2015 سے 2023 کے آخر تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ سے متعلق پالیسیوں اور قوانین کے نفاذ سے متعلق قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو بھیجی گئی رپورٹ میں، وزارت خزانہ نے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کے سرمائے کو متحرک کرنے میں بہت سی خامیوں، کوتاہیوں اور حدود کی نشاندہی کی، سرمایہ کاری کے منصوبوں کی منتقلی کے ساتھ ساتھ حقیقی منتقلی کے منصوبوں کی منتقلی بھی۔

سرمایہ کاری کے منصوبوں کو منتقل کرتے وقت خطرات

تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کے لیے کیپٹل موبلائزیشن کے بارے میں وزارت خزانہ نے کہا کہ اس سے قبل ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق، سرمایہ کاروں کو اداروں اور افراد کے ساتھ ہاؤسنگ کنسٹرکشن میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے معاہدوں، کیپٹل کنٹریبیوشن دستاویزات یا سرمایہ کاری کے تعاون کے معاہدوں اور دستاویزات پر دستخط کرنے کی اجازت تھی، اور سرمایہ کاروں یا سرمایہ کاروں کو سرمایہ کاری پر مبنی مصنوعات پر سرمایہ کاری کی اجازت دی جاتی تھی۔ شراکت کا تناسب

تاہم، موجودہ ضوابط کے مطابق، سرمایہ کاروں کو ہاؤسنگ پروڈکٹس کو تقسیم کرنے یا رجسٹریشن، ڈپازٹ، اور ہاؤسنگ خریدنے کے حق سے لطف اندوز ہونے یا کیپٹل موبلائز پارٹی کے لیے پروجیکٹ میں زمین کے استعمال کے حقوق کو تقسیم کرنے کے لیے کیپٹل موبلائزیشن کا اطلاق کرنے کی اجازت نہیں ہے، سوائے اس صورت میں کہ سرمایہ فراہم کرنے کے لیے ایک نیا قانونی ادارہ قائم کیا جائے جو ریاست کے تعمیراتی پروجیکٹ کے طور پر تفویض کیا جائے۔

ڈیکری 71 کی دفعات کے مطابق ہاؤس فاؤنڈیشن کی تعمیر مکمل کرنے کے بعد، سرمایہ کار کو اجازت ہے کہ وہ مستقبل کے مکانات اور تعمیرات کی فروخت اور خریداری کے لیے ایک معاہدے پر دستخط کر سکتا ہے تاکہ پہلے دستخط کیے گئے سرمائے کی شراکت کے معاہدوں کو تبدیل کیا جا سکے۔

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
وزارت خزانہ کے مطابق، قانون کو پامال کرنے کے بہت سے طریقے ہیں، جس کی وجہ سے ریاستی اداروں کے لیے جائیداد کی منتقلی کے لین دین کی اصل قیمت کی تصدیق کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔ تصویر: ہوانگ ہا

مستقبل کے مکانات یا تعمیراتی کاموں کی فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد، سرمایہ کار کو مستقبل کے مکانات یا تعمیراتی کاموں کی فروخت کا معاہدہ منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

تاہم، وزارت خزانہ نے کہا کہ حقیقت میں، ریاستی ادارے ابھی تک اس حقیقت پر قابو نہیں پا سکے ہیں کہ سرمایہ کار افراد کے ساتھ معاہدے (کئی شکلوں میں) کرتے رہتے ہیں۔ صرف اس صورت میں جب افراد کو ٹیکس حکام کو دستاویزات منتقل کرنے اور جمع کرانے کی ضرورت ہوتی ہے تو وہ اس واقعے کا پتہ لگاتے ہیں۔

اس کے علاوہ، ایسے معاملات ہیں جہاں سرمایہ کار خریدار کی جانب سے ذاتی انکم ٹیکس (PIT) ادا کرنے کو قبول کرتے ہیں، سرمایہ کی شراکت کے معاہدے کو منتقل کرتے وقت خریدار سے PIT جمع کرتے ہیں لیکن ریاستی بجٹ میں ٹیکس ادا نہیں کرتے ہیں۔

سرمایہ کاری کے منصوبوں کی منتقلی کے بارے میں، وزارت خزانہ نے کہا کہ ٹیکس دہندگان قانونی ادارے ہیں جو سرمایہ کاری کے حقوق منتقل کرتے ہیں، سرمایہ کاری کے منصوبے کا کچھ حصہ یا پورا استحصال دوسری تنظیموں یا افراد کو علیحدگی، انضمام، کاروباری تبدیلی یا سرمایہ کی شراکت کی منتقلی کی صورت میں زمین، سرمایہ کاری، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قوانین کے ضابطے کے تحت کرتے ہیں۔

اگر منتقلی کرنے والا ادارہ ایک سرکاری ادارہ ہے، تو اسے کاروباری اداروں میں پیداوار اور کاروبار میں لگائے گئے ریاستی سرمائے کے انتظام اور استعمال سے متعلق قانون کی دفعات اور عوامی اثاثہ جات کے انتظام کے قانون کی بھی تعمیل کرنی ہوگی۔

وزارت خزانہ کے مطابق، یہ سرگرمی بہت سے خطرات سے مشروط ہے جیسے کہ تنظیم کی جانب سے ٹرانسفر کی قیمتوں کا اعلان کرنا جو کہ اصل قیمتوں کے مطابق نہیں ہیں، جس سے ریاستی بجٹ کو نقصان ہوتا ہے۔ پراجیکٹس کی منتقلی جب وہ قانون کی طرف سے تجویز کردہ منتقلی کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں؛ نیلامی کے بغیر اثاثوں کی فروخت، ریاست کے عوامی اثاثوں کو نقصان پہنچانا؛ اور زمین کو غلط مقصد کے لیے استعمال کیا۔

وہ افراد جو سرمایہ فراہم کرنے والے یا ابتدائی بانی حصص یافتگان ہیں ان کو ریاست کی طرف سے زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے ساتھ زمین تفویض کی جاتی ہے، ریاست سرمایہ کاری کے منصوبوں کو انجام دینے کے لیے زمین لیز پر دیتی ہے (سالانہ ادا کی جاتی ہے یا ایک یکمشت میں ادا کی جاتی ہے)، سرمایہ کی شراکت اور حصص کی متعدد منتقلی کے بعد، جس کے نتیجے میں تمام ابتدائی سرمایہ فراہم کنندگان اور بانی شیئر ہولڈرز کو تبدیل کیا جاتا ہے۔

درحقیقت، سرمایہ کاری کے منصوبے پر عمل درآمد کرنے والا انٹرپرائز تبدیل نہیں ہوا ہے (انٹرپرائز ٹیکس کوڈ تبدیل نہیں ہوا ہے)، لیکن انٹرپرائز کے سرمایہ کاروں میں تبدیلی آئی ہے۔ یہ کہا جا سکتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ بنیادی طور پر کیپیٹل شراکت داروں یا بانی شیئر ہولڈرز کی سرمایہ کی منتقلی کے ذریعے فروخت کیا جاتا ہے۔

وزارت خزانہ نے کہا کہ مذکورہ ٹیکس دہندگان کی سرگرمیوں میں ٹیکس کے بہت سے خطرات ہیں، جس سے ریاستی بجٹ کو محصولات کا نقصان ہوتا ہے اور زمین کے انتظام سے متعلق قانون کی دفعات کی خلاف ورزی کا خطرہ ہے۔

منتقلی کے لین دین کی اصل قیمت کی تصدیق کرنا مشکل ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کی قیمت کے بارے میں، وزارت خزانہ نے نشاندہی کی کہ ٹیکس دہندگان نے ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے ٹرانسفر پرائس کا اعلان کیا جو اصل ٹرانسفر پرائس کے مطابق نہیں تھا۔ خریدار اور بیچنے والے نے دونوں فریقوں کے دستخط شدہ ایک ہاتھ سے لکھا ہوا معاہدہ استعمال کیا، عدالت میں تنازعات کو روکنے کے لیے لین دین کی اصل قیمت کو ریکارڈ کیا گیا۔

وزارت خزانہ کی رپورٹ میں کہا گیا، "اس لیے، قابل ریاستی ایجنسیوں کے لیے جائیداد کی منتقلی کے لین دین کی حقیقی قدر کی تصدیق کرنا بہت مشکل ہے، خاص طور پر چونکہ ٹیکس حکام کے پاس فی الحال تحقیقات کا کام نہیں ہے،" وزارت خزانہ کی رپورٹ میں کہا گیا ہے۔

مستقبل میں مکانات کی خرید و فروخت اور تعمیراتی کاموں کے معاہدے کی منتقلی کے لیے، مستقبل میں مکانات کی خرید و فروخت اور تعمیراتی کاموں کے معاہدے کی مالیت دوسرے فریق سے تیسرے فریق کو صرف سرمایہ کار سے خریدی گئی قیمت کے برابر ہے۔ یا جب کتاب جاری کی جاتی ہے، ٹیکس دہندہ سرمایہ کار کی قیمت سے کم کا اعلان کرنے پر آمادہ ہوتا ہے، جس سے بجٹ کی آمدنی کا حساب لگانے میں بھی نقصان ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ اور رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی خرید و فروخت کے طریقہ کار کے بارے میں، وزارت خزانہ نے کہا کہ سرمایہ کار اس بات سے اتفاق کرتا ہے کہ خریدار کو مستقبل کے گھر کے لیے نئے خریدار کے ساتھ معاہدہ پر دوبارہ دستخط کرنے دیں تاکہ جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس سے بچا جا سکے۔

"سرمایہ کار ہاؤسنگ قانون کے قواعد و ضوابط کی خلاف ورزی کر رہا ہے مکانات کی تعداد کی اس حد سے جو غیر ملکیوں کو طویل مدتی لیز کے معاہدوں پر دستخط کرنے کی اجازت ہے اور کرایہ دار کو گھر کے مالک کے طور پر مکمل حقوق حاصل ہیں؛ حقیقی جائیداد کے لین دین کو حصص خرید کر، پھر کاروبار کو تقسیم کرکے قانونی حیثیت دی جاتی ہے،" رپورٹ میں کہا گیا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کی اجازت کے لیے، رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کرنے والا ٹیکس دہندہ منتقلی کے معاہدے پر دستخط نہیں کرتا ہے بلکہ ایک اجازت نامے پر دستخط کرتا ہے (جس میں مجاز شخص کو جائیداد رکھنے کا حق، استعمال کرنے کا حق، اور رئیل اسٹیٹ کو تصرف کرنے کا حق ہے) تاکہ جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس سے بچا جاسکے۔

وزارت خزانہ کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ 2017-2022 کی مدت میں رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کی آمدنی میں پچھلے سال کی آمدنی کے مقابلے میں اضافہ ہوا ہے۔

خاص طور پر، 2017 میں، آمدنی 10,818 بلین VND تھی۔ 2018 میں، آمدنی 12,963 بلین VND تھی، جو کہ 19.82% کا اضافہ ہے۔ 2019 میں، آمدنی 14,447 بلین VND تھی، جو کہ 11.44% کا اضافہ ہے۔ 2020 میں، آمدنی 16,213 بلین VND تھی، جو کہ 12.22% کا اضافہ ہے۔ 2021 میں، آمدنی 21,142 بلین VND تھی، جو کہ 30.4% کا اضافہ ہے۔ سب سے زیادہ 2022 میں تھا، آمدنی 34,746 بلین VND تھی، جو 2021 کے مقابلے میں 64.34% زیادہ ہے۔

صرف 2023 میں، ذاتی انکم ٹیکس کی آمدنی صرف 18,618 بلین VND تک کم ہو جائے گی جس کی وجہ مارکیٹ کی مشکلات اور لین دین میں کمی ہے۔