رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو 'سخت' کرنا: گھر کے خریداروں کو 'قیاس بازوں اور سرفرز' کے برابر کرنے سے گریز کریں

TPO - فی الحال، زیادہ تر سرمایہ کار گھر خریداروں کے لیے کریڈٹ پیکجز کی تعیناتی کے لیے بینکوں کے ساتھ تعاون کر رہے ہیں۔ یہ ایک اہم پالیسی ہے، جو مارکیٹ کو متحرک کرتی ہے اور لوگوں کو آسانی سے رہائش تک رسائی میں مدد دیتی ہے، جس سے لیکویڈیٹی اور مصنوعات کے جذب کو براہ راست متاثر ہوتا ہے۔ کریڈٹ سختی کو مارکیٹ پر منفی اثرات سے بچنے کے لیے قیاس آرائیوں اور جائز جمع کرنے کی ضروریات کے درمیان فرق کرنے کی ضرورت ہے۔

Báo Tiền Phong•10/10/2025

مبہم مقاصد سے بچیں۔

حال ہی میں، وزارت تعمیرات نے کمرشل ہاؤسنگ کے لیے قرض کی حد تجویز کی ہے: دوسرا گھر خریدنے کے لیے قرض کے معاہدے کی قیمت کے 50% سے زیادہ، اور تیسرے گھر یا اس سے زیادہ کے لیے 30% سے زیادہ نہیں۔ اس پالیسی سے قیاس آرائیوں کو محدود کرنے اور مارکیٹ کو زیادہ صحت مند طریقے سے کام کرنے کے لیے رہنمائی کی توقع ہے۔

ویتنام انسٹی ٹیوٹ فار ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن آف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ (VARS IRE) کے مطابق، اس تجویز کو "قیاس بازوں اور سرفرز" کے گروپ کو ان لوگوں کے ساتھ مساوی کرنے سے گریز کرنا چاہیے جو جائز مقاصد کے لیے دوسرے یا تیسرے گھر خریدتے ہیں، جیسے کہ کاروباری استحصال یا بچوں کے لیے اثاثے جمع کرنا۔ اس انسٹی ٹیوٹ کے مطابق، سرمایہ کاروں کے گروپ جو کرائے کے استحصال یا طویل مدتی جمع کے لیے خریدتے ہیں، اس کا مثبت اثر پڑتا ہے، جس سے لیکویڈیٹی بڑھانے اور زیادہ متحرک مارکیٹ کو فروغ دینے میں مدد ملتی ہے۔

VARS IRE نے تبصرہ کیا، "اگر کریڈٹ کی پابندی کی پالیسی کو یکساں طور پر لاگو کیا جاتا ہے، مضامین کی تفریق کے بغیر، اس سے مارکیٹ کی تمام مثبت حرکیات کو ختم کرنے کا بہت امکان ہے۔"

کریڈٹ سختی کو عالمی سطح پر لاگو نہیں کیا جانا چاہئے۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - نے کہا کہ ویتنام کے لوگوں کو اپنے بچوں اور پوتے پوتیوں کے لیے سرمایہ کاری یا خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ جمع کرنے کی عادت ہے۔ "یہ ایک جائز ضرورت ہے اور اس کی حوصلہ افزائی کی جانی چاہیے۔ ایک شخص کرایہ پر لینے یا دکان کھولنے کے لیے مکان خریدنا بھی مارکیٹ میں مکانات کی طلب کو پورا کرنے میں اپنا حصہ ڈالتا ہے۔ اگر حقیقی مانگ کو قیاس آرائیوں کے برابر کیا جائے تو مانگ کم ہو جائے گی اور کاروبار کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، کریڈٹ کو سخت کرنا یا ٹیکس عائد کرنا عالمی سطح پر لاگو نہیں ہونا چاہیے، بلکہ تکنیکی اقدامات کے ذریعے سٹے بازوں کو نشانہ بنانا چاہیے۔ بصورت دیگر، مارکیٹ غیر متوازن ہو جائے گی، لیکویڈیٹی کم ہو جائے گی اور کاروبار کی مسابقت متاثر ہو گی۔

VARS IRE کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کا طویل مدتی حل سستی کمرشل ہاؤسنگ تیار کرنا ہے۔ اس سال کی دوسری سہ ماہی کی رپورٹ کے مطابق، لگژری اپارٹمنٹس کل سپلائی کا 60% سے زیادہ ہیں، جبکہ سستی اپارٹمنٹس تقریباً غائب ہیں، صرف کچھ سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس میں دکھائی دے رہے ہیں۔

ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں، سستی رہائش کا طبقہ کئی سالوں سے "غائب" ہے، جس کی وجہ سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن قیمتوں میں اضافہ کر رہا ہے۔ VARS IRE نے تبصرہ کیا کہ "جب طلب سپلائی سے بڑھ جاتی ہے تو قیمت میں اضافہ ناگزیر ہوتا ہے"، لہذا پوری بورڈ میں کریڈٹ کو سخت کرنے کے بجائے نئی سپلائی بڑھانا ایک بنیادی حل ہے۔

VARS IRE تجویز کرتا ہے کہ ریگولیٹری ایجنسیوں کو لچکدار اور قابل عمل پالیسیاں تیار کرنی چاہئیں، سماجی ہاؤسنگ پروگرام کے ضوابط کے میکانکی اطلاق سے گریز کرتے ہوئے جن میں اب بھی بہت سے مسائل ہیں۔ ریگولیٹری حل کو دو اہداف حاصل کرنے چاہئیں: قانونی طلب کو کم کیے بغیر قیاس آرائیوں پر قابو رکھنا اور طویل مدت میں مارکیٹ کو مستحکم کرنا۔

مارکیٹ کا صحیح کردار ادا کرنا چاہیے۔

پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر نے کہا کہ اب سب سے اہم چیز وسائل اور سرمائے کے بہاؤ کو مختص کرنے میں مارکیٹ کے مناسب کردار کو بحال کرنا ہے۔

مسٹر وو کے مطابق، مارکیٹ اکانومی وہ ماڈل ہے جو کیپٹلائزیشن میکانزم کا سب سے زیادہ احترام کرتا ہے - یعنی، سرمایہ کو لچکدار طریقے سے کام کرنے کی اجازت دیتا ہے، اس جگہ کو تلاش کرتا ہے جو اعلی ترین کارکردگی لاتا ہے۔ "ایسے ضوابط مرتب نہ کریں جو کیپٹلائزیشن کے عمل میں رکاوٹ بنیں۔ کیپٹلائزیشن پر پابندی لگانا مارکیٹ پر پابندی لگانا، مارکیٹ مخالف ہے،" مسٹر وو نے زور دیا۔

مسٹر وو نے کہا کہ بہت سے موجودہ ضوابط میں اب بھی سبسڈی کے طریقہ کار کا رجحان ہے، مارکیٹ کے قوانین کو توڑ مروڑ کر اور ترقی میں رکاوٹ ہے۔

"ہم مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے سبسڈی کی ذہنیت کا استعمال کر رہے ہیں، جو اقتصادی ترقی کے لیے مکمل طور پر نقصان دہ ہے۔ ویتنام اکثر ممالک سے اسے مارکیٹ اکانومی کے طور پر تسلیم کرنے کے لیے کہتا ہے، لیکن ابھی تک، زیادہ تر G7 ممالک نے اسے تسلیم نہیں کیا ہے کیونکہ وہ دیکھتے ہیں کہ ہم ایک پرانی ذہنیت کے ساتھ کام کر رہے ہیں، ایسے فیصلے کر رہے ہیں جو مارکیٹ کے اصولوں کے خلاف ہیں۔" مسٹر وو نے تجزیہ کیا۔

مکانات کی قیمتوں کے بارے میں، مسٹر وو کے مطابق، مسئلے کی جڑ کریڈٹ کو تنگ کرنے یا ڈھیل دینے میں نہیں ہے، بلکہ سپلائی کی پالیسی میں ہے۔ "گھروں کی قیمتوں کی کہانی سپلائی کی کہانی ہے۔ اگر تمام طبقات میں سپلائی، خاص طور پر کم آمدنی والے اور متوسط طبقے کے لوگوں کے لیے مکانات میں اضافہ نہیں کیا جاتا ہے، تو مکانات کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی۔ یہ ریاست کی پالیسی کی ذمہ داری ہے،" مسٹر وو نے کہا۔

تاہم، مسٹر وو نے اس بات پر بھی زور دیا کہ مارکیٹ کی معیشت میں، کاروباری ادارے وہ ہوتے ہیں جو سرمایہ کاری کی سمت کا فیصلہ کرتے ہیں، ریاست نہیں۔ "جو بھی طبقہ منافع بخش ہے، کاروباری ادارے اس میں سرمایہ کاری کریں گے، یہ فطرت کا قانون ہے۔ ریاست کریڈٹ پر پابندی لگا کر یا کاروباری اداروں کو اس یا اس شعبے میں سرمایہ کاری کرنے سے منع کر کے مداخلت نہیں کر سکتی اور نہ ہی کرنی چاہیے۔ ایسا کرنا مارکیٹ کے طریقہ کار کے خلاف ہے،" پروفیسر وو نے تصدیق کی۔

مسٹر وو کے مطابق، ریاست کا کردار کاروباری اداروں کی جانب سے فیصلے کرنا نہیں ہے، بلکہ ایک شفاف اور مساوی فریم ورک بنانا ہے تاکہ تمام اقتصادی شعبے مارکیٹ کے موروثی قوانین کے مطابق کام کر سکیں۔

مسٹر وو نے مزید کہا کہ "ایک بار جب ہم نے مارکیٹ کے اقتصادی ماڈل کا انتخاب کر لیا، تو ہمیں سبسڈی کی ذہنیت کے ساتھ انتظامی مداخلت کے بجائے، مارکیٹ کے طریقہ کار پر صحیح معنوں میں اعتماد اور احترام کرنا چاہیے۔"