 |
| کمرشل بینک رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو قرض دینے پر سختی سے کنٹرول کریں گے، جس میں قرضوں کا بڑا حصہ شامل ہے۔ تصویر : Duc Thanh |
رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔
اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے اعداد و شمار کے مطابق اگست 2025 کے آخر تک پورے نظام میں مجموعی طور پر قرضے میں 11 فیصد سے زیادہ کا اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، انویسٹمنٹ اخبار کی معلومات کے مطابق، افراد کی طرف سے گھر کی خریداری اور تزئین و آرائش کے لیے کریڈٹ میں آہستہ آہستہ اضافہ ہوا، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے کریڈٹ میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہوا، جو پورے نظام میں قرض کی شرح نمو کا تقریباً تین گنا ہے۔
گزشتہ ہفتے اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے ساتھ ایک ملاقات کے دوران نائب وزیر اعظم ہو ڈک فوک نے درخواست کی کہ قرض کو ترجیحی شعبوں کی طرف لے جایا جائے، جبکہ کمرشل بینکوں کے کیش فلو کو بھی سختی سے کنٹرول کیا جائے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے قرض، جو معیشت کا ایک بڑا حصہ ہیں۔
سرمائے کے ڈھانچے کو دیکھتے ہوئے، یہ واضح ہے کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کی اکثریت اب بھی بنیادی طور پر بینک کریڈٹ پر انحصار کرتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی بڑھتی ہوئی قیمتیں، مارکیٹ کی بحالی کے آثار، اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی جانب سے کریڈٹ کی حدوں میں ڈھیل کی وجہ سے بینکوں نے ڈویلپرز کو جارحانہ طور پر قرض دینے پر مجبور کیا ہے۔
دریں اثنا، دوسرے درمیانی اور طویل مدتی سرمایہ اکٹھا کرنے والے چینلز نے ابھی تک واضح بحالی نہیں دکھائی ہے۔ سال کے آغاز سے لے کر اگست 2025 کے آخر تک، رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں نے تقریباً VND 61,000 بلین کے بانڈز جاری کیے، جو جاری کیے گئے کل بانڈز کا 17% ہیں۔ تاہم، یہ اعداد و شمار سال کے آغاز سے میچور ہونے والے بانڈز کی تلافی کے لیے کافی نہیں ہے۔
"کارپوریٹ بانڈز، جن سے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے سب سے اہم فنڈ ریزنگ چینل ہونے کی امید تھی، اب تک آہستہ آہستہ بحال ہو رہے ہیں، جبکہ میچور ہونے کا دباؤ ریکارڈ بلند ہے۔ روشن مقام یہ ہے کہ سب سے مشکل دور گزر چکا ہے (چوٹی میچورٹی کا دورانیہ اگست 2025 میں آتا ہے)۔ اگر مارکیٹ کی بحالی جاری رہتی ہے، تو کاروباری اداروں کو اپنے بینکوں کو بڑے پیمانے پر ہونے والے خطرات سے بچنا ہوگا، بینکوں کو بڑے پیمانے پر کاروبار میں کمی کی ضرورت ہے۔ فنڈنگ کے ذرائع، بکھرے ہوئے سرمایہ کاری سے بچیں، اور بینکوں کو، خاص طور پر، صحت مند اور زیادہ پائیدار حصوں میں سرمائے کے بہاؤ کو کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے،" وزیراعظم کی پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ڈاکٹر کین وان لوک نے سفارش کی۔
ماہرین کے مطابق گزشتہ ایک سال کے دوران رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بحالی کے آثار نظر آئے ہیں، بہت سے طبقات کو قیمتوں میں تیزی سے اضافے کا سامنا ہے، لیکن لیکویڈیٹی بہت کمزور ہے۔ اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ سرمائے کا بہاؤ سپلائی کی طرف متوجہ ہے، جو اعلیٰ درجے کے منصوبوں میں بہت زیادہ توجہ مرکوز کرتا ہے۔ مارکیٹ کے حصوں میں اس عدم توازن نے ہوم لون کی مانگ میں اضافے کو سست کر دیا ہے۔ مکانات کی اونچی قیمتیں، مناسب رہن کی شرح سود کے باوجود قابل استطاعت سے زیادہ، پھر بھی حقیقی خریداروں کو ہچکچاتے ہیں۔
"رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بلند رہیں، پھر بھی بروکرز سستی فروخت کی شکایت کر رہے ہیں۔ چند بلین VND مالیت کے درمیانی رینج والے حصے کے علاوہ، زیادہ تر جائیدادیں بیچنا مشکل ہے، اور مارکیٹ کی لیکویڈیٹی انتہائی کمزور ہے،" مے بینک انویسٹمنٹ بینک کے ڈائریکٹر انوسٹمنٹ کنسلٹنگ مسٹر فان ڈنگ کھنہ نے تبصرہ کیا۔
قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کو مشکلات کا سامنا ہے۔
مسٹر خان کا خیال ہے کہ حکومت کے حالیہ اقدامات سے ظاہر ہوتا ہے کہ آنے والے عرصے میں، وہ قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ، خاص طور پر جائیدادوں کی خرید و فروخت کے لیے سرمائے کے بہاؤ پر کنٹرول کو سخت کر دے گی۔ ایک ہی وقت میں، بہت سے مسودہ قوانین کا مطالعہ کیا جا رہا ہے اور قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو فروغ دینے کے لیے ان میں ترمیم کی جا رہی ہے، جس سے اقتصادی ترقی کی خدمت ہو رہی ہے۔
اس نظریے کے بارے میں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک بلبلے کے آثار دکھا رہی ہے، مکانات کی قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیل دیا جا رہا ہے، جناب Nguyen Quang Huy، CEO of the Finance - Banking Faculty (Nguyen Trai University) کا خیال ہے کہ قیمتوں میں تیز اضافہ بنیادی طور پر سپلائی اور ڈیمانڈ کے ڈھانچے میں عدم توازن کی وجہ سے ہے، اور مکمل طور پر سپلیشن کی وجہ سے نہیں۔
"منصوبوں کے لیے سست قانونی عمل سپلائی کی کمی کا باعث بن رہا ہے، جبکہ ہاؤسنگ، صنعتی پارکس، اور لاجسٹک انفراسٹرکچر کی مانگ بہت زیادہ ہے۔ مکانات کی اونچی قیمتیں سپلائی میں رکاوٹ کا نتیجہ ہیں، ضروری نہیں کہ کوئی قیاس آرائی پر مبنی بلبلہ ہو،" مسٹر ہیو نے تجزیہ کیا۔
ڈاکٹر کین وان لوک کے حساب کے مطابق، ویتنام میں ایک اپارٹمنٹ کی قیمت فی الحال ایک اوسط خاندان کی آمدنی کے تقریباً 26 سال کے برابر ہے، جب کہ دنیا کی اوسط صرف 15 سال ہے۔ حقیقت یہ ہے کہ لوگوں کی آمدنی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح کے مطابق نہیں ہے، ایک مشکل مسئلہ ہے، اور مکانات کی قیمتوں کو نیچے لانا ایک بہت بڑا چیلنج ہے۔
ماہرین نے خبردار کیا ہے کہ اگرچہ مارگیج کی شرح سود اس وقت کم ہے، جو مارکیٹ کی قوت خرید کو برقرار رکھنے میں مدد فراہم کرتی ہے، اگر شرح سود میں دوبارہ اضافہ ہوتا ہے، تو بہت سے قرض لینے والے اپنے مالیات کو متوازن کرنے کی صلاحیت کھو دیں گے، جس سے مارکیٹ میں عدم استحکام پیدا ہو گا۔ حقیقت میں، پرائمری رئیل اسٹیٹ اب بھی اچھی طرح سے فروخت ہو رہی ہے، لیکن ثانوی رئیل اسٹیٹ (خریدی اور دوبارہ بیچی گئی) میں کم لیکویڈیٹی ہے، جو زیادہ قیمت والی جائیدادوں کے حامل افراد کے لیے اہم خطرات کا باعث ہے۔
ڈاکٹر کین وان لوک نے خبردار کیا، "دوہرے ہندسوں کی اقتصادی ترقی حاصل کرنے کے لیے، مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ دونوں مارکیٹوں کا مستحکم ہونا ضروری ہے۔ اگر دونوں میں سے کسی ایک کو بھی پریشانی ہو تو چین جیسے بحران کا خطرہ، جو چار سال سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ جدوجہد کر رہا ہے، بہت واضح ہے،" ڈاکٹر کین وان لوک نے خبردار کیا۔
ریاستی انتظامی ایجنسی کے بارے میں، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ (وزارت تعمیر) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر وونگ ڈیو ڈنگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی موجودہ رسد محدود ہے، جو کہ طلب سے کافی کم ہے۔ حکومت رکاوٹوں کو دور کرنے پر توجہ مرکوز کر رہی ہے، خاص طور پر سرمایہ کاری، تعمیرات اور منصوبہ بندی کے طریقہ کار میں۔ جب طریقہ کار اور تعمیل کے اخراجات کم ہوں گے تو سپلائی بڑھ جائے گی۔
"گھروں کی قیمتوں کے حوالے سے، اگرچہ مارکیٹ کا ڈھانچہ ایڈجسٹ کر دیا گیا ہے، پھر بھی کم آمدنی والے افراد کے لیے سستی رہائش کی شدید کمی ہے۔ آنے والے وقت میں، حکومت ان طبقات کی ترقی کی حوصلہ افزائی کے لیے مزید حل جاری کرے گی، جبکہ کاروبار کے لیے ان پٹ لاگت کو کم کرنے کے لیے پالیسیاں بھی نافذ کرے گی، خاص طور پر زمین کے استعمال کی فیس،" مسٹر ڈنگ نے کہا۔
فنانس - انویسٹمنٹ اخبار کے زیر اہتمام تیسری ویتنام فنانشل ایڈوائزرز سمٹ 2025 (VWAS 2025) جمعرات 25 ستمبر 2025 کو پل مین ہوٹل (ہانوئی) میں منعقد ہوگی۔ یہ معیشت اور مالیاتی منڈیوں پر نئے ادارہ جاتی فریم ورک اور نئے محرکات کے اثرات پر گہرائی سے تبادلہ خیال کرنے کے لیے سرکردہ ملکی اور بین الاقوامی ماہرین کو اکٹھا کرے گا۔ یہ فورم روایتی سرمایہ کاری کے اثاثہ جات کی کلاسوں کے ساتھ ساتھ کریپٹو اثاثوں کے مواقعوں کے پیش رفت کے نکات کا بھی تفصیل سے تجزیہ کرے گا۔
فورم میں درج ذیل سرگرمیاں شامل ہیں:
مرکزی کانفرنس میں "مارکیٹ کی لچک کے لیے سپورٹ" اور "اثاثہ کلاسز کے لیے کامیابیاں تلاش کرنا" کے عنوانات پر پریزنٹیشنز اور گفتگو کے دو سیشن شامل تھے۔
2025 میں بینکنگ، انشورنس، رئیل اسٹیٹ، فنڈ مینجمنٹ، سیکیورٹیز، اور فنٹیک شعبوں میں شاندار مالیاتی مصنوعات/سروسز کا اعزاز۔
مزید تفصیلات کے لیے ملاحظہ کیجیے: www.vir.com.vn
ماخذ: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html
