زمین کی قیمتوں اور زمینوں کی نیلامی میں شفافیت

ہنوئی میں، نہ صرف اندرون شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں اور زمینوں کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، بلکہ مضافاتی اراضی کا لین دین بھی ہلچل کا شکار ہے۔ تصویر: Quang Vinh.

قابل ذکر بات یہ ہے کہ ہنوئی پیپلز کمیٹی کی جانب سے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو اختیار دینے میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا فیصلہ ہے تاکہ زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کی جا سکے یا گھرانوں اور افراد کو زمین لیز پر دی جا سکے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کے بارے میں فیصلہ جب ریاست زمین مختص کرتی ہے یا زمین لیز پر دیتی ہے ان صورتوں میں جہاں زمینی پلاٹ یا اراضی کا رقبہ تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر میں لگایا گیا ہو۔

ٹریڈنگ فعال ہے لیکن گرم نہیں ہے۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے مطابق، ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیاں مخصوص لینڈ ویلیوایشن کونسل اور دیگر متعلقہ مواد (اگر کوئی ہیں) کو مکمل کرنے کی ذمہ دار ہیں، قدرتی وسائل اور ماحولیات (TNMT) کے محکموں، مالیات - منصوبہ بندی اور متعلقہ محکموں اور دفاتر کو اس پر عمل درآمد کو منظم کرنے کی ہدایت کرتی ہیں۔ 10 دسمبر 2024 سے پہلے، محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات محکموں، شاخوں، اور ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کے ساتھ مل کر نتائج کا خلاصہ اور جائزہ لیں گے، درج ذیل مدت میں نفاذ کی بنیاد کے طور پر مسلسل اجازت کے بارے میں غور کرنے کے لیے سٹی پیپلز کمیٹی کو رپورٹ کریں گے۔

ہنوئی کے لیے، زمین ہمیشہ ایک گرم مسئلہ ہے۔ نہ صرف اپارٹمنٹ کی قیمتیں، اندرون شہر میں زمین کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، بلکہ مضافاتی اراضی کا لین دین بھی بہت فعال ہے۔ اپریل 2024 کے بعد سے، ڈونگ انہ، ہوائی ڈک، اُنگ ہو، فو سوئین... جیسے اضلاع سے تعلق رکھنے والے گھرانوں اور افراد کے لیے با وی کے دور دراز علاقے تک زمین کی نیلامی بھی کافی ہلچل رہی ہے۔

Hoai Duc ضلع میں، ڈسٹرکٹ لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر نے 2,441.8m2 کے رقبے کے ساتھ زمین کے 23 پلاٹوں کو کامیابی سے نیلام کیا (18 مارچ کو منعقد ہوا)؛ بجٹ میں 179.2 بلین VND جمع ہوئے۔ اپریل میں، مرکز نے 3,366.7m2 کے رقبے والے 34 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اعلان جاری رکھا۔ بجٹ کے لیے 200 ارب VND جمع کرنے کی توقع ہے۔

اسی طرح، ڈونگ انہ ضلع میں، فروری اور مارچ میں، 2,872.2 مربع میٹر کے کل رقبے کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا کامیابی سے انعقاد کیا گیا۔ بجٹ کی آمدنی 143 بلین VND سے زیادہ تھی، جو تقریباً 69 بلین VND کی متوقع حد سے زیادہ تھی۔

با وی ہنوئی کا ایک دور افتادہ ضلع ہے، جس نے زمین کے 37 پلاٹوں (ڈونگ بنگ گاؤں، ڈونگ تھائی کمیون) کو بھی کامیابی سے نیلام کیا ہے۔ بجٹ 99 بلین VND سے زیادہ کما رہا ہے۔

مسٹر Nguyen Huy Hoang - Hoai Duc ڈسٹرکٹ لینڈ فنڈ سینٹر کے ڈائریکٹر کے مطابق، زمین کے لین دین اور قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وجہ یہ ہے کہ شہر اور علاقہ بہت سے اہم ٹرانسپورٹ انفراسٹرکچر منصوبوں پر عمل درآمد کو تیز کر رہے ہیں۔ بشمول رنگ روڈ 4 - کیپٹل ریجن اور رنگ روڈ 3.5۔ اندرون شہر سے رابطہ زیادہ آسان ہے۔

تاہم، مئی 2025 تک، مضافاتی اضلاع میں زمین کی نیلامی غیر معمولی نہیں تھی۔ مثال کے طور پر، Hoai Duc ضلع میں، کچھ مرکزی اضلاع کے مقابلے میں، ابتدائی قیمت 60 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی، جبکہ عام طور پر اندرون شہر میں 100 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی۔ زمین کا ایک پلاٹ تھا جس کی ابتدائی قیمت 42.8 ملین VND/m2 تھی، لیکن نیلامی کے فاتح نے قیمت صرف 1 قدم بڑھا کر 42.9 ملین VND/m2 کر دی۔ یہ ثابت کرنا کہ اگرچہ زمین کی نیلامی سازگار تھی، لیکن یہ "گرم" نہیں تھی۔ قیمتوں میں غیرمعمولی اضافے، قیاس آرائیوں یا قیمتوں میں اضافے کا کوئی رجحان نہیں تھا جب کہ قیمتیں ابتدائی قیمت کے مقابلے میں 2-3 گنا بڑھ گئی تھیں۔

نیلامی کے بعد، ڈپازٹ کی منسوخی اور عدم ادائیگی کی شرح زیادہ ہے۔ خاص طور پر، 2022 اور 2023 میں، مضافاتی اراضی کی 70% نیلامیوں میں کوئی شریک نہیں تھا یا شرکاء کی تعداد نیلامی کھولنے کے لیے اہل نہیں تھی۔

زمین کی نیلامی کے بارے میں، بہت سے لوگ اس کے بارے میں واضح نہیں ہیں۔ مثال کے طور پر، ضلع می لن کے ایک کیس میں، 30 دسمبر 2023 کی دوپہر کو نیلامی میں، ایک شخص نے 102m2 کے پلاٹ کے لیے 4.28 بلین VND/m2 ادا کیا۔ جبکہ ابتدائی قیمت 30 ملین VND/m2 تھی اور نیلامی کا فاتح بن گیا۔ تاہم، بعد میں، نیلامی کے فاتح کی درخواست پر، Me Linh ڈسٹرکٹ نے نتیجہ منسوخ کرنے اور 600 ملین VND سے زائد رقم جمع کرنے پر رضامندی ظاہر کی۔

اس شخص کا کہنا تھا کہ وہ پہلی بار زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں گیا تو وہ گھبرا گیا اور جلدی میں آیا، اس لیے اس نے غلط نمبر لکھ دیا۔ اس شخص نے کہا، "میں نے زمین کے پورے پلاٹ کے لیے 4.28 بلین VND سے زیادہ کا حساب لگایا، یہ نہیں سوچا کہ نیلامی کے ضوابط کا حساب فی مربع میٹر ہے، اس لیے مجھ سے غلطی ہوئی،" اس شخص نے کہا۔

مندرجہ بالا معاملے کو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں حصہ لینے کے لیے بھی ایک سبق سمجھا جانا چاہیے، خاص طور پر جب ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ضلعی سطح کی پیپلز کمیٹی کو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا فیصلہ کرنے کا اختیار دیا ہو۔

تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ (ہانوئی)، دسمبر 2023 میں زمین کی نیلامی میں حصہ لینے والی اکائیوں کے ووٹوں کی گنتی۔ ماخذ: HNM۔

ہنوئی زمین کے استعمال کے حقوق کی بہت سی نیلامیوں کا اہتمام کرے گا۔

بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ ہنوئی پیپلز کمیٹی کی جانب سے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا فیصلہ کرنے کا اختیار دینا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید متحرک اور صحت مند بنائے گا۔ نقطہ آغاز اگلے جون سے کہا جا سکتا ہے۔ خاص طور پر جب نیلامی کی گئی زمین کی منصوبہ بندی کی گئی ہو، ہم وقت ساز تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام میں سرمایہ کاری کی گئی ہو، جو ٹریفک کے اہم محوروں سے منسلک ہو، نئے جدید رہائشی علاقوں کی تشکیل کی ضروریات کو پورا کرتی ہو۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے مطابق، اس سال، شہر کو تخمینہ شدہ ریاستی بجٹ کی آمدنی میں 408,547 بلین VND تفویض کیا گیا تھا۔ جس میں سے، ملکی آمدنی 378,530 بلین VND ہے۔ اضلاع، قصبوں اور شہروں کے لیے سرمایہ کاری کے اہم ذریعہ کے طور پر زمین کی آمدنی کی نشاندہی کرنا؛ ہنوئی پیپلز کمیٹی نے محکمہ خزانہ اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے سے درخواست کی کہ وہ زمین کی آمدنی سے 30 اضلاع، قصبوں اور شہروں کی بولی لگانے اور نیلامی کی صلاحیت سے متعلق ڈیٹا کی ترکیب کے لیے یونٹس کی صدارت کریں اور ان کے ساتھ ہم آہنگی کریں۔

ان مثبت اقدامات کے ساتھ، نیلامی کی گئی زمین کو 2024 میں ہنوئی کی زمینی منڈی میں سرکردہ مصنوعات سمجھا جاتا ہے۔

زمین کے استعمال کے لیے نیلامی کے پتے بالکل واضح ہیں۔ جن میں سے، چوونگ مائی، ڈونگ انہ، می لن اضلاع اور سون ٹائے ٹاؤن میں تقریباً 180 پلاٹ زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی کے لیے رکھے گئے تھے جس کی سب سے زیادہ ابتدائی قیمت 33 ملین VND/m2 ہے۔ مارچ 2024 میں ایک نیلامی میں، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 56.1 ملین VND/m2 تھی۔

می لن ضلع میں، بشمول زمین کے 30 پلاٹ: کوان چو ایریا (بونگ میک گاؤں، لین میک کمیون) ابتدائی قیمت 19-22.5 ملین VND/m2۔ کوانگ من شہر میں، ابتدائی قیمت 26-27 ملین VND/m2 ہے۔

ڈونگ انہ ضلع میں، زمین کے 72 پلاٹ بھی زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی کے لیے رکھے گئے تھے، جن کی ابتدائی قیمتیں 23.5 سے 24.5 ملین VND/m2 تک تھیں۔ کچھ جگہوں پر، ابتدائی قیمتیں 28 سے 33 ملین VND/m2 تک تھیں۔

فوک تھو ضلع میں، زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے 14 پلاٹ نیلام کیے گئے، جن کی ابتدائی قیمت 17.2 ملین VND/m2 اور 18.5 ملین VND/m2...

جلد از جلد نئی پالیسیاں لائیں ۔

ایک طویل عرصے سے، زمین کی قیمتوں نے ہمیشہ پورے معاشرے کی توجہ حاصل کی ہے۔ حکومت اور قومی اسمبلی بھی اس معاملے پر بہت قریب ہیں۔

24 مئی 2024 کو، زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے حکم نامے کے مسودے پر رپورٹس سننے اور رائے دینے کے لیے ایک قومی آن لائن میٹنگ کی صدارت کرتے ہوئے، نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے درخواست کی کہ وہ ترقیاتی عمل کے دوران تبصروں اور شراکت کو سنجیدگی سے جذب کریں، فوری طور پر مکمل کریں اور مسودے کو مکمل کریں اور نئی پالیسیوں کو بریک تھرو میں پیش کریں۔ 2024 زمین کا قانون عملی طور پر۔

اس سے پہلے، 8 مئی کو، 63 مقامی لوگوں کے ساتھ ایک براہ راست اور آن لائن کانفرنس میں، جب ریاست کی جانب سے زمین کی بازیابی کے بعد معاوضے، مدد، اور دوبارہ آبادکاری کو منظم کرنے والے مسودہ حکمنامے پر رائے اکٹھی کی جائے گی۔ زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان کا مسودہ؛ نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا نے کہا کہ وزیر اعظم نے ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں وزارتوں اور شاخوں کو ہدایت کی گئی ہے کہ وہ فوری طور پر تفصیلی رہنمائی دستاویزات تیار کریں، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ قومی اسمبلی کے لیے 2024 کے اراضی قانون کو یکم جولائی 2024 سے نافذ کرنے کے لیے کافی شرائط کو یقینی بنایا جائے (پہلے سے 5 ماہ پہلے، جو 1 جنوری 2025 تھا)۔

بہت سی نئی اور پیش رفت پالیسیوں کے ساتھ 2024 کا زمینی قانون؛ ترقیاتی عمل میں لوگوں کو فائدہ ہوتا ہے، منصوبوں کو لاگو کرتے وقت تمام فریقوں کے مفادات کو ہم آہنگ کرتے ہیں۔ زمین کی قیمتوں سے متعلق ضوابط ریاست، لوگوں اور کاروبار کے لیے زمین کی آمدنی کے معروضیت، شفافیت، اور ریگولیشن کے اصولوں کو یقینی بناتے ہیں، زمین کی قیمتوں کو "گرمی سے" اتار چڑھاؤ سے روکتے ہیں اور سماجی و اقتصادی ترقی میں سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے ان پٹ لاگت کو متوازن کرتے ہیں۔ زمین کی تشخیص کا نیا طریقہ تشخیص کا کام کرنے والوں کی حفاظت کے لیے واضح، سادہ اور مربوط ہونا چاہیے۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی کی جانب سے زمین کی قیمتوں اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمتوں کا فیصلہ کرنے کے لیے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کے اختیار کی طرف واپس جانا، یہ مزید ظاہر کرتا ہے کہ اس کام کو شفاف طریقے سے انجام دینے کی ضرورت ہے لیکن اس کی کڑی نگرانی کی جانی چاہیے۔ درحقیقت، برسوں کے دوران، زمینی شعبے میں بدعنوانی اور معاشی جرائم بڑے پیمانے پر پھیلے ہوئے ہیں۔ اس شعبے میں شکایات کا تناسب بھی سب سے زیادہ ہے، جبکہ ان سے نمٹنے اور حل کرنے میں کافی وقت لگتا ہے۔ مسئلہ کی پیچیدگی کی وجہ سے، بہت سے معاملات کو اچھی طرح سے حل کرنا مشکل ہے.

13 ستمبر 2022 کو، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کے موضوعاتی نگرانی کے اجلاس میں پٹیشن کمیٹی کی رپورٹ "1 جولائی 2016 سے یکم جولائی 2021 تک شہریوں کی شکایات اور مذمتوں سے نمٹنے کے قانون کا نفاذ" ظاہر کرتی ہے کہ شکایات، مذمت، زمین سے متعلق سفارشات اور زمینی انتظامات پر عمل درآمد کی بنیادی ضرورت ہے۔ ریکوری، معاوضہ، سپورٹ، ری سیٹلمنٹ اور سائٹ کلیئرنس جب پراجیکٹس کو لاگو کرتے ہیں (69.5% سے زیادہ کے حساب سے)۔

ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر لی باو لانگ کے مطابق، صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعے نافذ کردہ زمین کی قیمت کی فہرست کے بارے میں حکومت کا ضابطہ پہلے سے مختلف ہے، جو کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کا حوالہ دینا ہے اور اسے سالانہ اپ ڈیٹ کیا جانا ہے۔ اس طرح، اختیار اور ذمہ داری مقامی لوگوں کو سونپی گئی ہے، جس سے زمین کی قیمتوں کو ہر علاقے کی اصل صورت حال سے پہلے کے مقابلے میں قریب تر کرنے میں مدد ملتی ہے۔ مخصوص ضوابط زمین کی تشخیص کو شفاف، واضح اور حقیقت کے قریب کرنے میں مدد کریں گے۔ مسٹر لانگ نے پیش گوئی کی ہے کہ نئے قوانین کے نافذ ہونے کے بعد رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔ اس کے مطابق، زمینی پلاٹ سب سے زیادہ متاثر ہوں گے۔ تاہم، اگر اضافہ ہوتا ہے تو، قیمتوں میں غیر معقول حد تک اضافہ نہیں ہوگا۔

ماخذ: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html