ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ - حصہ 1: قانونی مسائل، فراہمی کی کمی

سبق 1: قانونی مسائل، فراہمی کی کمی

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے مطابق، سپورٹ پالیسیاں، کاروباری اداروں اور انتظامی ایجنسیوں کے تعاون کے ساتھ، نہ صرف بحالی کے مضبوط مواقع فراہم کرتی ہیں بلکہ طویل مدتی ترقی کے وژن کی طرف مارکیٹ کے ڈھانچے کو بھی نئی شکل دیتی ہیں۔

باقی چیلنجز

ہو چی منہ سٹی سٹیٹسٹکس آفس کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی آمدنی VND199,155 بلین تک پہنچ جائے گی، جو کہ 6.7% کی مثبت شرح نمو کے ساتھ "دیگر خدمات" سے ہونے والی کل آمدنی کا 60.3% بنتی ہے۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے مطابق، یہ ترقی اس حقیقت کو چھپا نہیں سکتی کہ گزشتہ 4 سالوں سے مشکلات برقرار ہیں، بہت سے منصوبے تعطل یا تاخیر کا شکار ہیں۔

تاہم، حکومت اور ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی طرف سے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کی کوششوں کے کچھ نتائج سامنے آئے ہیں، جیسے کہ 2024 میں 64 منصوبوں کا تصفیہ، جن میں سے 8 منصوبے مکمل ہو چکے ہیں۔ تاہم، 100 سے زائد دیگر منصوبوں کو حل نہیں کیا گیا، جو مارکیٹ میں نئی ​​سپلائی میں شدید رکاوٹ ہیں۔

HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ حقیقت یہ ہے کہ 100 سے زائد منصوبے حل نہ ہونے والے قانونی مسائل میں پھنسے ہوئے ہیں نہ صرف نئے مکانات کی فراہمی کو روکتا ہے بلکہ مارکیٹ میں مصنوعات کی ساخت کو بھی بری طرح متاثر کرتا ہے۔ اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ طبقہ کا غلبہ جاری ہے، جب کہ درمیانی فاصلے اور سستی رہائش کی مانگ بڑھ رہی ہے۔

اس کے علاوہ، سماجی رہائش کے منصوبوں کی منظوری میں تاخیر کے سنگین سماجی اثرات مرتب ہوئے ہیں۔ کم اور درمیانی آمدنی والے افراد سستی رہائش تک رسائی حاصل کرنے سے قاصر ہیں، شہری وسائل تک رسائی میں عدم مساوات بڑھ رہی ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ ہو چی منہ سٹی کے پاس 2024 میں سرمایہ کاری کے لیے منظور شدہ صرف 12 ہاؤسنگ پراجیکٹ ہیں، جو کہ COVID-19 کی وبا سے پہلے 60 پروجیکٹس/سال کی اوسط تعداد سے بہت کم ہیں۔ ان میں سے، صرف 1 سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ کو منظور کیا گیا، جو کہ سستی رہائش کے شعبے کی ترقی میں ایک سنگین جمود کو ظاہر کرتا ہے۔

اس کے علاوہ، کسی بھی پروجیکٹ کو زمین مختص نہیں کی گئی ہے اور نہ ہی لیز پر دی گئی ہے، اور صرف دو کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو تعمیراتی اجازت نامہ دیا گیا ہے۔ پیچیدہ قانونی طریقہ کار، سرمایہ کاری کی منظوری، تفصیلی منصوبہ بندی 1/500 کی منظوری سے لے کر زمین کی تشخیص تک، مارکیٹ کی ترقی میں بڑی رکاوٹیں ہیں۔

دوسری طرف، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بھی غیر ہم آہنگ قانونی پالیسیوں کے سلسلے سے متاثر ہے۔ زمینی قانون، ہاؤسنگ قانون اور متعلقہ حکمناموں کے تحت پروجیکٹ کی تشخیص کے ضوابط نے قانونی رکاوٹوں کو حل کرنے کے لیے واقعی سازگار حالات پیدا نہیں کیے ہیں۔ نئے میکانزم جیسے کہ فرمان 115/2024/ND-CP کا نفاذ اور منصوبہ بندی قانون اور سرمایہ کاری کے قانون میں ترامیم ایک اہم موڑ کی توقع ہے، لیکن ان کو عملی جامہ پہنانے میں مزید وقت لگے گا۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اس وقت سرمایہ کاری کے سرمائے کی کمی کی وجہ سے بہت زیادہ دباؤ کا سامنا ہے۔ تخمینوں کے مطابق، 2025 میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں پختہ ہونے والے کارپوریٹ بانڈز کی کل مالیت VND180,000 بلین تک پہنچ سکتی ہے۔ اس نے بہت سے کاروباروں کو جاری منصوبوں میں تاخیر یا مکمل طور پر روکنے پر مجبور کر دیا ہے، جس سے ایک شیطانی چکر پیدا ہو گیا ہے جو مارکیٹ کو جمود کا شکار کر دیتا ہے۔

عدم توازن سپلائی، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ

2024 میں، ہو چی منہ سٹی مارکیٹ میں صرف 31 کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس زیر تعمیر ہوں گے، جن میں کل 31,167 اپارٹمنٹس ہوں گے، جو گزشتہ سالانہ اوسط کے مقابلے میں کافی کم ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ صرف 4 منصوبے ہی سرمایہ جمع کرنے کے اہل ہیں، جن میں 1,611 اپارٹمنٹس ہیں، یہ سب اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں۔ مارکیٹ کی تاریخ میں یہ پہلا موقع ہے کہ درمیانی فاصلے اور سستی رہائش کے طبقے کے لیے اب کوئی سپلائی نہیں ہے۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کا ڈھانچہ ایک "الٹی ​​اہرام" کی صورت حال میں گر رہا ہے، جب اعلیٰ درجے کے مکانات 2024 کے 11 مہینوں میں 100% سپلائی کے لیے ہیں، جو کہ 2020 میں 70.6% کے مقابلے میں تھے۔

اس سنگین عدم توازن کی وجہ سے مکانات کی قیمتوں میں بے قابو اضافہ ہوا ہے۔ لگژری اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت VND9.39 بلین/یونٹ ہے، اس میں ثانوی مارکیٹ میں پیدا ہونے والے اخراجات شامل نہیں ہیں۔ ضلع 1 اور ضلع 3 جیسے مرکزی علاقوں میں، مکانات کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، جب کہ تھو ڈک سٹی اور بن چان ڈسٹرکٹ میں ابھی بھی نئے پروجیکٹس کا فقدان ہے، جس سے مکانات کی قیمتوں اور لوگوں کی ادائیگی کی اہلیت کے درمیان فرق مزید گہرا ہو رہا ہے۔

اس کے علاوہ، تعمیراتی وزارت نے پیشن گوئی کی ہے کہ 2024 میں زمین کی قیمت کی فہرست میں ایڈجسٹمنٹ کے ساتھ، 2025 میں مکانات کی قیمتوں میں 15 - 20% تک اضافہ جاری رہ سکتا ہے۔ قیمتوں میں یہ اضافہ نہ صرف متوسط ​​اور کم آمدنی والے گروہوں کے لیے مکانات کی ملکیت کے مواقع کو کم کرتا ہے، بلکہ ہو بان جیسے بڑے ہوبن کے علاقوں میں مکانات تک رسائی میں عدم مساوات کے فرق کو بھی بڑھاتا ہے۔

بہت سی مشکلات کے باوجود، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی بحال ہونے کی امید ہے اگر قانونی مسائل کو اچھی طرح سے حل کر لیا جائے۔ بڑے اراضی فنڈز کے ساتھ بن چان، نہ بی اور تھو ڈک سٹی جیسے علاقے اور ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے کو بہتر بنانا ترقی کے اہم محرک بن سکتے ہیں۔

میٹرو لائن 1، ہو چی منہ سٹی - موک بائی ایکسپریس وے اور رنگ روڈ 3 جیسے اہم منصوبوں سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ نہ صرف مرکزی علاقے کو مضافاتی علاقوں سے جوڑنے میں مدد کریں گے بلکہ سیٹلائٹ شہروں جیسے لانگ این، ڈونگ نائی اور بن ڈونگ کے لیے ترقی کے مواقع بھی پیدا کریں گے۔

تاہم، ان امکانات سے فائدہ اٹھانے کے لیے، قانونی رکاوٹوں کو جلد حل کرنے کی ضرورت ہے۔ ہو چی منہ سٹی کو انتظامی ایجنسیوں کے درمیان رابطے کے طریقہ کار کو مضبوط کرنے کی ضرورت ہے، سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے پروسیسنگ کا وقت کم کرنا ہے۔ ایک ہی وقت میں، پائیدار ترقی کو یقینی بنانے کے لیے مکانات کی قیمتوں کی نگرانی اور مارکیٹ میں مصنوعات کے ڈھانچے کو متوازن کرنے پر بھی توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے۔

آخری مضمون: گرہیں کھولیں، توڑنے کے موقع سے فائدہ اٹھائیں۔

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406