رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو 'سخت' کرنے کی تجویز: سرمائے کا بہاؤ مسدود ہے، مارکیٹ 'منجمد' ہے

ٹی پی او - ماہرین کا کہنا ہے کہ مارکیٹ کو صحت مند بنانے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کی پالیسی درست ہے، لیکن اگر وزارت تعمیرات کی تجویز کے مطابق کریڈٹ کو "سخت" کیا جاتا ہے تو اس پر احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے من مانی تجاویز اور جارحانہ انتظام مارکیٹ میں افراتفری اور خوف و ہراس کا باعث بنے گا، جس کے بہت بڑے نتائج برآمد ہوں گے۔ دریں اثنا، درست حل یہ ہونا چاہیے کہ سپلائی کو بڑھایا جائے اور ان پٹ لاگت کو کم کیا جائے۔

Báo Tiền Phong•09/10/2025

کریڈٹ کا محتاط "سخت"

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور اسے روکنے سے متعلق حکومت کی قرارداد کا مسودہ ابھی ابھی وزارت تعمیرات نے 5 وزارتوں اور برانچوں کو تبصرے کے لیے بھیجا ہے اور اسے حکومت کو اعلانیہ کے لیے پیش کرنے سے پہلے تبصرے کے لیے بھیجا ہے۔

اس کے مطابق، دوسرا گھر خریدار گھر کی خریداری کے معاہدے کی قیمت کا صرف 50% تک قرض لے سکتا ہے۔ تیسرا گھر یا اس سے زیادہ خریدنے کی صورت میں، قرض کی حد گھر کی خریداری کے معاہدے کی قیمت کے 30% سے زیادہ نہیں ہوگی، جو قرارداد کی مؤثر تاریخ سے 1 مارچ 2027 تک لاگو ہوگی۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مند بنانے کے لیے قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے اور مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کی پالیسی درست ہے۔ تاہم، وزارت تعمیرات کی طرف سے تجویز کردہ کریڈٹ سخت کرنے کا اقدام جدید معاشی اصولوں کے خلاف ایک غیر منڈی کا طریقہ ہے۔

قومی مالیاتی نگرانی کمیٹی کے سابق قائم مقام چیئرمین، وزیر اعظم کے اقتصادی مشاورتی گروپ کے سابق اسٹینڈنگ ممبر ڈاکٹر ٹرونگ وان فوک نے کہا: "پالیسی درست ہے لیکن اس کا حل معقول نہیں ہے۔ بینکوں کے قرض دینے کے حقوق کو روکنا یا محدود کرنا ایک انتظامی طریقہ ہے، جو مارکیٹ کی معیشت کے اصولوں کے برعکس ہے - جس نے کئی سالوں سے ویتنام کو بین الاقوامی سطح پر فائدہ پہنچایا ہے۔"

غیر منڈی کی مداخلت کے سنگین نتائج ہوں گے۔

انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے اسی نقطہ نظر کا اظہار کرتے ہوئے واضح طور پر نشاندہی کی کہ دنیا کے کسی ملک نے کمرشل بینکوں اور رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے کاموں میں اتنی بے دردی سے مداخلت نہیں کی۔ مسٹر ہین کے مطابق، قرض دینا بینکوں، سرمایہ کاروں اور صارفین کے درمیان ایک سول رشتہ ہے۔ اس لین دین کو کریڈٹ اداروں کے قانون کے ذریعے منظم کیا جاتا ہے۔ مداخلت کے لیے انتظامی احکامات کا استعمال نہ صرف غیر قانونی ہے بلکہ کیپٹل مارکیٹ کو بھی بگاڑ دیتا ہے۔

"تجارتی بینکوں کو انتظامی احکامات کے ذریعے قرضے کو محدود کرنے پر مجبور کرنے کے بجائے خطرات کا اندازہ لگانے اور قرض دینے کے بارے میں فیصلہ کرنے کے لیے آزاد ہونا چاہیے۔ اگر رئیل اسٹیٹ کے قرضے پر پابندی لگا دی جاتی ہے، تو لوگ اب بھی گھر خریدنے کے لیے استعمال کے لیے قرض لے سکتے ہیں، جس پر قابو پانا مشکل ہے، سماجی اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے اور آسانی سے بگاڑ کا باعث بن سکتا ہے،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

مسٹر ہین نے کہا کہ ایک خاندان اپنے بچوں کے لیے بہت سے مکانات خرید سکتا ہے، جسے قیاس آرائیوں کے برابر نہیں کیا جا سکتا۔ اسی طرح کرائے پر مکان خریدنا، کاروبار کے لیے دکانیں خریدنا یا محض اثاثے جمع کرنا... بھی لوگوں کی جائز ضروریات ہیں۔ قرض کی رقم کو صرف 30-50% تک محدود کرنا بہت کم ہے اور اس میں معاشی بنیادوں کا فقدان ہے۔

مارکیٹ کی موجودہ صورتحال کو دیکھتے ہوئے تجویز پر غور سے غور کریں۔

ماہرین کے مطابق وزارت تعمیرات کو موجودہ کی طرح من مانی تجاویز دینے سے بچنے کے لیے احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے۔ کٹے ہوئے انتظام سے مارکیٹ کی خرابی اور خوف و ہراس پھیلے گا، اعتماد ختم ہوگا اور سرمایہ کاری کے ماحول کو نقصان پہنچے گا۔

"آج یہ پالیسی ہے، کل ایک اور پالیسی ہے، سرمایہ کاری کا ماحول کیسا ہو گا؟"، ماہر ڈنہ دی ہین نے تشویش کا اظہار کرتے ہوئے پوچھا کہ اگر منظور ہو گیا تو قرضوں کو سخت کرنے کی پالیسی سپلائی کی کمی کی صورتحال کو مزید خراب کر دے گی۔ پالیسی کی غیر یقینی صورتحال کاروباروں کا اعتماد کھو سکتی ہے، عارضی طور پر سرمایہ کاری روک سکتی ہے، یا مارکیٹ چھوڑ سکتی ہے۔ اس کے نتیجے میں سپلائی مزید تنگ ہو جائے گی۔ مزید برآں، کاروبار "طوفان سے بچنے" کے لیے مصنوعات کو مارکیٹ میں لانے کے لیے قرض سخت کرنے کے ضابطے کی میعاد ختم ہونے (1 مارچ 2027) تک انتظار کر سکتے ہیں۔ دو سال کے انتظار کا مطلب ہے کہ سرمائے کی لاگت میں اضافہ، اور آخر میں، وہ اب بھی فروخت کی قیمت میں ڈالے جائیں گے، جس سے مکان کی قیمتیں اور بھی بڑھ جائیں گی۔

پالیسی کے نقطہ نظر سے، ڈاکٹر ٹرونگ وان فووک کا خیال ہے کہ ریاست مداخلت کر سکتی ہے اور کر سکتی ہے، لیکن اسے صحیح جگہ اور صحیح کردار میں ہونا چاہیے۔ خاص طور پر، ریاست کو قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا چاہیے تاکہ کاروبار تیزی سے منصوبوں پر عمل درآمد کر سکیں، جس سے مارکیٹ میں سپلائی میں اضافہ ہو۔

خاص طور پر، ریاست کیپٹل آؤٹ پٹ کو سخت کرنے کے بجائے، کاروبار کے لیے ان پٹ لاگت کو کم کرنے کے لیے مخصوص پالیسیاں اپنا سکتی ہے۔ فیصلہ کن عوامل میں سے ایک زمین کے استعمال کی فیس ہے، جو فی الحال مکانات کی قیمتوں کا ایک بہت بڑا حصہ ہے۔

"زمین تمام لوگوں کی ملکیت ہے، ریاست مالک کی نمائندگی کرتی ہے اور اس کا یکساں طور پر انتظام کرتی ہے۔ ریاست کاروبار کی لاگت کو کم کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی کم فیس کو بالکل ریگولیٹ کر سکتی ہے۔ جب ان پٹ لاگتیں کم ہوں گی، مکانات کی قیمتیں خود بخود کم ہو جائیں گی۔ مارکیٹ میں مداخلت کرنے کا یہی واحد معقول طریقہ ہے،" مسٹر فوک نے زور دیا۔

میکرو نقطہ نظر سے، ڈاکٹر لی شوان نگہیا - جو کہ نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے رکن ہیں - کو تشویش ہے کہ رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کو سخت کرنا معیشت کے ایک اہم نمو کے انجن میں سے ایک "بریتھنگ ٹیوب لینے" سے مختلف نہیں ہے۔ رئیل اسٹیٹ اس وقت جی ڈی پی میں تقریباً 10% کا حصہ ڈالتی ہے، تعمیراتی مواد، داخلہ ڈیزائن سے لے کر بینکنگ تک 40 سے زائد دیگر شعبوں کو گھسیٹ رہی ہے... 2022 کا سبق ایک ہی ہے: اگر سرمائے کا بہاؤ روکا جاتا ہے، تو مارکیٹ "منجمد" ہو جاتی ہے، کاروبار جدوجہد کریں گے، دیگر صنعتوں کا ایک سلسلہ ختم ہو جائے گا، لاکھوں لوگوں کی ملازمتیں خطرے میں پڑ جائیں گی۔

مسٹر اینگھیا نے حوالہ دیا کہ عالمی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کیپٹلائزیشن 360,000 بلین USD تک ہے، جو کہ عالمی جی ڈی پی کا 3 گنا - تقریباً 120,000 USD ہے، جو ہر معیشت کے لیے اس شعبے کی اہمیت کو ظاہر کرتا ہے۔ ویتنام میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کیپٹلائزیشن تقریباً 1,500 بلین USD ہے، جو GDP کا 3 گنا ہے۔

"رئیل اسٹیٹ جتنا بڑا اور دور رس کوئی شعبہ نہیں ہے۔ اگر ہم ابھی انتظامی احکامات کے ذریعے اسے سخت کرتے ہیں تو اس سے نہ صرف مکانات کی قیمتیں کم ہوں گی بلکہ معاشی جمود بھی آئے گا۔ چین نے اپنی تین سرخ لکیروں کی پالیسی کے ساتھ یہ ثابت کر دیا ہے،" مسٹر اینگھیا نے خبردار کیا۔

ماہر کے مطابق، مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کا اصل قصوروار قیاس آرائیاں نہیں بلکہ رسد میں رکاوٹ ہے، جو پچھلے کئی سالوں سے قانونی تعطل سے پیدا ہوا ہے۔ فی الحال، پروجیکٹ کی منظوری کا طریقہ کار بہت بوجھل ہے، جس پر عمل درآمد ہونے میں 5-7 سال، حتیٰ کہ ایک دہائی لگتی ہے۔ دریں اثنا، رہائش کی مانگ میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے۔

"ہزاروں منصوبے التوا میں پڑے ہیں، جس کی وجہ سے مالیاتی لاگت بڑھ رہی ہے، جس کی وجہ سے کاروبار کو تلافی کے لیے اونچی قیمتوں پر فروخت کرنا پڑتا ہے۔ اگر قانونی رکاوٹیں دور ہو جائیں اور سپلائی وافر ہو تو مارکیٹ طلب اور رسد کے قانون کے مطابق خود کو منظم کر لے گی۔ اس کے برعکس، بیماری کے علاج کے لیے غلط دوا کا استعمال بیماری کو مزید خراب کر دے گا۔"