قیمتوں میں کمی کے باوجود بھی ٹاؤن ہاؤسز کو بیچنا مشکل ہے۔

قیمتوں میں مسلسل کمی

Thanh Nien اخبار کی تحقیقات کے مطابق، حالیہ مہینوں میں، ان علاقوں میں انفرادی ٹاؤن ہاؤسز کی تعداد میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے جنہیں کبھی پرائم ریل اسٹیٹ سمجھا جاتا تھا اور تلاش کرنا مشکل تھا، جیسے کہ ڈسٹرکٹ 7، Phu Nhuan ڈسٹرکٹ، بن تھان ڈسٹرکٹ، اور Tan Binh ڈسٹرکٹ، جو رعایتی قیمتوں پر فروخت کے لیے پیش کیے جا رہے ہیں۔ خاص طور پر، جب کہ بہت سارے بیچنے والے ہیں، خریداروں کی تعداد کافی کم ہے۔

محترمہ فوونگ دی (ایک رہائشی Nha Be ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی) نے کہا کہ اب تقریباً ایک سال سے، وہ اپنا 3 منزلہ مکان، جس کا رقبہ 140 m2 ہے، 13 بلین VND سے کم کر کے 12 بلین VND پر فروخت کرنے کی کوشش کر رہی ہے۔ بہت سے ممکنہ خریداروں کے گھر کو دیکھنے اور اس کی خوبصورتی اور اچھی قیمت کی تعریف کرنے کے باوجود، لین دین ناکام رہتا ہے۔ قیمت کم کرنے کے علاوہ، محترمہ Phuong Di نے کہا کہ اگر کوئی خریدار سنجیدہ ہے، تو وہ تمام فرنیچر دے دے گی۔ اگر خریدار فرنیچر نہیں چاہتا ہے، تو وہ قیمت فروخت کی قیمت سے منہا کر لے گی۔

"بہت سے گاہک گھر دیکھنے آئے ہیں۔ ہر کوئی اس کی خوبصورتی اور اچھی قیمت کی تعریف کرتا ہے، لیکن بڑی رقم انہیں ہچکچاتی ہے۔ کیونکہ اگر وہ خریدتے ہیں تو انہیں بینک سے قرض لینا پڑتا ہے، اور ان دنوں بہت کم لوگوں کے پاس اتنی بڑی رقم ہے۔ تاہم، موجودہ معاشی کساد بازاری اور کم آمدنی کے ساتھ، گھر خریدنے کے لیے بینک سے قرض لینا پڑتا ہے،" Phu Diong نے کہا۔

Nhà phố giảm giá vẫn khó bán- Ảnh 1. — بہت سے ٹاؤن ہاؤس قیمتوں میں کمی کے باوجود خریدار تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

ٹین بن ڈسٹرکٹ میں، مسٹر ٹوان اپنا 42 m² کا واحد منزلہ مکان Ly Thuong Kiet Street پر 4.3 بلین VND کی ابتدائی قیمت میں فروخت کر رہے ہیں، لیکن اب اسے 800 ملین VND کم کر کے 3.5 بلین VND کر دیا ہے۔ متعدد رئیل اسٹیٹ ایجنٹوں کے ساتھ اس کی فہرست بنانے اور ہر جگہ اس کی تشہیر کرنے کے باوجود، مکان فروخت نہیں ہوا ہے۔ مسٹر ٹوآن کے گھر سے زیادہ دور، لی تھونگ کیٹ اسٹریٹ کے قریب ایک گلی میں، محترمہ ڈیم اپنا ایک منزلہ مکان 3.8 بلین VND میں بیچ رہی ہیں، جس میں بات چیت کے لیے گنجائش ہے۔

ٹین تھوان وارڈ، ڈسٹرکٹ 7 میں، تقریباً 30 مربع میٹر کے رقبے پر مشتمل ایک گھر 2023 کے اوائل میں 5 بلین وی این ڈی میں فروخت کے لیے درج کیا گیا تھا، لیکن اسے کسی نے نہیں خریدا۔ اب، مالک نے قیمت کم کر کے 4 بلین VND کر دی ہے، لیکن یہ ابھی تک فروخت نہیں ہوا ہے، حالانکہ گھر نیا بنایا گیا ہے اور کار کے ذریعے قابل رسائی ہے۔ ڈسٹرکٹ 7 اور Nha Be ڈسٹرکٹ میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر ٹرونگ کے مطابق، حال ہی میں بہت سے سرمایہ کار نسبتاً کم قیمتوں پر جائیدادیں فروخت کرنے پر مجبور ہوئے ہیں۔ تاہم، موجودہ معاشی مشکلات اور نقدی کی قلت کے ساتھ، ہر کوئی حفاظت کے لیے نقدی کو تھامے ہوئے ہے۔

"اس وقت، نقد یا بیج کیپیٹل کے ساتھ کوئی بھی شخص پریشان حال جائیدادیں خریدنے کے لیے بینکوں سے قرض لے سکتا ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کا انتظار کر رہا ہوں۔ میں ایسی اہم جائیدادوں کا بھی شکار کر رہا ہوں جہاں مالکان کو کرائے پر دینے یا کاروبار کے لیے ریزورٹ پراپرٹیز خریدنے کے لیے بینک قرضوں کا بوجھ پڑے۔ بینک قرضوں کی شرح سود فی الحال 6-7% ہے، اگر آپ کے پاس سالانہ دو سال کے لیے سود کی شرح 1-4 فیصد ہے۔ اور بہت سے بینک بھی کم نرخوں کی پیشکش کرتے ہیں، عام مارکیٹ کی اوسط کے مقابلے میں بہت سی جائیدادوں کی قیمتوں میں 10-20 فیصد کمی واقع ہوئی ہے، اس لیے، اگر کسی کے پاس نقد رقم ہے، یا اس کے پاس ان جائیدادوں کو رکھنے کے لیے تھوڑی سی رقم بھی لینے کی ضرورت نہیں ہے، تو وہ یقینی طور پر منافع کمائیں گے جب وہ ان جائیدادوں کو فروخت کر سکتے ہیں۔ دلچسپی کے ایک حصے کا احاطہ کر سکتے ہیں،" مسٹر ٹرونگ نے حساب لگایا۔

دوسری سہ ماہی میں مارکیٹ بحال ہو جائے گی۔

زیادہ تر ماہرین کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں موجودہ رہائشی علاقوں میں ٹاؤن ہاؤس طبقہ فی الحال قیمتوں میں تیزی سے کمی کے باوجود لیکویڈیٹی کی مشکلات کا سامنا کر رہا ہے۔ ریئل اسٹیٹ کے ماہر Tran Khanh Quang نے تجزیہ کیا کہ 20-30 بلین VND کی قیمت والے ٹاؤن ہاؤسز قیمتوں میں کمی کے باوجود بیچنا اکثر مشکل ہوتا ہے۔ دریں اثنا، جن کی قیمت 5-7 بلین VND ہے وہ جگہ کرائے پر لینے میں مشکلات کی وجہ سے خریداروں کے لیے کم پرکشش ہیں۔ جبکہ پچھلے سالوں میں، مارکیٹ نے سال کے آخر تک اچھی لین دین دیکھی، لیکن یہ کافی سست ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ ٹاؤن ہاؤس کے زیادہ تر خریدار ایسے سرمایہ کار ہیں جو کرائے کی آمدنی اور قیمت میں اضافے کی تلاش میں ہیں۔ تاہم، یہ افراد پہلے سے ہی متعدد جائیدادوں کے مالک ہیں، اور سرمایہ کار خود فروخت کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں، جس سے مزید خریداری مشکل ہو رہی ہے۔

اگر سڑک کے سامنے والے ٹاؤن ہاؤس کی قیمت 30-40% تک گر جاتی ہے، تو یہ فوری طور پر فروخت ہو سکتی ہے، لیکن تھوڑی سی کمی پھر بھی اسے فروخت کرنا مشکل بنا دے گی۔ وہ پراپرٹیز جو کرائے پر دی جا سکتی ہیں اور نقد بہاؤ پیدا کر سکتی ہیں ان کو فروخت کرنا آسان ہے اور زیادہ تلاش کی جاتی ہے۔ یا خدماتی عمارتیں اور دفتری عمارتیں جو قیمتوں میں تقریباً 20% کمی کرتی ہیں فوری طور پر فروخت ہو جائیں گی۔ 2-3 منزلوں والے چھوٹے ٹاؤن ہاؤسز کو بیچنا بہت مشکل ہے۔

رئیل اسٹیٹ ماہر ٹران خان کوانگ

"اگر اسٹریٹ فرنٹ ٹاؤن ہاؤسز کی قیمت میں 30-40% کمی آتی ہے، تو انہیں فوری طور پر فروخت کیا جا سکتا ہے، لیکن اگر قیمت میں کمی صرف تھوڑی ہے، تب بھی انہیں بیچنا مشکل ہو گا۔ وہ پراپرٹیز جو کرائے پر دی جا سکتی ہیں اور نقد بہاؤ پیدا کر سکتی ہیں، ان کو فروخت کرنا آسان اور زیادہ تلاش کیا جاتا ہے؛ یا سروس بلڈنگز اور دفتری عمارتیں جو قیمتیں کم کرتی ہیں، فوری طور پر تقریباً 23% ٹاؤن ہاؤسز کے ساتھ فروخت کی جا سکتی ہیں۔ فرش فروخت کرنا بہت مشکل ہے، اس وقت مثبت اشارے مل رہے ہیں، بہت سے لوگ جائیدادیں دیکھ رہے ہیں، بہت سے لوگ خریدنا چاہتے ہیں، لیکن وہ اب بھی ہچکچا رہے ہیں، اس خوف سے کہ معیشت ابھی تک جدوجہد کر رہی ہے اور مارکیٹ ابھی بحال نہیں ہوئی ہے،" مسٹر ٹران خان کوانگ نے پیش گوئی کی۔

دریں اثنا، ان وجوہات کے بارے میں جن کی وجہ سے ٹاؤن ہاؤسز قیمتوں میں کمی کا سامنا کر رہے ہیں لیکن پھر بھی بہت کم لین دین ہو رہے ہیں، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹان کا خیال ہے کہ چار عوامل ہیں۔ سب سے پہلے، کم اضافہ ریل اسٹیٹ پراپرٹیز آبادی کی اوسط آمدنی کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ مہنگی ہیں. کسی کو خریدنے کے لیے بڑی رقم کی ضرورت ہوتی ہے اور اکثر قرض لینے کی ضرورت پڑتی ہے۔ آمدنی اور بلند شرح سود کو متاثر کرنے والی موجودہ معاشی بدحالی کے پیش نظر، یہ طبقہ کم خریداروں کو راغب کرے گا۔

اگلا، فی الحال وسیع اور محفوظ رہنے کی جگہیں تلاش کرنے کا رجحان ہے۔ اس قیمت کے لیے، مضافاتی علاقوں میں تھوڑا آگے جانے سے آپ بہتر جگہ، رقبہ، مناظر اور بنیادی ڈھانچے کے ساتھ ایک بڑا گھر خرید سکتے ہیں۔ ایک اور گروپ تنگ ٹاؤن ہاؤسز میں گھسنے کی بجائے مکمل سہولیات اور حفاظت کے ساتھ رہنے کے لیے اپارٹمنٹس کا انتخاب کرتا ہے۔ آخر میں، اس قسم کی جائیداد کے لیے سرمایہ کاری پر واپسی اتنی زیادہ نہیں ہے جتنی توقع کی جاتی ہے۔ نجی مکانات کرائے پر لینے کی مانگ اپارٹمنٹس کے مقابلے میں کم ہے، اور قیمتوں میں اضافے اور سرمایہ کاری کی واپسی کی موجودہ شرح اب اتنی تیز نہیں ہے جتنی کہ سیٹلائٹ علاقوں میں زمینی پلاٹوں اور ٹاؤن ہاؤسز کے لیے ہے۔ اس پروڈکٹ گروپ کے لیے سرمایہ کاری کی طلب میں کمی کا باعث بنی۔

زیادہ تر آراء اس بات کو بھی تسلیم کرتی ہیں کہ اگرچہ بینک قرض دینے والے سود کی شرح میں تیزی سے کمی آئی ہے اور مارکیٹ بحالی کی راہ پر گامزن ہے، سرمایہ کاروں کا جذبہ محتاط رہتا ہے، قیمتوں میں مزید کمی کا انتظار کرنا جاری رکھتا ہے، جس سے لیکویڈیٹی میں کمی واقع ہوتی ہے۔ عام طور پر، ایک سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مشکل معاشی دور کے ساتھ موافق ہوتی ہے، اس لیے لوگ نقد رقم جمع کرتے ہیں یا اسے بینک کی بچت میں جمع کرتے ہیں۔ لہذا، اس طبقہ میں لیکویڈیٹی کی بحالی کا انحصار منافع کے مارجن، بینک کے سرمائے تک رسائی، اور شرح سود میں مزید کمی کے امکان پر ہے۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ معیشت کی بحالی اور شرح سود میں تیزی سے کمی کے ساتھ، یہ طبقہ 2024 کی دوسری سہ ماہی میں دوبارہ فعال ہو سکتا ہے۔

آن لائن رئیل اسٹیٹ کی فہرست سازی کی ویب سائٹ batdongsan.com.vn کے اعدادوشمار کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، اس قسم کی جائیداد کے لیے مانگنے کی اوسط قیمت پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 3-6 فیصد کم ہوئی۔ خاص طور پر، بن تھن ڈسٹرکٹ میں قیمتوں میں 1%، بنہ تان ڈسٹرکٹ میں 6%، تان بن ڈسٹرکٹ میں 2%، تان فو ڈسٹرکٹ میں 2%، تھو ڈک سٹی میں 5%، ضلع 12 میں 2%، وغیرہ کی کمی واقع ہوئی ہے۔

ماخذ لنک