ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی تنظیم نو، مواقع کس کے لیے؟

قلیل سپلائی اور مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتیں مارکیٹ کو رسد اور طلب کو دوبارہ ترتیب دینے اور ریگولیٹ کرنے پر مجبور کرتی ہیں۔ یہ سیاق و سباق شہر کے مرکز سے اعلیٰ سطح کی تکمیل اور اچھی کنیکٹیویٹی والے منصوبوں کے لیے مواقع کھولتا ہے۔

نئے چکر میں مارکیٹ

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2021-2026 تک اپنے 5ویں چکر میں ہے۔

اس چکر میں، معیشت نیچے سے نیچے آ گئی ہے اور جون 2023 سے بتدریج بحال ہو رہی ہے۔ گروتھ اثاثے (اسٹاک، بانڈز، ایکویٹی فنڈز) کے آنے والے سالوں میں مثبت امکانات ہونے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ اثاثوں کے لیے، جو عام طور پر سٹاک مارکیٹ میں تقریباً 12 - 18 ماہ کے بعد بحال ہو جاتے ہیں، 2025 - 2026 کی مدت میں بحالی اور بڑھنے کی پیش گوئی کی جاتی ہے۔

فی الحال، اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ گزشتہ دنوں مارکیٹ میں سپلائی لانے کے لیے سرمایہ کاری اور قانونی منظوری کے لیے منظور کیے گئے منصوبوں کی تعداد بہت محدود ہے۔ یہاں تک کہ کاروباری اداروں کو پروجیکٹوں کو تیار کرنے کے لیے ہو چی منہ شہر میں زمین تلاش کرنا مشکل ہے، اس لیے سپلائی کی کمی اب بھی برقرار ہے۔

CBRE کی حالیہ مارکیٹ رپورٹ میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ ہو چی منہ سٹی مارکیٹ میں سرمایہ کار اس عرصے میں نئی ​​مصنوعات کی ٹوکریاں شروع کرنے میں زیادہ محتاط ہیں۔ نئی سپلائی بہت کم ہے، اور ہو چی منہ سٹی میں زیادہ تر لین دین پچھلے مرحلے کی انوینٹری سے ہوتی ہے۔ تیسری سہ ماہی میں تقریباً 2,000 غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس فروخت کیے گئے، جو اس سال کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً دوگنا ہیں۔ فی الحال، سرمایہ کار نئی مصنوعات کی ٹوکریاں شروع کرنے کے لیے صحیح وقت کا انتخاب کرنے کے لیے اب بھی صورت حال پر غور اور جائزہ لے رہے ہیں، کیونکہ چوتھی سہ ماہی اگلے مرحلے میں فیصلہ کن عنصر ہے۔

دریں اثنا، ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار میں اسی طرح کے پوائنٹس ہیں، تیسری سہ ماہی میں لین دین کے حجم اور جذب کی شرح میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں بالترتیب 25% اور ایک فیصد پوائنٹ کی کمی واقع ہوئی ہے۔ جن میں سے، کنڈومینیم کے لین دین کا حجم اب بھی بہت زیادہ ہے، جو کہ تیسری سہ ماہی میں ہاؤسنگ کے کل لین دین کا 71% ہے، نئے کنڈومینیم پروجیکٹس کی اوسط جذب کی شرح 75% ریکارڈ کی گئی ہے۔

بنیادی اور ثانوی دونوں بازاروں میں خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں مکانات کی قیمتیں بلند رہیں۔ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن تیزی سے سنگین ہوتا جا رہا ہے کیونکہ سپلائی اگرچہ بہتر ہوئی ہے لیکن پھر بھی طلب کو پورا کرنا مشکل ہے۔

ہو چی منہ شہر کے لیے، بنیادی قیمت کی سطح اعلیٰ سطح پر مستحکم رہی کیونکہ سپلائی بنیادی طور پر جاری منصوبوں سے آتی ہے۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر کے آس پاس کے صوبوں اور شہروں میں بنیادی قیمت کی سطح میں قدرے اضافہ ہوا، جو کہ 3-5% کے درمیان ہے، نئی سپلائی کی فروخت کی قیمتیں زیادہ ہیں۔

VARS کے اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ بھی بدل گیا۔ 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں پروجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت قیمت VND 60 ملین/m2 کے قریب تھی، جو کہ 2019 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 64.0% زیادہ ہے۔ ملین/m2، بنیادی مدت کے مقابلے میں 30.6% کے اضافے کی عکاسی کرتا ہے۔

آنے والے سالوں میں سپلائی کم ہونے کی توقع ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا کیونکہ لاگو ہونے والے ترمیم شدہ قوانین سرمایہ کاروں کے تحفظ کے لیے ایک شفاف قانونی ماحول پیدا کرتے ہیں۔ یہ ایک ایسا عنصر بھی ہے جو مارکیٹ کو پراجیکٹس کو نافذ کرنے اور تیار کرنے میں حقیقی مالی صلاحیت کے حامل سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے میں مدد کرتا ہے۔

مارکیٹ اسکریننگ، مواقع کس کے لیے؟

ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے سب سے مشکل نیچے کو عبور کر لیا ہے۔ 2023 میں منفی شرح نمو سے، 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، اسی مدت کے دوران تقریباً 7% کے اضافے کے ساتھ ریئل اسٹیٹ کی آمدنی بتدریج بحال ہوئی، جس کا تخمینہ 199,156 بلین VND ہے۔ بحالی ایک ایسا رجحان ہے جو الٹا نہیں جائے گا، لیکن ترقی کے بارے میں بات کرنا قبل از وقت ہے۔

ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات کی ایک رپورٹ کے مطابق، سال کے پہلے 8 مہینوں میں، شہر میں سرمایہ کاری کے لیے صرف 9 کمرشل ہاؤسنگ منصوبے منظور کیے گئے تھے لیکن چھوٹے پیمانے پر؛ صرف 4 کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ سرمایہ جمع کرنے کے اہل تھے، لیکن 100% اپارٹمنٹس اعلیٰ درجے کے حصے میں تھے اور ضرورت مندوں کی استطاعت سے باہر تھے۔  

اس مسئلے کے بارے میں ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں کمی کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے پہلے طلب اور رسد کے مسئلے کو حل کرنا ضروری ہے۔ ہاؤسنگ سپلائی بڑھانے کے لیے ضروری ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ سپلائی کی رکاوٹ کو دور کیا جائے، خاص طور پر شہر میں اس وقت 148 سے زائد پراجیکٹس قانونی مسائل سے دوچار ہیں۔ طلب زیادہ ہونے کے باوجود رسد کی کمی نے حالیہ دنوں میں مکانات کی قیمتوں میں 15-20 فیصد اضافہ کیا ہے۔

طلب کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے مواقع ان ہاؤسنگ پروجیکٹوں کے لیے کھلیں گے جو مکمل ہو رہے ہیں اور جن کا مرکز سے منسلک ٹرانسپورٹ کا اچھا انفراسٹرکچر ہے۔

نئے قوانین کے نافذ ہونے اور عملی طور پر نافذ ہونے کے تناظر میں، یہ ممکن ہے کہ اگلے سال مکانات کی بنیادی قیمتیں بڑھ جائیں۔ لہذا، اس وقت، مطالبہ کو اپنی طرف متوجہ کرنے کا موقع ان ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے کھلے گا جو مکمل ہو رہے ہیں اور مرکز سے منسلک ٹرانسپورٹ کا اچھا انفراسٹرکچر ہے۔ خاص طور پر ہو چی منہ شہر کا مشرقی علاقہ ٹریفک کے مسائل حل کرنے اور رہائش فراہم کرنے میں اپنی تاثیر ثابت کر رہا ہے۔

نہ صرف میٹرو لائن کام کرنے والی ہے بلکہ بیلٹ وے پروجیکٹس اور نیشنل ہائی وے 13 توسیعی پروجیکٹ بھی اس محور کے ساتھ پروجیکٹوں کے لیے بڑے مواقع کھول رہے ہیں۔ علاقائی بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کو مربوط کرنے کے مرکزی نقطہ کے طور پر، سرمایہ کار کسٹو ہوم کا اربن گرین اپارٹمنٹ پروجیکٹ مانگ کی طرف "پرکشش" قوت پیدا کرنے کے لیے شاندار اقدار کا حامل ہے۔

درحقیقت، یہ ایک نایاب منصوبہ ہے جو تکمیل کے مرحلے میں داخل ہو چکا ہے، جس سے خریداروں کو اس منصوبے کے معیار اور قانونی حیثیت کو آسانی سے دیکھنے میں مدد ملتی ہے۔ پھیلتی ہوئی قومی شاہراہ 13 پر واقع، یہ پروجیکٹ صارفین کو متحرک اور ہلچل مچانے والے تھو ڈک سٹی میں طلب اور رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی ممکنہ ترقی کے مکمل فوائد سے لطف اندوز ہونے میں بھی مدد کرتا ہے۔

محدود اپارٹمنٹس کی فراہمی کے تناظر میں، اعلی تکمیلی سطحوں اور ملٹی پوائنٹ کنیکٹیویٹی والے پروجیکٹس کو طلب کو راغب کرنے اور مارکیٹ کی بحالی کو فروغ دینے کے لیے اہم عوامل سمجھا جاتا ہے۔ اس کے علاوہ، یوٹیلیٹی سسٹم اور بڑے قدرتی سبز علاقے کثیر نسل کے خاندانوں اور ان لوگوں کے لیے موزوں جگہیں ہیں جنہیں رہنے کی جگہ کی حقیقی ضرورت ہے جو صحت اور آسان نقل و حمل کو ترجیح دیتا ہے۔

مقام، سہولیات اور تکمیل کی تمام شرائط کو پورا کرتے وقت، لچکدار ادائیگی کی پالیسی بھی مانگ کو تیز کرنے کا ایک اہم عنصر ہے۔ اربن گرین ان چند منصوبوں میں سے ایک ہونے کا امکان ہے جو سال کے آخر میں مارکیٹ کے لیے سپلائی پیدا کرنے کے لیے بحالی کے "فالنگ پوائنٹ" کو پکڑے گا۔ یہی وجہ ہے کہ پروجیکٹ کے سرمایہ کار نے ایک لچکدار اور ترجیحی ادائیگی کی پالیسی نافذ کی ہے۔ خاص طور پر، گاہک فی الحال گھر حاصل کرنے تک صرف 30% ادا کرتے ہیں، پرنسپل اور سود کے لیے 24 ماہ کی رعایتی مدت کے ساتھ، اور 500 ملین VND تک کے اندرونی پیکیج کا تحفہ۔

حالیہ پالیسی تبدیلیوں کے ساتھ، حکومت مارکیٹ کی نگرانی اور ضابطے کو مضبوط کرتی رہے گی، استحکام اور مناسب ترقی کو یقینی بنائے گی۔ ایک ہی وقت میں، سبز رئیل اسٹیٹ رجحان ابھر رہا ہے، نئے سائیکل میں مارکیٹ کی قیادت کرنے کی توقع ہے. یہ اعلیٰ سطح کی تکمیل کے حامل منصوبوں کے لیے آنے والے وقت میں مارکیٹ ریکوری سائیکل کے ساتھ جلد "کیچ اپ" کرنے کا موقع ہو سکتا ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html