زمین کی قیمتوں اور زمینوں کی نیلامی میں شفافیت۔

ہنوئی میں، نہ صرف اندرون شہر میں اپارٹمنٹ اور زمین کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، بلکہ مضافاتی علاقوں میں زمین کا لین دین بھی عروج پر ہے۔ تصویر: Quang Vinh.

قابل ذکر بات یہ ہے کہ ہنوئی پیپلز کمیٹی کی طرف سے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو دی گئی اجازت میں زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ اراضی کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا فیصلہ شامل ہے یا گھرانوں اور افراد کو اراضی لیز پر دینا؛ اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا فیصلہ جب ریاست ان صورتوں میں زمین مختص کرتی ہے یا لیز پر دیتی ہے جہاں زمین کے پارسل یا علاقے میں پہلے سے ہی تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کی گئی ہو۔

ٹریڈنگ فعال تھی لیکن انوکھا نہیں تھا۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے مطابق، ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیاں زمین کی تشخیص کونسل اور دیگر متعلقہ امور (اگر کوئی ہیں) کو مستحکم کرنے اور قدرتی وسائل اور ماحولیات (TNMT)، مالیات اور منصوبہ بندی کے محکموں اور دیگر متعلقہ محکموں اور ایجنسیوں کو عمل درآمد کو منظم کرنے کے لیے ذمہ دار ہیں۔ 10 دسمبر 2024 سے پہلے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ، دیگر محکموں، ایجنسیوں، اور ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کے ساتھ مل کر، نتائج کا ابتدائی جائزہ لے گا اور ہنوئی پیپلز کمیٹی کو رپورٹ کرے گا تاکہ اس پر عمل درآمد کی بنیاد کے طور پر اتھارٹی کے مسلسل وفد پر غور کیا جا سکے۔

ہنوئی میں، زمین ہمیشہ ایک گرم موضوع ہے. نہ صرف اندرون شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں اور زمینوں کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں بلکہ مضافاتی علاقوں میں زمین کا لین دین بھی بہت فعال ہے۔ اپریل 2024 کے آغاز سے، ڈونگ انہ، ہوائی ڈک، اُنگ ہوا، فو شوئن... اور یہاں تک کہ با وی جیسے دور دراز علاقوں میں گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کی نیلامی کافی جاندار رہی ہے۔

Hoai Duc ضلع میں، ڈسٹرکٹ لینڈ ڈویلپمنٹ سینٹر نے کامیابی کے ساتھ زمین کے 23 پلاٹوں کی نیلامی کی، جس کی کل 2,441.8 مربع میٹر تھی (18 مارچ کو منعقد ہوئی)، جس سے بجٹ کے لیے 179.2 بلین VND حاصل ہوا۔ اپریل میں، مرکز نے بجٹ کے لیے 200 بلین VND کی متوقع آمدنی کے ساتھ، کل 3,366.7 مربع میٹر کے 34 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اعلان جاری رکھا۔

اسی طرح، ڈونگ انہ ضلع میں، فروری اور مارچ میں، 2,872.2 مربع میٹر کے کل رقبے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی کامیاب نیلامی کی گئی، جس سے بجٹ کے لیے 143 بلین VND سے زیادہ کی آمدنی ہوئی، جو کہ متوقع رقم سے تقریباً 69 بلین VND زیادہ ہے۔

ہنوئی کے ایک دور افتادہ ضلع با وی نے بھی کامیابی کے ساتھ زمین کے 37 پلاٹوں کی نیلامی کی ہے (ڈونگ بنگ گاؤں، ڈونگ تھائی کمیون میں)، جس سے ریاستی بجٹ کے لیے 99 بلین VND سے زیادہ رقم حاصل ہوئی۔

ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ کے لینڈ فنڈ سینٹر کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین ہوئی ہوانگ کے مطابق، زمین کے لین دین اور قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وجہ یہ ہے کہ شہر اور مقامی حکام بہت سے اہم ٹرانسپورٹیشن کے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں پر عمل درآمد کو تیز کر رہے ہیں، جن میں رنگ روڈ 4 - کیپٹل ریجن اور رنگ روڈ 3.5 شامل ہیں۔ اس کی وجہ سے اندرون شہر کے ساتھ زیادہ آسان روابط پیدا ہوئے ہیں۔

تاہم، مئی 2025 تک، مضافاتی اضلاع میں زمین کی نیلامی میں اچانک کوئی اضافہ نہیں ہوا۔ مثال کے طور پر، Hoai Duc ضلع میں، کچھ مرکزی اضلاع کے مقابلے میں، ابتدائی قیمت 60 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی، اس کے مقابلے میں اندرون شہر میں 100 ملین VND/m2 کی عام قیمت تھی۔ زمین کے کچھ پلاٹوں کی ابتدائی قیمت 42.8 ملین VND/m2 تھی، لیکن جیتنے والے بولی لگانے والے نے صرف ایک اضافے کی بولی لگائی، جو 42.9 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ جب زمین کی نیلامی آسانی سے ہوئی، وہ "بخار" نہیں تھے۔ قیمتوں میں کوئی غیر معمولی اضافہ، قیاس آرائیاں، یا قیمت میں ہیرا پھیری نہیں ہوئی، زمین کی قیمتوں میں پچھلے اضافے کے برعکس جہاں قیمتیں ابتدائی قیمت سے 2-3 گنا بڑھ گئیں۔

نیلامی کے بعد، ضبط شدہ ڈپازٹس اور عدم ادائیگی کی شرح زیادہ ہے۔ خاص طور پر، 2022 اور 2023 میں، مضافاتی علاقوں میں 70% تک زمین کی نیلامی میں کوئی شریک نہیں تھا یا شرکاء کی تعداد نیلامی کے لیے اہلیت کے تقاضوں کو پورا نہیں کرتی تھی۔

زمین کی نیلامی کے بارے میں، بہت سے لوگ اس عمل سے پوری طرح واقف نہیں ہیں۔ مثال کے طور پر، Me Linh ڈسٹرکٹ میں، 30 دسمبر 2023 کی دوپہر کو ایک نیلامی کے دوران، کسی نے 102m2 زمین کے پلاٹ کے لیے 4.28 بلین VND/m2 کی بولی لگائی، جب کہ ابتدائی قیمت 30 ملین VND/m2 تھی، اور جیتنے والا بولی لگانے والا بن گیا۔ تاہم، جیتنے والے بولی دہندہ کی درخواست پر، Me Linh ڈسٹرکٹ نے نتیجہ منسوخ کرنے اور جمع شدہ رقم میں 600 ملین VND سے زیادہ واپس کرنے پر اتفاق کیا۔

اس شخص نے بتایا کہ یہ پہلی بار زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں حصہ لے رہا تھا، اس لیے وہ گھبرا گئے اور پریشان تھے، جس کی وجہ سے حساب کتاب میں غلطی ہوئی۔ "میں نے زمین کے پورے پلاٹ کے لیے 4.28 بلین VND سے زیادہ کا حساب لگایا، یہ نہیں سمجھتے کہ نیلامی کے ضوابط میں حساب فی مربع میٹر مقرر کیا گیا ہے، اس لیے میں نے غلطی کی،" انہوں نے وضاحت کی۔

مذکورہ بالا معاملہ زمین کے استعمال کے حق کی بولی میں حصہ لینے کے لیے ایک سبق کے طور پر بھی کام کرے، خاص طور پر چونکہ ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا تعین کرنے کا اختیار ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو سونپ دیا ہے۔

تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ (ہانوئی)، دسمبر 2023 میں زمین کی نیلامی میں حصہ لینے والی اکائیوں کے ووٹوں کی گنتی۔ ماخذ: HNM۔

ہنوئی زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے کئی دور منعقد کرے گا۔

بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ ہنوئی پیپلز کمیٹی کی جانب سے اراضی کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا تعین کرنے کے لیے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو اختیار دینے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی صحت بحال اور بہتر ہوگی۔ یہ جون میں شروع ہو سکتا ہے، خاص طور پر چونکہ نیلام شدہ اراضی کے پلاٹ پہلے ہی مربوط تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے ساتھ منصوبہ بندی اور تیار کیے جا چکے ہیں، جو بڑے نقل و حمل کے راستوں سے منسلک ہوتے ہیں اور جدید نئے رہائشی علاقوں کی تشکیل میں سہولت فراہم کرتے ہیں۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے مطابق، اس سال شہر کو ریاستی بجٹ کی آمدنی میں 408,547 بلین VND مختص کیا گیا ہے۔ جس میں سے، ملکی آمدنی 378,530 بلین VND ہے۔ یہ تسلیم کرتے ہوئے کہ زمین سے حاصل ہونے والی آمدنی اضلاع، کاؤنٹیوں اور قصبوں کے لیے سرمایہ کاری کا اہم ذریعہ ہے، ہنوئی کی پیپلز کمیٹی نے محکمہ خزانہ اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے سے درخواست کی ہے کہ وہ بولی لگانے اور نیلام کرنے کی فزیبلٹی سے متعلق ڈیٹا مرتب کرنے کے لیے دیگر اکائیوں کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کریں۔

ان مثبت پیش رفتوں کے ساتھ، نیلامی کی گئی زمین کو 2024 میں ہنوئی کی زمین کی مارکیٹ میں سرفہرست مصنوعات سمجھا جاتا ہے۔

زمین کے استعمال کی بولی لگانے کے مقامات بالکل واضح ہیں۔ Chuong My, Dong Anh, Me Linh, اور Son Tay ٹاؤن کے اضلاع میں تقریباً 180 پلاٹوں کو نیلامی کے لیے پیش کیا گیا تھا جس کی ابتدائی قیمت 33 ملین VND/m2 ہے۔ مارچ 2024 میں ہونے والی نیلامی میں، سب سے زیادہ جیتنے والی بولی 56.1 ملین VND/m2 تھی۔

می لن ضلع میں، 30 پلاٹ اراضی ہیں: کوان چو علاقے میں (بونگ میک ہیملیٹ، لین میک کمیون)، ابتدائی قیمت 19-22.5 ملین VND/m2 ہے۔ کوانگ من شہر میں، ابتدائی قیمت 26-27 ملین VND/m2 ہے۔

ڈونگ انہ ضلع میں، زمین کے 72 پلاٹ بھی زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی کے لیے رکھے گئے تھے، جن کی ابتدائی قیمتیں 23.5-24.5 ملین VND/m2 تک تھیں۔ کچھ جگہوں پر، ابتدائی قیمت 28-33 ملین VND/m2 تک زیادہ تھی۔

دریں اثنا، فوک تھو ضلع میں، زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے 14 پلاٹوں کی نیلامی کی گئی، جس کی ابتدائی قیمت 17.2 ملین VND/m2 اور 18.5 ملین VND/m2...

نئی پالیسی کو فوری نافذ کریں۔

زمین کی قیمتیں طویل عرصے سے مجموعی طور پر معاشرے کے لیے انتہائی تشویش کا باعث بنی ہوئی ہیں۔ حکومت اور قومی اسمبلی نے بھی اس معاملے پر بھرپور توجہ دی ہے۔

24 مئی 2024 کو، رپورٹس سننے اور زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے مسودہ حکمنامے پر رائے فراہم کرنے کے لیے ایک ملک گیر آن لائن میٹنگ کی صدارت کرتے ہوئے، نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے درخواست کی کہ مسودہ تیار کرنے کے پورے عمل میں موصول ہونے والے تاثرات کو سنجیدگی سے شامل کیا جائے، اور فوری طور پر مسودہ کو حتمی شکل دی جائے، اور نئے مسودے کو حتمی شکل دی جائے۔ 2024 کے زمینی قانون میں پالیسیاں اور رہنما اصول۔

اس سے پہلے، 8 مئی کو، 63 مقامی لوگوں کے ساتھ ایک مشترکہ ذاتی اور آن لائن کانفرنس میں، جب ریاست کی جانب سے زمین کی بازیابی کے بعد معاوضے، مدد، اور دوبارہ آبادکاری کو ریگولیٹ کرنے والے مسودہ حکمنامے پر رائے اکٹھی کی جائے گی۔ اور زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان کا مسودہ؛ نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے کہا کہ وزیر اعظم نے وزارتوں اور ایجنسیوں کو ہدایت جاری کی ہے کہ وہ فوری طور پر تفصیلی رہنما دستاویزات تیار کریں، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ قومی اسمبلی کے لیے شرائط کو پورا کیا جائے اور 2024 کے اراضی قانون کو یکم جولائی 2024 سے نافذ کیا جائے (پچھلی تاریخ سے 5 ماہ پہلے، یکم جنوری 2025)۔

2024 کا زمینی قانون، اپنی بہت سی نئی اور اہم پالیسیوں کے ساتھ، ترقیاتی عمل کے دوران لوگوں کو فائدہ پہنچاتا ہے اور منصوبے کے نفاذ میں شامل تمام فریقین کے مفادات کو ہم آہنگ کرتا ہے۔ زمین کی قیمتوں سے متعلق ضوابط معروضیت اور شفافیت کو یقینی بناتے ہیں، ریاست، لوگوں اور کاروباروں کے لیے زمین سے حاصل ہونے والی آمدنی میں توازن پیدا کرتے ہیں، زمین کی غیر مستحکم قیمتوں کو روکتے ہیں، اور سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کے لیے ان پٹ لاگت میں توازن رکھتے ہیں۔ زمین کی تشخیص کا نیا طریقہ کار واضح، سادہ اور جامع ہونا چاہیے تاکہ تشخیص کے عمل میں شامل افراد کی حفاظت کی جا سکے۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کی جانب سے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے اور زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کے لیے قیمتیں شروع کرنے کا اختیار دینے کے معاملے کی طرف واپس آنا، یہ مزید ظاہر کرتا ہے کہ اس عمل کو شفاف ہونے کی ضرورت ہے بلکہ اس پر کڑی نظر رکھنے کی بھی ضرورت ہے۔ درحقیقت کئی سالوں سے زمین سے متعلق کرپشن اور معاشی جرائم کا بول بالا ہے۔ اس علاقے کی شکایات بھی تمام شکایات کا سب سے زیادہ فیصد ہیں، جبکہ ان کا نمٹنا اور حل کرنا بہت وقت طلب ہے۔ مسئلہ کی پیچیدگی کی وجہ سے، بہت سے معاملات کو مکمل طور پر حل کرنا مشکل ہے.

13 ستمبر 2022 کو، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کی موضوعاتی نگرانی میں شہریوں کی درخواستوں پر کمیٹی کی رپورٹ "یکم جولائی 2016 سے یکم جولائی 2021 تک شہریوں کو وصول کرنے اور شکایات اور مذمتوں کو حل کرنے سے متعلق قوانین پر عمل درآمد" سے ظاہر ہوا کہ شکایات، ملامت اور زمین کے انتظام سے متعلق بنیادی درخواستوں پر عمل درآمد کی درخواستیں، بنیادی حقوق سے متعلق درخواستوں اور درخواستوں پر عمل درآمد۔ حصول، معاوضہ، سپورٹ، دوبارہ آبادکاری، اور سائٹ کلیئرنس جب پروجیکٹس کو لاگو کرتے ہیں (69.5% سے زیادہ کے حساب سے)۔

ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر لی باو لانگ کے مطابق، حکومت کا ضابطہ جس میں صوبائی عوامی کمیٹیوں کو زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو لاگو کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، پچھلے نظام سے مختلف ہے کیونکہ اسے زمین کی قیمت کے فریم ورک کا حوالہ دینا چاہیے اور اسے سالانہ اپ ڈیٹ کیا جانا چاہیے۔ یہ مقامی حکام کو بااختیار بناتا ہے، اور زمین کی قیمتوں کو ہر علاقے کی اصل صورت حال کے ساتھ پہلے کے مقابلے میں زیادہ قریب سے ہم آہنگ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ مخصوص ضابطے شفاف، واضح، اور حقیقت پسندانہ زمین کی تشخیص کو یقینی بنائیں گے۔ مسٹر لانگ نے پیش گوئی کی ہے کہ نئے قوانین کے نافذ ہونے کے بعد رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ جائیں گی، زمینی پلاٹ سب سے زیادہ متاثر ہوں گے۔ تاہم، اضافے کے باوجود، قیمتوں میں غیر معقول اضافہ نہیں ہوگا۔

ماخذ: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html