اقتراح آليات إضافية لتحديد أسعار الأراضي والتعامل مع الإيرادات التكميلية في مشروع قرار قانون الأراضي.

صورة توضيحية.

قدمت جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) مؤخراً وثيقة تتضمن ملاحظات حول عدة جوانب من مشروع قرار الجمعية الوطنية الذي ينص على آليات وسياسات لمعالجة الصعوبات والعقبات في تنفيذ قانون الأراضي.

وبناءً على ذلك، قدمت VNREA خمسة اقتراحات؛ بما في ذلك اقتراح تعديلات على ثلاثة أحكام منصوص عليها بالفعل في المسودة وإضافة حكمين لم يتم تضمينهما بعد في مسودة القرار.

وفيما يتعلق بالاقتراحين الإضافيين، تشير VNREA إلى المادة 5 من مشروع القرار، والتي تنص على تطبيق جداول أسعار الأراضي لتحديد رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي لجميع المشاريع عند تخصيص الأرض أو تأجيرها أو تغيير الغرض من استخدامها، في جميع الحالات.

مع ذلك، ووفقًا لتحليل الهيئة الوطنية للتخطيط العمراني، توجد في الواقع مشاريع استثمارية في مناطق حديثة التطوير أو مشاريع ذات استخدامات أرضية واسعة النطاق لا تتوفر لها قوائم أسعار للأراضي، أو في حال وجودها، فإن تطبيقها غير مناسب. في مثل هذه الحالات، من الضروري تحديد أسعار محددة للأراضي وفقًا لطرق تحديد الأسعار المنصوص عليها في قانون الأراضي الحالي لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها.

تقترح VNREA إضافة لوائح تحدد الحالات التي تنطبق فيها أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي للمشاريع عندما تخصص الدولة الأراضي أو تؤجرها أو تغير أغراض استخدام الأراضي، بما في ذلك: المشاريع ذات نطاق استخدام الأراضي الكبير الذي يبلغ 100 هكتار أو أكثر والمشاريع الاستثمارية في المناطق المطورة حديثًا والتي ليس لديها قائمة أسعار للأراضي حتى الآن.

بالإضافة إلى ذلك، تقترح الهيئة الوطنية للعقارات والتنمية إضافة لائحة بشأن حساب الرسوم الإضافية للفترة التي تسبق تحديد أسعار الأراضي. واستنادًا إلى البند (د) من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024، ينص المرسوم رقم 103/2024/ND-CP على أن الرسوم الإضافية لمن تلقوا قرارات تخصيص/تأجير الأراضي قبل 1 أغسطس 2024، ولكن لم يتم تحديد أسعار أراضيهم بعد، ستُحسب بنسبة 5.4% سنويًا (من المتوقع تعديلها إلى 3.6% سنويًا) من رسوم استخدام الأرض/رسوم تأجير الأرض المستحقة للفترة التي تسبق تحديد أسعار الأراضي.

يزعم البعض أن المستثمرين يستفيدون من رسوم استخدام/تأجير الأراضي غير المدفوعة. وقد أكدت جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) أن هذا الرأي خاطئ وغير مناسب. ففي الوقت الراهن، تقع مسؤولية تحديد أسعار الأراضي على عاتق الهيئات الحكومية، وليس على عاتق مستخدمي الأراضي.

إن المطالبة بتحميل مستخدمي الأراضي المسؤولية في هذه الحالة لا أساس لها من الصحة. فعندما لا يسدد مستخدمو الأراضي رسوم استخدام الأراضي أو إيجارها، لا يمكنهم ممارسة حقوقهم في استخدامها، كحق الشراء والبيع والتحويل والرهن العقاري، وذلك لأن اللوائح تنص على أن هذه الحقوق لا تُمارس إلا بعد الوفاء بالتزاماتهم المالية المتعلقة بالأرض، وفقًا لتحليل الهيئة الوطنية للعقارات والتنمية الريفية (VNREA).

لذا، تقترح الهيئة الوطنية للتخطيط العمراني إضافة بند ينظم التعامل مع الرسوم الإضافية بناءً على تمييز الحالات المحددة. ففي الحالات التي اتُخذت فيها قرارات بشأن تخصيص الأراضي، أو تأجيرها، أو منح الإذن بتغيير أغراض استخدامها، أو منح الإذن بالتحول من دفعات الإيجار السنوية إلى دفعات لمرة واحدة لكامل مدة الإيجار، أو تمديد استخدام الأراضي، أو تعديل مدة استخدامها، أو تعديل التخطيط التفصيلي، وفقًا لقانون الأراضي والقوانين الأخرى ذات الصلة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، ولكن لم يُحدد سعر الأرض بعد، يُحدد رسم إيجار الأراضي ورسم استخدامها وفقًا للبندين (أ) و(ب) و(ج) من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024.

بالإضافة إلى ذلك، يجب على مستخدمي الأراضي دفع رسوم إضافية عن الفترة التي لم يتم فيها حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، كما هو منصوص عليه في البنود أ، ب، وج من المادة 257 من قانون الأراضي، إذا قام مستخدم الأرض باستغلال أو ممارسة أعمال أو استخدام مساحة الأرض التي مُنحت له حقوق استخدام الأراضي.

لا يُلزم مستخدمو الأراضي بدفع رسوم إضافية عن الفترة التي لم تُحتسب فيها رسوم استخدام الأراضي أو إيجارها، وفقًا لما هو منصوص عليه في البنود (أ) و(ب) و(ج) من المادة 257 من قانون الأراضي، إذا لم يبدأ المستخدم بعدُ في استغلال أو ممارسة أي نشاط تجاري أو استخدام للأرض التي مُنحت له حقوق استخدامها. أما إذا كان المستخدم قد دفع بالفعل الرسوم الإضافية عن تلك الفترة، فسيتم رد المبلغ المدفوع أو خصمه من التزامات مالية أخرى تجاه الدولة.

وفيما يتعلق بالتعديلات الثلاثة المقترحة، استشهدت VNREA بما يلي: تنص المادة 3 من البند 7 بشأن الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين على أنه "يتم حساب خصم مبالغ التعويض والدعم وإعادة التوطين التي يدفعها المستثمر من رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي المستحقة للمشروع بأكمله وفقًا للمادة 94 من البند 2 من قانون الأراضي".

مع ذلك، ووفقًا لهيئة تنمية المناطق الريفية الفيتنامية (VNREA)، ينص قانون الأراضي على أنه في حال قيام المستثمرين بتقديم تعويضات ودعم وإعادة توطين، يمكن خصم هذه الأموال من رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها للمشروع. وإذا تبقى مبلغ بعد خصم هذه الرسوم، يُضاف إلى رأس المال الاستثماري الإجمالي للمشروع.

لذلك، فإن هذا النظام لا يضمن الحقوق حقًا ولا يجذب المستثمرين للمشاركة في تقديم التعويضات والدعم وصناديق إعادة التوطين؛ خاصة في حالة المشاريع المعفاة من رسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجير الأراضي أو المؤهلة لتخفيضها - كما حللتها VNREA.

لذلك، تقترح VNREA السماح للمستثمرين بمواصلة خصم الدفعات المقدمة للتعويض والدعم وإعادة التوطين من الالتزامات المالية الأخرى التي يُطلب من المستثمر دفعها.

علاوة على ذلك، تنص النقطة د، البند 1، المادة 5 على أن أساس حساب رسوم استخدام الأراضي يشمل: تكاليف بناء البنية التحتية لمنطقة الأرض التي يسلمها المستثمر إلى الدولة؛ يتم تحديد تكاليف بناء البنية التحتية المحددة في هذه النقطة وفقًا لأحكام قانون البناء.

بحسب الهيئة الوطنية للبحوث الاقتصادية في فيتنام (VNREA)، ينص مشروع القانون على حساب تكاليف إنشاء البنية التحتية فقط للأراضي التي يسلمها المستثمر للدولة، وهو أمر غير مناسب. ويعود ذلك إلى أن جداول أسعار الأراضي تُعدّ لائحة عامة، وتستند أسعار الأراضي فيها عادةً إلى قطع الأراضي القائمة. وبالتالي، فإن مشاريع تطوير البنية التحتية التي لا تتضمن تسليم أراضٍ للدولة (مثل مشاريع تطوير البنية التحتية للمجمعات الصناعية) لن تكون مؤهلة للحصول على خصومات تكاليف البنية التحتية.

بدلاً من ذلك، ستختلف تكاليف الاستثمار في البنية التحتية للمشاريع الاستثمارية تبعاً للظروف الجيولوجية وحجم المشروع، لا سيما في المناطق الجديدة أو الأراضي المستصلحة، حيث تكون تكاليف تسوية الأراضي وبناء البنية التحتية مرتفعة للغاية. لذا، فإن حساب تكاليف البنية التحتية فقط للمساحة التي يسلمها المستثمر للدولة لا يضمن العدالة.

انطلاقاً من هذا الواقع، تقترح الهيئة الوطنية للبحوث والتنمية الريفية (VNREA) أنه عند تحديد أسعار الأراضي، ينبغي احتساب تكاليف البنية التحتية للمشروع بأكمله، وليس فقط مساحة الأرض التي يسلمها المستثمر للدولة. وفي الوقت نفسه، ينبغي إضافة لوائح تنظم التعامل مع تكاليف استصلاح الأراضي في مشاريع الاستصلاح عند تحديد أسعارها (حالياً، تُدرج تكاليف استصلاح الأراضي ضمن تكاليف تطوير المشروع عند تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض).

وثمة نقطة أخرى علقت عليها VNREA وهي النقطة ب، البند 13، المادة 3، التي تنص على الأحكام الانتقالية المتعلقة باقتناء الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، وتنص على ما يلي: "في الحالات التي لا يوجد فيها، قبل تاريخ نفاذ هذا القرار، قرار بالموافقة على خطة التعويض والدعم وإعادة التوطين، يتم تنفيذ اقتناء الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا لقانون الأراضي وأحكام هذه المادة".

بحسب جمعية VNREA، فإن استخدام عبارة "الحالات التي لم يُتخذ فيها قرار قبل تاريخ نفاذ هذا القرار" لا يُحدد بدقة الإطار الزمني لوقوع الحدث. فقد توجد حالات لم يُتخذ فيها قرار بالموافقة على خطة التعويض قبل تاريخ نفاذ القرار، ولكن بحلول وقت نفاذ القرار، يكون القرار قد اتُخذ. لذا، تقترح VNREA تعديل العبارة لتصبح "الحالات التي لم يُتخذ فيها قرار بحلول تاريخ نفاذ هذا القرار...".

المصدر: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm