رئیل اسٹیٹ اور اسٹاک منافع پر ٹیکس: درست لیکن چونکانے والا نہیں۔

سرمایہ کاری کی آمدنی پر ٹیکس لگانا ایک عام بات ہے، لیکن ویتنام کو دوسرے ممالک کی پالیسیوں کا حوالہ دینے کی ضرورت ہے، جیسے کہ US قابل ادائیگی ٹیکسوں کو کم کرنے کے لیے نقصانات کو اگلے سال تک لے جانے کی اجازت دیتا ہے، یا سنگاپور سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی کے لیے سیکیورٹیز کے سود پر بہت کم یا کوئی ٹیکس لگاتا ہے...

وزارت خزانہ نے افراد کی طرف سے جائیداد کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس لاگو کرنے کی تجویز پیش کی اور ہر ایک منتقلی کے لیے قابل ٹیکس آمدنی کو 20 فیصد ٹیکس کی شرح سے ضرب دے کر - تصویر: NGOC HIEN

ویتنام کی وزارت خزانہ ذاتی انکم ٹیکس پر نظرثانی شدہ قانون کے مسودے پر تبصرے طلب کر رہی ہے، جس میں تجویز کیا گیا ہے کہ جب افراد رئیل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز کی منتقلی کرتے ہیں تو منافع پر 20% ٹیکس عائد کیا جائے۔

اس پالیسی کا مقصد موجودہ ٹیکس وصولی کے طریقہ کار کو تبدیل کرنا ہے (رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی قیمت پر 2%، فی لین دین سیکیورٹیز کی فروخت کی قیمت پر 0.1%)۔

اس سے نقصان والے بیچنے والے ٹیکس ادا کرنے سے بچ سکیں گے، جبکہ زیادہ منافع والے زیادہ ٹیکس ادا کریں گے۔ تاہم، اس تجویز نے اس کے مارکیٹ کے اثرات اور فزیبلٹی کے بارے میں بھی خدشات کو جنم دیا ہے۔

سرمایہ کار کا نقطہ نظر اور بین الاقوامی طرز عمل

2025 کے اوائل سے، ویتنام نے کم شرح سود اور وافر قرضے کے ساتھ ترقی کی حمایت کے لیے ایک توسیعی مالیاتی پالیسی پر عمل کیا ہے۔ اگرچہ پیسے کے انجیکشن نے معیشت کو متحرک کرنے میں مدد کی ہے، تاریخ بتاتی ہے کہ کوئی بھی معیشت صرف سستے پیسے اور اثاثوں کے بلبلوں کی بنیاد پر پائیدار ترقی نہیں کر سکتی۔

درحقیقت، جب رقم زمین اور اسٹاک میں ضرورت سے زیادہ بہہ جاتی ہے، تو اثاثوں کی قیمتیں حقیقی معیشت سے زیادہ تیزی سے بڑھتی ہیں، جس سے معاشی عدم استحکام کے ممکنہ خطرات پیدا ہوتے ہیں۔

لہذا، بہت سے ممالک لاگت بڑھانے اور اثاثوں کی قیاس آرائیوں کی کشش کو کم کرنے کے لیے ٹیکس ٹولز کا استعمال کرتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ اور اسٹاک کے منافع پر 20% ٹیکس کی ویتنام کی تجویز کو نقدی کے بہاؤ کو متوازن کرنے کے اقدام کے طور پر سمجھا جا سکتا ہے: سرمائے کو قلیل مدتی قیاس آرائیوں سے دور ان کی حقیقی قدر کی طرف لے جانا۔

تاہم، 20% ٹیکس کی شرح کو موجودہ سطح کے مقابلے میں بہت زیادہ سمجھا جاتا ہے اور اگر اچانک لاگو کیا جائے تو یہ صدمے کا سبب بن سکتا ہے۔

خاص طور پر اگر مدتوں کے انعقاد میں کوئی فرق نہیں ہے اور سالوں کے درمیان نقصانات کے لیے کوئی الاؤنس نہیں ہے تو اس کا اثر بہت زیادہ ہوگا۔

قلیل مدتی سرمایہ کار تجارت کو کم کر سکتے ہیں، دوسرے چینلز میں سرمایہ واپس لے سکتے ہیں یا لچکدار طریقے سے خرید و فروخت کے بجائے زیادہ دیر تک اسٹاک رکھنے پر مجبور ہو سکتے ہیں۔

اس کے علاوہ، مسودہ ان اخراجات کی وضاحت نہیں کرتا جو سود کا حساب لگاتے وقت کٹوتی کے قابل ہوتے ہیں۔ بہت سے حقیقی اخراجات کو شمار نہیں کیا جا سکتا ہے، جو سرمایہ کاروں کو برائے نام منافع پر ٹیکس لگائے جانے کے خطرے میں ڈالتا ہے جو اصل سے زیادہ ہیں۔

بین الاقوامی مشق سے پتہ چلتا ہے کہ سرمایہ کاری کی آمدنی پر ٹیکس لگانا عام ہے، لیکن شرحیں اور طریقے بہت مختلف ہوتے ہیں۔ بہت سے ممالک طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے ٹیکس مراعات پیش کرتے ہیں: مثال کے طور پر، جاپان اسٹاک کے منافع پر تقریباً 20% فلیٹ ٹیکس لگاتا ہے۔ ریاستہائے متحدہ سرمایہ کاروں کو اپنی ٹیکس کی ذمہ داری کو کم کرنے کے لیے نقصانات کو آگے بڑھانے کی اجازت دیتا ہے۔ کچھ ممالک ہر لین دین پر بہت کم ٹیکس لگاتے ہیں یا انفرادی سرمایہ کاروں (جیسے سنگاپور) کی حوصلہ افزائی کے لیے اسٹاک کے منافع پر بالکل بھی ٹیکس نہیں لگاتے ہیں۔

مارکیٹ میں نئے ٹیکس سے سرمایہ کاروں کے رویے میں تبدیلی کی توقع ہے۔ قلیل مدت میں، بہت سے لوگ ٹیکسوں میں تیزی سے اضافے سے "حیرت زدہ" ہو سکتے ہیں، خاص طور پر 2 سال سے کم عرصے کے لیے رکھی گئی رئیل اسٹیٹ کے لیے، جو فروخت کی قیمت کے 10% تک کے ٹیکس سے مشروط ہو گی (اگر لاگت ثابت نہ ہو سکے)۔

رئیل اسٹیٹ کی کمی کے تناظر میں، لیکویڈیٹی کے جھٹکے سے بچنے کے لیے ایک معقول روڈ میپ کی ضرورت ہے۔ طویل مدتی میں، 20% سود ٹیکس سرمایہ کاروں کو فلٹر کرنے میں مدد کرے گا: قلیل مدتی قیاس آرائیاں کم ہو جائیں گی، جبکہ طویل مدتی سرمایہ کار زیادہ احتیاط سے غور کریں گے۔

20% ٹیکس قلیل مدتی تجارت کو کم کر سکتا ہے، لیکن یہ اسٹاک کو زیادہ دیر تک رکھنے اور کچھ سرمائے کو طویل مدتی سرمایہ کاری چینلز میں منتقل کرنے کی حوصلہ افزائی کرتا ہے - تصویر: کوانگ ڈِن

بہت سے لوگوں کو خدشہ ہے کہ بیچنے والے ٹیکس کو مکان کی قیمت میں شامل کر دیں گے، جس کی وجہ سے قیمت بڑھے گی اور بالآخر خریدار ٹیکس ادا کرے گا۔ لیکن حقیقت میں، مارکیٹ طلب اور رسد کی بنیاد پر خود کو ایڈجسٹ کرتی ہے، اور بیچنے والوں کو من مانی قیمتیں بڑھانے کی اجازت نہیں دیتی۔

اسٹاک کے لیے، 20% ٹیکس قلیل مدتی تجارت کو کم کر سکتا ہے، لیکن یہ اسٹاک کو زیادہ دیر تک رکھنے اور کچھ سرمائے کو طویل مدتی سرمایہ کاری کے چینلز کی طرف موڑنے کی حوصلہ افزائی کرتا ہے۔

تاہم، طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے اضافی مراعات پر غور کرنا ضروری ہے (مثال کے طور پر، 1 سال سے زائد عرصے کے لیے رکھے گئے اسٹاک کے لیے ٹیکس میں چھوٹ/کمی)، نئی پالیسی طویل مدت میں مارکیٹ کو مستحکم کرنے میں معاون ثابت ہوگی۔

ٹیکس حکام کو مکمل لین دین کے ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے۔

جائیداد کی فروخت کی قیمت کا 2% جمع کرنے کا موجودہ طریقہ بہت سی کوتاہیوں کو ظاہر کر رہا ہے۔ چونکہ یہ منافع اور نقصانات کو مدنظر نہیں رکھتا ہے، یہ فلیٹ کیلکولیشن کا طریقہ فروخت کنندگان کو ٹیکس سے بچنے کے لیے معاہدے میں کم قیمت کا اعلان کرنے کی ترغیب دیتا ہے۔

منافع کی بنیاد پر ٹیکس لگانے سے لوگوں کو خریداری کی صحیح قیمت کا اعلان کرنے اور کٹوتیوں کا دعوی کرنے کے لیے اخراجات کی رسیدیں رکھنے کی ترغیب ملتی ہے۔ جب رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے، تو حکومت بھی زیادہ جمع کرنے کے قابل ہوتی ہے۔

نئے طریقہ کار کا استعمال کرتے ہوئے درست طریقے سے اور مکمل طور پر ٹیکس جمع کرنے کے لیے مناسب انتظامی صلاحیت اور ڈیٹا انفراسٹرکچر کی ضرورت ہوتی ہے۔ ٹیکس حکام کو ہر لین دین کی لاگت اور اخراجات کا درست تعین کرنے کے لیے ایک مکمل لین دین کے ڈیٹا بیس کی ضرورت ہوتی ہے، اس طرح مؤثر طریقے سے ٹیکس جمع ہوتا ہے۔

فی الحال، تمام رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر تبدیلیاں ٹیکس آفس میں اپ ڈیٹ کر دی گئی ہیں - ایک ابتدائی فائدہ - لیکن سود پر ٹیکس لاگو کرنے سے پہلے معلوماتی نظام کو اب بھی ہم آہنگی سے اپ گریڈ کرنے کی ضرورت ہے۔ اس پالیسی کو احتیاط سے اور بتدریج نافذ کیا جانا چاہیے۔

بزنس مین ڈنہ ہونگ کی اس وقت سیکوئن جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے چیئرمین، ہو چی منہ سٹی کنسٹرکشن اینڈ بلڈنگ میٹریلز ایسوسی ایشن (SACA) کے چیئرمین، ہو چی منہ سٹی گرین بزنس ایسوسی ایشن (HGBA) کے چیئرمین اور ہو چی منہ سٹی بزنس ایسوسی ایشن (HUBA) کے وائس چیئرمین ہیں۔

راستے پر غور کریں ، جھٹکے سے بچیں۔

رئیل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز کے منافع پر 20% ٹیکس کی تجویز مارکیٹ کو شفافیت اور بین الاقوامی عمل کی طرف لے جانے کے لیے انتظامی ایجنسی کے عزم کو ظاہر کرتی ہے۔ مؤثر طریقے سے نافذ کرنے کے لیے، اسے احتیاط سے، لچکدار اور ہم آہنگی سے ڈیزائن کرنے کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، ایک واضح نفاذ روڈ میپ کی ضرورت ہے. کمزور مارکیٹ میں ٹیکس کی بلند شرحوں کا فوری نفاذ چونکا دینے والا ہو سکتا ہے۔ لہذا، ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں ایک عبوری مدت یا پائلٹ نفاذ پر غور کیا جا سکتا ہے، جو کہ نظام کے تیار ہونے کے ساتھ ساتھ پابندیوں میں بتدریج اضافہ کرتا ہے۔

دوسرا، حکام کو جلد ہی زمین کا ڈیٹا بیس مکمل کرنا چاہیے، ٹیکس، بینکنگ، نوٹری کی معلومات کو جوڑنا... اصل قیمت خرید، لاگت اور لین دین کی نگرانی کے لیے ایک بنیاد بنانا چاہیے۔ یہ نہ صرف درست طریقے سے ٹیکس جمع کرنے میں مدد کرتا ہے بلکہ مارکیٹ کو زیادہ شفاف اور مؤثر طریقے سے چلانے میں بھی مدد کرتا ہے۔

تیسرا ، ٹیکس پالیسی کو لچکدار اور انسانی ہونے کی ضرورت ہے۔ قانون ساز ادارے جائز مقدمات کے لیے چھوٹ شامل کر سکتے ہیں: جیسے ٹیکس میں چھوٹ یا ناگزیر لین دین کے لیے کمی (مشکل حالات کی وجہ سے مکان بیچنا) یا لوگوں کی مدد کے لیے کم منافع۔

چوتھا ، یہ ایک پیچیدہ ٹیکس ہے، جس میں ٹیکس دہندگان کو دستاویزات رکھنے اور تفصیلی اعلانات کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ٹیکس حکام کو معقول کٹوتی کے اخراجات، منافع اور نقصان کا حساب کرنے کے طریقے، اور انتہائی آسان طریقے سے اعلانات کرنے کے بارے میں مخصوص ہدایات ہونی چاہئیں۔

واپس موضوع پر

ڈین ہانگ کے

ماخذ: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm