زمین کی نیلامی کو مارکیٹ میں خلل ڈالنے سے روکیں۔

اگست کے آغاز سے، تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک اضلاع میں زمین کی نیلامی نے ہزاروں رجسٹریشن کے ساتھ بڑی تعداد میں شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کیا، جس سے مارکیٹ میں ہلچل مچ گئی۔

لوگ ساری رات معلومات کی تحقیق کے لیے جاگتے رہتے ہیں، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں زمین کی نیلامی کا انتظار کرتے ہیں۔ تصویر: تعاون کنندہ۔

19 ستمبر کو Hoai Duc میں ہونے والے تازہ ترین سیشن میں، ایک درجن سے زیادہ پلاٹ 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمتوں پر جیتے گئے، جن میں سب سے زیادہ پلاٹ 133 ملین VND/m2 سے زیادہ تھا۔

یہ سطح ابتدائی قیمت سے 18 گنا زیادہ ہے، اسی علاقے میں زمین کے دیگر پلاٹوں کے مقابلے میں اصل قیمت سے زیادہ ہے۔

کھلی آنکھوں سے یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ یہ زمینیں دارالحکومت کے مرکز سے کم از کم 20 کلومیٹر دور واقع ہیں، اور ارد گرد کوئی ہم آہنگ انفراسٹرکچر نہیں ہے، لیکن قیمت بڑے پیمانے پر سرمایہ کاری کے منصوبوں سے کہیں زیادہ ہے۔

زمین کی غیر معمولی بلند قیمتیں سماجی و اقتصادی ترقی، پراجیکٹ پر عمل درآمد کے لیے زمین کے حصول، خاص طور پر ٹریفک اور شہری منصوبوں، اور مارکیٹ کے اتار چڑھاو کے لیے اہم نتائج کا سبب بنتی ہیں۔

لیکن یہ بھی تسلیم کرنا ہوگا کہ میکانزم میں خامیاں ہیں۔

مقامی لوگ زمین کی قیمت کے پرانے فریم ورک کے مطابق زمین کی قیمت کے جدول کے ساتھ ایڈجسٹمنٹ گتانک کو ضرب دے کر ابتدائی قیمت کا تعین کرنے کے لیے فرمان 71 کا اطلاق کرتے ہیں، لیکن ابھی تک مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق اس کا دوبارہ تعین نہیں کیا ہے۔

ایک ہی وقت میں، ابتدائی قیمت کا زیادہ سے زیادہ 20% جمع کرنے کا ضابطہ بھی ڈپازٹ کی قیمت کو کم اور پرانا بنا دیتا ہے۔

اس کے علاوہ، جائیداد کی نیلامی 2024 کے قانون نے 6 ماہ سے 5 سال تک اس قسم کی جائیداد کی نیلامی میں حصہ لینے پر پابندی عائد کی ہے، اگر زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا فاتح نیلامی کے نتائج کو تسلیم کرنے کا فیصلہ منسوخ ہونے تک جیتنے والی قیمت ادا کرنے کی ذمہ داری کی خلاف ورزی کرتا ہے۔

تاہم اس ضابطے کا اطلاق نہیں ہوا۔

اس کے علاوہ کوئی راستہ نہیں ہے، اس خامی کو بند کیا جائے۔ زمین کی نیلامی کے لیے ڈپازٹ بڑھانے کے لیے ابتدائی قیمت میں اضافہ کیا جانا چاہیے۔

اگر مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق نئی زمین کی قیمت کی فہرست بروقت جاری نہیں کی جا سکتی ہے، تو یہ ضروری ہے کہ ڈپازٹ ویلیو کو ابتدائی قیمت کے 50% تک بڑھایا جائے، یا اس سے بھی زیادہ۔

یا اس کے برعکس، 1 جنوری 2026 سے زمین کی قیمت کی نئی فہرست آنے تک پرانے ضوابط پر عمل کرنا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، نیلامی جیتنے کے بعد زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کا وقت بھی کم کیا جا سکتا ہے۔ اگر فی الحال، زمین پر مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے وقت کی حد 90 دن تک ہے، تو اسے کم کر کے تقریباً 10 دن کیا جا سکتا ہے، تاکہ نیلامی کے شرکاء زیادہ ذمہ دار ہوں۔

اس کے ساتھ ہی، جائیداد کی نیلامی 2024 کے قانون کی دفعات کو جلد لاگو کریں، اگر نیلامی جیتنے والا نیلامی جیتنے والی قیمت ادا کرنے کی ذمہ داری کی خلاف ورزی کرتا ہے تو 6 ماہ سے 5 سال تک اس قسم کی جائیداد کی نیلامی میں شرکت پر پابندی لگاتی ہے، جس کے نتیجے میں نیلامی کا نتیجہ منسوخ ہو جاتا ہے۔

یہ ضابطہ مارکیٹ پر اجارہ داری کرنے والوں کو پاک کر دے گا۔

نیلامی کے بعد رقم کے فرق سے ٹیکس چوری کے معاملات کی تحقیقات کے لیے ایک ضابطہ ہے جس کا اطلاق فوری طور پر کیا جا سکتا ہے۔

ہر زمین کی نیلامی کے بعد، اس زمین پر ریئل اسٹیٹ سیلز پوائنٹس کا ایک سلسلہ ظاہر ہوتا ہے۔

نیلامی کے سرٹیفکیٹ میں بتائی گئی رقم کے مقابلے میں زمین کے نئے نیلام ہونے والے پلاٹ کئی دسیوں سے کئی سیکڑوں، یہاں تک کہ اربوں ڈونگ کے فرق پر فروخت ہوئے۔

اس لین دین کو قانونی شکل دینے کے لیے، جیتنے والا بولی لگانے والا، گفت و شنید کرنے اور پورا فرق حاصل کرنے کے بعد، خریدار کو ایک پاور آف اٹارنی لکھے گا۔

خریدار مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے وہ پاور آف اٹارنی لاتا ہے اور زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ پر اس کا نام ہوتا ہے۔

قانون منافع کی رقم میں کوئی فرق متعین نہیں کرتا۔ تمام رئیل اسٹیٹ لین دین نوٹریائزڈ کنٹریکٹ کے ذریعے ہونا چاہیے۔ یہ مالیاتی ذمہ داریوں کے تعین کے لیے بھی ایک اہم بنیاد ہے۔

درحقیقت، بہت سارے کاغذی لین دین، منافع خوری، اور ہر نیلامی کے بعد سکیمنگ ڈپازٹس سے منافع خوری ایک عام مثال ہے۔

ہم پاور آف اٹارنی کے ذریعے ڈپازٹ سکمنگ اور ٹیکس چوری کے لین دین کا آسانی سے پتہ لگا سکتے ہیں، نیلامی جیتنے والوں اور مالی ذمہ داریاں نبھانے والوں کی معلومات کا موازنہ کر کے۔

جب اس رویے پر قابو پالیا جائے گا تو زمین کی حالیہ قیمت "افراط زر" کم ہو جائے گی۔

ماخذ: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm