بینک بڑے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ کو قرض دیتے ہیں۔ 2026 سے پائلٹ کریڈٹ روم کو ہٹانا

بینک رئیل اسٹیٹ کے قرضے میں ہلچل مچا رہے ہیں، 2026 سے کریڈٹ روم کے خاتمے کا پائلٹ بنا رہے ہیں، بینکنگ ایسوسی ایشن کی جانب سے شرح سود میں کمی، آنے والے وقت میں سونے کی قیمتوں کے امکانات، خراب قرضوں کی کوریج میں کمی... گزشتہ ہفتے کی بینکاری جھلکیاں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ قرض دینے میں بینک عروج پر ہیں۔

اس سال کی پہلی ششماہی میں بہت سے بینکوں کے رئیل اسٹیٹ قرض دینے کے تناسب میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ بہت سے بینکوں کی کریڈٹ گروتھ ریٹ 20 - 30% تک ہے، جو پورے سسٹم کی مجموعی کریڈٹ گروتھ ریٹ سے 3 گنا زیادہ ہے۔

2025 کی دوسری سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں بہت سے بینکوں کے قرضوں میں اضافے میں رئیل اسٹیٹ کا بڑا حصہ تھا۔

مثال کے طور پر، Techcombank میں، اس سال کے پہلے 6 مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ بزنس لون (بشمول کریڈٹ اور بانڈز) کل بقایا کریڈٹ کا 59% تھا۔ انفرادی صارفین سمیت، Techcombank میں رئیل اسٹیٹ قرضوں کا تناسب پورے بینک کے کل بقایا قرض کے 64% سے زیادہ تک پہنچ گیا۔ 2024 کے اختتام کے مقابلے میں Techcombank کی کنسولیڈیٹڈ رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ گروتھ (صرف کریڈٹ) 21.5% تک پہنچ گئی (بینک کے قرض کی شرح نمو 11.6% سے تقریباً دوگنی)۔

بہت سے دوسرے تجارتی بینکوں میں، سال کی پہلی ششماہی میں رئیل اسٹیٹ کے کاروباری قرضوں میں بھی کافی اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔ خاص طور پر، HDBank میں، بقایا جائداد غیر منقولہ کاروباری قرضے VND 83,125 بلین تک پہنچ گئے، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 22% زیادہ اور 16.4% کے حساب سے ہے۔ SHB پر، بقایا جائداد غیر منقولہ قرضے VND 163,754 بلین تک پہنچ گئے، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں تقریباً 28.4 فیصد زیادہ ہے، جو کہ 2024 کے آخر میں 24.5 فیصد کے بجائے 27.5 فیصد ہے۔ 9.72% (گزشتہ سال کے آخر میں 8.26% سے زیادہ)۔

TPBank میں جون 2025 کے آخر تک بقایا جائداد غیر منقولہ کاروباری قرضوں میں 32% اضافہ ہوا، PGBank میں 30% کا اضافہ ہوا، VietBank میں 19% کا اضافہ ہوا، MSB میں 15% کا اضافہ ہوا...

30 جون 2025 تک، بقایا جائداد غیر منقولہ کریڈٹ کا تخمینہ VND 3.18 ملین بلین ہے، جو 2024 کے اختتام سے 2.4 گنا زیادہ ہے اور پورے نظام کے کل بقایا قرض کا 18.5% ہے۔

یہ بتانا مشکل نہیں ہے کہ بینک رئیل اسٹیٹ کو قرض دینے کے لیے کیوں جلدی کر رہے ہیں۔ ایس ایس آئی ریسرچ کے تجزیہ کاروں کا خیال ہے کہ ٹیکس پالیسیوں کے حوالے سے عالمی منڈی کے اب بھی غیر یقینی صورتحال کے تناظر میں، کریڈٹ میں اضافے کا محرک بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ اور انفراسٹرکچر سے آتا ہے۔ یہ بھی دو ایسے شعبے ہیں جن پر بڑھتی ہوئی پالیسی کی توجہ حاصل ہو رہی ہے، حکومت کی جانب سے گھریلو طلب کو تیز کرنے اور اقتصادی ترقی کی رفتار کو برقرار رکھنے کی کوششوں کے مطابق۔

تاہم، WiGroup کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Tran Ngoc Bau (ایک کمپنی جو معاشی اور مالیاتی ڈیٹا فراہم کرنے میں مہارت رکھتی ہے) نے خبردار کیا کہ کمزور پیداوار اور کھپت کے تناظر میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ کریڈٹ بہاؤ کے "آؤٹ آف فیز" کا خطرہ لاحق ہے۔

رئیل اسٹیٹ قرضے پر توجہ مرکوز کرنے کی وضاحت کرتے ہوئے، ٹیک کام بینک کے ریٹیل بینکنگ ڈویژن کے ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Anh Tuan نے کہا کہ گھر کی ملکیت کے لیے لوگوں کی مانگ بہت زیادہ ہے۔ یہ ایک طویل المدتی اور لازوال مطالبہ ہے۔ Techcombank کے رہنماؤں نے اس بات کی بھی تصدیق کی کہ Techcombank کے ہوم لون کے حصے میں خراب قرض (NPL) کو سختی سے کنٹرول کیا جا رہا ہے، جو تقریباً 2% پر برقرار ہے۔ اس شرح کو شروع سے ہی کولیٹرل کا انتخاب کرنے کی حکمت عملی کے ساتھ ساتھ مؤثر طریقے سے کولیٹرل کو سنبھالنے کی صلاحیت کی بدولت سختی سے کنٹرول کیا جاتا ہے۔ قرضوں کی ضمانت ہے، اس لیے اصل نقصان کی شرح بہت کم ہے۔

اگرچہ بینک کا دعویٰ ہے کہ خطرہ کم ہے، ماہرین پھر بھی خطرے سے خبردار کرتے ہیں۔ فی الحال، سوشل ہاؤسنگ لون پیکج (VND145,000 بلین) سپلائی کی کمی کی وجہ سے بہت آہستہ سے تقسیم کیا جاتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے بنیادی طور پر بینکوں کی جانب سے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو بہت زیادہ قرض دینے کی وجہ سے۔ اگر یہ صورت حال جاری رہی تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور بینکوں دونوں میں عدم استحکام پیدا ہو جائے گا۔

اس سال حکومت نے جی ڈی پی کی شرح نمو کا ہدف 8.3 سے 8.5 فیصد مقرر کیا ہے۔ اس ہدف کو حاصل کرنے کے لیے معاشی ماہرین کا خیال ہے کہ سال کے آغاز میں اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی جانب سے مقرر کردہ 16 فیصد ہدف کے بجائے پورے سال کے لیے قرضے میں 18 فیصد تک اضافہ ہوسکتا ہے۔

حال ہی میں (31 جولائی)، سٹیٹ بینک آف ویتنام نے کریڈٹ اداروں کے لیے کریڈٹ گروتھ کے اہداف میں اضافے کا اعلان کیا۔ اس کے ساتھ ساتھ، سٹیٹ بینک آف ویتنام نے کریڈٹ اداروں سے درخواست کی کہ وہ پیداوار، کاروبار، ترجیحی شعبوں اور ترقی کے محرکوں میں سرمایہ کے بہاؤ کی ہدایت کریں۔ حفاظت اور کارکردگی کو یقینی بناتے ہوئے ممکنہ طور پر خطرناک شعبوں کے لیے کریڈٹ کو سختی سے کنٹرول کریں۔

معاشی ماہرین کے مطابق اس سال 18-20% کی کریڈٹ گروتھ جی ڈی پی گروتھ اور افراط زر کے مطابق ہے، ’’گرم‘‘ نہیں۔ تاہم، یہ قرض کی ترقی کی شرح صرف اس شرط کے تحت محفوظ ہے کہ سرمایہ ترجیحی شعبوں میں چلا جائے۔ اس کے برعکس، اگر قرض قیاس آرائی پر مبنی شعبوں جیسے اسٹاک، رئیل اسٹیٹ وغیرہ میں جاتا ہے، تو اثاثوں کے بلبلے بن سکتے ہیں، جو سود کی شرح، افراط زر پر دباؤ ڈالتے ہیں، قرضوں کے خراب خطرات اور معاشی عدم استحکام کا باعث بنتے ہیں۔

"اگر سرمائے کا بہاؤ ترجیحی شعبوں میں ہوتا ہے، تو اس سال کے قرضے کو 8.3-8.5% کے جی ڈی پی کی شرح نمو کے ہدف کو پورا کرنے کے لیے صرف 17-18% تک بڑھنے کی ضرورت ہے۔ تاہم، اگر یہ قیاس آرائی پر مبنی شعبوں جیسے کہ سیکیورٹیز، رئیل اسٹیٹ وغیرہ میں بہتا ہے، تو کریڈٹ کو 20% سے زیادہ بڑھنا چاہیے تاکہ GDP ترقی کے ہدف کو حاصل کیا جا سکے۔" Nguyen Huu Huan (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس)۔

مضبوط کریڈٹ نمو کے تناظر میں، حالیہ مہینوں میں، کچھ کمرشل بینکوں نے بہت سی شرائط کے لیے ڈپازٹ کی شرح سود میں قدرے اضافہ کرنا شروع کر دیا ہے، جو بڑے ڈپازٹس پر لاگو ہوتے ہیں۔

اس صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، 4 اگست کو اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے کمرشل بینکوں کے ساتھ ایک میٹنگ کی، جس میں ان سے ڈیپازٹ کی شرح سود کو مستحکم کرنے کی درخواست کی گئی۔ آپریٹنگ اخراجات کو کم کرنا جاری رکھیں گے، ڈیجیٹل تبدیلی کو فروغ دیں گے، اور قرضے کی شرح کو کم کرنے کے لیے اپنے منافع کا کچھ حصہ بانٹنے کے لیے تیار رہیں گے۔ مانیٹری پالیسی ڈپارٹمنٹ (SBV) کے ڈائریکٹر مسٹر فام چی کوانگ نے کہا کہ اوسطا نئی پیدا شدہ ڈپازٹ سود کی شرح صرف 4.18%/سال تھی، جو کہ 2024 کے مقابلے میں بنیادی طور پر مستحکم ہے۔ اوسط قرضہ سود کی شرح 6.53%/سال تک کم ہو گئی، 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 0.4 فیصد پوائنٹس کی کمی۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو قرضے کے اداروں سے، مستحکم شرح سود کو برقرار رکھنے کے علاوہ، پیداوار، کاروبار، ترجیحی شعبوں اور ترقی کے محرکوں کو قرض کی ہدایت کرتے ہوئے شرح سود کو کم کرنے کی کوشش کرنی چاہیے۔ حفاظت اور کارکردگی کو یقینی بناتے ہوئے ممکنہ طور پر خطرناک شعبوں کے لیے کریڈٹ کو سختی سے کنٹرول کریں۔

2026 سے پائلٹ کریڈٹ روم کو ہٹانا

وزیر اعظم نے اسٹیٹ بینک سے درخواست کی کہ وہ فوری طور پر ایک روڈ میپ تیار کرے اور 2026 سے لاگو ہونے والے کریڈٹ گروتھ اہداف (کریڈٹ روم) کو تفویض کرنے کے اقدام کو ختم کرنے کے لیے پائلٹ کرے۔

وزیر اعظم فام من چن نے ابھی ابھی 6 اگست کو آفیشل ڈسپیچ 128/CD-TTg پر دستخط کیے ہیں، جس میں وزارتوں، شاخوں اور مقامی علاقوں سے درخواست کی گئی ہے کہ وہ ترقی کو فروغ دینے، افراط زر کو کنٹرول کرنے اور میکرو اکانومی کو مستحکم کرنے کے لیے متعدد کاموں اور حل پر عمل درآمد کریں، جس سے معیشت کے بڑے توازن کو یقینی بنایا جائے۔

اسی مناسبت سے، وزیر اعظم نے اسٹیٹ بینک آف ویتنام ( SBV) سے درخواست کی کہ وہ فوری طور پر ایک روڈ میپ تیار کرے اور 2026 سے لاگو ہونے والے کریڈٹ گروتھ کوٹہ کو ختم کرنے کے لیے پائلٹ بنائے۔ جس میں یہ ضروری ہے کہ کریڈٹ اداروں کو مؤثر طریقے سے کام کرنے، صحت مندانہ طریقے سے کام کرنے، اچھی حکمرانی اور انتظامی صلاحیتوں کے حامل، بینکنگ آپریشنز میں حفاظتی تناسب اور اعلی حفاظتی کریڈٹ کے معیار کے اشاریہ کی تعمیل کرنے کے لیے...، تشہیر اور شفافیت کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

اسٹیٹ بینک معائنہ، جانچ، نگرانی اور پوسٹ آڈٹ، نظاماتی خطرات کو روکنے، کریڈٹ انسٹی ٹیوشن سسٹم کی حفاظت اور حفاظت کو یقینی بنانے اور مہنگائی کو مقررہ ہدف کے مطابق کنٹرول کرنے کا ذمہ دار ہے۔

پروجیکٹ "2021 - 2025 کی مدت میں خراب قرضوں کی تصفیہ سے منسلک کریڈٹ اداروں کے نظام کی تنظیم نو" میں طے کردہ اعلیٰ ترین اہداف، کاموں اور حلوں کو حاصل کرنے کی کوشش کریں جیسا کہ وزیر اعظم نے فیصلہ نمبر 689/QD-TTg مورخہ 8 جون 2022 میں منظوری دی تھی، قرضوں پر قابو پانے کے لیے ممکنہ قرضوں پر قابو پانے کے لیے سخت اقدامات پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے کریڈٹ کے معیار کو بہتر بنانا، نئے خراب قرضوں کو کم کرنا، محفوظ اور صحت مند کریڈٹ گروتھ کو یقینی بنانے کے ساتھ ساتھ خراب قرضوں پر سخت کنٹرول کرنا۔

ایک ہی وقت میں، نگرانی، معائنہ، امتحان اور کریڈٹ اداروں کے آپریشنز کی قریبی اور جامع نگرانی کو مضبوط بنائیں؛ ہیرا پھیری، کراس اونرشپ، "پچھواڑے" کے کاروباری اداروں کو کریڈٹ دینے، غیر صحت مند ماحولیاتی نظام میں کاروباری اداروں کو روکنے، معائنہ کرنے، نگرانی کرنے اور سختی سے نمٹنے کے لیے اقدامات کریں۔

وزیر اعظم نے اسٹیٹ بینک سے یہ بھی درخواست کی کہ وہ قرضے دینے والے اداروں کو لاگت کم کرنے، انتظامی طریقہ کار کو آسان بنانے اور ڈیجیٹل تبدیلی کو فروغ دینے کی ہدایت جاری رکھے... تاکہ قرضے کی شرح سود کو کم کرنے، کاروباری اداروں اور لوگوں کی پیداوار اور کاروبار کو "ہم آہنگ فوائد اور مشترکہ خطرات" کے جذبے میں مدد فراہم کی جا سکے۔ حکومت کی پالیسی کے مطابق ترجیحی علاقوں میں براہ راست کریڈٹ کیپٹل، معیشت کے روایتی گروتھ ڈرائیورز (سرمایہ کاری، برآمد، کھپت) اور نئے گروتھ ڈرائیورز (سائنس اور ٹیکنالوجی، اختراع، ڈیجیٹل اکانومی، گرین اکانومی، سرکلر اکانومی...)، محفوظ اور موثر کریڈٹ گروتھ کی توسیع کو یقینی بنانا۔

اس کے ساتھ ہی، 35 سال سے کم عمر کے نوجوانوں کے لیے سوشل ہاؤسنگ خریدنے، کرایہ پر لینے اور کرایہ پر لینے کے لیے کریڈٹ پروگرام کو زیادہ مؤثر طریقے سے اور تیزی سے لاگو کرنے کے لیے ترجیحی طریقہ کار اور پالیسیوں کا جائزہ لیں، تیار کریں اور فوری طور پر ان کی تکمیل کریں۔ مؤثر؛ رسمی نہیں، اور یقینی طور پر رقم کی تقسیم کی اجازت نہیں دے رہا ہے۔

اسٹیٹ بینک کو 2025 اور 2026 کے آخری مہینوں کے لیے مانیٹری پالیسی کے انتظام کے لیے فوری طور پر ایک منصوبہ تیار کرنا چاہیے اور 30 ​​اگست 2025 سے پہلے حکومت کی قائمہ کمیٹی کو رپورٹ کرنا چاہیے۔

بینکنگ ایسوسی ایشن ممبران سے مطالبہ کرتی ہے کہ وہ سود کی شرح کو مستحکم کرنے اور خطرے سے دوچار علاقوں میں قرض کو کنٹرول کرنے پر اتفاق کریں۔  

ایسوسی ایشن ممبران سے یہ بھی مطالبہ کرتی ہے کہ وہ شرح سود کو کم کرنے اور مناسب کریڈٹ پروگرام لاگو کرنے پر غور کریں تاکہ لوگوں اور کاروباری اداروں کو ان کی مالی صلاحیت کے لحاظ سے مناسب شرح سود پر کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی حاصل ہو سکے۔

7 اگست، 2025 کو، ویتنام بینکس ایسوسی ایشن نے آفیشل لیٹر نمبر 423/HHNH-PLNV جاری کیا جس میں ممبر کریڈٹ اداروں (CIs) سے سود کی شرحوں اور قرضوں کو لاگو کرنے کے لیے اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی ہدایت پر عمل درآمد کرنے، شرح سود کو مستحکم کرنے اور کاروباری لوگوں کو قرض دینے اور سپورٹ کی شرح کو کم کرنے پر توجہ مرکوز کرنے کا مطالبہ کیا۔

خاص طور پر، ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ کریڈٹ ادارے تمام شرائط پر ڈپازٹ کی شرح سود کو مستحکم کرنے کے لیے تعاون کے جذبے کے ساتھ قریبی رابطہ قائم کریں، جبکہ ڈیجیٹل تبدیلی کو فروغ دینے، معقول اخراجات کو کم کرنے، اور قرض دینے کی شرح سود کو کم کرنے کے لیے گنجائش پیدا کرتے ہوئے اس بنیاد پر، ان کی مالی صلاحیت پر منحصر ہے، قرض دینے کی شرح سود کو کم کرنے اور مناسب کریڈٹ پروگراموں کو لاگو کرنے پر غور کریں تاکہ لوگوں اور کاروباری اداروں کو مناسب شرح سود پر کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی حاصل ہو سکے۔

شفافیت کو یقینی بنانے اور صارفین کو آسانی سے کریڈٹ تک رسائی حاصل کرنے میں مدد کرنے کے لیے قرضے کی اوسط شرح سود کے ساتھ ساتھ کریڈٹ ادارے کی ویب سائٹ پر ترجیحی کریڈٹ پروگراموں کا عوامی طور پر اور مکمل طور پر اعلان کریں۔

پیداواری اور کاروباری شعبوں، ترجیحی شعبوں اور اقتصادی ترقی کے محرکوں کے لیے قرضہ جات کی تقسیم کو ترجیح دیں، جبکہ ممکنہ طور پر خطرناک شعبوں کو قرضے پر سختی سے کنٹرول کرتے ہوئے، اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ کریڈٹ کی ترقی کے اہداف آپریشنل سیفٹی کے ساتھ ساتھ چلتے ہیں۔

مواصلاتی کام کو فروغ دینے کے لیے بینکنگ ایسوسی ایشن کے ساتھ قریبی رابطہ قائم کریں تاکہ لوگ اور کاروبار کریڈٹ اداروں کی پالیسیوں اور مصنوعات اور خدمات کو سمجھ سکیں تاکہ پیداوار اور کاروبار کے لیے سرمائے کی ضروریات کو پورا کیا جا سکے اور کریڈٹ اداروں کی مصنوعات اور خدمات کو مؤثر طریقے سے استعمال کیا جا سکے۔

جولائی میں صوبوں اور مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کے ساتھ 7 اگست کو وزیر اعظم فام من چن کی صدارت میں ہونے والی باقاعدہ آن لائن حکومتی میٹنگ میں، سٹیٹ بینک آف ویتنام کی گورنر محترمہ نگوین تھی ہونگ نے کہا کہ اب تک، قرض دینے کی شرح سود کی سطح 2024 کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 0.4%/سال تک کم ہوتی رہی ہے، جس سے لاگت کی بحالی کی کوششوں کو ظاہر کیا جا رہا ہے۔ معیشت

تاہم، اقتصادی عوامل اور مارکیٹ کی نفسیات کے دوہرے اثرات کی وجہ سے شرح مبادلہ کافی دباؤ میں ہے۔ آج تک، VND/USD کی شرح مبادلہ میں 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 2.9% اضافہ ہوا ہے۔ اس تناظر میں، گورنر نے کہا کہ اگر دباؤ میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہتا ہے، تو اسٹیٹ بینک شرح مبادلہ کے استحکام کو متاثر کرنے سے بچنے کے لیے شرح سود میں مزید کمی نہ کرنے پر غور کرے گا - جس سے معاشی عدم استحکام پیدا ہوگا۔

گورنر نگوین تھی ہانگ نے تصدیق کی کہ "ہم ترقیات کی قریب سے نگرانی کریں گے اور ہر مرحلے کے لیے مناسب ترجیحات طے کریں گے، جس کا مقصد میکرو اکنامک استحکام کے مشترکہ ہدف کی طرف ہے اور پائیدار اقتصادی ترقی کی حمایت کرنا ہے۔"

کریڈٹ کے حوالے سے اسٹیٹ بینک نے کہا کہ 2024 کے اختتام کے مقابلے میں سال کے پہلے 7 مہینوں میں سسٹم وائیڈ کریڈٹ میں تقریباً 10 فیصد اضافہ ہوا ہے جو کہ پچھلے سال کی اسی مدت میں 6 فیصد کے مقابلے میں کافی زیادہ ہے۔

اس فکر میں کہ کریڈٹ ریئل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز میں مضبوطی سے "بہہ رہا ہے"، گورنر نگوین تھی ہانگ نے تجزیہ کیا: ان دونوں شعبوں میں قرض کی شرح نمو درحقیقت اوسط سے زیادہ ہے، لیکن یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کی سمت کے مطابق ہے۔ جب یہ منصوبہ قانونی رکاوٹوں سے پاک ہو جائے گا تو عمل درآمد کے لیے سرمائے کی ضرورت ناگزیر ہے۔

سیکیورٹیز سیکٹر میں، اگرچہ شرح نمو زیادہ ہے، لیکن یہ تناسب کل بقایا قرضوں کا صرف 1.5 فیصد ہے، جس سے نظامی خطرات پیدا نہیں ہوتے۔ اسٹیٹ بینک اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ وہ حفاظتی اشاریوں پر ہمیشہ گہری نظر رکھتا ہے۔ درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے استعمال ہونے والے قلیل مدتی سرمائے کا تناسب اب بھی 30% کی حد سے نیچے ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ کریڈٹ اداروں کو نظام کی حفاظت کو یقینی بناتے ہوئے، میچورٹی کے مطابق سرمائے کو متوازن کرنے کی مسلسل ہدایت کرتا ہے۔

چوٹی کے موسم کی توقع میں بہت زیادہ سرمایہ کاری کرنا  

سال کی پہلی ششماہی میں کریڈٹ میں تیزی آئی اور توقع ہے کہ دوسری ششماہی میں مثبت رجحان جاری رہے گا۔ بینک آہستہ آہستہ قرضوں میں اضافہ کر رہے ہیں، شرح سود مستحکم ہے۔

ایگری بینک کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ٹوان وونگ نے کہا کہ جون 2025 کے آخر تک ایگری بینک کا بقایا کریڈٹ بیلنس VND 1.85 ملین بلین سے زیادہ ہو گیا، جو کہ سال کے آغاز کے مقابلے میں 7.6 فیصد زیادہ ہے۔ ایگری بینک نے سال کے آغاز سے ہی قرض کی نمو کو بڑھانے کے لیے VND 400,000 بلین کے پیمانے کے ساتھ 13 کریڈٹ پروگرامز/مصنوعات کو فوری طور پر نافذ کیا ہے۔ زرعی، جنگلات، ماہی گیری کے شعبے کے لیے پیمانے کو بڑھانا اور کریڈٹ پروگراموں کے دائرہ کار کو VND 20,000 بلین تک بڑھانا۔ خاص طور پر، ایگری بینک نے صارفین کی مدد کے لیے مشکلات کو فعال طور پر دور کیا ہے، لاگت میں کمی کی ہے، اور قرضے کی شرح سود میں کمی کی ہے۔

جہاں تک ACB کا تعلق ہے، پرائیویٹ اقتصادی ترقی پر پولٹ بیورو کی قرارداد نمبر 68-NQ/TW کو نافذ کرتے ہوئے، اس بینک نے اسٹریٹجک حل گروپ بنائے ہیں، جیسے کہ 20,000 بلین VND کا کریڈٹ پیکج صرف چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں کے لیے مقرر کیا گیا ہے جس کی شرح سود معمول سے کم از کم 2% کم ہے، ہر سال بغیر کسی قسم کی ریللیٹنگ کے...

سال کے پہلے 6 مہینوں کے اختتام پر، ACB کا بقایا کریڈٹ بیلنس VND 634,000 بلین تک پہنچ گیا، جو سال کے آغاز میں 9.1 فیصد زیادہ ہے، افراد اور کاروبار کے درمیان متوازن ڈھانچے کے ساتھ؛ قبل از ٹیکس منافع VND 10,700 بلین تک پہنچ گیا، جو 2024 میں اسی مدت کے مقابلے میں 2% زیادہ ہے۔

اس وقت تک، بینکوں نے سال کے پہلے 6 ماہ کے لیے اپنے کاروباری نتائج کا اعلان کر دیا ہے۔ 10,000 بلین VND سے زیادہ کے منافع والے "کلب" میں MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB شامل ہیں... اچھی کریڈٹ نمو نے ان بینکوں کے منافع کو مثبت طور پر متاثر کیا ہے۔

مثال کے طور پر، سال کے پہلے 6 مہینوں میں، MB کا ٹیکس سے پہلے کا مجموعی منافع تقریباً VND 15,900 بلین تک پہنچ گیا، جو کہ اسی مدت میں 18.3 فیصد زیادہ ہے۔ MB کے مجموعی اثاثے تقریباً 1.3 ملین بلین VND تک پہنچ گئے، جو کہ 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 14.2% زیادہ ہے۔ صارفین کے قرضے تقریباً VND 880,000 بلین تک پہنچ گئے، جو اس سال کے آغاز کے مقابلے میں 13.3% زیادہ ہیں۔ لہذا، MB کی خالص سود کی آمدنی VND 24,064 بلین سے زیادہ ہو گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 23% زیادہ ہے...

ACB کے جنرل ڈائرکٹر مسٹر Tu Tien Phat کے مطابق، سال کے آخر میں کاروباری سیزن کے دوران صارفین کی سرمائے کی ضروریات اکثر بڑھ جاتی ہیں۔

کریڈٹ کی ترقی میں ایک پیش رفت حاصل کرنے کے لیے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) نے کہا کہ پوری صنعت نے کریڈٹ پروگراموں کی ایک سیریز کو نافذ کیا ہے، جیسے کہ سماجی رہائش اور کارکنوں کی رہائش کی تعمیر کے لیے قرض پروگرام؛ پرانے اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو (VND 145,000 بلین)؛ ٹرانسپورٹیشن، بجلی اور ڈیجیٹل ٹیکنالوجی کے شعبوں میں کلیدی اور اہم قومی منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے انفراسٹرکچر اور ڈیجیٹل ٹیکنالوجی میں سرمایہ کاری کے لیے قرض دینے کا ایک کریڈٹ پروگرام (VND 500,000 بلین)؛ زراعت - جنگلات - ماہی گیری کے شعبے کے لیے قرض کا پروگرام (اس پیمانے کو 100,000 بلین VND تک بڑھانا)۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے تازہ ترین اعدادوشمار کے مطابق جولائی 2025 کے آخر تک پورے نظام کے قرضے میں گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 9.64 فیصد اضافہ ہوا۔ کریڈٹ کو تیز کرنے کے تناظر میں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے حال ہی میں بہت سے بینکوں کے لیے قرضے کے اہداف میں اضافہ کیا ہے، اس کے ساتھ ساتھ پیداوار، کاروبار، ترجیحی شعبوں اور اقتصادی ترقی کے محرکوں میں سرمائے کے بہاؤ کی ہدایت کی ہے۔

کرنسی ٹریڈنگ ڈویژن (UOB ویتنام بینک) کے ڈائریکٹر مسٹر ڈِنہ ڈک کوانگ نے تبصرہ کیا کہ 2025 کے پورے سال کے لیے کریڈٹ گروتھ 18-20% تک پہنچنے کا امکان ہے۔ یہ اقتصادی ترقی کے لیے ایک مضبوط معاون عنصر ہے۔ انتہائی پر امید منظر نامے میں، اگر یو ایس فیڈرل ریزرو (Fed) سال کے آخری مہینوں میں USD کی شرح سود کو کم کرتا ہے، ٹیرف کا اثر کم ہوتا ہے اور اسٹاک مارکیٹ کو اپ گریڈ کیا جاتا ہے، مضبوط غیر ملکی سرمائے کے بہاؤ کو راغب کرتا ہے، تو یہ امید کی جا سکتی ہے کہ VND کی شرح سود زیادہ مضبوطی سے کم ہو جائے گی، اس طرح 2620 میں اقتصادی ترقی کے منصوبے پر مثبت اثر پڑے گا۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے ڈپٹی گورنر فام تھانہ ہا نے کہا کہ 2025 کی پہلی ششماہی میں شرح سود کے انتظام میں، انتظامی ادارہ آپریٹنگ شرح سود کو برقرار رکھے گا، کریڈٹ اداروں کے لیے اسٹیٹ بینک سے کم قیمت پر سرمائے کے ذرائع تک رسائی کے لیے حالات پیدا کرے گا، اس طرح معیشت کو سہارا دینے کے لیے حالات پیدا ہوں گے۔ قرضے کی شرح سود میں کمی کا سلسلہ جاری ہے۔ کمرشل بینکوں کے نئے لین دین کے لیے اوسط قرضہ سود کی شرح فی الحال 6.29%/سال ہے، جو گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 0.64 فیصد پوائنٹس کم ہے۔ سال کے آخری مہینوں میں، حکومت کی پالیسی کے مطابق، اسٹیٹ بینک آف ویتنام قرضے کی شرح سود کو مزید کم کرنے اور قرض کی طلب کو متحرک کرنے کے لیے بینکوں سے اخراجات کم کرنے کا مطالبہ کرتا رہے گا۔

فیصلوں پر عملدرآمد سے حاصل ہونے والے اثاثوں کے ساتھ بینک پھنس گئے ہیں۔  

انفورسمنٹ ایجنسی سے موصول ہونے والے محفوظ اثاثوں کے لیے، کریڈٹ ادارے انہیں فروخت نہیں کر سکتے اور نافذ کرنے والے ادارے سے ان کی نیلامی جاری رکھنے کے لیے نہیں کہہ سکتے کیونکہ ان اثاثوں کی نوعیت کئی ناکام نیلامیوں سے گزری ہے۔

ویتنام بینکس ایسوسی ایشن (VNBA) نے ابھی ابھی دستاویز نمبر 421/HHNH-PLNV مورخہ 5 اگست 2025 جاری کیا ہے، جس میں وزارت زراعت اور ماحولیات، وزارت انصاف اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام سے درخواست کی گئی ہے کہ وہ ان مشکلات اور مسائل کو حل کریں جن کا رکن کریڈٹ اداروں (CIs) کو سب سے زیادہ خراب قرض وصول کرنے کے لیے درپیش ہے۔

ممبر کریڈٹ اداروں کے تاثرات کے مطابق، خراب قرضوں کو سنبھالنے کے لیے اہم اقدامات میں سے ایک یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کو ضمانت کے طور پر قبول کیا جائے تاکہ صارفین کے قرض کی ادائیگی کی ذمہ داریوں کو تبدیل کیا جا سکے۔ یہ بنیادی طور پر دو شکلوں میں کیا جاتا ہے: بینک اور صارف قرض کی ادائیگی پر رضامند ہوتے ہیں، یا کریڈٹ ادارہ کئی ناکام نیلامیوں کے بعد انفورسمنٹ ایجنسی سے ضمانتی رقم وصول کرتا ہے۔

کریڈٹ اداروں کے قانون کے مطابق، بینکوں کو رئیل اسٹیٹ میں تجارت کرنے کی اجازت نہیں ہے لیکن قرض کی وصولی کے لیے زیادہ سے زیادہ 5 سال تک اس پراپرٹی کو رکھنے کی اجازت ہے۔

تاہم، حقیقت یہ ہے کہ کئی علاقوں میں لینڈ رجسٹریشن دفاتر اور محکمہ زراعت اور ماحولیات نے تبدیلیاں رجسٹر کرنے اور محفوظ اثاثوں کی ملکیت کریڈٹ اداروں کو منتقل کرنے سے انکار کر دیا ہے۔

یہ ایجنسیاں کریڈٹ اداروں کو صوبائی عوامی کمیٹی سے منتقلی کی پالیسی کی تحریری منظوری لینے اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے طریقہ کار کو انجام دینے کا تقاضا کرتی ہیں۔

یہ ضرورت، کریڈٹ اداروں کے مطابق، خراب قرضوں کو سنبھالنے کے لیے اثاثے رکھنے کی نوعیت سے مطابقت نہیں رکھتی، جو کہ کوئی کاروباری سرگرمی یا براہ راست استعمال کے لیے اثاثوں کی خریداری نہیں ہے۔

ملکیت کے اندراج میں کریڈٹ اداروں کی ناکامی بہت سے نتائج کا باعث بنی ہے۔

سب سے پہلے، جائیداد کی نیلامی نہیں کی جا سکتی: چونکہ ان کے نام زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ پر نہیں ہیں، کریڈٹ ادارے خود خریدار کو جائیداد فروخت یا منتقل نہیں کر سکتے۔ نوٹری تنظیمیں بھی اس وجہ سے فروخت کے معاہدوں کو نوٹرائز کرنے سے انکار کرتی ہیں۔

دوسرا، نافذ کرنے والے ادارے کے اثاثوں کے ساتھ تعطل: نافذ کرنے والی ایجنسی سے موصول ہونے والے اثاثوں کے لیے، کریڈٹ ادارہ انہیں فروخت نہیں کر سکتا۔ مزید نیلامی کے لیے انفورسمنٹ ایجنسی کے پاس واپس جانا ممکن نہیں ہے، کیونکہ ان اثاثوں کی نوعیت کئی ناکام نیلامیوں سے گزری ہے۔

تیسرا، اکاؤنٹنگ کے مسائل: اسٹیٹ بینک کے فیصلے 479/2004/QD-NHNN کے ضوابط کے مطابق، بیلنس شیٹ اکاؤنٹ (اکاؤنٹ 387) میں اثاثوں کی مالیت کو ریکارڈ کرنے کے لیے، کریڈٹ اداروں کے پاس قانونی ملکیت کو ثابت کرنے والی مکمل دستاویزات کا ہونا ضروری ہے۔ چونکہ یہ رجسٹرڈ نہیں ہو سکتا، اس لیے کریڈٹ ادارے اس اثاثے کا حساب نہیں دے سکتے، جس سے اثاثہ وصول کرنے کا مقصد ناقابل حصول ہو جاتا ہے۔

چوتھا، تنازعات کا خطرہ: اگرچہ گاہک نے جائیداد حوالے کر دی ہے، قانونی طور پر، ان کے قرض کی ذمہ داریاں اب بھی کتابوں پر ہیں اور پیدا ہوتی رہتی ہیں۔ اس سے مستقبل میں تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کا خطرہ ہوتا ہے، خاص طور پر جب جائیداد کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں تو پرانا مالک جائیداد پر دوبارہ دعویٰ کر سکتا ہے۔

مندرجہ بالا مشکلات کا سامنا کرتے ہوئے، ویتنام کی بینکنگ ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ وزارت زراعت اور ماحولیات ملک بھر میں محکمہ زراعت اور ماحولیات کی رہنمائی کرنے والی ایک دستاویز جاری کرے، جس سے کریڈٹ اداروں کو دونوں صورتوں میں رئیل اسٹیٹ اثاثوں میں تبدیلیوں کے حقوق کی منتقلی/رجسٹریشن کے اندراج کی اجازت دی جائے: ادارے سے ضامن وصول کرنا، ایک معاہدے کے ذریعے ادارتی ایجنسی کو مکمل طور پر قرضہ حاصل کرنا، اور اس کی تصدیق کرنا اثاثوں کی نیلامی اور نام خریدار کو منتقل کرنے کے لیے۔

حقوق کی منتقلی/تبدیلی کے رجسٹریشن کے بعد، کریڈٹ ادارہ جائیداد کو ہینڈل کرنے کے فیصلے کی تاریخ سے 5 سال کے اندر ریئل اسٹیٹ کی مسلسل نگرانی، فروخت، منتقلی یا دوبارہ خریداری کا ذمہ دار ہے۔ اگر کریڈٹ ادارہ خلاف ورزی کرتا ہے تو اسے قانون کی دفعات کے مطابق ہینڈل کیا جائے گا۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے لیے، ویتنام بینکنگ ایسوسی ایشن نے ایک دستاویز کا مطالعہ کرنے اور اسے جاری کرنے کی تجویز پیش کی ہے جو قرض کو تفویض کردہ اثاثوں کی شناخت کے لیے رہنمائی کرتی ہے اور ذمہ داریوں کو انجام دینے کے بدلے میں موصول ہونے والے اثاثوں کو ریل اسٹیٹ اثاثوں کے اکاؤنٹنگ میں کریڈٹ اداروں کی رہنمائی کے لیے جب کریڈٹ اداروں کو صارفین کے قرض کی واپسی کی ذمہ داریوں کے بدلے میں وصول کیا جاتا ہے، اور 5 سال کے لیے ریئل اسٹیٹ کی منتقلی یا فروخت کرنا ضروری ہے۔ کریڈٹ اداروں کے قانون کی شق 3، آرٹیکل 139 کے مطابق قرض کی وصولی

اگر کوئی کریڈٹ ادارہ ذمہ داریوں کے بدلے ضمانت وصول کرتا ہے اور اسے 5 سال تک رکھتا ہے تو خطرے کی فراہمی پر رہنمائی۔

اثاثہ جات کی تبدیلی کے اندراج سے متعلق مسائل کے بارے میں بینکنگ ایسوسی ایشن کی سفارشات کو حل کرنے کے لیے وزارت زراعت اور ماحولیات اور وزارت انصاف کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کریں، تاکہ کریڈٹ اداروں کو اثاثوں کو سنبھالنے اور ملکیت خریداروں کو منتقل کرنے کا حق حاصل ہو۔  

مسٹر شوکائی فین: سونے کا موازنہ اسٹاک اور ریئل اسٹیٹ سے نہیں کیا جا سکتا۔  

  قیمت میں اضافے کی دوڑ میں سونا سرمایہ کاری کے دیگر ذرائع جیسے اسٹاک اور رئیل اسٹیٹ کے مقابلے میں کم پرکشش ثابت ہو رہا ہے۔ تاہم، ڈاؤ ٹو آن لائن اخبار سے بات کرتے ہوئے، ورلڈ گولڈ کونسل کے نمائندے نے کہا کہ سونے کی پوزیشن ناقابل تلافی ہے۔

مسٹر شوکائی فین، ریجنل ڈائریکٹر برائے ایشیا پیسیفک (چین کو چھوڑ کر) اور عالمی گولڈ کونسل میں مرکزی بینکوں کے عالمی ڈائریکٹر۔

ورلڈ گولڈ کونسل کے مطابق، 2025 کی دوسری سہ ماہی میں ویتنام میں سونے کی طلب میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 20 فیصد کمی واقع ہوئی، جو کہ دنیا کے عمومی رجحان (3 فیصد تک) کے برعکس ہے۔ ویتنام میں سونے کی طلب میں کمی کی وجہ امریکی ڈالر کی اونچی قیمت کے ساتھ ملکی کرنسی کی قدر میں کمی ہے جس کی وجہ سے مقامی سونے کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں، جس کی وجہ سے لوگوں کی ادائیگی کی صلاحیت میں رکاوٹیں ہیں۔

سونے کی اونچی قیمت کے علاوہ، بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ حال ہی میں سونا ٹھنڈا ہونے کی ایک وجہ یہ ہے کہ سونے کی قیمت میں آہستہ آہستہ اضافہ ہوا ہے، جبکہ اسٹاک اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ یہ دوسری سہ ماہی میں سونے کو کم پرکشش سرمایہ کاری کا ذریعہ بناتا ہے۔

7 اگست کو انوسٹمنٹ الیکٹرانک اخبار - Baodautu.vn - کے سوال کا جواب دیتے ہوئے، مسٹر شوکائی فین، ڈائریکٹر ایشیا - پیسفک ریجن (چین کو چھوڑ کر) اور ورلڈ گولڈ کونسل میں گلوبل سنٹرل بینک کے ڈائریکٹر نے کہا کہ یہ سچ ہے کہ سرمایہ کاری کے بہت سے چینلز ہیں، بہت سے مختلف قسم کے اثاثے اور ہر سرمایہ کاری چینل، ہر قسم کے اثاثوں کی خصوصیات ہیں۔ سونا ایک بہت ہی خاص اثاثہ ہے جس پر کسی بھی سرمایہ کار کو اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کا انتظام کرتے وقت توجہ دینی چاہیے۔

مسٹر شوکائی فین کے مطابق، سونے کا موازنہ دیگر سرمایہ کاری کے ذرائع سے نہیں کیا جا سکتا کیونکہ سونے کی نوعیت اسٹاک، رئیل اسٹیٹ وغیرہ میں سرمایہ کاری کے ذرائع سے بہت مختلف ہے۔ خاص طور پر، سونا دفاعی اور خطرے کو جذب کرنے والی خصوصیات رکھتا ہے، جس سے پورٹ فولیو کی لچک میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ ایک ایسی جائیداد ہے جو دوسرے سرمایہ کاری کے ذرائع اور اثاثوں کے پاس نہیں ہے، اور یہ خاصیت سونے کی ناقابل تلافی خصوصیت پیدا کرتی ہے۔

درحقیقت، بہت سے غیر مستحکم عوامل کے ساتھ بڑھتی ہوئی غیر متوقع دنیا کے تناظر میں، سونا ایک محفوظ دفاعی اثاثہ بن رہا ہے جسے بہت سے سرمایہ کاروں اور مرکزی بینکوں سمیت دنیا بھر کی بڑی مارکیٹوں نے منتخب کیا ہے۔

ورلڈ گولڈ کونسل کے ایک سروے سے پتہ چلتا ہے کہ دنیا بھر کے زیادہ تر مرکزی بینک اب بھی اپنے زرمبادلہ کے ذخائر کے پورٹ فولیوز کو متنوع بنانے اور بڑھتے ہوئے سیاسی خطرات سے بچنے کے لیے، خریداریوں کو بڑھانے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

"ہم دیکھتے ہیں کہ گزشتہ 5 سالوں میں، عالمی سطح پر بہت سے بڑے خطرات پیدا ہوئے ہیں: CoVID-19، روس-یوکرین تنازع، غزہ کی پٹی میں تنازع، تجارتی جنگ... بڑے خطرے کے وقت، سونا ایک ایسا اثاثہ ہے جو سرمایہ کاروں کو بحران پر قابو پانے میں مدد کرتا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ دنیا بھر کے مرکزی بینک اور بڑے سرمایہ کار مسلسل اپنی سرمایہ کاری کی معیشت میں سونا شامل کرتے ہیں۔ موجودہ پیچیدہ تجارتی جنگ، سرمایہ کاروں کو اپنے محکموں کی لچک کو بڑھانے کے لیے سونے پر بھی توجہ دینے کی ضرورت ہے،" مسٹر شوکائی فین نے کہا۔

ویتنام میں، سونے کی طلب میں حجم میں 20 فیصد کمی آئی، لیکن 2025 کی دوسری سہ ماہی میں اس کی قیمت میں اب بھی 12 فیصد اضافہ ہوا، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ لوگوں کی خریدنے کی خواہش اب بھی بہت زیادہ ہے۔ حکومت اس وقت سونے کی منڈی سے متعلق حکم نامہ 24/2012/ND-CP میں ترمیم کر رہی ہے جس میں اجارہ داری کو ختم کرنے اور سونے کی درآمد کی حد میں اضافہ کیا جا رہا ہے۔ اس ماہر کا خیال ہے کہ سونے کی درآمدات میں نرمی سے مارکیٹ کو بہت سے فوائد حاصل ہوں گے۔

آنے والے وقت میں سونے کی قیمت پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر شوکائی فین نے کہا کہ سونے کی قیمتیں اب بھی مرکزی بینکوں اور ایکسچینج ٹریڈڈ فنڈز (ETFs) کی جانب سے بڑی خرید طلب سے فائدہ اٹھا رہی ہیں۔ اس کے علاوہ، تجارتی کشیدگی ابھی ختم نہیں ہوئی ہے، خاص طور پر جب دنیا امریکہ اور چین کے درمیان ٹیکس مذاکرات کے حتمی نتائج کا انتظار کر رہی ہے۔ امریکی فیڈرل ریزرو (Fed) پر شرح سود میں کمی کے لیے بہت دباؤ ہے، جو سونے کی قیمتوں کو بھی سپورٹ کرتا ہے۔

ورلڈ گولڈ کونسل کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ 2025 کی دوسری سہ ماہی میں سونے کی عالمی مانگ میں اضافہ جاری ہے۔ گولڈ ایکسچینج ٹریڈڈ فنڈز (ETFs) میں سرمایہ کاری کل طلب کا بنیادی محرک بنی ہوئی ہے، سہ ماہی میں 170 ٹن کی آمد کے ساتھ، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں چھوٹے اخراج کے برعکس، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں فنڈز کی فہرست میں نمایاں طور پر 170 ٹن کا اضافہ ہوا۔ امریکی فنڈز کے برابر۔

پہلی سہ ماہی میں ریکارڈ آمد کے ساتھ مل کر، عالمی گولڈ ای ٹی ایف سے سونے کی کل طلب 397 ٹن تک پہنچ گئی - جو 2020 کے بعد پہلی ششماہی کی بلند ترین سطح ہے۔

مرکزی بینکوں نے سونا خریدنا جاری رکھا، اگرچہ سست رفتاری سے، دوسری سہ ماہی میں 166 ٹن کا اضافہ ہوا۔ اس سست روی کے باوجود، مسلسل اقتصادی اور جغرافیائی سیاسی غیر یقینی صورتحال کی وجہ سے مرکزی بینک کی خریداری نمایاں طور پر زیادہ ہے۔

ورلڈ گولڈ کونسل کے مرکزی بینکوں کے سالانہ سروے سے پتہ چلتا ہے کہ ریزرو مینیجرز کے 95% کا خیال ہے کہ اگلے 12 مہینوں میں عالمی مرکزی بینک کے سونے کے ذخائر میں اضافہ ہوگا۔

مسٹر شوکائی فین نے تبصرہ کیا: "محفوظ پناہ گاہوں کے اثاثوں کی مانگ اور مارکیٹ میں سرمائے کے بہاؤ میں اضافے کی وجہ سے سونے میں سرمایہ کاری زیادہ ہے۔"

جولائی میں بانڈ کے اجراء میں تیزی سے اضافہ ہوا، رئیل اسٹیٹ بانڈز اگست 2025 میں عروج پر پہنچ گئے   

اس سال کی دوسری ششماہی میں پختہ ہونے والے غیر بینک بانڈز تقریباً VND102,000 بلین ہیں، جو سال کی پہلی ششماہی (VND44,400 بلین) کے حجم سے دوگنا ہیں، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ۔ صرف اگست 2025 میں، ریل اسٹیٹ بانڈز کی پختگی VND17,500 بلین تھی۔

ویتنام بانڈ مارکیٹ ایسوسی ایشن کے اعداد و شمار کے مطابق، 25 جولائی 2025 کی معلومات کے اعلان کی تاریخ کے مطابق، جولائی 2025 میں جاری کردہ کارپوریٹ بانڈز کی رقم 20,134 بلین VND تھی۔

سال کے آغاز سے 25 جولائی کو معلومات کے اعلان کی تاریخ تک جمع، کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کی کل مالیت تقریباً VND287,000 بلین ریکارڈ کی گئی تھی (جس میں سے 90.3% نجی طور پر جاری کیے گئے بانڈز تھے)۔ جاری کیے گئے بانڈز میں سے 75% تک بینکنگ گروپ سے آئے تھے۔

اس طرح، کارپوریٹ بانڈ کا اجراء مضبوطی سے بحال ہو رہا ہے (2024 کے پہلے 7 مہینوں میں جمع کارپوریٹ بانڈ کا اجراء 183,000 بلین VND تک پہنچ گیا)۔

ایسوسی ایشن کے مطابق، اب سے لے کر سال کے آخر تک میچور ہونے والے بانڈز کی کل مالیت 118,000 بلین VND سے زیادہ ہے، جس میں بانڈز کی مالیت کا 52.2% حصہ ریئل اسٹیٹ گروپ سے تعلق رکھتا ہے۔

FiinGroup کے مجموعی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ جون 2025 کے آخر تک، مارکیٹ کا کل حجم VND1.35 ٹریلین تک پہنچ گیا۔ جاری کرنے کے طریقہ سے، بقایا انفرادی کارپوریٹ بانڈز جون 2025 کے آخر میں تقریباً VND1.2 ٹریلین تک پہنچ گئے، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں 4.3 فیصد زیادہ ہے اور گردش میں کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت کا تقریباً 88.6 فیصد ہے۔ اس کے برعکس، LPB بینک کے پبلک بانڈ لاٹ (جون 2023 میں جاری کیا گیا) میچورٹی سے پہلے واپس خریدے جانے کے بعد، گردش میں موجود پبلک کارپوریٹ بانڈز کی قدر میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں -0.8% کی قدر کم ہو کر VND154.8 ٹریلین رہ گئی۔

سال کے پہلے 6 مہینوں میں، نئے بانڈ کا اجراء تقریباً 200,000 بلین VND تک پہنچ گیا، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 109 فیصد زیادہ ہے۔

فائن گروپ کے مطابق، تقریباً VND102,000 بلین کارپوریٹ بانڈز (بینکوں کو چھوڑ کر) اس سال کی دوسری ششماہی میں ادائیگی کے لیے واجب الادا ہیں۔ یہ تعداد سال کی پہلی ششماہی (VND44,400 بلین) سے دوگنی ہے، جو کہ ادائیگی کیش فلو پر موجودہ دباؤ کو ظاہر کرتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو سال کے دوسرے نصف میں بانڈز کو پختہ کرنے کے لیے VND65,300 بلین کی ضرورت ہے۔ پختگی کا دباؤ اس ماہ تقریباً VND17,500 بلین تک پہنچ گیا، جو کہ 2025 کے پہلے 7 مہینوں (VND4.6 ٹریلین) کے اوسط میچورٹی پیمانے سے 3.8 گنا زیادہ ہے۔ تاہم، پختگی کا دباؤ بتدریج VND6,000-12,000 بلین ماہانہ تک کم ہو جائے گا۔

FiinGroup کے مطابق، میچورنگ بانڈز کی بڑی مقدار والے کچھ کاروباروں میں Quang Thuan Investment Joint Stock Company (VND6,000 بلین)، Trung Nam Land (VND2,500 بلین) اور Setra (VND2,000 بلین) شامل ہیں۔

اندازہ لگایا گیا ہے کہ غیر بینکنگ اداروں کو اگست میں بانڈ سود میں VND6,600 بلین ادا کرنے کی ضرورت ہے۔ جائداد غیر منقولہ تقریبا VND4,200 بلین کے ساتھ ایک زبردست تناسب کا حساب لگا رہی ہے، جو سود کی ادائیگی کی ذمہ داریوں کے 63% کے برابر ہے۔

جون 2025 میں واپس خریدے گئے کارپوریٹ بانڈز کی قیمت VND62.9 ٹریلین سے زیادہ کی ریکارڈ بلند ترین سطح پر پہنچ گئی، جو پچھلے مہینے کے مقابلے میں تیزی سے 190% اور اسی مدت میں 139% زیادہ ہے، خاص طور پر بینکنگ سیکٹر سے۔ 2025 کے پہلے 6 مہینوں میں، بائی بیکس کی کل مالیت تقریباً VND123.3 ٹریلین تک پہنچ گئی، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 31 فیصد زیادہ ہے۔

ادائیگی کیش فلو کے لحاظ سے، جاری کنندگان نے سال کے آغاز سے کارپوریٹ بانڈز پر اصل اور سود میں VND91.4 ٹریلین ادا کیے ہیں، جو کہ پورے 2025 کے لیے متوقع ادائیگی کی ذمہ داری کے 32% کے برابر ہے۔ متوقع ادائیگی کیش فلو VND201.2 ٹریلین ہے، بشمول اگست کے دوسرے نصف حصے میں VND201.2 ٹریلین۔

بینک اب "بچت" کو ترجیح نہیں دیتے؟  

یہ نہ صرف ایک "حفاظتی کشن" ہے، بلکہ خطرے کے ذخائر بینکوں کے لیے "بچت" بھی ہیں۔ حال ہی میں، بہت سے بینکوں نے ان قرضوں کو سنبھالا ہے جو پچھلے مرحلے میں موخر یا ملتوی کر دیے گئے تھے، اس لیے انھوں نے خطرے کی دفعات کو کم کر دیا ہے، یا ترقی کو ترجیح دینے کے لیے شرائط کو کم کرنے کو قبول کر لیا ہے۔

2025 کی دوسری سہ ماہی کی مالیاتی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اسٹاک ایکسچینج میں درج 85% بینکوں نے مثبت منافع میں اضافہ ریکارڈ کیا، نصف سے زیادہ بینکوں کے منافع میں دوہرے ہندسے میں اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، بہت سے بینکوں نے منافع میں 30-80% کا اضافہ ریکارڈ کیا، جیسے SHB، PGBank، Sacombank، VietinBank، SeABank، وغیرہ۔

تاہم، مالیاتی رپورٹس یہ بھی ظاہر کرتی ہیں کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں اعلیٰ منافع کی نمو کو برقرار رکھنے کے لیے، بہت سے بینکوں کو اپنے رسک بفرز کو کم کرنا قبول کرنا پڑا ہے۔

خراب قرض کی کوریج کے تناسب کے لحاظ سے سرفہرست سرکاری کمرشل بینکوں کا گروپ ہے ("بگ 4")، لیکن ان میں سے، صرف ایگری بینک نے اس سال کی پہلی ششماہی میں اپنے خراب قرض کی کوریج کے تناسب میں اضافہ کیا۔ علیحدہ وسط سال کی مالیاتی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ، جون 2025 کے آخر تک، ایگری بینک کی خراب قرض کی کوریج 148.6% تھی، جو سال کے آغاز کے مقابلے میں 16.8% زیادہ ہے۔

دریں اثنا، BIDV کے خراب قرض کی کوریج (متحدہ مالیاتی رپورٹ کے مطابق) صرف 88% ہے، جو کہ 2024 کے آخر میں 133.7% اور 2025 کی پہلی سہ ماہی کے آخر میں 96.8% کے مقابلے میں ایک تیز کمی ہے۔ 43,140 بلین، جبکہ فراہمی میں صرف 9.5 فیصد اضافہ ہوا، جس کی وجہ سے خراب قرضوں کی کوریج میں تیزی سے کمی واقع ہوئی۔

اگرچہ Vietcombank اب بھی پورے سسٹم میں خراب قرض کی کوریج (213.8%) کے لحاظ سے چیمپئن ہے، لیکن اس میں بھی گزشتہ سال کے اختتام (223.3%) کے مقابلے میں کمی دیکھی گئی۔ VietinBank میں، پچھلے سال کے آخر میں 170.7% کے بجائے، خراب قرض کی کوریج صرف 134.8% ہے۔

زیادہ تر پرائیویٹ جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک بھی بتدریج رسک بفرز کو کم کرنے کی حالت میں ہیں، فی الحال صرف چند بینکوں کے پاس قرضوں کی کوریج کا تناسب 100% سے زیادہ ہے۔

خاص طور پر، MB میں، جون 2025 کے آخر میں خراب قرض کی کوریج کا تناسب 2024 کے آخر میں 92.3% کے بجائے صرف 88.9% تھا۔ HDBank میں، خراب قرض کی کوریج صرف 47.1% تھی، جو پچھلے سال کے آخر میں تقریباً 68% کی سطح سے بہت کم تھی۔ SHB میں، خراب قرض کی کوریج فی الحال 58% ہے، جبکہ پچھلے سال کے آخر میں یہ تقریباً 64% تھی۔ اسی طرح، LPBank نے بھی گزشتہ سال کے آخر میں 83.3% سے 2025 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام پر 75% تک اپنے خراب قرضوں کی کوریج کا تناسب کم کر دیا ہے۔ کچھ بینک جن میں خراب قرضوں کی کوریج کا تناسب کم ہے وہ ہیں VIB (37.16%)، NamaBank (39%)، EximBank (...) %55.

2022 سے اب تک، پورے بینکنگ سسٹم کے خراب قرضوں کی کوریج میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ اگر 2022 کی تیسری سہ ماہی میں، خراب قرضوں کی کوریج 143.2 فیصد تھی، تو 2023 کی تیسری سہ ماہی تک یہ 100 فیصد سے نیچے آ چکی تھی اور 2025 کی پہلی سہ ماہی کے اختتام پر یہ صرف 80 فیصد رہ گئی تھی۔

یہ بات قابل فہم ہے کہ جب حصص یافتگان کی جانب سے منافع میں اضافے پر دباؤ بہت زیادہ ہوتا ہے تو تجارتی بینک ترقی کو ترجیح دینے کے لیے شرائط کو کم کرنا قبول کرتے ہیں۔ اس کے علاوہ، موجودہ اقتصادی تناظر میں بھی گزشتہ مدت کے مقابلے میں بہت سے اختلافات ہیں، جو کہ گزشتہ چند سالوں میں پروویژننگ ریشو میں کمی کو ایک رجحان بنا رہا ہے۔

ماہرین کے مطابق، 2020-2022 کے عرصے میں، CoVID-19 کے اثرات کی وجہ سے خراب قرضوں میں اضافہ ہوا، بہت سے بینکوں کو قرضوں کی تنظیم نو کرنی پڑی، صارفین کے لیے قرضوں کو بڑھانا اور موخر کرنا پڑا۔ نیز اس مدت کے دوران، بینکوں نے خطرے کی دفعات میں اضافہ کیا۔ تاہم، مذکورہ مدت میں تمام موخر اور موخر قرضوں کو سنبھال لیا گیا ہے، لہذا بینکوں، خاص طور پر "بگ 4" گروپ کو بہت زیادہ خراب قرضوں کی کوریج کا تناسب برقرار رکھنے کی ضرورت نہیں ہے۔

حالیہ برسوں میں، جب کریڈٹ اداروں کے خراب قرضوں کے تصفیے سے متعلق قرارداد نمبر 42/2017/QH14 کی میعاد ختم ہو گئی، کچھ بینکوں کو ضمانت کی وصولی اور ہینڈل کرنے میں دشواری کے بارے میں تشویش تھی جب "قرض دار" سست اور غیر تعاون کرتے تھے، اس لیے انہوں نے اب بھی فعال طور پر دفعات میں اضافہ کیا۔ تاہم حال ہی میں قرضہ اداروں سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) منظور کیا گیا، قرضوں کے اداروں کے کولیٹرل ضبط کرنے کے حق کو قانونی حیثیت دی گئی، بینکوں کی یہ تشویش بھی دور ہوگئی۔ اس لیے، اگرچہ خراب قرضوں کی کوریج میں کمی آئی ہے، لیکن یہ بینکوں کے لیے زیادہ خطرناک نہیں ہے۔

درحقیقت، یہ نہ صرف ایک "حفاظتی کشن" ہے، بلکہ خطرے کے ذخائر بینکوں کے لیے "بچت" بھی ہیں اور کئی بار، یہ رقم بینک کے منافع میں اضافے میں بہت زیادہ حصہ ڈالتی ہے۔

اس سال کی پہلی ششماہی میں، بہت سے بینکوں نے قرضوں کی وصولی اور رسک ہینڈلنگ (ذخائر سے) میں اضافے کی بدولت بڑا منافع ریکارڈ کیا۔ خاص طور پر، سال کے پہلے 6 مہینوں میں، دیگر سرگرمیوں سے ایگری بینک کا خالص منافع تقریباً VND 6,000 بلین تک پہنچ گیا (کریڈٹ سیگمنٹ میں دوسرے نمبر پر) اور اس میں 91% سے زیادہ اضافہ ہوا۔ Techcombank میں، جب کہ 2024 کی اسی مدت کے مقابلے میں زیادہ تر کاروباری سرگرمیاں کم ہوئیں، اسی مدت کے مقابلے میں صرف دیگر سرگرمیوں سے خالص منافع میں 3.1 گنا اضافہ ہوا (اس طبقہ سے 66% سے زیادہ منافع قرضوں سے آیا جو خطرات سے نمٹا گیا تھا)۔ اسی طرح، ACB، LPBank... میں، دیگر سرگرمیوں سے خالص منافع میں بھی 2-3 گنا اضافہ ہوا (بنیادی طور پر خطرے کی دفعات کے ساتھ ہینڈل کیے گئے خراب قرضوں کی وصولی سے)۔

لہذا، تجزیہ کار تجویز کرتے ہیں کہ بینکوں کو اپنی ریزرو صلاحیت کو بہتر بنانے، اثاثوں کی حفاظت اور مارکیٹ کے اعتماد کو مضبوط کرنے کی ضرورت ہے۔ ویتنام کے بینکنگ سسٹم کے اب بھی کم سرمایہ کاری کے تناظر میں (خطے میں کیپٹل ایڈیکیسی ریشو کم سطح پر ہے)، کریڈٹ کی نمو تیز ہے، اور اسٹیٹ بینک نے ابھی کچھ بینکوں کے لیے "کمرہ" ڈھیلا کیا ہے، ریزرو بفر کو مضبوط کرنا اور بھی زیادہ ضروری ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html