رئیل اسٹیٹ ٹائیکون کا قرض بڑھ گیا، قرض کی ادائیگی کی صلاحیت قدرے ٹھیک

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی قلیل مدتی قرضوں پر بہت زیادہ انحصار کرتے ہیں، جبکہ پروجیکٹ کا نفاذ طویل مدتی ہے - تصویر: کوانگ ڈِن

کن ریئل اسٹیٹ کمپنیوں پر سب سے زیادہ قرض ہے؟

رہائشی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے بارے میں حال ہی میں جاری کردہ ایک رپورٹ میں، Visrating – Moody's Capital کے ساتھ کریڈٹ ریٹنگ ایجنسی – نے کہا کہ اس سال کی پہلی ششماہی میں، فہرست سرمایہ کاروں کے کل قرضوں میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 19 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

بقایا قرض بنیادی طور پر کچھ بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے نئے منصوبوں کی ترقی سے آتا ہے جیسے Vinhomes (اسی مدت کے دوران کل قرض میں 63% اضافہ ہوا)، وان فو انویسٹ (54%)، DIG (59%)، Nha Khang Dien (33%)...

ویزریٹنگ ماہرین پیشین گوئی کرتے ہیں کہ لیوریج میں اضافہ ہوتا رہے گا، کیونکہ ڈویلپرز نئے پروجیکٹ کی ترقی کے لیے مزید قرض جمع کرتے ہیں۔

	2023 کے پہلے 6 ماہ	2024 کے پہلے 6 ماہ
وی ایچ ایم	43368	70500
وی پی آئی	4042	6218
ڈی آئی جی	2724	4323
کے ڈی ایچ	5802	7739
پی ڈی آر	3888	4183
این ایل جی	5045	6532

ڈیٹا: مالی بیانات، TTO

تاہم، مثبت پہلو پر، 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں قرض کی ادائیگی کی صلاحیت میں قدرے بہتری متوقع ہے، بہتر آپریٹنگ کیش فلو اور نقد وسائل کی بدولت۔

Visrating کے مطابق، صنعت کا قرض/EBITDA تناسب (ایک مالیاتی اشارے جو سود کے اخراجات، فرسودگی اور کارپوریٹ انکم ٹیکس کو کم کرنے سے پہلے کمپنی کے منافع کی عکاسی کرتا ہے) 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں بڑھ کر 3.7 گنا ہو گیا، جو پچھلے سال 2.7 گنا تھا۔

مزید برآں، نقدی وسائل میں 5% اضافہ ہوا ہے۔ آپریٹنگ کیش فلو تھوڑا سا بحال ہوا لیکن 2024 کی پہلی ششماہی میں منفی رہا۔

	قرض میں
Q4-2020	161892
Q4-2021	179697
Q4-2022	207161
Q4-2023	222483
Q2-2024	245640

ڈیٹا: رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ اور ڈویلپمنٹ کے شعبے میں تقریباً 80 درج کاروباری اداروں کی مالی رپورٹوں پر مبنی قلیل مدتی اور طویل مدتی قرض (بنیادی طور پر بینک لون، بانڈز، مالیاتی لیز وغیرہ)

بہت سے سرمایہ کاروں کے پاس قرض کی واپسی کا کیش فلو انتہائی کمزور ہے۔

اس کے علاوہ Visrating کی رپورٹ کے مطابق، درج شدہ سرمایہ کاروں میں سے دو تہائی سے زیادہ کے پاس قرض کی ادائیگی کمزور سے انتہائی کمزور سطح تک، خاص طور پر کل قرض کے 5% سے نیچے آپریٹنگ کیش فلو ہے، خاص طور پر پراجیکٹ کے قانونی مسائل جیسے کہ LDG، Quoc Cuong Gia Lai (QCG) اور Novaland (NVL) سے متاثر سرمایہ کار۔

کریڈٹ ریٹنگ ایجنسی کے ماہرین نے اس بات کی بھی نشاندہی کی کہ قلیل مدتی قرضوں پر بہت زیادہ انحصار ری فنانسنگ کے اہم خطرات کا باعث بنتا ہے۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، Virating کے مطابق، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں لسٹڈ سرمایہ کاروں کے کل قرضوں کے ساتھ قلیل مدتی قرض کا تناسب 44% تک بلند ہے، جس میں محدود نقدی والی کمپنیاں، مثال کے طور پر: Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG)، Nam Bay Bay Investment Consulting Group (CKG)، Nam Bay Investment Joint (QNB)، 2024 کی سب سے زیادہ کمپنی (KOB) دوبارہ سرمایہ کاری کی ضروریات

	کیش
سی کے جی	29
این بی بی	24
کیو سی جی	27
KOS	8

ڈیٹا: بی ٹی سی، ٹی ٹی او

اس کے علاوہ، اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ تقریباً VND105,000 بلین کے رئیل اسٹیٹ بانڈز ہیں جو 2025 میں پختہ ہو جائیں گے۔ Visrating کا اندازہ ہے کہ اگلے 12 مہینوں میں تقریباً 50% سرمایہ کاروں کے میچور ہونے والے بانڈز پرنسپل/سود کی دیر سے ادائیگی کے خطرے میں ہیں۔

"ان میں سے زیادہ تر کا تعلق ان سرمایہ کاروں سے ہے جنہوں نے حال ہی میں NVL، Sunshine، Van Thinh Phat اور Hung Thinh جیسی پرنسپل/سود کی ادائیگی میں تاخیر کی ہے،" رپورٹ نے نشاندہی کی۔

فی الحال، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار بنیادی طور پر بانڈز، کریڈٹ اور اسٹاک جاری کرنے کے ذریعے قرض میں اضافہ کرتے ہیں۔

جن میں سے، 2024 کے پہلے 8 مہینوں میں نئے رئیل اسٹیٹ بانڈ کے اجراء میں اسی مدت کے مقابلے میں 5% کی کمی واقع ہوئی ہے اور جاری کرنے کے سخت تقاضوں اور ترمیم شدہ سیکیورٹیز قانون میں آنے والی تبدیلیوں کی وجہ سے کم رہنے کا امکان ہے۔

موجودہ مسودہ قانون کے تحت، مجوزہ تبدیلیوں میں عوامی طور پر جاری کردہ بانڈز اور پرائیویٹ پلیسمنٹ بانڈز کے لیے لازمی ضمانت کی ضروریات شامل ہیں جو ادارہ جاتی سرمایہ کاروں تک محدود ہیں۔

بدلے میں، نئے سرمائے تک سرمایہ کاروں کی رسائی 2024 میں بہتر ہوئی، جس کی بدولت رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے بینک قرضوں میں اضافہ ہوا اور حصص کا اجراء پچھلے سال کے مقابلے میں دوگنا ہو گیا۔

اس سے پہلے، کچھ ماہرین نے یہ بھی تسلیم کیا تھا کہ 2024 میں 14-15% کی شرح سے کریڈٹ کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے، سرمائے کا ایک اہم حصہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں جذب کیا جائے گا - ایک ایسا شعبہ جس میں بڑے سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے اور یہ بہت سے بینکوں کا بنیادی صارف ہے۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm