زمین کی نیلامی کے ذخائر کو بڑے پیمانے پر ترک کرنا: کچھ گروہ اسے مذاق کے طور پر دیکھتے ہیں، سخت سزا کی ضرورت ہے

"زمین کے کچھ پلاٹوں کے لئے بہت زیادہ قیمتوں کی بولی لگانے کا رجحان، پھر مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرنے کے لئے ڈپازٹس کو معاف کرنا"

حال ہی میں، ہنوئی کے مضافاتی علاقوں جیسا کہ Hoai Duc، Thanh Oai، Dan Phuong اضلاع میں زمین کی نیلامی کے نتائج نے بہت سے لوگوں کو چونکا دیا ہے کیونکہ جیتنے والی قیمتیں ابتدائی قیمتوں سے کئی گنا زیادہ تھیں۔ اس کے علاوہ، نیلامی کے فوراً بعد، زیادہ تر زمینوں کو 400-600 ملین VND/لاٹ کے فرق پر فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا۔ یہی نہیں، ان نیلامیوں کے بعد، ارد گرد کے بازار میں زمین کی فروخت کی قیمت کو بھی فوری طور پر 5-10 ملین VND/m2 تک بڑھا دیا گیا۔

حال ہی میں، تھانہ اوئی ضلع میں زمین کے 68 پلاٹوں کی نیلامی میں 55 لاٹ تھے جن میں ڈپازٹس ضبط کیے گئے تھے، جس میں 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت والی لاٹ بھی شامل تھی۔ مکمل ادائیگی کے ساتھ 13 پلاٹوں میں سے، سب سے زیادہ قیمت صرف 55 ملین VND/m2 سے زیادہ تھی۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی حالیہ نیلامی میں حدود اور منفی پہلوؤں کا انکشاف ہوا ہے۔ کچھ جگہوں پر زمینوں کی نیلامی کے انعقاد کے عمل میں، "نیلامی دلالوں" کے مظاہر بھی ہوتے ہیں، ملی بھگت... نیلامی میں حصہ لینے والوں کو متاثر کرتی ہے: "کچھ زمینوں کے لیے بہت زیادہ قیمت ادا کرنا اور پھر ڈپازٹ کو چھوڑ دینا، مارکیٹ میں ہیرا پھیری کرنے کے لیے ایک مجازی قیمت کی سطح بنانا، بہت سی جگہوں پر غیر قانونی طور پر زمینوں کو خریدنا اور دوبارہ فروخت کرنا عام ہے۔ یہاں تک کہ منظم"۔

Hoai Duc میں 19 زمینوں کی حالیہ نیلامی (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

حال ہی میں، ہنوئی پیپلز کمیٹی نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے متعلق یونٹوں کو ہدایت دینے والی ایک دستاویز جاری کی۔ ہنوئی نے سٹی پولیس سے درخواست کی کہ وہ اراضی کی نیلامی کی خلاف ورزیوں کا فوری پتہ لگانے کے لیے پیشہ ورانہ اقدامات پر غور کرے، اور اضلاع، قصبوں اور شہروں کی عوامی کمیٹیوں کی رہنمائی کرے کہ وہ نیلامی کے ضوابط کی خلاف ورزیوں کو نیلامیوں میں شرکت جاری رکھنے سے روکنے کے لیے اقدامات کریں۔

مزید برآں، پولیس فورس کو ان لوگوں کے لیے نیلامیوں میں مسلسل شرکت کو روکنے اور اسے محدود کرنے کے لیے حل تجویز کرنے کی ضرورت ہے جنہوں نے نیلامی میں حصہ لیا، نیلامی جیتنے کے لیے "غیر معمولی" زیادہ قیمتیں ادا کیں لیکن نیلامی جیتنے والی رقم مقررہ کے مطابق ادا نہیں کی۔

ہنوئی نے اضلاع سے ایسے معاملات کی فہرست مرتب کرنے کو بھی کہا جہاں بولی دہندگان نے نیلامی جیتنے کے لیے بازار کی قیمتوں سے زیادہ ادائیگی کی لیکن ادائیگی نہیں کی۔ اس کے بعد اس فہرست کو اضلاع اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی ویب سائٹس پر عام کیا جائے گا۔

"لوگوں کا گروہ جنہوں نے بہت زیادہ قیمت ادا کی لیکن جمع کو چھوڑ دیا، اسے مذاق سمجھا"

ڈین ٹری رپورٹر کے ساتھ بات کرتے ہوئے، وکیل فام تھانہ توان - رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر - نے کہا کہ زمین کی حالیہ نیلامیوں نے بڑی تعداد میں شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کرنے کی دو وجوہات ہیں۔

سب سے پہلے، پہلے، ذیلی تقسیم شدہ زمین کی فراہمی پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز اور ریاست کی ملکیت میں نیلامی کی گئی زمین سے آتی تھی، عام طور پر لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹرز اور تنظیموں سے۔ تاہم، 1 اگست سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون نافذ ہوا، جس نے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو خصوصی، قسم I، II اور III شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم سے منع کیا۔

اس لیے زمین کی فراہمی تنگ کر دی گئی ہے۔ جو لوگ مکانات بنانے کے لیے زمین خریدنا چاہتے ہیں وہ صرف ریاست کی طرف سے منعقد کی جانے والی زمین کی نیلامی کو دیکھ سکتے ہیں۔ اس قسم کی زمین کی واضح قانونی حیثیت ہے اور وہ محفوظ ہے، اس لیے اسے بہت سے لوگ پسند کرتے ہیں۔

دوسرا ابتدائی قیمت کے بارے میں ہے۔ 2017 میں، ابتدائی قیمت کا تعین زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ سے کیا گیا تھا۔ خاص طور پر، زمین کی تشخیص کنسلٹنسی آرگنائزیشن گتانک کا تعین کرے گی، پھر اسے مقامی لینڈ ویلیوایشن کونسل اور صوبائی پیپلز کمیٹی کو منظوری کے لیے پیش کرے گی۔ اس لیے اس وقت کی ابتدائی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے قریب تھی۔ اس کا مطلب ہے کہ شرکاء کی جمع (ابتدائی قیمت کا 20%) بھی زیادہ ہے۔

وکیل Pham Thanh Tuan - رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر (تصویر: NVCC)۔

تاہم، حکم نامہ 12، جو اس سال فروری سے لاگو ہوتا ہے، ابتدائی قیمتوں کے تعین کا تقاضہ کرتا ہے کہ وہ خود ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کے ذریعہ ترتیب دیے جائیں، اب قیمتوں کی تشخیص کرنے والی کمپنی کی خدمات حاصل نہیں کی جائیں گی۔

اب ابتدائی قیمت کا حساب لگانے کا طریقہ یہ ہے کہ پچھلے ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کی بجائے سالانہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کو استعمال کیا جائے جسے صوبے یا مرکز کے زیر انتظام شہر کی پیپلز کمیٹی کے ذریعے ریگولیٹ کردہ زمین کی قیمت کی فہرست سے ضرب کیا جائے۔ یہ ایک کم ابتدائی قیمت اور جمع کی طرف جاتا ہے.

کم شروع ہونے والی قیمت بہت سے لوگوں کو "اگر یہ ٹھیک ہے، تو یہ ٹھیک ہے، اگر نہیں، تو اسے بھول جاؤ" کی ذہنیت کے ساتھ حصہ لے رہی ہے۔ اس کے علاوہ، موجودہ بینک کی شرح سود نسبتاً کم ہے، لوگوں کے پاس بہت زیادہ سرمایہ کاری کے ذرائع نہیں ہیں۔ اس لیے زیادہ تر لوگ اب بھی منافع کمانے کے لیے زمین میں سرمایہ کاری کرنے کی ذہنیت رکھتے ہیں۔

اس مسئلے پر گفتگو کرتے ہوئے، ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien کے مطابق - حالیہ زمینوں کی نیلامی میں ہزاروں افراد شریک تھے، جب کہ زمینوں کی تعداد محدود تھی۔ جب سرمایہ کاری اور رہائش کی طلب بہت زیادہ ہو تو سپلائی اور ڈیمانڈ کا مسئلہ مرحلہ سے باہر ہونے کو واضح طور پر دکھا رہا ہے۔

تاہم، ان کے مطابق، جیتنے والی قیمت اوسط سے بہت زیادہ ہے، جسے قبول کرنا سرمایہ کاری اور رہائشی ضروریات دونوں کے لیے مشکل ہے۔ اس کے علاوہ، براہ راست نیلامی میں، لوگ زیادہ قیمت پر فروخت کرنے کی پیشکش کر رہے ہیں، جو یہاں قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کے آثار دکھا رہے ہیں۔

"موجودہ ڈپازٹ چھوڑنے کی شرح زیادہ ہے اور جو لاٹ مکمل طور پر ادا کیے گئے ہیں وہ سب معتدل قیمتوں پر ہیں، جس کا مطلب ہے کہ زیادہ قیمتوں کے ساتھ چھوڑی ہوئی لاٹوں میں قیاس آرائی کے آثار ہیں۔"

اس مسئلے کے بارے میں کہ آیا قیاس آرائیوں میں حصہ لینے والے اور مارکیٹ میں ہیرا پھیری کا باعث بننے والے "بڑے کھلاڑیوں" کے گروپ موجود ہیں، مسٹر فام تھانہ توان نے کہا کہ موجودہ قوانین میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں مہنگائی کی تعریف، وضاحت اور سزا دینے کے لیے کوئی ضابطے نہیں ہیں۔ لہذا، ہینڈلنگ اب بھی صرف سول سطح پر ہے، یعنی نیلامی جیتنے والا جو پوری رقم ادا نہیں کرے گا وہ ڈپازٹ سے محروم ہو جائے گا۔

"قانون میں قیاس آرائی پر مبنی رویے اور قیمت کی افراط زر کے لیے جرمانے کے حوالے سے کوئی ضابطے نہیں ہیں جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خلل ڈالتے ہیں۔ ہم نے صرف قیاس آرائی پر مبنی رویے اور قیمت کی افراط زر کی کچھ مخصوص شکلوں کو ریگولیٹ کیا ہے جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں دھوکہ دہی، دھوکہ دہی، اور دھوکہ دہی؛ دستاویزات کو جعل سازی کرنا، جان بوجھ کر جھوٹ بولنا... اس کے بارے میں اصل معلومات یا قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے مارکیٹ میں ہیرا پھیری، لہٰذا اس طرز عمل سے نمٹنے کی کوئی قانونی بنیاد نہیں ہے جو مہنگائی کی طرح ہو،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

ان کے مطابق رئیل اسٹیٹ قیاس آرائیوں کے رویے کی نشاندہی کرنا مشکل ہے لیکن اسے سنبھالنا اس سے بھی زیادہ مشکل ہے۔ کیونکہ، اگر قیمتوں میں افراط زر کے رویے کی نشاندہی بھی کی جائے، تو جرمانہ، اگر لاگو کیا جاتا ہے، تو وہ اس منافع کے قابل نہیں ہوتا جو وہ وصول کرتے ہیں۔

جو لوگ زیادہ قیمتیں ادا کرتے ہیں لیکن فوجداری قانون کے تحت اپنی جمع پونجی چھوڑ دیتے ہیں ان سے نمٹنے کا انحصار بولی دینے والے اور نیلامی کرنے والے یا نیلامی کرنے والی تنظیم کے درمیان کسی بھی ملی بھگت کا پتہ لگانے کے لیے ہوتا ہے، اور تفتیشی ایجنسی کے نتائج کا انتظار کرنا چاہیے۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، کچھ افراد اور لوگوں کے گروہ بہت زیادہ قیمت ادا کرتے ہیں لیکن جمع نہیں کراتے کیونکہ وہ اسے مذاق سمجھتے ہیں۔ اس کے نتیجے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی معلومات میں الجھن پیدا ہو رہی ہے اور ساتھ ہی لوگوں میں یہ ذہنیت پیدا ہو رہی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں اور وہ سب نیلامی کی گئی زمین پر قیاس آرائیاں کر رہے ہیں۔ درحقیقت اب ’’آکشن پروفیشن‘‘ کا رجحان سامنے آیا ہے۔

اس کے علاوہ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے ریاست اور کاروباری اداروں کی جانب سے زمین کے حصول کے عمل میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا کیونکہ جن لوگوں کی زمین حاصل کی گئی ہے انہیں معاوضہ کی گئی زمین کی قیمت کا نیلام کی گئی زمین کی قیمت سے موازنہ کرنا ہوگا۔

Thanh Oai میں 68 زمینوں کی حالیہ نیلامی (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

زمین کی نیلامی کا اہتمام کرتے وقت، ریاست کے دو اہداف ہوتے ہیں: لوگوں کے لیے رہائش پیدا کرنا اور بجٹ کے لیے آمدنی پیدا کرنا۔ زیادہ بولی لیکن کوئی ڈپازٹ ان دونوں اہداف کو نہیں توڑ سکا۔

کچھ آراء کا کہنا ہے کہ جو شرکاء اپنے بجٹ کے ذخائر کو ضائع کر دیتے ہیں وہ شرکاء سے زیادہ جمع جمع کریں گے۔ تاہم، ضبط شدہ اراضی کو دوبارہ نیلام کرنا پڑے گا، جس سے ریاستی بجٹ میں زیادہ لاگت آئے گی۔

زیادہ قیمت والی نیلامیوں لیکن ڈپازٹ منسوخی کے نتائج کے بارے میں، محترمہ فام تھی میئن نے کہا کہ نیلامی کے علاقے میں زمین کی مارکیٹ قیمت زیادہ رکھی جائے گی۔ اگرچہ ڈپازٹ کینسلیشن کی صورت حال ہوتی ہے، لوگ صرف جیتنے والی زیادہ قیمت کو یاد رکھیں گے اور اسے زمین بیچنے کے حوالے کے طور پر استعمال کریں گے۔ انہوں نے کہا کہ اگر نیلامی کے علاقے میں زمین کو آگے بڑھایا جاتا ہے اور اسے غیر معقول حد تک اونچی لنگر انداز کر دیا جاتا ہے تو اس کے نتائج بہت بڑے ہوں گے، اس طرح حقیقی ضروریات کے حامل لوگوں کے لیے زمین اور مکان کا مالک ہونا ناممکن ہو جائے گا۔

ماہر: مخصوص پابندیوں کے بغیر، ڈپازٹ ترک کرنے کی صورت حال دوبارہ پیدا ہو جائے گی۔

ماہرین کے مطابق نیلامی کی اونچی قیمتوں اور پھر ڈپازٹس کو ضبط کرنے کی صورتحال بار بار ہوتی رہے گی، خاص طور پر عبوری دور کے دوران، یعنی 2013 کے لینڈ لا سے 2024 کے لینڈ لا میں تبدیلی، جب پہلے جاری کی گئی زمین کی پرانی قیمت کی فہرست اب بھی مقامی افراد استعمال کر رہے ہیں۔

"ہر کوئی کہتا ہے کہ زیادہ بولی لگانا اور پھر ڈپازٹ کو منسوخ کرنا قیمتوں میں اضافے کا ایک عمل ہے جو مارکیٹ میں ہیرا پھیری کا سبب بنتا ہے۔ تاہم، اس ایکٹ کا تعین کرنے کے لیے، قانون کو واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے۔ جب کوئی ضابطہ نہیں ہے، تو اسے سزا دینے کی کوئی اجازت نہیں ہے۔

تاہم، اگر جرمانے کا طریقہ کار موجود ہے، تب بھی قیاس آرائیوں اور مہنگائی کو روکنا مشکل ہے۔ مثال کے طور پر، سیکورٹیز سیکٹر میں، مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے ضوابط ہیں، لیکن خلاف ورزیاں اب بھی ہوتی ہیں۔ مسئلہ یہ ہے کہ فوائد اور سزائیں فی الحال موجود نہیں ہیں اور ان کا مقابلہ کرنا مشکل ہوگا۔ ظاہر ہے، موجودہ قانون میں اب بھی کمی ہے۔"

ہنوئی کی جانب سے اپنی جمع پونجی ضبط کرنے والے اعلیٰ بولی دہندگان کی شناخت کو عوامی طور پر ظاہر کرنے کے بارے میں، مسٹر ٹوان نے کہا کہ یہ صرف ایک معلوماتی اقدام ہے اور ان لوگوں کے لیے کوئی نتائج نہیں ہوں گے جو ان کے ذخائر ضبط کر لیتے ہیں۔ کیونکہ ان پر نیلامی میں حصہ لینے پر پابندی نہیں ہے یا ان کے مفادات متاثر ہوتے ہیں۔

ان کے مطابق، جائیداد کی نیلامی سے متعلق ترمیم شدہ قانون نے آرٹیکل 70 میں نیلامی میں حصہ لینے والوں کے خلاف خلاف ورزیوں کو سنبھالنے کے لیے پابندیاں شامل کی ہیں۔ اس کے مطابق، سرمایہ کاری کے منصوبوں یا معدنی استحصال کے حقوق کے نفاذ کے لیے زمین کی تقسیم یا لیز کی صورت میں، نیلامی جیتنے والا جو ڈپازٹ ضبط کر لیتا ہے، اس کے نتیجے میں 6 ماہ کے لیے نیلامی میں حصہ لینے کی اجازت نہیں دی جائے گی۔

تاہم، یہ شق صرف ان معاملات پر لاگو ہوتی ہے جہاں نیلام کنندہ سرمایہ کاری کے منصوبے یا معدنی استحصال کے حقوق کا انعقاد کرتا ہے۔ جائیداد کی نیلامی سے متعلق نظرثانی شدہ قانون 1 جنوری 2025 سے نافذ العمل ہوگا۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں افراط زر کے موضوع کو تلاش کرنا اور اس کی نشاندہی کرنا موثر نہیں ہوگا۔ قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، رقم یا منتقلی کے وقت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا ٹول ہونا ضروری ہے۔ مثال کے طور پر، ایک ماہ کے اندر منتقل کی جانے والی رئیل اسٹیٹ پر 5 سال کے بعد خریدی اور بیچی گئی جائیداد سے مختلف ٹیکس کی شرح ہوگی۔ اس کے علاوہ، ہر شخص کی اوسط استعمال کی ضروریات کے مقابلے مقدار اور رقبہ کے لحاظ سے ٹیکس لگانا ممکن ہے۔

قیاس آرائیوں کو روکنے کے حل کے بارے میں بتاتے ہوئے، محترمہ Mien نے کہا کہ اب واضح ضابطے موجود ہیں کہ اگر 3 ماہ کے اندر جائیداد کی قیمتوں میں غیر معمولی طور پر 20% اضافہ ہوتا ہے یا جب مارکیٹ میں دیگر اتار چڑھاو ہوتے ہیں جو سماجی و اقتصادی استحکام کو متاثر کرتے ہیں، تو ریاست اس کو کنٹرول کرنے کے لیے مداخلت کرے گی۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں غیر معمولی اضافے کو سمجھنے کے لیے، ضروری ہے کہ ایک ڈیٹا بیس سسٹم بنایا جائے اور اسے باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کیا جائے تاکہ ریاست کو بروقت مداخلت کے اقدامات مل سکیں۔

ایک ہی وقت میں، انہوں نے کہا کہ ٹیکس کے اوزار اور کریڈٹ پالیسی مداخلت کا استعمال کرنا ضروری ہے. خاص طور پر، بہت سی رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونے لیکن انہیں استعمال میں نہ لانے لیکن انہیں ترک کرنے کے معاملات میں زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑے گا۔ کم وقت میں خریدی اور بیچی جانے والی جائیدادیں زیادہ ٹیکس کے تابع ہوں گی۔ جائیداد کی منتقلی کی مدت جتنی لمبی ہوگی، ٹیکس اتنا ہی کم ہوگا۔

کریڈٹ پالیسی کے بارے میں محترمہ میان نے کہا کہ اگر مارکیٹ عدم استحکام کے آثار دکھاتی ہے تو کریڈٹ کی سطح کم ہو جائے گی۔

مثال کے طور پر، عام طور پر کیپیٹل آؤٹ لی 30% ہے، باقی 70% بینک سے ادھار لیا جائے گا۔ لیکن اگر مارکیٹ میں غیر متوقع طور پر اتار چڑھاؤ آتا ہے، تو کریڈٹ لیول تقریباً 40-50% تک کم ہو جائے گا، باقی سرمایہ خریدار کا سرمایہ ہو گا۔ ایک اعلی سود کی شرح بھی لاگو کی جا سکتی ہے. تاہم، اس نے نوٹ کیا کہ اس اقدام کا اطلاق صرف ان لوگوں پر کیا جانا چاہیے جو دوسرا گھر یا اس سے زیادہ خرید رہے ہوں۔ رہنے کے لیے پہلا گھر خریدنے والوں کے لیے، زیادہ ترجیحی پالیسی ہونی چاہیے۔

اس کے علاوہ، زیادہ بولی لگانے لیکن جمع کو ترک کرنے کی صورت حال کو روکنے کے لیے، محترمہ Mien نے کہا کہ ساکھ کی سطح کو جانچنے کے لیے اقدامات ہونے چاہئیں۔ جو لوگ نیلامی جیت جاتے ہیں لیکن ڈپازٹ چھوڑ دیتے ہیں ان پر ایک مخصوص مدت کے لیے شرکت پر پابندی عائد کر دی جائے گی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm