رئیل اسٹیٹ کے سرمائے کے بہاؤ کی "جنوب کی طرف" لہر

جنوبی خطہ، خاص طور پر ہو چی منہ شہر، رئیل اسٹیٹ کے سرمائے کے بہاؤ کی "جنوب کی طرف" لہر میں خاص طور پر شمال میں سرمایہ کاروں کی طرف سے ایک پرکشش مقام ہے۔ تاہم، سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کی تنظیم نو کے تناظر میں حفاظت اور کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے، فوری منافع کی توقع کرنے کے بجائے حصوں کو احتیاط سے منتخب کرنے، مالی صلاحیت کا جائزہ لینے اور طویل مدتی حکمت عملیوں کو ترجیح دینے کی ضرورت ہے۔

مکانات کی قیمتیں "اعلی" رہتی ہیں، نقد بہاؤ حرکت کی سمت تلاش کرتا ہے۔

ویتنام کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2025 کے پہلے 9 مہینوں میں، ہنوئی کی مارکیٹ میں تقریباً 22,000 نئے کھلے اپارٹمنٹس ریکارڈ کیے گئے، جو کہ 2024 میں کل سپلائی کے 64% کے برابر ہے اور 2025 کی اسی مدت میں اعلیٰ ترین سطح، 2025 میں اپارٹمنٹس اہم کردار ادا کرتے رہیں۔ کل نئی سپلائی کا 76 فیصد ہے۔

فی الحال، رئیل اسٹیٹ کے سرمائے کا بہاؤ مضبوطی سے جنوبی علاقے میں منتقل ہو رہا ہے۔ تصویر: VARS

تاہم، فروخت کی قیمت کم نہیں ہوئی، یہاں تک کہ "گرم" بھی جب 100 ملین VND/ ^m2 سے زیادہ قیمتوں والے نئے پروجیکٹ زیادہ سے زیادہ مقبول ہو رہے ہیں۔ اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ (قیمت کا اشاریہ VARS کے ذریعہ منتخب کردہ اور مشاہدہ کردہ پروجیکٹ کے نمونے میں پراجیکٹ کے نمونے میں پراجیکٹس کی بنیادی مدت (2019 کی پہلی سہ ماہی) کے مقابلے مدت (موجودہ وقت) کی فروخت کی قیمت کے اوسط اتار چڑھاؤ کی عکاسی کرتا ہے) ہنوئی میں 2025 کی تیسری سہ ماہی میں گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے میں 5% کا اضافہ ہوا اور بیس فیصد کے مقابلے میں 962 فیصد اضافہ ہوا۔ 2019 کی سہ ماہی) - اسی مدت میں پرانے ہو چی منہ شہر کے مقابلے میں 1.7 گنا اضافہ۔

ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی بنیادی قیمت کی سطح (پہلی بار فروخت کے لیے اپارٹمنٹس) نے بھی ایک نیا "نشان" قائم کیا، جس کی اوسط 95 ملین VND/ ^m2 ہے، ہو چی منہ سٹی سے زیادہ، تیسری سہ ماہی میں نئی ​​سپلائی کے 43% سے زیادہ کے ساتھ قیمت 120 ملین VND/ ^m2 سے زیادہ ہے۔

اعلیٰ "لنگر انداز" مکانات کی قیمتوں نے قیمتوں میں اضافے کے مارجن کو کم کر دیا ہے، جس سے سرمایہ کاری کے سرمائے کی کشش کم ہو گئی ہے۔ اسی وقت، سرمائے کی قدریں بھی بہت سے سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت سے باہر ہیں، جس کی وجہ سے نقدی کا بہاؤ ہنوئی سے باہر نکلنا شروع ہو جاتا ہے تاکہ مناسب قیمتوں اور اعلی ترقی کی صلاحیت کے ساتھ مارکیٹوں میں نئے مواقع تلاش کر سکیں۔

مکمل انفراسٹرکچر کنکشن کے ساتھ ہنوئی کے آس پاس کے صوبوں میں توجہ مرکوز کرنے کے علاوہ، نقدی کا بہاؤ مضبوطی سے جنوبی علاقے میں منتقل ہو رہا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے ڈپٹی سیکرٹری جنرل Nguyen Thai Binh نے بتایا کہ دوسری سہ ماہی کے اختتام پر، متعدد سرمایہ کاروں کے ابتدائی اعدادوشمار سے پتہ چلتا ہے کہ سال کی پہلی ششماہی میں جنوب میں کل لین دین کا تقریباً 20 فیصد حصہ شمالی کے صارفین کا ہے، جو پچھلے سال کی اسی مدت میں دوگنا تھا۔ تیسری سہ ماہی کے اختتام تک، یہ شرح 30% تک پہنچ گئی تھی، جو تقریباً 2016 - 2020 کی ہلچل کی مدت کے برابر تھی۔

اس کے مطابق، جنوبی خطہ گزشتہ 3 سالوں میں جمع شدہ سطح پر برقرار رکھی گئی قیمت کی سطح کی بدولت سرمائے کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے نمو اور پرکشش منافع کے مارجن کی گنجائش پیدا ہوتی ہے۔ پرانے ہو چی منہ شہر کے مضافات میں کچھ علاقوں میں، بشمول ضم شدہ علاقے، کی قیمتوں کی سطح ہنوئی سے 30-40% کم ہے، جب کہ بنیادی ڈھانچے کے رابطے اور شہری کاری کی رفتار میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے۔

مثال کے طور پر، ہنوئی میں، 2-4 بلین VND کے ساتھ، آپ صرف 1 بیڈ روم یا 1+1 اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں، جب کہ ہو چی منہ سٹی میں، سرمایہ کار اپارٹمنٹس سے لے کر انفرادی مکانات تک زیادہ متنوع انتخاب کر سکتے ہیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں کچھ نئے کھولے جانے والے منصوبوں کی قیمت ہنوئی کے مضافاتی علاقوں کے مقابلے میں فی الحال صرف 2/3 ہے، جو درمیانی اور طویل مدتی میں قیمتوں میں اضافے کے مارجن کو زیادہ پرکشش بناتی ہے۔

ہنوئی سے ہو چی منہ شہر اور آس پاس کے علاقوں تک سرمائے کا بہاؤ نہ صرف "سستی قیمتوں کی تلاش" کے لیے ہے بلکہ پورٹ فولیوز کو متنوع بنانے اور سرمائے کی کارکردگی کو بہتر بنانے کے لیے بھی ہے۔ ہنوئی کے مقابلے میں، ہو چی منہ سٹی مارکیٹ میں واضح فرق ہے، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹ کے حصے میں، مکمل قانونی دستاویزات اور اہم مقامات کے ساتھ، ممکنہ سرمایہ کاروں کی طویل مدتی اثاثہ جمع کرنے کی ضروریات کو پورا کرتا ہے۔

یہ ایک پروڈکٹ لائن ہے جو دوگنا منافع لاتی ہے، قیمتوں میں اضافے کے امکانات اور ایک متحرک اقتصادی مرکز کے فائدے کی بدولت مؤثر کرایہ دونوں، FDI اور اعلیٰ مکانات کی ضروریات کے حامل غیر ملکی ماہرین کو مضبوطی سے راغب کرتی ہے۔

انفراسٹرکچر میں تیزی آ رہی ہے، مواقع کھل رہے ہیں لیکن احتیاط کی ضرورت ہے۔

"جنوب کی طرف توسیع" کا رجحان بھی مضبوط مواصلاتی مہموں کے ساتھ قانونی مسائل کے حل ہونے کے بعد جنوب میں بڑے سرمایہ کاروں کی ایک سیریز کی واپسی سے بھی چلتا ہے۔ خاص طور پر، ہنوئی کے بہت سے انفرادی سرمایہ کار واقف سرمایہ کاروں کے ساتھ جانے کا رجحان رکھتے ہیں جب وہ اپنے پروجیکٹس کو جنوب تک پھیلاتے ہیں، برانڈ کے بارے میں ان کی سمجھ اور عمل آوری کی صلاحیت کا فائدہ اٹھاتے ہیں۔

کئی بڑے پیمانے پر پروجیکٹس، جیسے کین جیو میں شہری کمپلیکس، نے اپنے تزویراتی محل وقوع اور طویل مدتی ترقی کی صلاحیت کی بدولت اپنے آغاز کے بعد سے ہنوئی کے سرمایہ کاروں کی طرف سے کافی توجہ حاصل کی ہے۔ شمالی بروکریج فرموں نے بھی تیزی سے جنوب میں اپنی شاخوں کو وسعت دی ہے، اپنے ساتھ اپنے صارفین کا ماحولیاتی نظام اور خدمات لے کر آئے ہیں۔

صرف یہی نہیں، بڑے سرمایہ کاروں کے کچھ پراجیکٹس کی قیمتیں کم ہیں جبکہ شمال میں اسی طرح کے پروجیکٹوں کی قیمت دوگنی ہو گئی ہے، اور بہت سے سرمایہ کاروں کی طرف سے "کھودی" گئی ہے، یہاں تک کہ 1 ہفتے میں قیمتوں میں 5% اضافہ ہوا ہے۔

نئے ہو چی منہ سٹی کے انتظامی انضمام کے بعد ایک اہم عنصر جو سرمایہ کاری کی کشش کو مضبوط بنانے میں مدد کرتا ہے وہ ہے انفراسٹرکچر کی ترقی کی پالیسی اور علاقائی منصوبہ بندی کی تحریک۔ بہت سے نئے منصوبے اس وقت میٹرو لائنوں، بیلٹ روڈز، اور ٹریفک کے اہم محوروں کی قریب سے پیروی کر رہے ہیں، بین علاقائی رابطے کو بہتر بنا رہے ہیں اور مستقبل کے اثاثوں کی قدر میں اضافہ کر رہے ہیں، خاص طور پر ہنوئی کے سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش۔

VARS IRE کا خیال ہے کہ، عام طور پر، رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کیش فلو کی "جنوب کی طرف" لہر مضبوط ہو رہی ہے۔ جنوبی، خاص طور پر ہو چی منہ شہر، مناسب قیمتوں، تیز رفتار انفراسٹرکچر اور بہتر قانونی فریم ورک کی بدولت آہستہ آہستہ ایک نئی منزل بن رہا ہے۔

تاہم، سرمایہ کاروں کو مارکیٹ کی تنظیم نو کے تناظر میں حفاظت اور کارکردگی کو یقینی بنانے کے لیے، فوری منافع کی توقع کرنے کے بجائے حصوں کو احتیاط سے منتخب کرنے، مالی صلاحیت کا جائزہ لینے اور طویل مدتی حکمت عملیوں کو ترجیح دینے کی ضرورت ہے۔ اس تناظر میں کہ زیادہ تر لین دین اب بھی سرمایہ کاری کی طلب پر انحصار کرتے ہیں، جبکہ سپلائی تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ اگر سرمایہ کار وسیع پیمانے پر سرمایہ کاری کرنے کے لیے بہت زیادہ ادھار لیا ہوا سرمایہ استعمال کرتے ہیں، تو شرح سود میں اضافے یا لیکویڈیٹی میں کمی کے وقت وہ غیر فعال حالت میں پڑ سکتے ہیں۔ بدترین صورتحال یہ ہے کہ کیش فلو میں خلل منصوبے کے جمود کا باعث بن سکتا ہے، جس سے مارکیٹ کے جذبات اور سرمایہ کاروں کا اعتماد متاثر ہوتا ہے۔

ماخذ: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html