اچھے منافع کے لیے کرائے پر مکان خریدنا: فوری چیک ٹپس

رئیل اسٹیٹ خریدنا اور کرایہ پر لینا آج ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی ایک مقبول شکل ہے۔ سرمایہ کار اکثر اس قسم کے کاروبار سے اس کے مستحکم منافع کی صلاحیت اور وقت کے ساتھ اثاثے جمع کرنے کی صلاحیت کی وجہ سے بہت سے فوائد حاصل کرتے ہیں۔

تاہم، رینٹل پراپرٹیز میں سرمایہ کاری میں کچھ خطرات بھی ہوتے ہیں۔ اگرچہ آپ گھر کے مالک ہیں، کرایہ داروں کو تلاش کرنا یا کرائے پر لینے سے مستحکم نقد بہاؤ حاصل کرنا ہمیشہ آسان نہیں ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، انتظام، دیکھ بھال، مرمت کے اخراجات وغیرہ بھی سرمایہ کار کے منافع کو متاثر کر سکتے ہیں۔

تو کیا اس بات کا تعین کرنے کا کوئی طریقہ ہے کہ کیا کوئی پراپرٹی کرایہ کے لیے سرمایہ کاری کے قابل ہے؟ BiggerPockets - امریکہ میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے سب سے بڑا سوشل نیٹ ورک - سرمایہ کاروں کو ممکنہ رئیل اسٹیٹ سودوں کا فوری جائزہ لینے میں مدد کرنے کے لیے 2% اصول کو ظاہر کرتا ہے۔

2٪ اصول کا اطلاق کریں۔

2% رول ایک سادہ لیکن موثر ٹول ہے جو کرائے کی جائیداد کی کمائی کی صلاحیت کا اندازہ لگانے کے لیے استعمال ہوتا ہے۔ اس قاعدے کے مطابق، جائیداد کی ماہانہ کرایہ کی آمدنی اچھی سرمایہ کاری سمجھی جانے کے لیے جائیداد کی قیمت خرید کے 2% کے برابر یا اس سے زیادہ ہونی چاہیے۔

سب سے پہلے، آپ کو اس رقم کا تعین کرنے کی ضرورت ہے جو آپ کو جائیداد کی ملکیت کے لیے خرچ کرنے کی ضرورت ہے، بشمول ٹیکس، بروکریج خدمات سے متعلق اخراجات۔ اگلا، آپ کو کرائے سے متوقع آمدنی کا حساب لگانا ہوگا۔

آپ یہ ڈیٹا خود یا پروفیشنل ریئل اسٹیٹ بروکریج فرموں کے ذریعے جمع کر سکتے ہیں۔

اگر ماہانہ کرایے کی آمدنی خریداری کی قیمت کے 2% کے برابر یا اس سے زیادہ ہے، تو جائیداد ایک اچھی سرمایہ کاری ہونے کی صلاحیت رکھتی ہے۔

اگر ماہانہ کرایہ کی آمدنی خریداری کی قیمت کے 2% سے کم ہے، تو سرمایہ کاری متوقع منافع نہیں دے سکتی۔ اگر آپ اب بھی اس پراپرٹی میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں، تو آپ کو مطلوبہ منافع کی شرح حاصل کرنے کے لیے کرایہ کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے یا آپریٹنگ اخراجات کو کم کرنے کی ضرورت ہوگی۔

مثال کے طور پر، ہم کہتے ہیں کہ آپ 2 بلین VND میں ایک اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، 2% اصول کے مطابق، اچھے منافع کو یقینی بنانے کے لیے کرایے کی کم از کم ماہانہ آمدنی 40 ملین VND ہے۔

ہنوئی میں جائیداد کا ایک علاقہ (تصویر: ٹران کھنگ)۔

اگر رینٹل سے کیش فلو 50 ملین VND/ماہ تک پہنچ جاتا ہے، تو یہ ظاہر کرتا ہے کہ یہ ایک ممکنہ سرمایہ کاری ہے۔ اس کے برعکس، اگر کرایہ کی قیمت صرف 30 ملین VND/ماہ تک پہنچ جاتی ہے، تو آپ کو مطلوبہ منافع کی شرح حاصل کرنے کے لیے کرائے کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے یا اخراجات کو کم کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

تاہم، 2% اصول صرف ایک موٹا اقدام ہے اور کسی بھی پراپرٹی کے منافع کی صلاحیت کے لیے قطعی درستگی کی ضمانت نہیں دیتا ہے۔ بہت سے دوسرے عوامل رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری پر حقیقی واپسی کو متاثر کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ماہانہ رینٹل کیش فلو جائیداد کی قسم، مقام، رقبہ اور سہولیات، اور مارکیٹ کے حالات پر منحصر ہے۔

کچھ دوسرے متبادل ٹولز

2% قاعدہ ایک سادہ اور مقبول ٹول ہے جسے بہت سارے سرمایہ کار کرایہ کی جائیداد کے منافع کا فوری تعین کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ تاہم، یہ صرف ایک عام اصول ہے اور آپ کو سرمایہ کاری کا فیصلہ کرتے وقت مزید احتیاط سے تجزیہ کرنے کی ضرورت ہے۔ آپ سرمایہ کاری سے پہلے مزید متنوع نقطہ نظر رکھنے کے لیے کچھ اور طریقے استعمال کر سکتے ہیں۔

پہلا گروس رینٹ ملٹیپلیئر (GRM) ہے۔ یہ پیمانہ کسی پراپرٹی کی قیمت خرید اور کل سالانہ کرایہ کے درمیان تناسب کا حساب لگاتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کسی پراپرٹی کی قیمت 3 بلین VND ہے اور کل سالانہ کرایہ 300 ملین VND ہے، تو GRM 10 ہے۔ عام طور پر، کم GRM سرمایہ کاری کے زیادہ پرکشش مواقع کی نشاندہی کرتا ہے۔ تاہم، اس ٹول کا منفی پہلو یہ ہے کہ یہ آپریٹنگ اخراجات کو مدنظر نہیں رکھتا ہے۔

دوسرا نیٹ آپریٹنگ انکم (NOI) ہے۔ یہ میٹرک ٹیکس اور رہن کی ادائیگیوں میں کٹوتی سے پہلے آپریٹنگ اخراجات کے بعد جائیداد کے سالانہ منافع کا حساب لگاتا ہے۔ NOI جائیداد کے منافع کی واضح تصویر فراہم کرتا ہے۔ اگر NOI کا تناسب مثبت ہے، تو جائیداد آپریٹنگ اخراجات کو پورا کرنے کے لیے کرایے کی کافی آمدنی پیدا کر رہی ہے۔

تیسرا نقد بہاؤ تجزیہ ہے۔ نہ صرف کرائے کی آمدنی پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے، نقد بہاؤ کا تجزیہ تمام نقدی بہاؤ بشمول آپریٹنگ اخراجات، سود، ٹیکس وغیرہ پر بھی غور کرتا ہے۔ لیکویڈیٹی کو برقرار رکھنے اور پائیدار منافع کو یقینی بنانے کے لیے مثبت نقد بہاؤ ایک اہم عنصر ہے۔

چوتھا کیپٹلائزیشن ریٹ (کیپ ریٹ) ہے۔ یہ پیمانہ جائیداد کی کل سرمایہ کاری پر منافع کی سالانہ شرح کا حساب لگاتا ہے۔ کیپ ریٹ کا حساب NOI کو پراپرٹی کی قیمت خرید سے تقسیم کر کے لگایا جاتا ہے۔ زیادہ کیپ ریٹ سرمایہ کاری کے بہتر مواقع کی نشاندہی کرتا ہے لیکن عام طور پر زیادہ خطرے کے ساتھ آتا ہے۔

پانچواں مستقبل کی قدر کا تجزیہ ہے۔ صرف موجودہ منافع پر توجہ دینے کے بجائے، جائیداد کی مستقبل کی قیمت پر غور کریں۔ تاہم، اس طریقہ کار میں اکثر رئیل اسٹیٹ کے تجربے اور علم کی ضرورت ہوتی ہے۔

ان متبادلات کو یکجا کر کے، سرمایہ کار سرمایہ کاری کی ایک جامع حکمت عملی تیار کر سکتے ہیں تاکہ مزید جامع اور باخبر سرمایہ کاری کے فیصلے کر سکیں۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm