ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ مارکیٹ کا تضاد اور سستی رہائش کی ضرورت

سستی رہائش کا مسئلہ ہمیشہ طلب اور آمدنی کے درمیان پھنس جاتا ہے۔

اگرچہ بہت سے لوگ شکایت کرتے ہیں کہ شہر کے مرکز میں 5 بلین VND کے ساتھ ایک تسلی بخش اپارٹمنٹ خریدنا مشکل ہے، حقیقت میں مضافاتی علاقوں میں بہت سے پرانے اپارٹمنٹس یا اپارٹمنٹس صرف 2-3 بلین VND میں فروخت کے لیے ہیں لیکن بہت کم لوگ دلچسپی رکھتے ہیں۔ یہ تصویر اصل ضروریات اور گھر کے خریداروں کی مالی صلاحیت کے درمیان بڑے فرق کو ظاہر کرتی ہے، اور شہری ہاؤسنگ مارکیٹ میں سطح بندی کو واضح طور پر ظاہر کرتی ہے۔

2-3 بلین VND کے اپارٹمنٹس کی کوئی کمی نہیں ہے۔

CBRE ویتنام کے مطابق، دوسری سہ ماہی میں، ہو چی منہ شہر میں ٹاؤن ہاؤسز کی اوسط قیمت 160-300 ملین VND/m² تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 9% زیادہ ہے۔ اپارٹمنٹس کی قیمت میں 82-220 ملین VND/m² کے درمیان اتار چڑھاؤ آیا، 29% کا اضافہ۔ وسطی علاقوں میں، 5 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ اپارٹمنٹ تلاش کرنا مشکل ہو گیا، لیکن اصل سروے سے پتہ چلتا ہے کہ مضافاتی علاقوں میں یا 10-20 سالوں کے حوالے سے منصوبوں کے ساتھ، 3 بلین VND سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس کی فراہمی اب بھی کافی زیادہ ہے۔ مسئلہ اس حقیقت میں ہے کہ یہ مصنوعات اکثر خریداروں کے بڑھتے ہوئے سخت معیار پر پورا نہیں اترتی ہیں۔

مسٹر Huynh وان ہنگ ( ڈونگ تھاپ سے) نے کہا کہ انہوں نے اپنے بیٹے کے یونیورسٹی میں پڑھنے کے لیے ہو چی منہ سٹی میں 2 بلین VND کی قیمت کی حد میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے ایک اشتہار شائع کیا، اور فوری طور پر درجنوں بروکرز کے پیغامات موصول ہوئے جو مرکز سے دور وارڈز اور کمیونز میں نئے اور پرانے اپارٹمنٹس بیچنے کی پیشکش کر رہے ہیں، جن کی مشترکہ قیمتیں VN2-3 ارب روپے ہیں۔ آخر کار، اس نے اپنے بیٹے کی قریبی اسکول جانے کی سہولت کے لیے Vinhomes Grand Park (Long Binh وارڈ) میں 2.6 بلین VND میں تقریباً 50 m² کا ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا انتخاب کیا۔

Nguoi Lao Dong اخبار کے ایک رپورٹر کے سروے کے مطابق، اس وقت مرکز سے بہت دور پراجیکٹس میں بہت سے ثانوی اپارٹمنٹس ہیں جیسے مون لائٹ بولیوارڈ (ایک لاکھ وارڈ)؛ گرین ٹاؤن بن ٹین (وِنہ لوک کمیون)؛ وژن، کونک بلیوارڈ (ٹین تاؤ وارڈ)؛ اکاری سٹی (ایک لاکھ وارڈ)؛ ویسٹ گیٹ (Binh Chanh Commune)؛ SaigonIntela (Binh Hung) ... صرف 2-3 بلین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا جا رہا ہے، جتنا زیادہ لوگ سوچتے ہیں۔

Sunrise Riverside اپارٹمنٹ کمپلیکس (Nha Be commune) کی قیمت فی الحال 2.5-3 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

یہاں تک کہ ہو چی منہ شہر کے مشرق میں، جو کئی سالوں سے گرم ہے، بہت سے سستے اپارٹمنٹس ہیں جیسے کہ Vinhomes Central Park (Long Binh وارڈ)؛ 9 اپارٹمنٹ دیکھیں (فووک لانگ وارڈ)؛ The Art Gia Hoa (Phuoc Long ward)... تاہم، بیچنے والوں کے لیے خریدار تلاش کرنا ہمیشہ آسان نہیں ہوتا ہے۔ محترمہ ہانگ (گرین ریور اپارٹمنٹ بلڈنگ، بن ڈونگ وارڈ میں رہائش پذیر) نے کہا کہ اس نے خریدار تلاش کرنے سے پہلے کئی مہینوں تک اپنے 70 مربع میٹر سے زیادہ کے اپارٹمنٹ کی فروخت کے لیے اشتہار دیا تھا، حالانکہ اس کی قیمت صرف 2.7 بلین VND تھی۔ اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ یہ ایک سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹ ہے، اس لیے خریدار ملکیت کو فوری طور پر منتقل نہیں کر سکتا، اس لیے لین دین بہت سست ہے، حالانکہ مقام مرکز کے بالکل قریب ہے اور سہولیات سے بھرپور ہے۔

یہ بات قابل غور ہے کہ جب فی مربع میٹر قیمتوں کا موازنہ کیا جائے تو فرق بہت واضح ہے۔ مرکز کے قریب نئے پراجیکٹس کی لاگت شاذ و نادر ہی 50 ملین VND/m² سے کم ہوتی ہے، جبکہ 10 سال سے زیادہ پہلے حوالے کیے گئے منصوبے صرف 31-37 ملین VND/m² پر ہیں۔ مثال کے طور پر، Phu Hoang Anh پروجیکٹ (Nha Be Commune) میں، ایک 129 m² کا اپارٹمنٹ تقریباً 4.5 بلین VND میں فروخت کے لیے ہے، جو کہ 35 ملین VND/m² کے برابر ہے۔ تاہم، کشش زیادہ نہیں ہے کیونکہ پراجیکٹ تیزی سے خراب ہو گیا ہے، ڈیزائن بہترین نہیں ہے اور مقبول طلب کے مقابلے میں رقبہ بہت بڑا ہے۔ دریں اثنا، پڑوسی منصوبوں کی لاگت 70-90 ملین VND/m² تک ہے، جو قدر میں بہت زیادہ مضبوط ہو رہی ہے۔

ضروریات اور مالی صلاحیت کے درمیان مماثلت نہیں ہے۔

ویت اے رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹا ٹرنگ کین نے کہا کہ صرف 2 ہفتوں میں انہوں نے سن رائز ریور سائیڈ پروجیکٹ (Nha Be commune) کے باقی ماندہ 70/100 اپارٹمنٹس اور آفس ٹیل فروخت کر دیے۔ یہ چھوٹے اپارٹمنٹس ہیں، جن کا رقبہ صرف 50-55 m² ہے، جس کی قیمت 2.5-3.3 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔ مکمل سہولیات کی بدولت، خریدار فوری طور پر منتقل یا کرایہ پر لے سکتے ہیں، نیز بینک کی قرض کی پالیسی، صرف 1.2-1.5 بلین VND کے ابتدائی سرمائے کی ضرورت ہے۔ "گاہک بنیادی طور پر نوجوان جوڑے ہیں یا کاروں والے سنگلز ہیں، رہنے کے لیے آرام دہ اور جدید جگہ کی تلاش میں ہیں" - مسٹر۔ کین نے اشتراک کیا۔

مسٹر کین کے مطابق، سب سے بڑا مسئلہ اب بھی طلب اور مالیاتی صلاحیت کے درمیان مماثلت ہے۔ "خریدار اکثر کشادہ اپارٹمنٹس، 2-3 بیڈ رومز، مرکزی مقام، مکمل گلابی کتاب اور قسطوں کی ادائیگی کے لیے بینک سپورٹ چاہتے ہیں۔ لیکن 3 بلین VND کی مالی صلاحیت کے ساتھ، ان معیارات پر پورا اترنا تقریباً ناممکن ہے،" مسٹر کیئن نے کہا۔

ڈی کے آر اے گروپ رئیل اسٹیٹ سروسز کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے بھی اعتراف کیا کہ ہو چی منہ شہر میں 3 بلین VND سے کم اپارٹمنٹس کی کوئی کمی نہیں ہے، خاص طور پر مضافاتی علاقوں یا پرانے بن ڈونگ صوبے میں۔ تاہم، یہ منصوبے اکثر مرکز سے دور ہوتے ہیں یا پرانے اپارٹمنٹس ہیں جن میں جدید سہولیات اور خدمات کا فقدان ہے۔ "آج کے نوجوان لوگ سہولیات، رہنے کے ماحول اور آپریشنل مینجمنٹ کو ترجیح دیتے ہیں، اس لیے وہ اکثر پرانے اپارٹمنٹس کو "ناپسند" کرتے ہیں حالانکہ ان کی قیمتیں کم ہیں۔ اس کے علاوہ، قیمتوں کی فروخت پر قانونی عوامل کا بھی گہرا اثر پڑتا ہے، کیونکہ گلابی کتابوں اور مکمل سہولیات والے پروجیکٹ ہمیشہ کم شفافیت والے پروجیکٹس کے مقابلے میں 10% -30% زیادہ ہوتے ہیں، "مسٹر ٹانگ نے وضاحت کی۔

اس نے تجزیہ کیا کہ قرض کے سرمائے کے ساتھ 2.5 بلین VND اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے، خریدار کے پاس 1-1.5 بلین VND دستیاب ہونا ضروری ہے۔ باقی کو قرض کی ادائیگی کے لیے 10 سال تک 35-40 ملین VND/ماہ کی مستحکم آمدنی درکار ہے۔ لیکن آمدنی والے لوگوں کا یہ گروپ اکثر ایسے پرانے اپارٹمنٹس نہیں خریدنا چاہتا جس میں سہولیات نہ ہوں لیکن وہ مزید اعلیٰ ترین منصوبوں کی تلاش کریں گے، جن کی قیمت مرکز میں 7-10 بلین VND ہے۔ اس کے برعکس، 15-20 ملین VND/ماہ کی اوسط آمدنی والے لوگ 2-3 بلین VND اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اتنی بچت نہیں کر پاتے۔ اس لیے، کم لاگت والے مکانات کا مسئلہ ہمیشہ طلب اور آمدنی کے درمیان پھنس جاتا ہے: جب خریدار تیار ہوتے ہیں، تو کوئی تسلی بخش مصنوعات نہیں ہوتیں، اور جب دستیاب مصنوعات ان کی ادائیگی کی صلاحیت سے زیادہ ہوتی ہیں!

ماہرین کے مطابق آنے والے وقت میں اپارٹمنٹ مارکیٹ مضبوط تفریق کا مشاہدہ کرتی رہے گی۔ سماجی رہائش کے منصوبے جزوی طور پر کم آمدنی والے کارکنوں کی ضروریات کو پورا کر سکتے ہیں، لیکن 10-15 ملین VND/ماہ کی آمدنی کے ساتھ، اپارٹمنٹ خریدنا آسان نہیں ہے۔ "یہاں تک کہ 20 ملین VND/ماہ سے زیادہ آمدنی والے گروپس کے سماجی ہاؤسنگ خریداری کی پالیسی سے لطف اندوز ہونے کا امکان نہیں ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ سپلائی اور اصل طلب کے درمیان فرق برقرار رہے گا، خاص طور پر قلیل اراضی کے فنڈز اور پراجیکٹ کی ترقی کے بڑھتے ہوئے اخراجات کے تناظر میں،" مسٹر تھانگ نے زور دیا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm