اچھے منافع کے لیے کرائے کی پراپرٹی خریدنا: چیک کرنے کے لیے فوری تجاویز

رئیل اسٹیٹ خریدنا اور کرایہ پر لینا آج ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی ایک مقبول شکل ہے۔ سرمایہ کار اکثر اس قسم کے کاروبار سے اس کے مستحکم منافع کی صلاحیت اور طویل مدت میں اثاثے جمع کرنے کی صلاحیت کی وجہ سے بہت سے فوائد حاصل کرتے ہیں۔

تاہم، رینٹل پراپرٹیز میں سرمایہ کاری میں کچھ خطرات بھی ہوتے ہیں۔ اگرچہ آپ کے پاس جائیداد ہے، کرایہ داروں کو تلاش کرنا یا کرائے کی مستحکم آمدنی پیدا کرنا ہمیشہ آسان نہیں ہوتا ہے۔ مزید برآں، انتظام، دیکھ بھال، اور مرمت کے اخراجات بھی سرمایہ کار کے منافع کو متاثر کر سکتے ہیں۔

تو، کیا اس بات کا تعین کرنے کا کوئی طریقہ ہے کہ کیا کوئی پراپرٹی کرایہ کی آمدنی کے لیے سرمایہ کاری کے قابل ہے؟ BiggerPockets - امریکہ میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے سب سے بڑا سوشل میڈیا پلیٹ فارم - سرمایہ کاروں کو ممکنہ رئیل اسٹیٹ سودوں کا فوری جائزہ لینے میں مدد کرنے کے لیے 2% اصول کو ظاہر کرتا ہے۔

2٪ اصول کا اطلاق کریں۔

2% قاعدہ ایک سادہ لیکن موثر ٹول ہے جو کرائے کی جائیدادوں کے منافع کی صلاحیت کا ابتدائی جائزہ لینے کے لیے استعمال ہوتا ہے۔ اس قاعدے کے مطابق، ایک پراپرٹی کی ماہانہ کرایہ کی آمدنی منافع بخش سرمایہ کاری تصور کرنے کے لیے جائیداد کی خرید قیمت کے 2% کے برابر یا اس سے زیادہ ہونی چاہیے۔

سب سے پہلے، آپ کو جائیداد خریدنے کے لیے درکار رقم کا تعین کرنا ہوگا، بشمول متعلقہ اخراجات جیسے ٹیکس، فیس، اور بروکریج خدمات۔ اگلا، آپ کو متوقع کرائے کی آمدنی کا حساب لگانا ہوگا۔

آپ یہ ڈیٹا خود یا پروفیشنل ریئل اسٹیٹ بروکریج فرموں کے ذریعے جمع کر سکتے ہیں۔

اگر ماہانہ کرایے کی آمدنی خریداری کی قیمت کے 2% کے برابر یا اس سے زیادہ ہے، تو اس پراپرٹی میں اچھی سرمایہ کاری ہونے کی صلاحیت ہے۔

اگر ماہانہ کرایے کی آمدنی خریداری کی قیمت کے 2% سے کم ہے، تو یہ سرمایہ کاری متوقع منافع نہیں دے سکتی۔ اگر آپ اب بھی اس پراپرٹی میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، تو آپ کو مطلوبہ منافع کی شرح حاصل کرنے کے لیے کرایہ کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے یا آپریٹنگ اخراجات کو کم کرنے کی ضرورت ہوگی۔

مثال کے طور پر، ہم کہتے ہیں کہ آپ 2 بلین VND میں ایک اپارٹمنٹ خریدتے ہیں۔ 2% اصول کے مطابق، اچھی واپسی کو یقینی بنانے کے لیے کم از کم ماہانہ کرایے کی آمدنی 40 ملین VND ہے۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپلیکس (تصویر: ٹران کھانگ)۔

اگر کرایے کی آمدنی 50 ملین VND فی ماہ تک پہنچ جاتی ہے، تو یہ ممکنہ طور پر منافع بخش سرمایہ کاری کی نشاندہی کرتا ہے۔ اس کے برعکس، اگر کرایے کی آمدنی صرف 30 ملین VND فی ماہ ہے، تو آپ کو سرمایہ کاری پر مطلوبہ منافع حاصل کرنے کے لیے کرایے کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے یا اخراجات کو کم کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

تاہم، 2% اصول صرف ایک موٹا تخمینہ ہے اور کسی بھی پراپرٹی کے منافع کی صلاحیت کی قطعی درستگی کی ضمانت نہیں دیتا ہے۔ بہت سے دوسرے عوامل رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری پر حقیقی منافع کو متاثر کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ماہانہ کرایہ کی آمدنی جائیداد کی قسم، مقام، سائز اور سہولیات اور مارکیٹ کے حالات پر منحصر ہے۔

کچھ متبادل ٹولز

2% قاعدہ ایک سادہ اور مقبول ٹول ہے جسے بہت سارے سرمایہ کار کرایہ کی جائیداد کے منافع کا فوری تعین کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ تاہم، یہ صرف ایک عام اصول ہے، اور آپ کو سرمایہ کاری کا فیصلہ کرنے سے پہلے مزید مکمل تجزیہ کرنے کی ضرورت ہے۔ آپ سرمایہ کاری سے پہلے مزید متنوع نقطہ نظر حاصل کرنے کے لیے کئی دوسرے طریقے استعمال کر سکتے ہیں۔

سب سے پہلے، مجموعی کرایہ کا ملٹیپلر (GRM) ہے۔ یہ میٹرک جائیداد کی خریداری کی قیمت اور کل سالانہ کرایہ کے درمیان تناسب کا حساب لگاتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کسی پراپرٹی کی قیمت 3 بلین VND ہے اور کل سالانہ کرایہ 300 ملین VND ہے، تو GRM 10 ہوگا۔ عام طور پر، کم GRM سرمایہ کاری کے زیادہ پرکشش مواقع کی نشاندہی کرتا ہے۔ تاہم، اس ٹول کی ایک خرابی یہ ہے کہ یہ آپریٹنگ اخراجات کا حساب نہیں رکھتا ہے۔

دوم، نیٹ آپریٹنگ انکم (NOI) ہے۔ یہ انڈیکیٹر آپریٹنگ اخراجات کو کم کرنے کے بعد، ٹیکس اور رہن کی ادائیگیوں سے پہلے جائیداد پر سالانہ واپسی کا حساب لگاتا ہے۔ NOI جائیداد کے منافع کی واضح تصویر فراہم کرتا ہے۔ اگر NOI مثبت ہے، تو جائیداد آپریٹنگ اخراجات کو پورا کرنے کے لیے کرایے کی کافی آمدنی پیدا کرتی ہے۔

تیسرا، نقد بہاؤ کا تجزیہ ہے۔ نقد بہاؤ کا تجزیہ صرف کرائے کی آمدنی پر توجہ نہیں دیتا؛ یہ تمام آنے والے اور جانے والے کیش فلو پر غور کرتا ہے، بشمول آپریٹنگ اخراجات، سود کی ادائیگی، ٹیکس وغیرہ۔ لیکویڈیٹی کو برقرار رکھنے اور پائیدار منافع کو یقینی بنانے کے لیے مثبت نقد بہاؤ بہت ضروری ہے۔

چوتھا کیپٹلائزیشن ریٹ (کیپ ریٹ) ہے۔ یہ میٹرک کسی پراپرٹی کے لیے سرمایہ کاری پر منافع کی سالانہ شرح کا حساب لگاتا ہے۔ کیپ ریٹ کا حساب خالص سود کے مارجن (NOI) کو جائیداد کی خریداری کی قیمت سے تقسیم کر کے لگایا جاتا ہے۔ زیادہ کیپ ریٹ سرمایہ کاری کے بہتر مواقع کی نشاندہی کرتا ہے لیکن عام طور پر زیادہ خطرے کے ساتھ آتا ہے۔

پانچواں مستقبل کی قدر کا تجزیہ ہے۔ صرف موجودہ منافع پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے، جائیداد کی مستقبل کی قیمت پر غور کریں۔ تاہم، اس طریقہ کار میں اکثر رئیل اسٹیٹ کے تجربے اور علم کی ضرورت ہوتی ہے۔

ان متبادلات کو یکجا کر کے، سرمایہ کار سرمایہ کاری کی ایک جامع حکمت عملی تیار کر سکتے ہیں تاکہ زیادہ باخبر اور اچھی طرح سے سرمایہ کاری کے فیصلے کیے جا سکیں۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm