أولا، هناك مشكلة الإجراءات الخاصة بالموافقة على سياسات الاستثمار في نفس الوقت الذي تتم فيه الموافقة على المستثمرين لجميع مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع الإسكان التجاري حيث يتمتع المستثمرون بحقوق استخدام الأراضي وفقا للتخطيط. وفيما يتعلق بهذه المشكلة، وبحسب HoREA، فإنه في وقت تنفيذ إجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار، فهي الإجراء الأولي لسلسلة إجراءات الاستثمار في البناء. وبالتالي، إذا توقفت إجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار، فسيتم "تجميد" المشروع ولن يتمكن من الاستمرار في إجراءات الاستثمار والبناء الأخرى. ومن المناسب أن ننص فقط على أن تقييم ملاءمة مشاريع الاستثمار مع التخطيط يجب أن يكون متسقًا مع خطة تقسيم المناطق أو الخطة العامة، أو ننص فقط على أنه متسق مع الخطة العامة في القرار 98 للجمعية الوطنية ، والذي يتم تطبيقه على أساس تجريبي في مدينة هوشي منه.
إن هذه الطريقة في تحسين الإجراءات الإدارية أو هذا التحسين لا تتشبع في واقع الأمر بروح إصلاح الإجراءات الإدارية، ولا تقترب من الواقع، وتظهر علامات عدم التحسن. وبما أنه في الماضي كان بإمكان الشركات تنفيذ إجراءات الاستثمار في البناء بالتوازي، فإنها الآن مضطرة تقريباً إلى تنفيذ كل إجراء إداري بالتتابع.
ووجدت هيئة تنظيم الاستثمار أن التنظيم الذي يفرض على مشاريع الاستثمار الامتثال للتخطيط التفصيلي (إن وجد) لا يحدث إلا في الحالات التي تجري فيها الدولة مزادات لحقوق استخدام الأراضي أو عطاءات لمشاريع تستخدم الأراضي لاختيار المستثمرين. إلا أن هذا الحكم غير مناسب على الإطلاق في الحالة التي يكون فيها للمشروع المستثمر الحق في استخدام الأرض وفقاً للتخطيط ويتم الموافقة على الاقتراح لسياسة الاستثمار في نفس الوقت الذي يتم فيه الموافقة على المستثمر وفقاً لأحكام الفقرة 4 من المادة 29 من قانون الاستثمار 2020.
المشكلة الثانية هي التنظيم الخاص بالأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى عندما يشترط على مستثمري مشاريع الإسكان التجاري الحصول على حق الانتفاع بالأراضي السكنية؛ - الحق في استخدام الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي غير السكنية التي تتوفر فيها شروط الحصول على إذن تغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع استثمارية. وهذا يتسبب في عدم الاعتراف بمئات المشاريع السكنية التجارية على مستوى البلاد التي لا تحتوي على أراضٍ سكنية بنسبة 100% أو لا تحتوي على أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى ليست سكنية، أي أراضٍ زراعية بنسبة 100% فقط أو أراضٍ غير زراعية بنسبة 100% فقط وليست سكنية، كمستثمرين في مشاريع الإسكان التجاري. على الرغم من أن هذه المؤسسات الاستثمارية حصلت على تحويلات حقوق استخدام الأراضي للأراضي الزراعية أو الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية. ولذلك، منذ الأول من يوليو/تموز 2015 (دخل قانون الإسكان 2014 حيز التنفيذ)، واجهت هذه الشركات صعوبات كبيرة بسبب التكاليف الضخمة التي أنفقتها لإنشاء صناديق الأراضي.
حاليا، الفقرة (ب)، البند 1 والفقرة (6)، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تسمح فقط لحالات استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري بالاتفاق على تلقي حق استخدام الأراضي السكنية أو في حالات تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، يجب أن يكون هناك حق استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى. ويعني هذا أنه لا يجوز للمستثمرين التفاوض بشأن استلام نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى أو الأراضي الأخرى التي ليست أراضٍ سكنية أو لا يجوز في الحالات التي يحق فيها للمستثمرين حاليًا استخدام أراضٍ أخرى ليست أراضٍ سكنية لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. وعليه فإن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لم ترث بالكامل الأحكام الواردة في الفقرة (1) من المادة 73 والفقرة (ب) البند 1 والمادة 169 البند 2 والمادة 191 والفقرة (1) من المادة 193 من قانون الأراضي لسنة 2013، والتي سمحت للمنظمات الاقتصادية بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع استثمارية بما في ذلك مشاريع الإسكان التجاري. في حالة الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية، يجب الحصول على موافقة كتابية من الجهة الحكومية المختصة.
في حين أن مشاريع الإسكان التجاري التي تحتوي على 100٪ من الأراضي السكنية تشكل حوالي 1٪ فقط من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري وكلها مشاريع صغيرة جدًا لأن أي قطعة أرض سكنية تقريبًا لا تزيد مساحتها عن 5000 متر مربع . ويعتبر نوع المشاريع السكنية التجارية التي تضم أراضي سكنية وأراضي أخرى غير سكنية شائعاً، حيث يشكل حوالي 95% من إجمالي عدد المشاريع السكنية التجارية. وتشكل مشاريع الإسكان التجاري التي تضم أراضٍ غير سكنية حوالي 5% فقط من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وهي كلها مشاريع ضخمة تحتاج إلى تشجيع التطوير.
لا تزال العديد من المشاريع "مجمدة" بسبب القيود القانونية.
المشكلة الثالثة هي إجراءات تعديل مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1/2000، وهي مسؤولية الجهة الحكومية المختصة حتى يكون لدى الشركات أساس لتطوير مخطط تفصيلي لمشروع الاستثمار بمقياس 1/500. ويرجع السبب إلى "سقف السكان" والعديد من مخططات تقسيم المناطق بمقياس 1/2000 لم يتم تحديثها وتعديلها في الوقت المناسب، وبالتالي لم تلبي احتياجات المستثمرين.
على سبيل المثال، يبلغ عدد سكان مدينة هوشي منه الفعلي حوالي 13 مليون نسمة، ولكن عدد السكان وفقًا لنتائج التعداد السكاني في 1 أبريل 2019 هو 8.9 مليون نسمة فقط أو من المقرر أن يبلغ حجم سكان منطقة بينه ثانه بحلول عام 2020 560 ألف نسمة، ولكن في عام 2014 كان حجم السكان الفعلي لهذه المنطقة 560 ألف نسمة. إذا لم يتم حساب حجم السكان الفعلي بشكل صحيح، فلن يكون من الممكن تنفيذ مشاريع التجديد الحضري أو مشاريع تطوير المناطق الحضرية الجديدة لأنه لم يعد هناك "سقف" لحجم السكان.
تحتوي مدينة هوشي منه على أكثر من 600 خطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000، بما في ذلك بعض الخطط التي لم تعد مناسبة وتحتاج إلى تعديل، ولكن لم يتم تعديلها في الوقت المناسب، وخاصة خطط تقسيم المناطق السابقة بمقياس 1/2000 التي تم تنفيذها وفقًا للحدود الإدارية لمستويات البلدية والمقاطعة، والتي تحتاج إلى التكامل. ولذلك فإن قرار مجلس الأمة رقم 98 يتطلب أيضاً الموافقة على مخططات تقسيم المناطق والمخططات التفصيلية أو الموافقة على تعديلها وفقاً لأحكام القانون قبل إعداد تقرير دراسة الجدوى للاستثمار في البناء وتنفيذ الخطوات التالية للمشروع.
المشكلة الرابعة هي إجراءات تقييم الأراضي المحددة، وتقييم أسعار الأراضي، وقرار تسعير الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي للمشاريع العقارية، والإسكان التجاري أو طلبات الجهات الحكومية المختصة للتحقق وحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي الناشئة (إن وجدت). وتكمن هذه المشكلة بشكل رئيسي في تطبيق المرسوم 44 على أرض الواقع. اعتبارًا من مارس 2023، يوجد في مدينة هوشي منه حوالي 100 مشروع سكني تجاري تضم 81000 شقة لم يتم منحها الكتب الوردية.
المشكلة الخامسة هي تباطؤ الجهات الحكومية المختصة في إصدار الأنظمة الخاصة بالتعامل مع مساحة الأراضي التي تديرها الدولة (الأراضي العامة) المتخللة بمشاريع الإسكان التجاري. ونتيجة لعدم وجود هذا التنظيم، لم تكن هناك آلية لتنظيم التعامل مع مساحات الأراضي العامة المتخللة بمشاريع الإسكان التجاري، منذ أكثر من 6 سنوات، من 1 يوليو/تموز 2014 (دخل المرسوم 43 حيز التنفيذ) إلى 8 فبراير/شباط 2021 (دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ). حتى الآن، دخل المرسوم 148 حيز التنفيذ منذ ما يقرب من ثلاث سنوات، ولكن لا يزال هناك عدد من المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية لم تصدر لوائح توجيهية لتنفيذه. ويؤدي هذا إلى "توقف" العديد من مشاريع الإسكان التجاري في إجراءات الموافقة على سياسات الاستثمار أو "توقف" في إجراءات تقييم الأراضي المحددة وتقدير قيمة الأراضي واتخاذ قرارات أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي.
المشكلة السادسة تعود إلى الفقرة الثانية من المادة 49 من قانون تنظيم أعمال العقارات لسنة 2014 والتي تنص على أنه لا يجوز نقل مشروع أو جزء من مشروع سكني تجاري إلا عندما يكون لدى المستثمر دفتر وردي للمشروع المنقول بالكامل أو لجزء منه وقد سدد الالتزام المالي بدفع رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي للدولة. وبما أن هذا النظام لم يتم تعديله فهو غير مرن وغير قريب من الواقع كما هو منصوص عليه في البند الأول من المادة العاشرة من قرار الجمعية الوطنية رقم 42 بشأن تجريب تسوية الديون المعدومة للمؤسسات الائتمانية والذي لا يشترط وجود دفتر وردي للمشروع ولا يشترط أيضا أن يفي المستثمر بالالتزامات المالية للمشروع.
المشكلة السابعة هي أن قانون 2014 بشأن الأعمال العقارية لم ينظم عملية الإيداع بغرض إبرام عقد (قبل حلول أجل إبرام عقد لتعبئة رأس المال لبيع العقارات والمساكن المستقبلية) لتحديد الأحكام الخاصة بالإيداع في المادة 328 من القانون المدني. وقد أدى هذا إلى خلق ثغرات قانونية للمضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة للاستفادة من الودائع الكبيرة والحصول عليها. حتى أن 90-95% من قيمة العقد مخصصة لأغراض الاحتيال والاستيلاء على أصول العملاء (وهذا هو الحال عادة في حالة شركة علي بابا).
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)