹر کین وان لوک - قومی مالیاتی اور مالیاتی پالیسی مشاورتی کونسل کے رکن، نے تبصرہ کیا کہ زمین کی نیلامی کے طریقہ کار کو زیادہ لچکدار ہونے کی ضرورت ہے، خاص طور پر سماجی بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے ابتدائی مرحلے میں۔ اگر یہ سخت ہے، تو یہ غیر ارادی طور پر نجی شعبے کی حوصلہ افزائی کو ختم کر دے گا - وہ موضوع جسے 2024 کا زمینی قانون سب سے زیادہ مضبوطی سے متحرک کرنا ہے۔ کیونکہ نیلامی اور بولی کے ضوابط اور زمین کے لیز کے طریقہ کار میں ہم آہنگی کا فقدان نہ صرف سرمایہ کاری کی کشش کو کم کرتا ہے بلکہ بجٹ کے نقصان کا خطرہ بھی پیدا کرتا ہے۔

لہٰذا، حکومت کی جانب سے قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے پر قرارداد 339/NQ-CP کا اجراء زمین کے قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں دشواریوں اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے متعدد طریقہ کار اور پالیسیوں کا تعین کرتا ہے، جس کے ذریعے تحقیقی نتائج کی وراثت کو جمع کروانے کی اجازت دی جاتی ہے۔ اور اراضی قانون کے متعدد مضامین کی تکمیل درست سمت میں ایک قدم ہے، لیکن ضروری ہے کہ اسے فوری طور پر ایک حکم نامے کی رہنمائی کے نفاذ میں شامل کیا جائے تاکہ کاروبار کو ایک واضح قانونی بنیاد حاصل ہو - مسٹر لوک نے تبصرہ کیا۔

مزید برآں، زمین کی بازیابی کے ضوابط جو ترقی کے طریقوں کا احاطہ نہیں کرتے اور ان میں لچک کا فقدان ہے، ماہرین کی طرف سے بیان کردہ تیسری رکاوٹ ہیں۔ اگرچہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 79 کو 2013 کے اراضی قانون کے مقابلے میں زمین کی بازیابی کے دائرہ کار کو وسعت دینے کے بارے میں سمجھا جاتا ہے، لیکن یہ اب بھی تزویراتی اور فوری اہمیت کے تمام منصوبوں کا احاطہ نہیں کرتا ہے۔

خاص طور پر، قانون نے BT (تعمیر کی منتقلی) کے منصوبوں کی ادائیگی کے لیے اراضی فنڈ بنانے یا ماحولیاتی آلودگی کی وجہ سے نقل مکانی کرنے والے کاروبار کے لیے زمین کو دوبارہ ترتیب دینے کے لیے زمین کی بازیابی کا طریقہ کار واضح طور پر متعین نہیں کیا ہے۔

اس رکاوٹ کے بارے میں، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen، کونسل آف ہنوئی لا یونیورسٹی کے وائس چیئرمین نے کہا کہ قانون کو اہم منصوبوں کے لیے ایک مخصوص طریقہ کار کی ضرورت ہے، کیونکہ اگر ہم کافی انتظامی طریقہ کار کا انتظار کرتے ہیں، تو قومی اسٹریٹجک انفراسٹرکچر جیسے ہائی ویز، ہوائی اڈوں، اور بڑے صنعتی پارکوں کو نقصان پہنچنے سے زیادہ خطرہ لاحق ہو جائے گا۔ جس پر انتظامی اداروں کو تشویش ہے۔

یہ رکاوٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ زمین کے حصول کے ضوابط کو ڈیزائن کرنے میں لچک کا فقدان بنیادی ڈھانچے کی ترقی کو روک رہا ہے - ایک ایسا علاقہ جس میں ویتنام تیزی لانا چاہتا ہے۔ ماہرین کے مطابق، فوری حل یہ ہے کہ کلیدی منصوبوں کے لیے ایک خصوصی اجازت کے طریقہ کار کا مطالعہ کیا جائے، جیسا کہ عوامی سرمایہ کاری کے قانون یا بولی کے قانون کے طریقہ کار سے ملتا جلتا ہے، تاکہ معاوضے اور سائٹ کی کلیئرنس میں "رکاوٹوں" سے بچا جا سکے۔

چوتھی رکاوٹ جس کو ختم کرنے کی ضرورت ہے وہ ہے زمین کی قیمتوں کے تعین کا نامناسب، غیر مستحکم طریقہ کار جو لاگو کرنے والوں میں تشویش کا باعث بنتا ہے۔ 2024 کے زمینی قانون نے "زمین کی قیمت کے فریم ورک" کو ختم کر دیا ہے اور زمین کی قیمت کی میز کے طریقہ کار کو تبدیل کر دیا ہے جو ہر سال اپ ڈیٹ کیا جاتا ہے، جو مارکیٹ کی قیمت کو زیادہ قریب سے ظاہر کرتا ہے۔ یہ ایک قابل ذکر قدم ہے، لیکن قیمتوں کا تعین کرنے کے موجودہ طریقہ کار کے عملی اطلاق میں اب بھی بہت سی رکاوٹیں ہیں۔

سب سے پہلے، زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین مشاورتی تنظیموں اور مارکیٹ کے اعداد و شمار پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے، جبکہ معلومات کا نظام اور قومی زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس ابھی تک مکمل نہیں ہے، جس کی وجہ سے علاقوں کے درمیان تشخیص کے نتائج متضاد ہیں۔ سرپلس طریقہ - پروجیکٹ کی زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا اہم ذریعہ - کو معیاری نہیں بنایا گیا ہے، جس کی وجہ سے سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے، جس سے کاروباری اداروں کی مسابقت پر منفی اثر پڑتا ہے۔

سینٹرل انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک مینجمنٹ کے سابق ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران کم چنگ نے کہا کہ اگر ایک شفاف ویلیوایشن ڈیٹا بیس نہیں بنایا گیا تو اس پر عمل درآمد کرنے والے ہمیشہ غلطیاں کرنے سے ڈرتے رہیں گے۔ نتیجے کے طور پر، بہت سی جگہیں "دستخط کرنے سے گریز" کرتی ہیں، جس سے عوامی سرمایہ کاری کی پیشرفت اور شہری اور صنعتی پارک کی ترقی دونوں سست ہو جاتی ہیں۔ یہ رکاوٹ نہ صرف ایک تکنیکی مسئلہ ہے بلکہ عوامی فرائض کی انجام دہی میں ایک نفسیاتی ذمہ داری بھی ہے۔ جب زمین کی قیمتیں مالی ذمہ داریوں سے منسلک ہوتی ہیں، تو کوئی بھی انحراف معائنہ، امتحان یا مجرمانہ ذمہ داری کا باعث بن سکتا ہے۔

لہذا، حکومت کو جلد ہی ان لوگوں کے تحفظ کے لیے ایک طریقہ کار جاری کرنے کی ضرورت ہے جو اس عمل کو صحیح طریقے سے لاگو کرتے ہیں، جبکہ زمین کی قیمت کے اعداد و شمار کے ڈیجیٹلائزیشن کو فروغ دیتے ہوئے، مقامی لوگوں کے لیے کام کرنے کی ہمت اور ذمہ داری لینے کی ہمت کرنے کے لیے ایک محفوظ قانونی راہداری تشکیل دیتے ہوئے - مسٹر چنگ نے تجویز پیش کی۔

اس کے علاوہ، عبوری دور میں زمین کے قانون اور متعلقہ قوانین کے درمیان ہم آہنگی کا فقدان پانچویں رکاوٹ ہے جسے حل کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ بھی ایک نظامی رکاوٹ ہے۔ جب زمین کا قانون 2024 نافذ ہو جائے گا، اسی وقت دیگر قوانین کی ایک سیریز میں بھی ترمیم کی جائے گی یا ان کی تکمیل کی جائے گی یا اس پر عمل درآمد ہو گا، جیسے کہ ہاؤسنگ قانون 2024، ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون، بولی لگانے کا قانون، سرمایہ کاری کا قانون، وغیرہ۔

تاہم، ان قوانین کے درمیان مطابقت اب بھی ہم آہنگ نہیں ہے، جس کی وجہ سے منتقلی کی مدت کے دوران بہت سے علاقوں میں الجھن پیدا ہوتی ہے۔ مثال کے طور پر، کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے حوالے سے ضابطے کو قومی اسمبلی کی قرارداد اور حکومت کے حکم نامے میں ایڈجسٹ کیا گیا ہے، لیکن زمین کے قانون کے رہنما دستاویزات میں اسے وقت کے ساتھ "تعاون" نہیں دیا گیا ہے۔ کچھ علاقوں جیسے کہ ہنوئی، ہو چی منہ سٹی... نے حکم نامے کے "انتظار" کے منصوبوں کی صورت حال کو ظاہر کیا ہے، جس سے وسائل کا ضیاع ہوتا ہے۔

قانونی نقطہ نظر سے، وکیل ٹرونگ تھانہ ڈک نے تبصرہ کیا: "ہم نے زمین کے قانون میں ترمیم کرنے میں بڑی پیش رفت کی ہے، لیکن اگر متعلقہ قوانین میں ہم آہنگی سے ترمیم نہیں کی جاتی ہے، تو پھر بھی "قوانین کے منتظر قوانین" موجود رہیں گے، جس سے کاروباری اداروں کے لیے یہ جاننا مشکل ہو جائے گا کہ ان کی سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو کس بنیاد پر رکھنا ہے۔

اس رکاوٹ کو دور کرنے کے لیے، حکومت نے فعال طور پر قرارداد 339/NQ-CP جاری کی ہے، جس میں زمینی قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں درپیش مشکلات کو دور کرنے کے لیے طریقہ کار اور پالیسیوں کے بارے میں ایک علیحدہ قرارداد کے نفاذ کے لیے قومی اسمبلی کو پیش کیا گیا ہے۔ تاہم، اس قرارداد کو صحیح معنوں میں نافذ کرنے کے لیے، ابھی بھی پرانے اور نئے ضوابط کے درمیان منتقلی کے بارے میں تفصیلی رہنمائی کی ضرورت ہے، سرمایہ کاری کے منصوبوں کے نفاذ میں "قانونی خلا" پیدا کرنے سے گریز کریں - وکلاء نے مشورہ دیا۔

10ویں اجلاس میں 2024 کے اراضی قانون کے نفاذ میں پانچ سب سے بڑی رکاوٹوں کے ساتھ، 15ویں قومی اسمبلی سے حکومت اور وزارت زراعت اور ماحولیات کی تجاویز کی بنیاد پر زمینی قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے طریقہ کار اور پالیسیوں پر غور کرنے اور جلد ہی ایک خصوصی قرارداد جاری کرنے کی توقع ہے۔

اس کے علاوہ، ماہرین نے متعلقہ قوانین (سرمایہ کاری کا قانون، ہاؤسنگ قانون، بولی لگانے کا قانون، تعمیراتی قانون) کا جائزہ لینے اور ان پر عمل درآمد کے طریقہ کار کو یکجا کرنے کی تجویز بھی پیش کی۔ خاص طور پر، زمین کے اعداد و شمار کی ڈیجیٹائزیشن کو مضبوط کرنا، سالانہ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو عام کرنا، ایک شفاف بنیاد بنانا اور انتظامی اداروں کے لیے قانونی خطرات کو کم کرنا ضروری ہے۔ ضابطوں کی تعمیل کرنے والوں کی تربیت اور حفاظت کے ساتھ ساتھ، ہمت کرنے کی حوصلہ افزائی کرنے اور ذمہ داری لینے کی جرات کرنے کے ساتھ، اہم منصوبوں کے لیے مخصوص میکانزم کو فروغ دینا، انفراسٹرکچر، صنعت کاری اور شہری کاری کی ترقی کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

2024 کا زمینی قانون مکمل طور پر اپنا کردار ادا کرے گا اگر مذکورہ بالا رکاوٹوں کی نشاندہی کی جائے اور ان کو فوری اور ہم آہنگی سے حل کیا جائے۔ تب ہی زمین پائیدار ترقی کے لیے صحیح معنوں میں ایک محرک بن جائے گی، نہ کہ موجودہ انضمام اور صنعت کاری کے عمل میں کوئی "روکاوٹ"۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm