VARS: ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں سستی اپارٹمنٹس "غائب"

ANTD.VN - رئیل اسٹیٹ کی فراہمی میں حالیہ اضافہ بنیادی طور پر اعلیٰ طبقے کی طرف سے تعاون کیا گیا ہے، جبکہ سستی رہائش کو "چھوڑ دیا گیا ہے"، جس سے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن سنگین ہوتا جا رہا ہے۔

سستی اپارٹمنٹس کی مزید کوئی نئی فراہمی نہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، حکومت کی جانب سے سپلائی اور سپورٹ کی نئی پالیسیوں کی وجہ سے ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج "گرم" ہو گئی ہے۔ تاہم، سپلائی میں اضافہ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے طبقے میں ہے جبکہ سستی مکانات کو "چھوڑ دیا" جا رہا ہے۔

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ سستی اپارٹمنٹ سیگمنٹ (قیمت VND25 ملین/m2 سے کم ہے) پچھلے کچھ سالوں میں "ناپید" ہو گیا ہے اور ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں دوبارہ ظاہر ہونا بہت مشکل ہے، اگر ناممکن نہیں تو۔

خاص طور پر، ہنوئی میں، نئے شروع کیے گئے سستی اپارٹمنٹس کا تناسب 2018 میں 35% تک پہنچ گیا، جو 2019 میں کم ہو کر 20% اور 2020 میں صرف 12% رہ گیا۔ 2021 اور 2022 میں، اس حصے میں اپارٹمنٹس کی سپلائی مسلسل کم ہوتی رہی، جس سے شروع کیے گئے اپارٹمنٹس کی سپلائی تقریباً 4% تک پہنچ گئی۔ 2023۔

ہو چی منہ شہر میں، کمی اس وقت اور بھی مضبوط تھی جب 2018 میں، نئے شروع کیے گئے سستی اپارٹمنٹس کا تناسب 20% تھا لیکن 2021 میں مکمل طور پر غائب ہونے سے پہلے 2020 میں یہ گر کر صرف 0.5% رہ گیا۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں تک، اپارٹمنٹس کی فراہمی میں نمایاں بحالی دیکھنے میں آئی، لیکن ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں فروخت کے لیے کھولے گئے اپارٹمنٹس کی تقریباً 80% سپلائی کی فروخت کی قیمت VND 50 ملین/m2 یا اس سے زیادہ تھی۔

اپارٹمنٹ کی قیمت کے اشاریہ پر تحقیق، VARS کے منتخب کردہ اور مشاہدہ کردہ 150 پروجیکٹس کے نمونے کے سیٹ میں پراجیکٹس کی فروخت کی قیمت کے اوسط اتار چڑھاو کی عکاسی کرتی ہے، یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ، 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں نمونے کے پروجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے، جو کہ سیکنڈ کے مقابلے میں 2000 فیصد اضافہ ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹ کلسٹرز کی فروخت کی اوسط قیمت VND49.2 ملین/m2 سے VND64.2 ملین/m2 تک بڑھ گئی، جو اسی مدت کے دوران 30.6% اضافے کی عکاسی کرتی ہے۔

ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں سستی اپارٹمنٹس کی فراہمی غائب ہو گئی ہے۔

کاروباری اداروں کو کم درجے کے طبقے میں دلچسپی کیوں نہیں ہے؟

VARS کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کی جانب سے سستی رہائش پر زیادہ توجہ نہ ملنے کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ اس طبقہ سے منافع کا مارجن اعلیٰ درجے کے طبقے سے کم ہے۔ پروجیکٹ ڈویلپرز کے حساب سے پتہ چلتا ہے کہ صرف 15% کے منافع کے مارجن کے ساتھ، اگر سرمایہ 1-2 سال تک جمود کا شکار رہتا ہے یا فروخت میں 1-2 سال تک تاخیر ہوتی ہے، تو ڈویلپرز کو پیسے کا نقصان ہوگا۔

مزید برآں، مرکزی زمین تیزی سے نایاب ہوتی جا رہی ہے، فی الحال اور مستقبل میں یہ بنیادی طور پر بڑے شہری علاقوں میں واقع ہے جس میں انفراسٹرکچر اور عوامی سہولیات کی ایک سیریز ہے جس میں سرمایہ کاری کی ضرورت ہے، نیز ان پٹ لاگت، خاص طور پر زمین کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، قیمتیں قابل برداشت نہیں ہیں۔

دوسرا، اگرچہ حکومت سماجی رہائش اور سستی رہائش کی ترقی کی حوصلہ افزائی کے لیے بہت سی پالیسیاں متعارف کر رہی ہے، لیکن زمین اور منصوبہ بندی سے متعلق قانونی طریقہ کار اب بھی بڑی رکاوٹیں ہیں۔ لائسنسنگ کا پیچیدہ عمل، طویل عرصے سے، بڑے شہروں میں ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ کے لیے زمین کے بڑھتے ہوئے فنڈ کے ساتھ، پروجیکٹ ڈویلپرز کو اس سیگمنٹ میں سرمایہ کاری کرنے سے پہلے احتیاط سے غور کرنے پر مجبور کرتا ہے۔

اس کے علاوہ، اس طبقہ میں گھر کے خریداروں کے لیے کریڈٹ سپورٹ پالیسیوں کو ہم آہنگی سے لاگو نہیں کیا گیا ہے۔

تیسرا، اعلیٰ درجے کے منصوبے زیادہ منافع بخش مارجن لاتے ہیں اور بیچنا مشکل نہیں ہوتا۔ چونکہ رہائشی اور سرمایہ کاری دونوں ضروریات سمیت اعلیٰ درجے کے مکانات کی مانگ بہت زیادہ ہے، اس لیے اقتصادی ترقی کے ساتھ ساتھ اعلیٰ آمدنی والے صارفین کے گروپ میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے اور غیر ملکی سرمایہ کاری کی لہر سے غیر ملکیوں کے ساتھ ساتھ بیرون ملک مقیم ویت نامی نئے قانونی راہداری کی بنیاد پر اس گروپ کے لیے ملکیت کی شرائط "آرام دہ" ہیں۔

درحقیقت، بہت سے ایسے صارفین ہیں جو پراجیکٹ میں انتہائی محدود اور اعلیٰ درجے کی مصنوعات کے مالک ہونے کے لیے پریمیم ادا کرنے کو تیار ہیں۔ یہ سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ کو پروجیکٹ ڈویلپرز کے لیے اور بھی کم پرکشش بناتا ہے۔

ریاستی مداخلت کی ضرورت ہے۔

سستی رہائش کی فراہمی کی کمی کو پورا کرنے کے لیے، VARS کا خیال ہے کہ ریاست کی طرف سے مضبوط مداخلت کی ضرورت ہے۔

اس کے مطابق، ریاست کو سرمایہ کاروں کے لیے سستی کمرشل اپارٹمنٹس تیار کرنے کے لیے سازگار حالات پیدا کرنے کے لیے تحقیق اور پالیسیاں تیار کرنے کی ضرورت ہے (کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے معیارات کے مقابلے میں زمینی ٹیکس، کارپوریٹ ٹیکس، یا تعمیراتی کثافت یا زمین کے استعمال کے قابلیت میں اضافہ)۔

ایک ہی وقت میں، منصوبہ بندی کی منظوری اور تعمیراتی لائسنسنگ کو ترجیح دی جاتی ہے، جس سے پروجیکٹ کی ترقی کا وقت کم کرنے میں مدد ملتی ہے...

دوسرا، ریاست کو سستی رہائش کی تعمیر کے لیے حکومت اور نجی شعبے کے درمیان تعاون کے منصوبوں کو فروغ دینا چاہیے (ریاست زمین کی ترغیبات اور قانونی مدد فراہم کرتی ہے)۔

تیسرا، ایسی پالیسیاں ہونی چاہئیں جو لوگوں کی رہائش کے مطالبے کی حمایت کریں۔ حکومت کم لاگت والے اپارٹمنٹس کی فراہمی کی ترقی اور دیکھ بھال کے لیے فنڈ قائم کرنے پر غور کر سکتی ہے…

مزید برآں، ریاست کو قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے پالیسیاں بنانے کی ضرورت ہے، اور اسے جلد ہی رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا مطالعہ کرنا چاہیے اور اس کا اطلاق کرنا چاہیے، ان رئیل اسٹیٹ مالکان کو نشانہ بنانا چاہیے جو اپنی جائیداد کو کاروباری سرگرمیوں میں شامل نہیں کرتے، یا زمین حاصل کرنے کے بعد تعمیرات نہیں کرتے...

یہ ضروری ہے کہ ہاؤسنگ نگران ایجنسیاں یا کمیٹیاں قائم کی جائیں اور قیاس آرائیوں، قیمتوں میں ہیرا پھیری یا قیمتوں میں غیر قانونی اضافے کے خلاف سخت پابندیاں لگائی جائیں۔

تاہم، ریگولیٹری پالیسیوں کے صحیح معنوں میں موثر ہونے اور طویل مدت میں مارکیٹ کو محفوظ اور صحت مند طریقے سے چلانے کے لیے، ریاست کو جلد ہی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر معلومات اور ڈیٹا سسٹم اور شناخت شدہ ہاؤسنگ کے انتظام کے نظام کو مکمل کرنے کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd