نئے ضوابط کے تحت "کاغذ پر" گھر خریدنا، صارفین کیسے محفوظ ہیں؟

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق نظرثانی شدہ قانون کو ابھی ابھی قومی اسمبلی سے منظور کیا گیا ہے اور یہ 1 جنوری 2025 سے نافذ العمل ہوگا، توقع ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی بہت سی خامیوں کو دور کیا جائے گا۔

خاص طور پر، اس نئے قانون نے مستقبل کی رہائش (جسے "کاغذی" ہاؤسنگ بھی کہا جاتا ہے) کے خریداروں کے حقوق کے تحفظ پر توجہ مرکوز کی ہے۔

گارنٹی جاری کرنے کے لیے سرمایہ کار کو بینک سے منظور ہونا ضروری ہے۔

خاص طور پر، مستقبل کے مکانات کی فروخت اور لیز پر خریداری کی ضمانتوں کے بارے میں (آرٹیکل 26)، یہ قانون یہ بتاتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو مستقبل کے مکانات کو بیچنے یا لیز پر دینے سے پہلے ضمانتیں جاری کرنے کے لیے بینک کی منظوری حاصل کرنی ہوگی۔

اس کے مطابق، بینک سرمایہ کار کی مالی ذمہ داریوں کی ضمانت گھر کے خریدار یا کرایہ دار کو دے گا جب سرمایہ کار مستقبل کے مکان کی فروخت یا لیز پر خریداری کے معاہدے کے مطابق گھر کے حوالے کرنے میں ناکام رہتا ہے۔

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — درحقیقت، بہت سے سرمایہ کار عزم کے مطابق وقت پر گھر گاہکوں کے حوالے نہیں کرتے، جس سے مایوسی ہوتی ہے (مثال: ٹران کھنگ)۔

ان صارفین کے لیے سرمایہ کار کی مالی ذمہ داریاں جو ہاؤسنگ خریدتے ہیں یا کرایہ پر لیتے ہیں جب سرمایہ کار مستقبل کے ہاؤسنگ کی فروخت یا کرایہ پر لینے کے معاہدے میں گاہک کو وعدے کے مطابق ہاؤسنگ فراہم کرنے میں ناکام ہو جاتا ہے، اس میں وہ رقم شامل ہوتی ہے جو سرمایہ کار نے گاہک سے پیشگی وصول کی ہو اور دیگر رقوم، اگر کوئی ہو۔

گارنٹی کا خط جاری کرنے کا ذمہ دار گارنٹر بینک ہے۔

اس قانون کے آرٹیکل 26 میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ اگر گارنٹر بینک سرمایہ کار کو گارنٹی جاری کرنے پر راضی ہو جائے تو گارنٹر بینک اور سرمایہ کار اوپر بیان کردہ مواد پر گارنٹی کے معاہدے پر دستخط کریں گے۔

دستخط شدہ ضمانتی معاہدے کی بنیاد پر، گارنٹی بینک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو ایک تحریری عہد بھیجتا ہے جس میں اس بات کی تصدیق ہوتی ہے کہ وہ ان تمام صارفین کو گارنٹی لیٹر جاری کرے گا جو سرمایہ کار کی گارنٹی کے لیے منظور شدہ پروجیکٹ میں مکانات خریدتے یا لیز پر دیتے ہیں۔

سرمایہ کار مستقبل میں رہائش کی خریداری یا لیز پر لینے کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت اس عزم دستاویز کی ایک کاپی گاہک کو بھیجنے کا ذمہ دار ہے۔

مزید برآں، مستقبل کے مکانات کی خرید یا لیز پر لینے کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت، گاہک یہ انتخاب کر سکتے ہیں کہ آیا ان پر سرمایہ کار کی مالی ذمہ داریوں کی ضمانت ہونی چاہیے یا نہیں۔

گاہک کی جانب سے سرمایہ کار کی مالی ذمہ داریوں کی ضمانت دینے سے انکار پر مستقبل میں مکانات کی فروخت یا لیز پر خریداری کے معاہدے پر دستخط کے وقت تحریری طور پر اتفاق کیا جاتا ہے۔

گارنٹی بینک ان صارفین کو گارنٹی کا خط جاری کرنے کا ذمہ دار ہے جنہوں نے قواعد و ضوابط کے مطابق سرمایہ کار کے ساتھ مستقبل کے مکانات کی فروخت یا لیز پر خریداری کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں۔ ساتھ ہی، گارنٹی بینک اسے سرمایہ کار کو بھی بھیجتا ہے تاکہ سرمایہ کار اسے ہر اس گاہک کو فراہم کر سکے جس نے مستقبل میں مکانات کی فروخت یا لیز پر خریداری کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں۔

سرمایہ کار صرف اس وقت رقم وصول کرے گا جب گاہک کو گارنٹی لیٹر مل جائے گا۔

گارنٹی کا دائرہ، گارنٹی کی ذمہ داری کو انجام دینے کے لیے درکار شرائط، مواد اور گارنٹی فیس پر فریقین متفق ہوں گے لیکن اس قانون کے آرٹیکل 26 میں بیان کردہ گارنٹی بینک کی ذمہ داریوں کی کارکردگی کو یقینی بنانا چاہیے اور گارنٹی بینک اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کے درمیان دستخط شدہ ضمانت کے معاہدے میں درج ہونا چاہیے۔

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — سرمایہ کار نے اس منصوبے کو "ہولڈ پر" چھوڑ دیا، جس کی وجہ سے گھر خریداروں کے لیے بہت سی مشکلات پیدا ہوئیں (مثال: ٹران کھنگ)

گارنٹی بینک اور پروجیکٹ انویسٹر کے درمیان دستخط شدہ گارنٹی کے معاہدے اور گارنٹی بینک کی طرف سے مستقبل میں مکان خریدنے یا لیز پر دینے والے صارفین کے لیے جاری کردہ گارنٹی لیٹر میں خاص طور پر درستگی کی مدت بتانا ضروری ہے۔

سرمایہ کار مستقبل کے مکانات کی فروخت یا لیز پر خریداری کے معاہدے پر دستخط کرنے کی تاریخ سے 10 کام کے دنوں کے اندر گاہک کو گارنٹی کا ایک خط فراہم کرے گا یا مستقبل کے مکان کی فروخت یا لیز پر خریداری کے معاہدے میں فریقین کے ذریعہ اتفاق کردہ کسی اور مدت کے اندر۔

سرمایہ کار کو صرف اس بات کی اجازت ہے کہ وہ گاہک کو فراہم کرنے کے بعد فروخت اور خریداری یا کرایہ پر لینے کے معاہدے کے مطابق خریداروں سے ادائیگی وصول کر سکتا ہے اور صارف کو گارنٹر بینک سے گارنٹی لیٹر موصول ہو چکا ہے۔

گارنٹر بینک سرمایہ کار کی جانب سے ادائیگی کا ذمہ دار ہے۔

اگر سرمایہ کار اس حکمنامے کے آرٹیکل 26 میں بیان کردہ مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کیے بغیر یا مکمل طور پر ادا کیے بغیر گھر کی فروخت اور خرید و فروخت یا لیز پرچیز کے معاہدے کے مطابق گھر کے حوالے کرنے میں ناکام رہتا ہے۔

اگر گاہک درخواست کرتا ہے تو ضمانت دینے والا خط ضمانت میں دیے گئے وعدے کے مطابق سرمایہ کار کی جانب سے گاہک کے لیے مالی ذمہ داریاں ادا کرنے کا ذمہ دار ہے۔