قیاس آرائی پر "بریکوں کو دھکیلنا" سرمایہ ریل اسٹیٹ میں چلا جاتا ہے۔

جبکہ ذاتی ہوم لون آہستہ آہستہ بحال ہو رہے ہیں، رئیل اسٹیٹ بزنس لون میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہو رہا ہے۔ اس صورتحال کے جواب میں، حکومت نے حال ہی میں اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کو ہدایت کی ہے کہ وہ کمرشل بینکوں سے سرمائے کے بہاؤ کو سختی سے کنٹرول کرے، خاص طور پر وہ بینک جو رئیل اسٹیٹ کو بڑی مقدار میں قرض دیتے ہیں۔

کمرشل بینک بڑے رئیل اسٹیٹ قرضوں کو سختی سے کنٹرول کریں گے۔ تصویر : Duc Thanh

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ ہوا۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے مطابق، اگست 2025 کے آخر تک، پورے نظام میں کل قرضے میں 11 فیصد سے زیادہ کا اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، Dau Tu Newspaper کے مطابق، افراد کی طرف سے گھر کی خریداری اور گھر کی مرمت کے لیے کریڈٹ میں دھیرے دھیرے اضافہ ہوا، جب کہ صرف رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے کریڈٹ میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہوا، یا پورے نظام کی کریڈٹ گروتھ ریٹ سے تقریباً 3 گنا اضافہ ہوا۔

گزشتہ ہفتے اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے ساتھ کام کرتے ہوئے، نائب وزیر اعظم ہو ڈک فوک نے درخواست کی کہ کریڈٹ کو ترجیحی علاقوں تک پہنچایا جائے، جبکہ کمرشل بینکوں کے کیش فلو کو سختی سے کنٹرول کرتے ہوئے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے قرضوں کا جو زیادہ تناسب کا حامل ہے۔

سرمائے کے ڈھانچے کو دیکھتے ہوئے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ زیادہ تر رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز اب بھی بنیادی طور پر بینک کریڈٹ پر انحصار کرتے ہیں۔ جائداد غیر منقولہ کی بلند قیمتوں، مارکیٹ کی بحالی کے آثار اور اسٹیٹ بینک کے کریڈٹ روم میں کمی نے بینکوں کو سرمایہ کاروں کو بہت زیادہ قرض دینے پر مجبور کر دیا ہے۔

دریں اثنا، دوسرے درمیانی اور طویل مدتی کیپٹل موبلائزیشن چینلز ابھی تک واضح طور پر بحال نہیں ہوئے ہیں۔ سال کے آغاز سے لے کر اگست 2025 کے آخر تک، رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز نے تقریباً 61,000 بلین VND بانڈز جاری کیے، جو کہ کل بانڈ جاری کرنے کا 17% بنتا ہے۔ تاہم، یہ اعداد و شمار سال کے آغاز سے میچور ہونے والے بانڈز کی مقدار کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔

"کارپوریٹ بانڈز، جن کی توقع تھی کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے سب سے اہم کیپٹل موبلائزیشن چینل، اب تک آہستہ آہستہ بحال ہوئے ہیں، جبکہ میچورٹی کا دباؤ ریکارڈ سطح پر ہے۔ روشن مقام یہ ہے کہ مشکل ترین دور گزر چکا ہے (چوٹی میچورٹی اگست 2025 میں آتی ہے)۔ اگر مارکیٹ کی بحالی جاری رہتی ہے، تو کاروبار بڑے پیمانے پر دیوالیہ ہونے کے خطرے سے بچیں گے، تاہم سرمایہ کاری کے ذرائع میں فرق سے بچنے کے لیے سرمایہ کاری کی ضرورت ہے۔ سرمایہ کاری، اور واجب الادا قرضوں کو کنٹرول کرنا، خاص طور پر، بینکوں کو صحت مند اور زیادہ پائیدار حصوں میں سرمائے کے بہاؤ کو منظم کرنے کی ضرورت ہے،" ڈاکٹر کین وان لوک، وزیر اعظم کی پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن نے سفارش کی۔

ماہرین کے مطابق گزشتہ ایک سال کے دوران رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بحالی کے آثار دکھائے ہیں، کئی طبقات کو قیمتوں میں زبردست اضافے کا سامنا ہے، لیکن لیکویڈیٹی بہت کمزور ہے۔ اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ سرمائے کا بہاؤ سپلائی کی طرف متوجہ ہے، جو اعلیٰ درجے کے منصوبوں میں مرکوز ہے۔ طبقات کی غیر معقولیت نے حقیقی گھر خریدنے کے لیے قرضوں کی مانگ میں آہستہ آہستہ اضافہ کیا ہے۔ مکانات کی اونچی قیمتیں استطاعت سے زیادہ ہیں، اگرچہ ہوم لون کی شرح سود مناسب سطح پر ہے، جو حقیقی خریداروں کو اب بھی تذبذب کا شکار بناتی ہے۔

"رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں، لیکن بروکرز سستی فروخت کی شکایت کر رہے ہیں۔ کئی بلین VND مالیت کے درمیانی رینج والے حصے کو چھوڑ کر جو اب بھی فروخت ہو رہا ہے، زیادہ تر مصنوعات بیچنا مشکل ہے، اور مارکیٹ کی لیکویڈیٹی انتہائی کمزور ہے،" مسٹر فان ڈنگ خان، ڈائریکٹر آف انوسٹمنٹ کنسلٹنگ، مے بینک انویسٹمنٹ بینک نے کہا۔

قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کو مشکلات کا سامنا ہے۔

مسٹر خان نے کہا کہ حکومت کے نئے اقدام سے ظاہر ہوتا ہے کہ آنے والے وقت میں قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ، خرید و فروخت میں سرمائے کے بہاؤ کو سخت کیا جائے گا۔ ایک ہی وقت میں، بہت سے بلوں کا مطالعہ کیا جا رہا ہے اور قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کی سمت میں ترمیم کی جا رہی ہے، جس سے مارکیٹ کو پائیدار ترقی کی ہدایت کی جا رہی ہے، اقتصادی ترقی کی خدمت ہے۔

اس نظریے کے بارے میں کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک بلبلے کے آثار دکھاتی ہے، جب مکانات کی قیمتوں کو بہت زیادہ دھکیل دیا جاتا ہے، فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ (نگوین ٹرائی یونیورسٹی) کے سی ای او مسٹر نگوین کوانگ ہوئی نے کہا کہ قیمتوں میں تیزی سے اضافہ بنیادی طور پر سپلائی اور ڈیمانڈ کے ڈھانچے میں عدم توازن کی وجہ سے ہے، پوری طرح سے نہیں ہے۔

"سست منصوبے کی قانونی حیثیت نے سپلائی کی کمی کا باعث بنی ہے، جبکہ ہاؤسنگ، صنعتی پارکس اور لاجسٹک انفراسٹرکچر کی مانگ بہت زیادہ ہے۔ ہاؤسنگ کی بلند قیمتیں سپلائی میں رکاوٹوں کا نتیجہ ہیں، ضروری نہیں کہ کوئی قیاس آرائی کا بلبلہ ہو،" مسٹر ہیو نے تجزیہ کیا۔

ڈاکٹر کین وان لوک کے حساب کے مطابق، ویتنام میں ایک اپارٹمنٹ کی قیمت اس وقت تقریباً 26 سال کی اوسط خاندانی آمدنی کے برابر ہے، جب کہ دنیا کی اوسط صرف 15 سال ہے۔ لوگوں کی آمدنی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی شرح کے مطابق نہ ہونا ایک مشکل مسئلہ ہے اور مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا ایک بہت بڑا چیلنج ہے۔

ماہرین نے خبردار کیا ہے کہ اگرچہ ہوم لون کی شرح سود فی الحال کم ہے، لیکن مارکیٹ کی قوت خرید کو برقرار رکھنے میں مدد ملتی ہے، اگر شرح سود میں دوبارہ اضافہ ہوتا ہے، تو بہت سے قرض لینے والے اپنے مالیات کو متوازن کرنے کی صلاحیت کھو دیں گے، جس سے مارکیٹ میں عدم استحکام پیدا ہوگا۔ درحقیقت، بنیادی رئیل اسٹیٹ اب بھی فروخت کے لیے ہے، لیکن ثانوی رئیل اسٹیٹ (خرید و فروخت) غیر قانونی ہے، جو زیادہ قیمت والی مصنوعات رکھنے والوں کے لیے بڑے خطرات کا باعث ہے۔

"دوہرے ہندسوں کی اقتصادی ترقی حاصل کرنے کے لیے، مالیاتی اور رئیل اسٹیٹ دونوں مارکیٹوں کا مستحکم ہونا ضروری ہے۔ اگر ان دونوں میں سے کسی ایک کو مسئلہ ہے تو چین جیسے بحران کا خطرہ، جو کہ رئیل اسٹیٹ کی وجہ سے چار سال تک جدوجہد کر رہا ہے، بہت واضح ہے،" ڈاکٹر کین وان لوک نے خبردار کیا۔

ریاستی انتظامی ایجنسی کے بارے میں، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ (وزارت تعمیرات) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر وونگ ڈیو ڈنگ نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی فراہمی اب بھی محدود ہے، جو کہ طلب سے بہت کم ہے۔ حکومت رکاوٹوں کو دور کرنے پر توجہ دے رہی ہے، خاص طور پر سرمایہ کاری، تعمیرات اور منصوبہ بندی کے طریقہ کار میں۔ جب طریقہ کار کے اخراجات اور تعمیل کے اخراجات کم ہوں گے تو سپلائی بڑھ جائے گی۔

"گھروں کی قیمتوں کے بارے میں، اگرچہ مارکیٹ کا ڈھانچہ ایڈجسٹ کر دیا گیا ہے، کم لاگت والے طبقے اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کا ابھی بھی شدید فقدان ہے۔ آنے والے وقت میں، حکومت ان طبقات کی ترقی کی حوصلہ افزائی کے لیے مزید حل جاری کرے گی، اور ساتھ ہی ساتھ کاروبار کے لیے ان پٹ لاگت کو کم کرنے کے لیے پالیسیاں بنائے گی، خاص طور پر زمین کے استعمال کی فیس،" مسٹر ڈی نے کہا۔

VWAS فورم 2025: "نیا دور، نئی لچک"

جمعرات، 25 ستمبر، 2025 کو پل مین ہوٹل (ہانوئی) میں فنانس - سرمایہ کاری اخبار کے زیر اہتمام تیسری ویتنام مالیاتی مشیروں کی سمٹ 2025 (VWAS 2025)، سرکردہ ملکی اور بین الاقوامی ماہرین کو اکٹھا کرے گا، جو نئے اداروں کے اثرات اور مالیاتی مارکیٹ کے نئے نظام پر گہری بات چیت پر توجہ مرکوز کرے گا۔ یہ فورم روایتی سرمایہ کاری کے اثاثہ جات کی کلاسوں کے ساتھ ساتھ کریپٹو اثاثوں کے مواقعوں کے پیش رفت کے نکات کا بھی تفصیل سے تجزیہ کرے گا۔

فورم میں سرگرمیاں شامل ہیں:

مرکزی ورکشاپ جس میں 2 سیشنز "مارکیٹ کی لچک کے لیے سپورٹ" کے عنوانات پر بحث اور گفتگو کرتے ہیں۔ "اثاثہ کلاسز کے لیے کامیابیاں تلاش کرنا"۔

بینکنگ، انشورنس، رئیل اسٹیٹ، فنڈ مینجمنٹ، سیکیورٹیز اور مالیاتی ٹیکنالوجی کے شعبوں میں 2025 میں عام مالیاتی مصنوعات/سروسز کا اعزاز۔

تفصیلات: wwa.vir.com.vn

ماخذ: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html