اپارٹمنٹ کے حصے کی لیکویڈیٹی ہو چی منہ سٹی کے مغربی علاقے میں 'بہہ رہی ہے'

Batdongsan.com.vn کی 2023 کی دوسری سہ ماہی کی مارکیٹ ریسرچ رپورٹ کے مطابق، اس عرصے کے دوران فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کی سپلائی کم ہے، جس میں 1,000 سے کم مصنوعات مارکیٹ میں رکھی گئی ہیں۔ وجہ یہ بتائی گئی ہے کہ فروخت شروع کرنے کے قانونی مسائل اور طریقہ کار مکمل نہیں کیا گیا جس کی وجہ سے بہت سے پراجیکٹس مارکیٹ میں مصنوعات لانے کے قابل نہیں رہے۔

مارکیٹ میں نئی سپلائی بنیادی طور پر ہو چی منہ سٹی کے مشرقی علاقے کے پروجیکٹس سے آتی ہے جس کی قیمتیں اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں، جو موجودہ مدت میں حقیقی خریداری کی طلب کے لیے واقعی موزوں نہیں ہیں۔ اسی وجہ سے، ضلع 9 اور ضلع 10 میں، کچھ درمیانی فاصلے کے منصوبوں کے آغاز کی وجہ سے تلاش کی تعداد میں قدرے اضافہ ہوا، لیکن Thu Duc یا ضلع 2 میں، کوئی اضافہ نہیں ہوا۔

دریں اثنا، یہ بات قابل ذکر ہے کہ شہر کے مغربی حصے میں اپارٹمنٹس خریدنے کی مانگ میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے، خاص طور پر ضلع 7، ضلع 8، بن چان اور بن ٹان میں۔ فی الحال سب سے زیادہ تلاش کیے جانے والے علاقے بن چان اور بن ٹان سے تعلق رکھتے ہیں اور تلاشوں کی تعداد میں بالترتیب 8% اور 9% اضافہ ہوا ہے۔

اپارٹمنٹ کے حصے کی سوراخ کرنے والی بار ہو چی منہ سٹی کے مغربی علاقے کی طرف چل رہی ہے، تصویر 1 — مارکیٹ میں بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس کے متعارف ہونے سے، مشرقی علاقوں کو کم توجہ ملی ہے۔

جنوبی میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان کے مطابق، اپارٹمنٹ کے لین دین کی تعداد اب بھی کم ہے کیونکہ نئی سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کی مصنوعات ہیں جن کی قیمتیں زیادہ ہیں۔ لہذا، یہ درمیانی آمدنی والے افراد، عام کارکنوں، حتیٰ کہ دفتری ملازمین اور سرکاری ملازمین کی حقیقی ضروریات اور استطاعت کے لیے موزوں نہیں ہے۔

دریں اثنا، ثانوی مارکیٹ میں، سرمایہ کار کی بنیادی قیمت سے کم قیمتوں پر مسلسل خسارے میں جانے والی مصنوعات فروخت کی جا رہی ہیں۔ شاید اسی وجہ سے، 2023 کے پہلے 6 مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی سپلائی رک جاتی ہے، لیکن مضافاتی اضلاع میں اب بھی ایسے منصوبے موجود ہیں جو لین دین کے بہت سے مثبت اشارے ریکارڈ کرتے ہیں۔

ہو چی منہ شہر کے مغرب میں کچھ منصوبوں میں، لین دین کا حجم اب بھی تقریباً 30 اپارٹمنٹس/ماہ ریکارڈ کیا جاتا ہے۔ ایسا کرنے کے لیے، خریداروں کی دلچسپی کے علاوہ، یہاں کے پراجیکٹس درمیانی رینج کی قیمت 35 - 45 ملین VND/m2 رکھ رہے ہیں۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کار صارفین کو متوجہ کرنے کے لیے مسلسل پروموشنز، منی گیمز اور رعایتوں اور لون سپورٹ سے متعلق مراعات کا آغاز کرتے ہیں۔

اس علاقے میں پروجیکٹس ان خاندانوں کے لیے کافی موزوں ہیں جنہوں نے اپارٹمنٹ کی قیمت کے 30-40% کے برابر رقم جمع کی ہے۔ امدادی اقدامات اور ترغیبی پروگراموں کو لاگو کرنے کے بعد، ماہانہ سود اور اصل ادائیگیاں بھی آمدنی کے لیے موزوں ہیں۔

اس کے علاوہ، نہ صرف موجودہ دور میں بلکہ اس عرصے میں بھی جب مارکیٹ 2022 کے آخر میں منجمد ہونا شروع ہوئی، اس علاقے میں پروجیکٹس نے اب بھی تعمیراتی پیشرفت کو برقرار رکھا، جس سے بہت سے لوگوں کو ان کا استقبال کرنے کا یقین ہے۔ منصوبے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کی بھی پیروی کرتے ہیں، مرکز سے دور گھر خریدنے پر تشویش کو کم کرنے کے لیے افادیت کو تیار کرنے پر زیادہ توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

اپارٹمنٹ کے حصے کی سوراخ کرنے والی بار ہو چی منہ سٹی کے مغربی علاقے کی طرف چل رہی ہے، تصویر 2 — دریں اثنا، شہر کے مغرب میں واقع بہت سے منصوبے قیمتوں اور ترقی کی وجہ سے ہر ماہ مستحکم لیکویڈیٹی ریکارڈ کرتے ہیں جو موجودہ ضروریات کو پورا کرتے ہیں۔

موجودہ دور میں مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کے حوالے سے، CBRE ویتنام کی سی ای او محترمہ Duong Thuy Dung کے مطابق، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس خریدنے کی مانگ اب بھی بہت زیادہ ہے لیکن نقد بہاؤ کی مشکلات کا سامنا ہے۔ اس لیے، جب سرمایہ کار مارکیٹ کی طلب کے مطابق ڈھلتے ہیں اور ترجیحی پالیسی میں تبدیلیاں لاگو کرتے ہیں، خریداروں کو فروخت کی قیمتوں تک آسانی سے رسائی میں مدد دیتے ہیں، تو مارکیٹ نے کافی مقدار میں لیکویڈیٹی ریکارڈ کی ہے۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ اس مرحلے پر سرمایہ کاروں کی سیلز پالیسی بھی اہم کردار ادا کر رہی ہے۔ تاہم اس منصوبے کی قانونی حیثیت کے بعد بھی اس منصوبے کی مناسب قیمت سب سے اہم مسئلہ ہے۔ اگر پروجیکٹ ترقی کو بڑھانے کے لیے بہت سی پالیسیوں کا اطلاق کرتا ہے لیکن اس کی مناسب قیمت نہیں ہے، قانونی حیثیت مستحکم نہیں ہے یا سرمایہ کار کی ساکھ مضبوط نہیں ہے، تب بھی اسے پروڈکٹ لیکویڈیٹی میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

بہت سے آراء یہ بھی مانتی ہیں کہ، سال کے آخری مرحلے میں، جب اپارٹمنٹ سیگمنٹ کی لیکویڈیٹی تیزی سے بڑھ جائے گی، جب بہت سے منصوبے شروع ہونے لگیں گے، تو مارکیٹ کی لیکویڈیٹی بحال ہو جائے گی۔ اس کے علاوہ، مستقبل قریب میں کمرشل بینکوں کی قرض دینے کی شرح سود میں کمی کی توقع، خریداروں کو آسانی سے کیش فلو تک رسائی میں مدد ملے گی، قرضوں پر دباؤ میں کمی سے مارکیٹ کو لین دین بڑھانے میں مدد ملے گی۔

سال کے آخر میں آنے والے مثبت اشاروں کی ایک سیریز کے ساتھ، یہ ایک اہم وقت سمجھا جاتا ہے، جس سے 2024 میں ہو چی منہ شہر میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی پر بہت زیادہ اثر پڑے گا۔

ماخذ