أولها مشكلة تزامن الموافقة على سياسات الاستثمار مع الموافقة على المستثمرين في جميع مشاريع الإسكان الاجتماعي والتجاري، حيث يتمتع المستثمرون بحقوق استخدام الأراضي وفقًا للمخطط. ووفقًا لهيئة الإسكان والتنمية الريفية، يُعدّ تطبيق إجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار الإجراءَ الأولي لسلسلة إجراءات الاستثمار في قطاع البناء. لذلك، عند تعثر إجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار، يُصبح المشروع مُجمّدًا، وغير قادر على مواصلة إجراءات الاستثمار الأخرى في قطاع البناء. يكفي النص على أن يكون تقييم ملاءمة مشاريع الاستثمار للتخطيط متوافقًا مع مخطط تقسيم المناطق أو المخطط العام، أيهما أنسب، أو الاكتفاء بالنص على توافقه مع المخطط العام الوارد في القرار رقم 98 للجمعية الوطنية ، والذي يُطبّق تجريبيًا في مدينة هو تشي منه.
إن هذا النهج لتحسين الإجراءات الإدارية، أو هذا التحسين، لم يُرسخ روح إصلاح الإجراءات الإدارية، وهو بعيد كل البعد عن الواقع، ويُظهر مؤشرات على عدم التحسن. فبينما كان يُسمح للشركات سابقًا بإجراءات الاستثمار والبناء بالتوازي، أصبحت الآن تُضطر تقريبًا إلى تنفيذ كل إجراء إداري بالتتابع.
ترى هيئة تنظيم الاستثمار أن اللائحة التي تُلزم مشاريع الاستثمار بالامتثال للتخطيط التفصيلي (إن وُجد) لا تنطبق إلا على الحالات التي تُجري فيها الدولة مزاداتٍ على حقوق استخدام الأراضي أو تُقدم عروضًا لمشاريع تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين. ومع ذلك، فإن هذه اللائحة غير مناسبة تمامًا للحالات التي تمتلك فيها شركة الاستثمار بالفعل حقوق استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط، وتعتزم الحصول على موافقة سياسة الاستثمار بالتزامن مع موافقة المستثمر وفقًا لأحكام البند 4 من المادة 29 من قانون الاستثمار لعام 2020.
المشكلة الثانية هي اللوائح المتعلقة بالأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى عند إلزام مستثمري مشاريع الإسكان التجاري بالحصول على حق استخدام الأراضي السكنية؛ الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى غير السكنية التي تستوفي شروط الإذن بتغيير أغراض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية. وهذا يتسبب في عدم الاعتراف بمئات مشاريع الإسكان التجاري في جميع أنحاء البلاد التي لا تحتوي على أراضٍ سكنية بنسبة 100% أو لا تحتوي على أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى غير سكنية، أي أراضٍ زراعية بنسبة 100% فقط أو أراضٍ غير زراعية بنسبة 100% فقط وليست سكنية، كمستثمرين في مشاريع الإسكان التجاري. وعلى الرغم من أن هذه المؤسسات الاستثمارية قد حصلت على نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي الزراعية أو الأراضي غير الزراعية غير السكنية. لذلك، منذ 1 يوليو 2015 (دخل قانون الإسكان لعام 2014 حيز التنفيذ)، واجهت هذه المؤسسات صعوبات كبيرة لأنها أنفقت تكاليف باهظة لإنشاء صناديق الأراضي.
حاليًا، لا تسمح الفقرة (ب) من البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) إلا في حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري بالاتفاق على الحصول على حق استخدام أرض سكنية، أو في حالة تنفيذ مشروع إسكان تجاري، يجب أن يكون هناك حق استخدام أرض سكنية أو أرض سكنية وأراضٍ أخرى. هذا يعني أنه لا يُسمح للمستثمرين بالاتفاق على الحصول على نقل حقوق استخدام الأرض للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى أو الأراضي الأخرى غير السكنية، أو لا يُسمح بذلك في حالة امتلاك المستثمرين حق استخدام أرض أخرى غير سكنية لتنفيذ مشروع إسكان تجاري. لذلك، لم تُطبّق أحكام البند (ب) من الفقرة 1 والبند (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) بالكامل على أحكام البند (1) من المادة 73، والبند (ب) من الفقرة 1 من المادة 169، والبند (2) من المادة 191، والبند (1) من المادة 193 من قانون الأراضي لعام 2013، والتي سمحت للمنظمات الاقتصادية بالحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي من أنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع استثمارية، بما في ذلك مشاريع الإسكان التجاري. في حال الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية، يجب الحصول على موافقة كتابية من جهة حكومية مختصة.
في الوقت نفسه، لا تُشكل مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على أراضٍ سكنية بنسبة 100% سوى حوالي 1% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وهي جميعها مشاريع صغيرة جدًا نظرًا لقلة الأراضي السكنية التي تزيد مساحتها عن 5000 متر مربع . أما مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى غير سكنية، فهي شائعة، حيث تُمثل حوالي 95% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. أما مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على أراضٍ أخرى غير سكنية، فتُمثل حوالي 5% فقط من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وهي جميعها مشاريع ضخمة تحتاج إلى التشجيع على تطويرها.
لا تزال العديد من المشاريع "مجمدة" بسبب القيود القانونية.
المشكلة الثالثة هي إجراءات تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس ١/٢٠٠٠، وهي مسؤولية الجهة الحكومية المختصة، مما يُمكّن الشركات من وضع مخطط تفصيلي بمقياس ١/٥٠٠ لمشروع الاستثمار. ويعود السبب إلى "سقف عدد السكان"، حيث لم تُحدّث أو تُعدّل العديد من مخططات تقسيم المناطق بمقياس ١/٢٠٠٠ في الوقت المناسب، مما يجعلها لا تُلبي احتياجات المستثمرين.
على سبيل المثال، يبلغ عدد سكان مدينة هو تشي منه الفعلي حوالي 13 مليون نسمة، لكن عدد السكان وفقًا لنتائج تعداد 1 أبريل 2019 يبلغ 8.9 مليون نسمة فقط، أو أن عدد سكان مقاطعة بينه ثانه سيبلغ 560 ألف نسمة بحلول عام 2020، بينما بلغ هذا العدد في عام 2014 560 ألف نسمة. إذا لم يُحسب عدد السكان الفعلي بشكل صحيح، فسيكون من المستحيل تنفيذ مشاريع تجديد المدن أو تطوير مناطق حضرية جديدة، نظرًا لعدم وجود سقف لعدد السكان.
يوجد في مدينة هو تشي منه أكثر من 600 مخطط تقسيم مناطق بمقياس 1/2000، بما في ذلك مشاريع لم تعد مناسبة وتحتاج إلى تعديل، ولكن لم يتم تعديلها في الوقت المناسب، وخاصةً مخططات تقسيم المناطق السابقة بمقياس 1/2000 التي نُفذت وفقًا للحدود الإدارية على مستوى البلديات والمناطق، والتي تحتاج إلى دمج. لذلك، ينص القرار رقم 98 للجمعية الوطنية أيضًا على ضرورة الموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو الموافقة على تعديلها وفقًا لأحكام القانون قبل إعداد تقرير دراسة جدوى الاستثمار وتنفيذ الخطوات التالية للمشروع.
المشكلة الرابعة هي إجراءات تقييم الأراضي المحددة، وتقييم الأراضي، وتحديد أسعار الأراضي لحساب رسوم الانتفاع، وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية، والإسكان التجاري، أو طلب الجهات الحكومية المختصة التحقق من رسوم الانتفاع وحسابها، وإيجارات الأراضي المستحقة (إن وجدت). تكمن هذه المشكلة بشكل رئيسي في تطبيق المرسوم رقم 44 عمليًا. اعتبارًا من مارس 2023، بلغ عدد مشاريع الإسكان التجاري في مدينة هو تشي منه حوالي 100 مشروع، تضم 81,000 شقة، ولم تُمنح شهادات ملكية.
المشكلة الخامسة هي بطء الجهات الحكومية المختصة في إصدار لوائح تنظيمية بشأن التعامل مع مساحة الأراضي التي تديرها الدولة (الأراضي العامة) المتخللة في مشاريع الإسكان التجاري. وبسبب غياب هذه اللوائح، لم تُوجد آلية تنظيمية للتعامل مع مساحة الأراضي العامة المتخللة في مشاريع الإسكان التجاري لأكثر من ست سنوات، من 1 يوليو/تموز 2014 (دخل المرسوم 43 حيز التنفيذ) إلى 8 فبراير/شباط 2021 (دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ). وحتى الآن، مضى على تطبيق المرسوم 148 قرابة ثلاث سنوات، إلا أن عددًا من المحافظات والمدن المركزية لم تُصدر لوائح تنظيمية تُوجه تطبيقه. وقد أدى ذلك إلى تعطل العديد من مشاريع الإسكان التجاري في إجراءات اعتماد سياسات الاستثمار، أو في إجراءات تقييم الأراضي الخاصة، وتقييم الأراضي، وقرارات تحديد أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها.
المشكلة السادسة هي أن البند 2 من المادة 49 من قانون الأعمال العقارية لعام 2014 ينص على أنه لا يُسمح بنقل مشروع أو جزء من مشروع إسكان تجاري إلا عندما يكون لدى المستثمر دفتر وردي لكامل المشروع المحول أو جزء منه وقد أوفى بالالتزام المالي بدفع رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأرض للدولة. ونظرًا لعدم تعديل هذه اللائحة، فهي غير مرنة وغير قريبة من الواقع كما هو منصوص عليه في البند 1 من المادة 10 من قرار الجمعية الوطنية رقم 42 بشأن توجيه التعامل مع الديون المعدومة لمؤسسات الائتمان، والذي لا ينص على شرط وجود دفتر وردي للمشروع ولا ينص أيضًا على وجوب قيام المستثمر بالوفاء بالالتزامات المالية للمشروع.
المشكلة السابعة هي أن قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠١٤ لا يُنظّم عملية الإيداع بغرض إبرام عقد (قبل تاريخ الأهلية لتوقيع عقد لتعبئة رأس المال لبيع العقارات والمساكن المستقبلية) لتحديد أحكام الإيداعات في المادة ٣٢٨ من القانون المدني. وقد خلق هذا ثغرة قانونية تُمكّن المضاربين وسماسرة الأراضي والجهات غير النزيهة من استغلال الإيداعات الكبيرة والحصول عليها. حتى أن ما يصل إلى ٩٠-٩٥٪ من قيمة العقد تُستخدم لأغراض الاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء (ومثال نموذجي على ذلك قضية شركة علي بابا).
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)