ہنوئی میں سستی اپارٹمنٹس کے معدوم ہونے کی وجوہات

2018 میں، ہنوئی میں سستی اپارٹمنٹس کا تناسب نئی سپلائی کا 35% تھا۔ تاہم، 2024 میں، یہ تعداد 0% تک گر گئی۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز کے مطابق، اس صورت حال کی 3 اہم وجوہات ہیں۔

2018 میں، ہنوئی میں سستی اپارٹمنٹس کا تناسب نئی سپلائی کا 35% تھا۔ تاہم، 2024 میں، یہ تعداد 0% تک گر گئی۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز کے مطابق، اس صورت حال کی 3 اہم وجوہات ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے مطابق، 2023 سے، VND25 ملین/m2 سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس ہنوئی میں غائب ہو چکے ہیں اور ان کے دوبارہ ظاہر ہونے کا امکان نہیں ہے۔ دوسری طرف، اعلیٰ درجے کا طبقہ تیزی سے "ایئر ویوز پر غلبہ حاصل کر رہا ہے"۔ پچھلے 9 مہینوں میں، ہنوئی میں فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کی 80% سپلائی کی قیمت VND50 ملین/m2 یا اس سے زیادہ تھی۔

تاہم، "ناپید ہونے" کی حالت میں آنے سے پہلے، نئے متعارف کرائے جانے والے سستی اپارٹمنٹس کا تناسب 2018 میں 35% تک پہنچ گیا، پھر 2019 میں کم ہو کر 20% اور 2020 میں صرف 12% رہ گیا۔ 2021 اور 2022 میں، ہنوئی میں سستی اپارٹمنٹس کی سپلائی شروع ہوئی، اپارٹمنٹس کی سپلائی میں صرف 4% کی کمی جاری رہی۔ فروخت

ہنوئی کے مضافات میں واقع اضلاع میں واقع اپارٹمنٹس کی قیمت بھی 30 ملین VND/m2 سے کم نہیں ہے۔ تصویر: Thanh Vu

VARS کے خیال میں اس صورت حال کی تین بنیادی وجوہات ہیں۔

سب سے پہلے ، سرمایہ کار اور رئیل اسٹیٹ ڈویلپر خود سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ میں دلچسپی نہیں رکھتے، اعلی درجے کے طبقے کے مقابلے کم منافع کے مارجن کی وجہ سے۔ سستی اپارٹمنٹس بنانے کے لیے، کاروباری اداروں کو زمینی فنڈز، تعمیرات سے لے کر آپریشنز تک بہت سے اخراجات کو بہتر کرنا ہوگا۔

"صرف 15% کے منافع کے مارجن کے ساتھ، اگر سرمایہ 1-2 سال تک جمود کا شکار رہتا ہے یا فروخت میں 1-2 سال تک تاخیر ہوتی ہے، تو ڈویلپرز کو پیسے کا نقصان ہو جائے گا،" ایسوسی ایشن کے ماہرین نے نتیجہ اخذ کیا۔

اس کے علاوہ، انٹرپرائزز کے ان پٹ اخراجات کے درمیان، مرکزی علاقوں میں تیزی سے قلیل اراضی کے فنڈز کے تناظر میں، زمین کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ یہ کاروباری اداروں کو سرمائے کی تلافی کے لیے اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھانے پر مجبور کرتا ہے۔

دوسرا ، اگرچہ حکومت سماجی رہائش اور سستی رہائش کی ترقی کی حوصلہ افزائی کے لیے بہت سی پالیسیاں متعارف کروا رہی ہے، لیکن زمین اور منصوبہ بندی سے متعلق قانونی طریقہ کار اب بھی بڑی رکاوٹیں ہیں۔ لائسنسنگ کا پیچیدہ عمل، طویل عرصے کے ساتھ، بڑے شہروں میں ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ کے لیے بڑھتے ہوئے زمینی فنڈ کے ساتھ، پروجیکٹ ڈویلپرز کو اس سیگمنٹ میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے احتیاط سے غور کرنا پڑتا ہے۔

اس کے علاوہ، سماجی ہاؤسنگ کے حصے میں گھر کے خریداروں کے لیے کریڈٹ سپورٹ پالیسیوں کو ہم آہنگی سے لاگو نہیں کیا گیا ہے۔ کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے مالی معاونت کے پیکیجز، جیسے ترجیحی شرح سود اور قرض کے ذرائع، تک رسائی اور پیچیدہ طریقہ کار میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

تیسرا ، مستقبل قریب میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں "ٹھنڈا ہونے" کا امکان نہیں ہے، کیونکہ اعلیٰ درجے کے منصوبے زیادہ منافع بخش مارجن لاتے ہیں لیکن پھر بھی ان میں اچھی لیکویڈیٹی ہوتی ہے۔ کچھ پروجیکٹس نے فروخت کے لیے باضابطہ افتتاح کے وقت 99% تک جذب کی شرح ریکارڈ کی تھی۔

اس رجحان کو اس حقیقت سے تقویت ملتی ہے کہ معیشت کی ترقی کے ساتھ ساتھ اعلی آمدنی والے صارفین کی تعداد میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے۔ اس کے علاوہ، غیر ملکیوں اور بیرون ملک مقیم ویتنامی سے پیسہ بھی ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں آرہا ہے، نئے قانونی راہداری کی بدولت جو گھر کی ملکیت کی شرائط کو ڈھیل دیتا ہے۔

تاہم، یہاں تک کہ اگر خرچ کرنے کے لیے تیار صارفین کے اس گروپ میں اضافہ ہوتا ہے، تب بھی ہنوائی باشندوں کی اکثریت کے پاس زندگی گزارنے کے لیے صرف اتنی آمدنی ہوتی ہے۔ جنرل شماریات کے دفتر کی تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، 2023 میں ہنوئی میں فی کس اوسط آمدنی صرف 6.869 ملین VND/ماہ ہے۔ اگر مکانات کی موجودہ قیمتوں سے موازنہ کیا جائے تو صورتحال قومی اسمبلی کے مندوب Nguyen Cong Long (Dong Nai delegation) کے بیان سے ملتی جلتی ہو گی - "سرکاری ملازمین کو گھر خریدنے کے لیے سینکڑوں سال کام نہیں کرنا پڑتا"۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کو دور کرنے کے لیے، VARS تجویز کرتا ہے کہ ریاست سرمایہ کاروں کے لیے سستی کمرشل اپارٹمنٹس تیار کرنے کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے کے لیے پالیسیوں کا مطالعہ کرے اور اسے تیار کرے، جیسے کہ زمینی ٹیکس اور کارپوریٹ ٹیکس سے مستثنیٰ پالیسیوں کا اطلاق، یا تعمیراتی کثافت یا زمین کے استعمال کے قابلیت کو سستی تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے معیارات کے مقابلے میں بڑھانا۔

"ریاست کو سستی رہائش کی تعمیر کے لیے حکومت اور نجی شعبے کے درمیان تعاون کے منصوبوں کو فروغ دینا چاہیے۔ پرائیویٹ سیکٹر زیادہ تر تعمیراتی اور ترقی کا عمل انجام دے گا، جبکہ ریاست زمین کی ترغیبات اور قانونی مدد فراہم کرتی ہے،" VARS نے کہا۔

سپلائی کو فروغ دینے کے علاوہ، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ انتظامی ایجنسیاں تحقیق کریں اور کم لاگت والے اپارٹمنٹس کی فراہمی کی ترقی اور دیکھ بھال میں مدد کے لیے ایک فنڈ قائم کریں۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے پالیسیاں جاری کریں۔ ایک انفارمیشن سسٹم اور مارکیٹ ڈیٹا وغیرہ بنائیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html