سود کی شرح میں اضافہ، نقد بہاؤ 'مشکل' ہو جاتا ہے: ریل اسٹیٹ دوبارہ اسکریننگ سائیکل میں داخل ہوتا ہے

(CLO) سستے کیش فلو سے فائدہ اٹھانے کے طویل عرصے کے بعد، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو نئے چیلنجز کا سامنا ہے کیونکہ شرح سود میں اضافے کے آثار دکھائی دے رہے ہیں۔

سود کی شرحیں بڑھ رہی ہیں۔

نچلی سطح پر رہنے کے طویل عرصے کے بعد، بہت سے بینکوں میں بچت کی شرح سود مختصر مدت میں خاموشی سے بڑھ رہی ہے، جس کی وجہ سے قرضے کی شرح سود میں اضافے کا رجحان ہے۔

اگرچہ اسٹیٹ بینک نے اپنی لیکویڈیٹی سپورٹ پالیسی کو برقرار رکھا ہے اور اس نے مالیاتی سختی کا اشارہ نہیں دیا ہے – کیونکہ اس نے جون سے ٹریژری بلز کے ذریعے رقم نکالنے کا سلسلہ دوبارہ شروع نہیں کیا ہے – شرح سود کی سطح اس وقت بہت زیادہ دباؤ میں ہے۔

افراط زر کے دباؤ کی واپسی اور دنیا بھر کے بڑے مرکزی بینکوں کے محتاط انتظامی رجحان نے کم شرح سود کو برقرار رکھنے کی گنجائش کم کر دی ہے۔

شرح سود بتدریج بڑھ رہی ہے۔ (تصویر: CSD)

اس تناظر میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، قرض پر بہت زیادہ انحصار کرنے والا شعبہ، بحالی اور ترقی کے لیے ایک بڑے امتحان کا سامنا کر رہا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARs) کی رپورٹ کے مطابق حقیقت یہ ظاہر کرتی ہے کہ جب شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے تو سب سے پہلا اور سب سے واضح اثر مارکیٹ میں لیکویڈیٹی میں کمی کا ہوتا ہے۔ گھر کے خریداروں، خاص طور پر جو قرضے استعمال کرتے ہیں، کو اپنے مالیاتی منصوبوں پر نظر ثانی کرنا ہوگی۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار اپنے پورٹ فولیو کی توسیع کے منصوبوں کے ساتھ زیادہ محتاط ہیں، کیونکہ متوقع منافع سے بڑھے ہوئے سرمائے کے اخراجات کو پورا کرنے کا امکان نہیں ہے۔

ایک ہی وقت میں، پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز کو دوہرے خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے: مالیاتی لاگت بڑھ جاتی ہے جب کہ طلب کم ہوتی ہے، جس سے نقدی کا بہاؤ سست ہو جاتا ہے اور نئی سپلائی سکڑ جاتی ہے۔ جب سپلائی کم ہو جاتی ہے، لین دین جمود کا شکار ہو جاتا ہے، اور قیمتیں اس وجہ سے پچھلے ادوار کی طرح اوپر کی رفتار کو برقرار رکھنا مشکل ہو جاتی ہیں۔

بڑے مالی فائدہ کے استعمال کی خصوصیت کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے جو شرح سود کے اتار چڑھاو سے براہ راست اور گہرا متاثر ہوتا ہے۔ ماضی میں، ویتنامی مارکیٹ نے 2011-2013 کی مدت میں شدید گراوٹ کا سامنا کیا، جب قرض دینے کی سود کی شرح 18-20%/سال کی حد سے تجاوز کر گئی۔

بہت سے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کو نقصانات کو کم کرنے کے لیے اثاثے فروخت کرنے پڑے، جس کی وجہ سے مارکیٹ ایک طویل عرصے تک "منجمد" رہی، بہت سے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں 30-40% تک گر گئی، یہاں تک کہ مرکزی علاقے میں بھی۔

وجہ کا ایک حصہ قلیل مدتی قرضوں پر انحصار کرنے کی سرمایہ کاری کی ذہنیت سے آتا ہے، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں اور اثاثوں میں طویل سرمایہ کاری کا دور ہوتا ہے۔ جب سرمائے کی لاگت اچانک بڑھ جاتی ہے تو نقدی کی روانی میں خلل پڑتا ہے، اور غیر قانونی ہونے کا خطرہ تقریباً ناگزیر ہوتا ہے۔

دباؤ ترجیحی ہوم لون سے بھی آتا ہے۔ حالیہ برسوں میں، مارکیٹ کو متحرک کرنے کے لیے، بہت سے سرمایہ کاروں اور کمرشل بینکوں نے صرف 5.5%/سال سے ترجیحی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکجز شروع کیے ہیں، یہاں تک کہ سود سے پاک، 5 سال تک کی اصل رعایتی مدت۔ یہ پالیسی بڑی تعداد میں لوگوں اور سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے لیے سستے سرمائے تک رسائی میں مدد دیتی ہے۔

تاہم، ترجیحی مدت صرف عارضی ہے۔ تیرتے ہوئے شرح سود کی مدت میں داخل ہونے پر، اگر عام شرح سود کی سطح بڑھ جاتی ہے، تو قرض کی ادائیگی کا دباؤ تیزی سے بڑھ جائے گا۔

VARs کا خیال ہے کہ بہت سے صارفین ایسی صورتحال میں ہیں جہاں "انہوں نے کوئی سرمایہ ادا نہیں کیا ہے، لیکن سود دوگنا ہو گیا ہے"۔ جب مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کم ہوتی ہے، نقصانات کو کم کرنے کے لیے مصنوعات کو دوبارہ بیچنا مشکل ہو جاتا ہے، اور خراب قرض کا خطرہ کریڈٹ سسٹم میں واپس آ سکتا ہے۔

ریل اسٹیٹ کے کاروبار بڑے دباؤ میں ہیں۔

VARs کا اندازہ: ریئل اسٹیٹ کے کاروبار اس وقت بڑھتے ہوئے شرح سود سے سب سے زیادہ متاثر ہونے والے گروپ ہیں۔ ایک طرف، انہیں منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے قرضوں کے لیے زیادہ مالی اخراجات برداشت کرنے پڑتے ہیں۔ دوسری طرف، مارکیٹ میں قوت خرید اس وقت کم ہو جاتی ہے جب لوگوں کو مکان خریدنے کے لیے قرض تک رسائی میں دشواری ہوتی ہے۔

دریں اثنا، کارپوریٹ بانڈز کے ذریعے سرمائے کو متحرک کرنے کا سلسلہ ابھی تک مکمل طور پر بحال نہیں ہوا ہے۔ نیا جاری کرنا اب بھی محتاط ہے، جبکہ میچورنگ بانڈز کی مقدار زیادہ ہے، بہت سے کاروباروں کو زمین کے فنڈز بیچ کر، تعمیراتی پیش رفت میں تاخیر یا ادائیگی کے وقت میں توسیع کے لیے ٹھیکیداروں اور بینکوں کے ساتھ گفت و شنید کر کے نقد بہاؤ کا انتظام کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔

شرح سود میں اضافے کے باعث رئیل اسٹیٹ کے کاروبار بہت دباؤ میں ہیں۔ (تصویر: ایس ٹی)

خاص طور پر، سپلائی کی اکثریت مستقبل کے پروجیکٹ ہونے کے ساتھ، صارفین کی جانب سے نقدی کے بہاؤ میں خلل مالی دباؤ کو اور بھی بڑھا دیتا ہے۔

جب کریڈٹ کی لاگت بڑھ جاتی ہے، دوسرے کیپٹل موبلائزیشن چینلز ابھی تک تیار نہیں ہوئے ہیں، اور بہت سے سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت محدود ہے، بہت سے پروجیکٹس کے معطل یا تاخیر کا خطرہ ہے، جس سے خریداروں اور ثانوی سرمایہ کاروں کا اعتماد متاثر ہوتا ہے۔

نہ صرف جاری منصوبوں پر اثر انداز ہوتا ہے بلکہ طویل بلند شرح سود بھی زمینی فنڈز کو بڑھانے اور نئے پروجیکٹ شروع کرنے کی صلاحیت کو کمزور کر دیتی ہے۔

درحقیقت، بینک مارکیٹ میں مندی کے دوران زیادہ خطرات کی وجہ سے شرح سود میں اضافہ کرتے ہیں۔ اس وقت، بہت سے کاروبار نقصانات کو محدود کرنے کے لیے سرمایہ کاری کو بڑھانے کے بجائے "چپ بیٹھنے" کا انتخاب کرتے ہیں - خاص طور پر بڑھتی ہوئی زمین اور تعمیراتی لاگت کے تناظر میں۔

نتیجے کے طور پر، ہاؤسنگ سپلائی میں درمیانی مدت میں نمایاں کمی کا خطرہ ہے۔ اس کے علاوہ، بڑھتی ہوئی شرح سود بھی بالواسطہ طور پر عوامی سرمایہ کاری اور بنیادی ڈھانچے کے اخراجات کو متاثر کرتی ہے۔

جیسے جیسے خام مال کی قیمتیں، مزدوری کی لاگت، اور سائٹ کلیئرنس کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے، بہت سے اہم نقل و حمل کے منصوبوں کی پیش رفت میں تاخیر ہوتی ہے۔ یہ براہ راست ان علاقوں میں قیمتوں میں اضافے کی توقع پر اثر انداز ہوتا ہے جن کے بارے میں ایک بار "انفراسٹرکچر سے فائدہ اٹھانے" کی پیشین گوئی کی گئی تھی، اور بہت سے ثانوی سرمایہ کاروں کو مشکل میں ڈال دیا گیا تھا۔

بہت سے چیلنجوں کا سامنا کرنے کے باوجود، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے طویل مدتی نقطہ نظر مثبت رہتا ہے، بڑی حقیقی رہائش کی طلب اور مضبوط شہری کاری کی بنیاد کی بدولت۔

"جیسے جیسے معیشت بڑھ رہی ہے، طبقات جیسے کہ ہاؤسنگ، صنعتی رئیل اسٹیٹ، دفتر برائے لیز اور ریٹیل اب بھی مستحکم مانگ کو برقرار رکھتے ہیں،" VARs نے اندازہ لگایا۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کا خیال ہے کہ، موجودہ دور میں، گھر کے خریداروں کو اس موقع سے فائدہ اٹھانا چاہیے جب شرح سود اب بھی کم ہے اور سپلائی ٹھیک ہو رہی ہے۔

تاہم، قرضے لیے گئے سرمائے کے استعمال کو محفوظ سطح پر کنٹرول کیا جانا چاہیے، جائیداد کی قیمت کے 50% سے زیادہ نہ ہو تاکہ خطرات سے بچا جا سکے جب شرح سود ریورس ہو سکتی ہے۔ خریداروں کو باوقار سرمایہ کاروں، مضبوط مالیاتی صلاحیت، قانونی ضمانتوں اور تعمیراتی پیش رفت کے ساتھ پراجیکٹس کے انتخاب کو بھی ترجیح دینی چاہیے - خاص طور پر مستقبل میں بننے والی ہاؤسنگ مصنوعات کے ساتھ۔

ماخذ: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html