مضافاتی علاقوں نے قیمتوں کی نئی سطحیں قائم کیں، دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس تجویز کیا، تھانہ اوئی زمین کی نیلامی کے ذخائر کو ترک کردیا

دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کی تجویز؛ ہنوئی کے مضافات میں ولا اور ٹاؤن ہاؤسز آہستہ آہستہ گرم ہوتے جا رہے ہیں، قیمتیں بڑھیں گی۔ بہت سے لوگوں نے تھانہ اوئی زمین کی بولی لگانے کے لیے اپنی جمع پونجی چھوڑ دی ہے۔ ہاؤسنگ فنکشنز کی تبدیلی کے کیسز… ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ: ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں نیلامی زمین۔ (ماخذ: ویتنامیٹ)

رئیل اسٹیٹ امیروں کے ہاتھوں میں 'گر جاتی ہے'، قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، لاوارث مکانات، لاوارث ولا، اور لاوارث شہری علاقوں کی صورتحال تیزی سے ظاہر ہو رہی ہے۔ یہاں تک کہ بڑے شہروں میں، جہاں زمین کی کمی ہے اور آبادی گھنی ہے، یہ صورت حال اب بھی پھیلی ہوئی ہے، ایک طرف لاوارث زمین اور مکانات کے درمیان تضاد اور لوگوں کی جدوجہد، ساری زندگی کام کرنے کا منظر، لیکن پھر بھی یقین نہیں ہے کہ وہ زمین کا ایک ٹکڑا خرید سکتے ہیں یا مکان۔

VARS کے مطابق، سرمایہ کاروں کی قیاس آرائیاں - جب سامان نایاب ہو، بیچنے کے لیے دستیاب نہ ہو تو ذخیرہ اندوزی کرنا، پھر قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرنا یا زیادہ منافع کی تلاش میں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے مصنوعی قلت پیدا کرنا - بہت عام ہے، جو شہری سے دیہی علاقوں تک ہوتا ہے۔ یہ زمینی فنڈ کی ترقی، طلب اور رسد کے تعلقات کے عمل کو متاثر کرتا ہے، اور طویل مدتی میں معیشت کو متاثر کرتا ہے۔

VARS کا خیال ہے کہ ٹیکس کا اطلاق دوسرے گھروں اور اس سے اوپر کے گھروں پر ہونا چاہیے۔ یہ فطری بات ہے کہ بہت سے اثاثے رکھنے والے لوگ، اور ایسے اثاثے جو مسلسل منافع کماتے ہیں، زیادہ ٹیکس ادا کرتے ہیں۔ درحقیقت، حالیہ دنوں میں زیادہ تر گھر خریدار دوسرے یا تیسرے گھر کے خریدار ہیں۔

یہ تجویز رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کے تناظر میں کی گئی ہے، جس میں کمی کا کوئی نشان نہیں ہے۔

اس یونٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں 2024 کی دوسری سہ ماہی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ 2019 کی اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 58% اور 27% کا اضافہ ہوا۔ درمیانی رینج کا طبقہ تیزی سے نایاب ہو رہا ہے اور اس سال نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹس کی سپلائی کا 80% سے زیادہ قیمت VN2m/5 ملین سے زیادہ ہے۔

نہ صرف نئے منصوبے بلکہ پرانے اپارٹمنٹس کی قیمتیں بھی آسمان کو چھو رہی ہیں۔ کئی اپارٹمنٹس جو کئی دہائیوں سے استعمال ہو رہے ہیں اب بھی ان کی تشہیر 2-3 گنا زیادہ قیمتوں پر کی جا رہی ہے جب وہ پہلی بار فروخت ہوئے تھے۔ ولا، ٹاؤن ہاؤس، اور مضافاتی اراضی کے حصے بھی قیمتوں میں اضافے کے آثار دکھاتے ہیں، کیونکہ سرمایہ کاروں کے کچھ گروپ منافع کے لیے جعلی رسد اور طلب بناتے ہیں۔

لہٰذا، محفوظ، صحت مند اور پائیدار سمت میں ترقی کے لیے مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے، تاکہ زمین کی قیمتیں مارکیٹ کے مطابق بڑھیں اور کم ہوں، VARS کے مطابق، رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی جاری کرنا ایک فوری کام ہے جسے نظر انداز نہیں کیا جا سکتا۔

VARS ایک رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی تجویز کرتا ہے جو لوگوں کے دو گروپوں پر لاگو ہوتا ہے، بشمول دوسرے گھر یا اس سے زیادہ کے خریدار اور پراجیکٹس چھوڑنے والے مالکان۔ ان لین دین کے لیے ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھے گی جہاں بیچنے والے کی ملکیت کی مدت مختصر ہو گی۔

جیسا کہ سنگاپور میں، گھر کے خریداروں کو دوسرے گھر کے لیے جائیداد کی قیمت کا 20%، اور تیسرے گھر کے لیے 30% فیس ادا کرنا ہوگی۔ پہلے سال اپنے گھر فروخت کرنے والے مالکان کو جائیداد کی قیمت کا 6%، دوسرے سال 8%، تیسرے سال 4% ٹیکس ادا کرنا ہو گا اور چوتھے سال کے بعد کوئی ٹیکس یا فیس نہیں لگائی جائے گی۔

VARS نے یہ تجویز بھی پیش کی کہ اگر مالک زمین حاصل کرنے کے بعد کوئی پروجیکٹ نہیں بناتا ہے، تو اسے لازمی طور پر ترک شدہ ریل اسٹیٹ ٹیکس بھی ادا کرنا ہوگا۔ یہ طریقہ کوریا میں لاگو کیا جاتا ہے، زمین کو ترک کر دیا گیا یا 2 سال سے زائد عرصے سے زمین کی بہتری کے عمل میں 5% ٹیکس لگایا جاتا ہے اور ٹیکس کی شرح بتدریج بڑھ جاتی ہے ان سالوں کی تعداد کے حساب سے جو زمین ترک کی جاتی ہے، 5 سال پر 8% ٹیکس ہوتا ہے، 7 سال پر 9% ٹیکس ہوتا ہے، 10 سال سے زائد عرصے تک چھوڑی ہوئی زمین پر 10% ٹیکس ہوتا ہے۔ امریکہ میں، لاوارث زمین پر 3 فیصد ٹیکس لگایا جاتا ہے...

تاہم، ایسوسی ایشن یہ بھی تسلیم کرتی ہے کہ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ٹیکس ٹولز کا استعمال بہت سے چیلنجوں کا سامنا ہے۔ ان میں سے، اس کے لیے ٹیکنالوجی اور انسانی وسائل میں بڑی سرمایہ کاری کی ضرورت ہے، کیونکہ یہ تعین کرنے کے لیے کہ کون سا دوسرا یا تیسرا گھر ہے... ٹیکس ٹولز کو مؤثر اور شفاف طریقے سے استعمال کرنے کے لیے، ریاستی انتظامی اداروں کو ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر معلوماتی نظام اور ڈیٹا بیس کی تعمیر اور تکمیل کو فروغ دینے کی ضرورت ہے۔

VARS ممکنہ منفی اثرات پر غور کرنے کی بھی سفارش کرتا ہے، جیسے کہ ٹیکس لگانے سے لوگ اپنی قوت خرید کو "ختم" کر سکتے ہیں، جس سے معیشت کے لیے دیگر طویل مدتی نتائج نکل سکتے ہیں یا قانونی خامیاں پیدا ہو سکتی ہیں جب امیر اب بھی دوسرے، تیسرے اثاثوں کی ملکیت... رشتہ داروں کو منتقل کر کے ٹیکس سے بچ سکتے ہیں، گھر کے کرایے بڑھ جاتے ہیں تاکہ ٹیکس کی ادائیگی کے اخراجات کو پورا کیا جا سکے۔

ملحقہ، مضافاتی ولاز کی تلاش کی جاتی ہے۔

ویتنامیٹ کے مطابق ہنوئی کے نواحی علاقوں میں زمینوں کی نیلامی حالیہ دنوں میں ’گرم‘ رہی۔ مارکیٹ کی ترقی نے بہت سے سرمایہ کاروں اور حقیقی خریداروں کو ہم آہنگی والے شہری علاقوں میں تعمیر کیے گئے مضافاتی علاقوں میں ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کے لیے زمین تلاش کرنے کے لیے دوڑ لگا دی ہے۔ ہنوئی کے مضافات کے اضلاع میں سروے سے پتہ چلتا ہے کہ اس حصے کی سپلائی کافی کم ہے، مضافات میں ولا اور ٹاؤن ہاؤس پراجیکٹس کی تعداد کم ہے جو فروخت کے لیے کھولے جا رہے ہیں اور جلدی فروخت ہو گئے۔

مغرب میں، کچھ نئے ولا منصوبوں کی لاگت 180 ملین سے تقریباً 200 ملین VND/m2 تک ہے۔

جنوبی علاقے میں، 159 ہیم لام تھونگ ٹن شاپ ہاؤسز ایک نادر سپلائی ہیں جو فروخت کے لیے کھولی جا رہی ہے۔ فی الحال، شاپ ہاؤسز، 5 منزلہ ٹاؤن ہاؤسز جن میں 2 اگلے اور پچھلے حصے ہیں، جو مکمل ہو چکے ہیں اور جن میں سرخ کتابیں ہیں، 100 ملین VND/m2 سے شروع ہونے والی قیمتوں کے ساتھ مارکیٹ میں متعارف کرائے جا رہے ہیں۔

موجودہ سپلائیز کے ساتھ ساتھ، مارکیٹ نے ڈونگ انہ میں ایک پروجیکٹ کے بارے میں معلومات کے ساتھ بھی توجہ مبذول کروائی جو چوتھی سہ ماہی میں تقریباً 300 ملین VND/m2 کی قیمت کے ساتھ شروع کرنے کی تیاری کر رہا ہے۔

ولا اور ٹاؤن ہاؤسز کی سپلائی کو پچھلے 10 سالوں میں اپنی کم ترین سطح پر سمجھا جاتا ہے، جس نے پچھلے سال کے دوران ولا اور ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتوں کو مسلسل بڑھنے کی طرف دھکیل دیا ہے۔ Hoai Duc اور Ha Dong کے کچھ علاقوں میں ولا کی قیمتیں مسلسل نئی سطحیں طے کر رہی ہیں، جو کہ ایک سال پہلے کے مقابلے میں 30-50% تک بڑھ رہی ہیں۔ کچھ ممکنہ علاقوں میں، دلچسپی رکھنے والے صارفین کی تعداد میں اور بھی اضافہ ہوا ہے، جس کی وجہ سے مقامی قیمتوں کا بخار ہے۔

محترمہ Le Thi Bich Ngoc - Truong Son Land کی ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ اور نیلامی کی اونچی قیمتوں نے بہت سے سرمایہ کاروں کو مضافاتی علاقوں میں منتقل کیا ہے۔ اس کے مطابق، کم عروج والا طبقہ گرم ہوتا رہے گا۔ مستقبل قریب میں، مضافاتی علاقوں میں نئی ​​مصنوعات کی قیمتیں ایک نئی قیمت کی سطح قائم کر سکتی ہیں جب 1 اگست سے اراضی کا قانون باضابطہ طور پر نافذ ہو جائے گا، جس سے ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتوں میں اضافہ ہو گا۔

مبصرین کے مطابق، مختصر مدت میں، ولا اور ٹاؤن ہاؤس سیگمنٹ کی لیکویڈیٹی بڑھے گی، اور ثانوی قیمتوں میں اضافے کا امکان ہے۔ "اب سے سال کے آخر تک، ہنوئی میں ولا اور ٹاؤن ہاؤس طبقہ قیمتوں میں اضافہ دیکھتا رہے گا کیونکہ سپلائی کم ہے اور طلب میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے۔ تاہم، سپلائی بنیادی طور پر مضافاتی اضلاع میں ہوگی، اور اندرون شہر کے علاقے میں نئے منصوبوں کے لیے زمینی فنڈز ختم ہو چکے ہیں،" محترمہ Nguyen Hoai An - CBRE Hanoi کی ڈائریکٹر نے کہا۔

مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین، جب ریزورٹ رئیل اسٹیٹ اب بھی کافی پرسکون ہے، صوبوں میں زمین اپنے وقت کا انتظار کر رہی ہے، اور اندرون شہر اپارٹمنٹس بہت زیادہ گرم ہیں، مضافاتی ولا اور ٹاؤن ہاؤس اب بھی بہت سارے سرمایہ کاروں کا انتخاب ہیں کیونکہ یہ دونوں استحکام کو یقینی بناتے ہیں اور قیمتوں میں اضافے کے اعلیٰ امکانات رکھتے ہیں۔ "فی الحال، ہنوئی میں ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی مارکیٹ میں اندرون شہر مصنوعات ختم ہو چکی ہیں، جس کی وجہ سے کم بلندی والے مکانات کی مانگ کو مضافاتی علاقوں میں منتقل کیا جا رہا ہے، جو مستقبل میں اس طبقے کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کا محرک بھی ہو گا،" مسٹر ڈنہ نے تصدیق کی۔

Thanh Oai نیلامی زمین: 55/68 لاٹ ڈپازٹ کے ساتھ

ادائیگی کی آخری تاریخ گزر چکی ہے، لیکن Ngo Ba کے علاقے، تھان گاؤں، Thanh Cao کمیون، Thanh Oai ڈسٹرکٹ (Hanoi) میں صرف 13/68 پلاٹوں نے اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کی ہیں۔ ضبط شدہ ڈپازٹس والے 55 پلاٹوں کی جیتی ہوئی قیمتیں 80 ملین VND/m2 سے لے کر 100 ملین VND/m2 تک ہیں۔

ضوابط کے مطابق، زمین کی نیلامی جیتنے والے کو 30 دنوں کے اندر دو قسطوں میں مالی ذمہ داریاں پوری کرنی ہوں گی۔ اس نیلامی کی حتمی ادائیگی 14 ستمبر کو ہوگی۔

تاہم، تھانہ اوئی ڈسٹرکٹ لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر کی طرف سے پریس کے ساتھ شیئر کی گئی معلومات سے پتہ چلتا ہے کہ، آج (16 ستمبر) تک، اگرچہ ادائیگی کی آخری تاریخ ختم ہو چکی ہے، صرف 13/68 اراضی نے اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کی ہیں۔ ان لاٹوں میں جنہوں نے مکمل ادائیگی کی ہے، سب سے زیادہ لاٹ کی قیمت 55 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔

80 ملین VND/m2 سے زیادہ جیتنے والی قیمتوں کے ساتھ لاٹ، بشمول 100.5 ملین VND/m2 کی سب سے زیادہ قیمت والی لاٹ کے فاتح نے، وقت پر ادائیگی نہیں کی ہے۔ اس طرح، سمجھا جاتا ہے کہ 55 لاٹوں نے اپنی جمع پونجی ضبط کر لی ہے۔

اس سے قبل، Ngo Ba کے علاقے، Thanh Than گاؤں، Thanh Cao کمیون میں 68 اراضی کی نیلامی نے رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں اور عوام میں اس وقت ہلچل مچا دی جب 1,500 سے زیادہ صارفین کے ساتھ 4,000 سے زیادہ اہل درخواستیں تھیں۔ جیتنے کی قیمت ابتدائی قیمت سے 7-8 گنا زیادہ تھی۔ 8.6-12.5 ملین VND/m2 کی ابتدائی قیمت سے، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 100 ملین VND/m2 سے تجاوز کر گئی۔

خاص طور پر، تقریباً 65 مربع میٹر کے رقبے کے ساتھ LK03-10 لاٹ کی سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت 100.5 ملین VND/مربع میٹر تک ہے، جو ابتدائی قیمت سے 8 گنا زیادہ ہے۔

یہ معلوم ہے کہ Ngo Ba کے علاقے، Thanh Thanh گاؤں، Thanh Cao کمیون میں 68 اراضی کی نیلامی 10 اگست کو ہوئی تھی، جس سے 400 بلین VND سے زیادہ جمع ہونے کی توقع ہے۔ مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے والی 13 زمینوں کے ساتھ، جمع کی گئی کل رقم صرف 80 بلین VND سے زیادہ تھی، یا متوقع رقم کا 20%۔

یکم اگست سے ہاؤسنگ فنکشن کی تبدیلی کے کیسز

2023 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 124 واضح طور پر ایسے معاملات کا تعین کرتا ہے جہاں ہاؤسنگ فنکشنز کو تبدیل کیا جا سکتا ہے۔

اس کے مطابق، ہاؤسنگ افعال کی تبدیلی کے معاملات میں شامل ہیں:

ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ سے سوشل ہاؤسنگ میں تبدیل کریں۔

پبلک ہاؤسنگ یا سوشل ہاؤسنگ سے تبدیل کریں جب دوبارہ آبادکاری ہاؤسنگ کی ضرورت نہ ہو۔

پوائنٹ d، شق 1، 2023 ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 13 میں بیان کردہ کیس میں ہاؤسنگ کو آفیشل ہاؤسنگ یا کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ میں تبدیل کرنا۔

دیگر کیسز کے مطابق وزیراعظم کا فیصلہ وزارت تعمیرات کی تجویز پر مبنی ہے۔

نوٹ: اس آرٹیکل کی شق 1 میں تجویز کردہ ہاؤسنگ فنکشنز کی تبدیلی کو درج ذیل اصولوں کی تعمیل کرنی چاہیے:

منظور شدہ صوبائی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگرام اور پلان کے مطابق ہونا چاہیے، اور عوامی اثاثوں کو نقصان کا باعث نہیں ہونا چاہیے۔

تبدیل ہونے کے بعد، گھر کو مؤثر طریقے سے، صحیح مقصد کے لیے اور تبدیل شدہ گھر کے معیارات اور تکنیکی ضوابط کے مطابق استعمال کیا جانا چاہیے۔

وزارت تعمیرات یا صوبائی عوامی کمیٹی سے منظور شدہ ہونا ضروری ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html