رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کی "گرم" ترقی: پریشانی میں امید؟

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی آ رہی ہے، لیکن حقیقت متوقع تحریک پیدا نہیں کر رہی ہے۔

2025 کے پہلے 10 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ ہوا، جس سے وافر سرمایہ لیکن کم لیکویڈیٹی پیدا ہوئی۔ بہت سے ماہرین نے خبردار کیا ہے کہ یہ حقیقت نہ صرف معیشت کو متاثر کرتی ہے بلکہ مارکیٹ کی پائیداری کے بارے میں بھی بہت سے سوالات اٹھاتی ہے۔

بے چینی میں کریڈٹ کی ترقی

2025 کے پہلے 10 مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں زبردست اضافہ ہوا ہے، جو معیشت کی ترقی کے اہم عوامل میں سے ایک بن گیا ہے۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کے مانیٹری پالیسی ڈیپارٹمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر فام چی کوانگ کے مطابق، پورے بینکنگ سسٹم میں کریڈٹ نے 13.4% کی شرح نمو حاصل کی ہے، جس میں ریئل اسٹیٹ کریڈٹ کا ایک اہم تناسب ہے۔ یہ ایک بہت واضح رجحان کی عکاسی کرتا ہے: ریل اسٹیٹ کریڈٹ کے بہاؤ کے لیے ایک پرکشش منزل بنی ہوئی ہے۔ تاہم، یہ اضافہ ایک سنگین نتیجہ پیدا کر رہا ہے، جو کہ مارکیٹ میں عدم توازن ہے۔

Tăng trưởng — خرید و فروخت، نقد بہاؤ یا کرائے کی آمدنی کے لحاظ سے حقیقی قدر کے بغیر "سرفنگ" نے رئیل اسٹیٹ کی قدروں کو بہت زیادہ دھکیل دیا ہے، جس سے لیکویڈیٹی خراب ہو گئی ہے۔

بڑے بینکوں سے 2025 کی تیسری سہ ماہی کے لیے مالیاتی رپورٹیں ظاہر کرتی ہیں کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں تیزی آ رہی ہے، لیکن حقیقت متوقع تحریک پیدا نہیں کر رہی ہے۔ VPBank میں، رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کل بقایا قرضوں کا 22.97% بنتی ہیں، جب کہ MB میں، یہ شرح 10.42% ہے۔ یہ واضح طور پر ظاہر کرتا ہے کہ ریل اسٹیٹ میں کریڈٹ کیپٹل کا بہاؤ مجموعی معیشت پر حاوی ہے۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی جیسے کچھ علاقوں میں، اگرچہ مارکیٹ نئے کھلنے والے اپارٹمنٹس کی تعداد سے بھری ہوئی ہے، لیکن لین دین کی تعداد سپلائی میں اضافے کے مطابق نہیں ہے۔

حال ہی میں ہو چی منہ شہر میں منعقدہ 2026 سرمایہ کاری فورم میں اشتراک کرتے ہوئے، اقتصادی ماہر ڈِن دی ہین نے کہا کہ اس عدم توازن کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سال کے آغاز سے "زیادہ خریدیں، زیادہ فروخت کریں" کی حالت میں ہیں۔ اگر یہ رجحان جاری رہتا ہے، تو مارکیٹ میں بلبلے کا خطرہ ہے۔ یہ ایک انتباہ ہے جسے نظر انداز نہیں کیا جا سکتا جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیزی سے قلیل مدتی قیاس آرائیوں پر منحصر ہے۔ خرید و فروخت، نقد بہاؤ یا کرائے کی آمدنی کے لحاظ سے حقیقی قدر کے بغیر "سرفنگ" نے رئیل اسٹیٹ کی قدروں کو بہت زیادہ دھکیل دیا ہے، جس کی وجہ سے لیکویڈیٹی خراب ہے۔

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں مضبوط ترقی کے باوجود، مارکیٹ مطلوبہ طور پر ایک پائیدار سائیکل بنانے میں کامیاب نہیں ہو سکی۔ پراپرٹی گرو کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، ہنوئی میں 5 سالوں میں 112 فیصد کے متاثر کن اضافے کے ساتھ۔ تاہم، قیمتوں میں یہ اضافہ لوگوں کی آمدنی اور مارکیٹ کی جذب کرنے کی صلاحیت کے مطابق نہیں ہے۔ اس وجہ سے مارکیٹ کی لیکویڈیٹی بھی کمزور پڑ گئی ہے، اور یہ بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں "خالی جگہ" کا باعث بننے والی اہم وجوہات میں سے ایک ہے۔

انتباہ کہ مارکیٹ توازن سے باہر ہے۔

حد سے آگے رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کی صورتحال مارکیٹ اور معیشت دونوں کے لیے ایک بڑا خطرہ بن رہی ہے۔ جب مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جاتی ہیں، تو بہت سے لوگ، خاص طور پر متوسط اور کم آمدنی والے طبقے، رہائش تک رسائی حاصل نہیں کر سکتے۔ یہ نہ صرف لیکویڈیٹی کو کم کرتا ہے بلکہ معیشت کو بھی غیر متوازن بناتا ہے، جب وافر نقدی کا بہاؤ پائیدار ترقی کے مقاصد کے لیے استعمال نہیں ہوتا، بلکہ بنیادی طور پر قیاس آرائی پر مبنی مقاصد کے لیے استعمال ہوتا ہے۔

ریل اسٹیٹ، اگرچہ بینکاری نظام سے بڑے سرمائے کے بہاؤ کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے، لیکن اس نے کریڈٹ اور حقیقی لین دین کے درمیان واضح تبدیلی پیدا نہیں کی ہے۔ اب تک، فہرست میں شامل اداروں کی انوینٹری 570,000 بلین VND سے تجاوز کر چکی ہے، جو کہ مارکیٹ میں پروجیکٹ کی ترقی اور حقیقی کھپت کی صلاحیت کے درمیان عدم توازن کو ظاہر کرتی ہے۔ یہ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کمزوری ہے، جب کیش فلو کو لیکویڈیٹی میں تبدیل نہیں کیا جا سکتا۔

ماہرین کی طرف سے تجویز کردہ حلوں میں سے ایک یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں قرض کے بہاؤ کو کنٹرول کیا جائے، خاص طور پر قیاس آرائیوں کے لیے قرض۔ ماہر Dinh The Hien نے خبردار کیا: "'زیادہ خریدیں، زیادہ فروخت کریں' کی ذہنیت سرمایہ کاروں کے ایک گروپ کو مختصر مدت میں فائدہ پہنچانے میں مدد دیتی ہے، لیکن زیادہ گرمی کا ایک چکر پیدا کرتی ہے، جس سے مارکیٹ کریش ہونے کا خطرہ ہوتا ہے۔" یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے عدم استحکام کا بنیادی مسئلہ ہے۔ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں کو برقرار رکھنا جو حقیقی آمدنی اور منافع کے مطابق بہت زیادہ ہیں صرف پائیدار ترقی میں عدم استحکام اور دشواری کا باعث بنے گی۔

Phat Dat کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے ممبر مسٹر Vu Thanh Le کی طرف سے تجویز کردہ ایک اور قابل عمل حل ٹیکس ٹولز کا اطلاق کرنا ہے جیسے کہ دوسرے گھروں پر ٹیکس لگانا، چھوڑی ہوئی زمین اور پہلی بار گھر کے قرضوں پر سود کی کٹوتی۔ یہ ایک ایسی حکمت عملی ہے جو بہت سے ممالک میں کامیابی کے ساتھ لاگو کی گئی ہے جب ریئل اسٹیٹ کریڈٹ عروج پر ہے۔ قیاس آرائی پر مبنی نقدی کے بہاؤ کو سختی سے کنٹرول کرنے سے مارکیٹ کو مستحکم کرنے اور لوگوں کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے والی رئیل اسٹیٹ مصنوعات بنانے میں مدد ملے گی۔

سرمایہ رئیل اسٹیٹ میں "مضبوطی سے" بہتا ہے۔

انڈیکس	پیمانہ	نمو
رئیل اسٹیٹ کا کل بقایا قرض (31 اگست 2025)	> 4 ملین بلین VND	+19% سال بہ سال
معیشت کے کل بقایا قرض کا حساب	23.68%	(حالیہ تاریخ میں سب سے زیادہ)
رئیل اسٹیٹ بزنس لون	1.79 ٹریلین VND	+24% (سب سے زیادہ)
صارفین/خود استعمال کے قرض	2.28 ملین بلین VND	+12%

ماخذ: اسٹیٹ بینک

ماہرین کا یہ بھی ماننا ہے کہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے پائیدار ترقی کے لیے؛ منصوبوں کو قانونی طور پر شفاف ہونا چاہیے، حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنا اور طویل مدتی وژن ہونا چاہیے۔ اس وقت، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اضافہ اور کمی کے بے ترتیب چکروں کا غلبہ نہیں رہے گا بلکہ مستحکم طور پر ترقی کرے گا، جس سے معیشت اور لوگوں کے لیے حقیقی قدر پیدا ہوگی۔

اگرچہ رئیل اسٹیٹ میں قرض کا مضبوط بہاؤ قلیل مدت میں معاشی ترقی میں مدد دے سکتا ہے، لیکن اگر اسے سختی سے کنٹرول نہ کیا گیا تو یہ لیکویڈیٹی اور مارکیٹ کی پائیداری کے لحاظ سے سنگین نتائج کا باعث بنے گا۔ انتظامی ایجنسیوں کو قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے سخت اقدامات کرنے کی ضرورت ہے، اس طرح مستقبل میں ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خاطر خواہ اور پائیدار ترقی کو فروغ ملے گا۔

ماخذ: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm