رئیل اسٹیٹ کے انضمام اور حصول کی مارکیٹ: اسٹریٹجک شراکت داری کا راج ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے مرکزی علاقے میں ریل اسٹیٹ۔ (تصویر: Hong Dat/TTXVN)

2025 میں ویتنام کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں انضمام اور حصول (M&A) مارکیٹ سرمایہ کاروں کے ڈھانچے میں واضح تبدیلی کا مشاہدہ کر رہی ہے۔

جب کہ پہلے M&A سرگرمی کی قیادت گھریلو کاروبار اپنے زمینی وسائل اور مالیاتی طاقت کی بدولت کرتے تھے، اب غیر ملکی سرمایہ کار ایک فعال قوت کے طور پر ابھر رہے ہیں، پیمانے اور حکمت عملی دونوں میں تیزی لا رہے ہیں۔

اس تناظر میں، پولرائزیشن ہو رہی ہے: یہ اب کوئی "بڑی مچھلی چھوٹی مچھلی کھاتی ہے" گیم نہیں ہے، بلکہ محتاط انتخاب اور فلٹرنگ کا دور ہے جس کا مقصد کارکردگی کو بہتر بنانا اور قدر کا اشتراک کرنا ہے۔

غیر ملکی سرمایہ کار اپنی سرمایہ کاری میں تیزی لائیں، جبکہ ملکی سرمایہ کار محتاط رہیں۔

CBRE ویتنام کے تازہ ترین سروے کے مطابق، پچھلی دو سہ ماہیوں میں، رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں غیر ملکی سرمائے کی آمد ویتنام میں کل براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری (FDI) کا 24% تھی - یہ اعداد و شمار غیر ملکی سرمایہ کاروں کی مضبوط دلچسپی کی عکاسی کرتا ہے۔

خاص طور پر، CapitaLand (سنگاپور) نے Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ) کے Hai Dang سب ڈویژن میں ملٹی ملین ڈالر کی سرمایہ کاری کی۔

اس سے پہلے، گروپ نے پہلے ہی ویتنام میں لومی ہنوئی اور دی سینیک ہنوئی جیسے بڑے منصوبوں کے ذریعے اپنی موجودگی قائم کر لی تھی۔ CapitaLand نے اگلے چند سالوں میں اپنی سرمایہ کاری کو $5-7 بلین تک بڑھانے کے منصوبوں کا بھی اظہار کیا، جس سے ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اپنے طویل مدتی اعتماد کا اظہار ہوتا ہے۔

ہا ڈونگ ہنوئی کے ان علاقوں میں سے ایک ہے جہاں بہت سے سرمایہ کار پراجیکٹ تیار کرنے کا انتخاب کرتے ہیں۔ (تصویر: Tuan Anh/VNA)

غیر ملکی سرمائے کی آمد صرف ہاؤسنگ سیکٹر تک محدود نہیں ہے۔ یہ صنعتی رئیل اسٹیٹ میں بھی پھیل گیا ہے۔ سویڈن کے ایک سرمایہ کار نے Gia Lai صوبے میں $1 بلین کا مینوفیکچرنگ پلانٹ بنانے کے منصوبے کا اعلان کیا ہے - یہ ایک ایسا اقدام ہے جو صنعت، مینوفیکچرنگ، اور لاجسٹک رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے امتزاج کے وژن کو ظاہر کرتا ہے۔

شمالی علاقے میں، کنہ باک اربن ڈیولپمنٹ کارپوریشن نے ہنگ ین صوبے میں ایک اعلیٰ درجے کے گولف کورس کے منصوبے پر ٹرمپ آرگنائزیشن (USA) کے ساتھ شراکت داری کی ہے۔ اس معاہدے کو اس کی برانڈ ویلیو اور نفاذ کی صلاحیتوں کے لیے بہت زیادہ اہمیت دی جاتی ہے، اور یہ سرمایہ، ٹیکنالوجی، اور بین الاقوامی معیارات کے درمیان ملٹی ٹائرڈ لنکیج ماڈل کو کھولتا ہے۔

تاہم، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی حرکیات کے برعکس، گھریلو کاروبار محتاط رہتے ہیں۔ CBRE کے مطابق، 60% تک گھریلو کاروباروں نے کسی بھی M&A ڈیل میں حصہ نہیں لیا، 39% سرمایہ کاری کے منصوبوں کو ملتوی کرنے پر غور کر رہے ہیں، اور 21% نے مالی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے سرکاری طور پر کیش فلو میں تاخیر کی ہے۔

دی گئی وجوہات میں نئی سپلائی کی کمی، قوت خرید کی کمزوری، اور پچھلے سالوں سے طویل مالی دباؤ ہے۔

مثال کے طور پر، 2025 کی دوسری سہ ماہی میں، ہو چی منہ سٹی کی پوری مارکیٹ میں صرف 1,000 اپارٹمنٹس اور 74 کم بلندی والے مکانات فروخت کے لیے پیش کیے گئے جو کہ گزشتہ 10 سالوں میں ریکارڈ کم ہے۔ بہت سے ڈویلپرز کی جانب سے محرک پالیسیوں کو نافذ کرنے کے باوجود جیسے کہ 16% تک کی چھوٹ، طویل مدتی شرح سود کی حمایت، اور اعزازی اعلیٰ درجے کے انٹیریئر ڈیزائن پیکجز، مارکیٹ کی بحالی ابھی باقی ہے۔

ایک بڑے کاروبار کے رہنما نے اشتراک کیا کہ اس مدت کے دوران، کاروباری اداروں کو اپنے نقد بہاؤ کی حفاظت کرنا چاہئے گویا یہ ان کا "زندگی کا خون" ہے۔ مالی مشکلات، تنظیم نو کی سست پیش رفت اور قرض کے دباؤ کے ساتھ، گھریلو کاروباروں کو اپنے دفاع کے لیے "پیچھے ہٹنے" کا باعث بن رہے ہیں۔

"بڑی مچھلی" آسانی سے "چھوٹی مچھلی" کو نگل نہیں پاتی۔

سرمائے کے بہاؤ کے معاملے میں بالادست ہونے کے باوجود، غیر ملکی سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو آسانی سے "حاصل" نہیں کر سکتے جیسا کہ کچھ خدشات پہلے بتا چکے ہیں۔

ماہرین کے مطابق، وہ دور ختم ہو گیا ہے جہاں "بڑے کھلاڑیوں" نے مارکیٹ پر غلبہ حاصل کرنے کے لیے مالی طاقت کا استعمال کیا تھا۔ رئیل اسٹیٹ M&A ایک نئے دور میں داخل ہو رہا ہے جہاں باہمی تعاون کی صلاحیتیں، قانونی مہارت، رسک کنٹرول، اور طویل مدتی حکمت عملی کلیدی عوامل بنتے ہیں۔

درحقیقت، اس سال کے پہلے چھ مہینوں میں گھریلو کاروبار کی قیادت میں M&A سودوں کی ایک سیریز ریکارڈ کی گئی ہے۔ ایک اہم مثال Bcons گروپ کی طرف سے Thuduc House سے ہو چی منہ سٹی میں تقریباً 19,000 m² منصوبے کا حصول ہے۔

سن گروپ نے کاؤ گیا نیو اربن ایریا (ہانوئی) میں سن فیلیا کمپلیکس تیار کرنے کے لیے زمین کے ایک اہم پلاٹ میں سرمایہ کاری کی۔ سنشائن گروپ نے بڑے پیمانے پر اللوویا سٹی پروجیکٹ تیار کرنے کے لیے وان جیانگ میں Xuan Cau Holdings سے 55 ہیکٹر اراضی بھی حاصل کی۔

خاص طور پر، وہ لین دین جس میں Phat Dat نے Thuan An 1-2 پروجیکٹ میں اپنے 80% حصص کو ویتنام میں طویل تجربہ رکھنے والے غیر ملکی سرمایہ کار کو منتقل کیا وہ باہمی طور پر فائدہ مند تعاون کے ماڈل کی مثال دیتا ہے۔ گھریلو انٹرپرائز زمین اور قانونی حقوق کو برقرار رکھتا ہے، جبکہ غیر ملکی شراکت دار سرمایہ، ٹیکنالوجی، اور بین الاقوامی ترقی کے معیارات لاتا ہے۔

Kushman & Wakefield Vietnam کی جنرل ڈائریکٹر محترمہ Trang Bui نے تبصرہ کیا کہ غیر ملکی کاروباروں کے لیے ویتنامی مارکیٹ کو "حاصل کرنا" آسان نہیں ہے۔ ان کے لیے سب سے بڑی رکاوٹ پیسہ نہیں بلکہ صاف ستھری زمین اور قانونی طریقہ کار ہے۔

ہو چی منہ شہر کے قلب میں کئی ہزار مربع میٹر صاف شدہ زمین کو تلاش کرنا فی الحال بہت مشکل ہے – جہاں مسلسل تین سالوں سے سپلائی تقریباً منجمد ہے۔ تاہم، یہ گھریلو کاروباروں کے لیے ایک اہم فائدہ ہے، کیونکہ ان کے پاس نہ صرف بہت سے کلیئر شدہ اراضی ہیں اور وہ مقامی قواعد و ضوابط کو سمجھتے ہیں، بلکہ طریقہ کار پر تیزی سے کارروائی بھی کر سکتے ہیں۔ اس پوزیشن سے، گھریلو کاروبار غیر فعال طور پر خود کو فروخت کرنے کے بجائے فعال طور پر سرمایہ اکٹھا کر سکتے ہیں۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ماہر ٹران تھی خانہ وان کا خیال ہے کہ موجودہ رجحان اب "بڑی مچھلی چھوٹی مچھلی کو نگلنے" نہیں ہے بلکہ "سمارٹ مچھلی مضبوط مچھلیوں کے ساتھ قوتوں میں شامل ہونا" ہے۔ اگر گھریلو کاروبار جانتے ہیں کہ M&A کو اپنی اندرونی طاقت کو اپ گریڈ کرنے کے لیے حکمت عملی کے طور پر کیسے استعمال کرنا ہے، تو وہ مکمل طور پر جوار موڑ سکتے ہیں اور زیادہ پائیدار ترقی کر سکتے ہیں۔

تجزیہ کار اس بات سے بھی اتفاق کرتے ہیں کہ مارکیٹ "استحکام کے واضح مرحلے" میں داخل ہو رہی ہے۔ M&A سودے اب وسیع پیمانے پر نہیں بلکہ انتہائی منتخب ہیں، جو فنانس، برانڈ، ٹیکنالوجی، اور نفاذ کی صلاحیتوں کے لحاظ سے دونوں فریقوں کے درمیان ہم آہنگی کی قدر پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔

مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet - CBRE ویتنام میں رہائشی مارکیٹنگ کے ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا، "کھیل اب سرمایہ کاروں سے تعلق رکھتی ہے جو طویل مدتی وژن، واضح حکمت عملی اور عملی آپریشنل صلاحیتوں کے ساتھ ہے۔ یہ موقع پرست M&A سے سٹریٹجک M&A کی طرف ایک تبدیلی ہے۔"

JLL ویتنام کے نمائندوں نے اس بات پر بھی زور دیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "اثاثے رکھنے کے لیے زمین جمع کرنے" کی حالت سے مشترکہ منصوبوں، شراکت داریوں، اور کثیرالجہتی تعاون کے ذریعے ہر مربع میٹر زمین کا مؤثر طریقے سے استحصال کرنے کے مرحلے میں منتقل ہو رہی ہے۔

2024 سے 2026 تک کا عرصہ رئیل اسٹیٹ کی M&A سرگرمی کی چوٹی ہونے کی پیش گوئی کی گئی ہے، جس میں لین دین کی تعداد اور سرمایہ کاری کی قدر دونوں میں اضافہ ہوگا۔ تاہم ماہرین کے مطابق کامیابی کا انحصار صرف مالی صلاحیت پر نہیں بلکہ شریک فریقین کی تعاون اور طویل مدتی حکمت عملی تیار کرنے کی صلاحیت پر بھی ہے۔

اس ابھرتے ہوئے منظر نامے میں، گھریلو کاروبار بے بس نہیں ہیں۔ اگر وہ غیر ملکی شراکت داروں کے سرمائے اور ٹیکنالوجی کے ساتھ مل کر اپنے موروثی فوائد جیسے کہ صاف زمین، مارکیٹ کی سمجھ اور مقامی ہم آہنگی کی صلاحیتوں سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں، تو M&A اب "آؤٹ کا راستہ" نہیں ہے بلکہ صلاحیتوں کو اپ گریڈ کرنے اور مارکیٹ شیئر کو بڑھانے کے لیے ایک "قدم کا پتھر" بن سکتا ہے۔

لہذا، 2025 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب "نگلنے یا نگل جانے" کا معاملہ نہیں ہے، بلکہ ایک ساتھ آگے بڑھنے کے لیے تعاون، ربط اور وسائل کی اصلاح کا ایک اسٹریٹجک چیلنج ہے۔

ماخذ: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html