العقارات لا تزال رائدة في عائد الاستثمار

كيف ستتغير نفسية مشتري المنازل في العامين المقبلين؟

استنادًا إلى البيانات الضخمة وأبحاث السوق عبر دورات التطوير المختلفة، يتوقع السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، أن يمر سوق العقارات الفيتنامي خلال العامين المقبلين بالمراحل التالية: الانعكاس، والاستكشاف، والترسيخ، والتعافي، والاستقرار. وفي كل مرحلة، سيعطي المشترون الأولوية لعوامل مختلفة عند اختيار العقارات.

على وجه التحديد، من الآن وحتى نهاية عام 2024، لا يزال السوق في مرحلة تجريبية. يُعطي المشترون الأولوية لعوامل معينة، مثل تلبية الاحتياجات السكنية الفعلية، والوضع القانوني الواضح، وسياسات الدعم المالي الجيدة، وعوائد الإيجار المستقرة، مع الحرص على ترشيد التكاليف. في هذه المرحلة، تحظى الشقق باهتمام كبير وتُسجل أعلى سيولة بين جميع أنواع العقارات.

مع دخول السوق مرحلة توحيد من المتوقع أن تبدأ في الربع الأول من عام 2025، سيشعر المشترون والمستثمرون بمزيد من الأمان فيما يتعلق بالعوامل المالية والقانونية، لكنهم سيظلون يعطون الأولوية للمنتجات التي تلبي الاحتياجات الحقيقية وتدرّ تدفقات نقدية جيدة. في هذه المرحلة، إذا كانت الظروف النقدية أكثر ملاءمة، فستشهد العقارات ذات التكلفة العالية، مثل المنازل المستقلة والمنازل المتلاصقة، تحسناً تدريجياً في حجم المعاملات.

سيكولوجية المشتري في كل مرحلة من مراحل سوق العقارات (صورة: Batdongsan.com.vn)

من المتوقع أن تشهد الفترة من الربع الثاني إلى الربع الرابع من عام 2025 انتعاشًا ملحوظًا، حيث سيولي المستثمرون اهتمامًا أكبر لاحتياجاتهم الاستثمارية وارتفاع الأسعار، مع تقليل التركيز على سعر البيع والجوانب القانونية مقارنةً بفترة انكماش السوق. وستكون هذه الفترة بمثابة عودة تدريجية لقيمة الأراضي والفيلات، مما يُحسّن سيولتها. ومن المتوقع أن يدخل سوق العقارات الفيتنامي في مرحلة استقرار بدءًا من عام 2026، حيث سيُعطي المشترون الأولوية لفرص الاستثمار في أنواع العقارات التي تتميز بارتفاع أسعارها، ومحدودية المعروض، وارتفاع الطلب عليها.

إلى جانب توقعات اتجاهات المشترين والمستثمرين خلال العامين المقبلين، يحلل موقع Batdongsan.com.vn أيضًا تفضيلاتهم قصيرة الأجل من خلال استطلاع رأي المستهلكين في سوق العقارات للنصف الثاني من عام 2024. ووفقًا للاستطلاع، لا تزال معنويات السوق مستقرة. ينتظر المشترون إشارات إيجابية من السوق، حيث تُسهم أسعار الفائدة المنخفضة مقارنةً بعام 2023 والسياسات القانونية الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ قريبًا في خلق مناخ أكثر إيجابية لدى الجمهور.

بحسب خبراء موقع Batdongsan.com.vn، يُعدّ اقتراح الحكومة بالسماح بتطبيق قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، إشارةً إيجابية، إذ يُسهم في توضيح الإطار القانوني وتسريع تعافي السوق. وسيُعزز التطبيق الفعال لهذه القوانين تقييمًا أكثر اتساقًا وواقعية للأراضي، ويُشدد متطلبات المطورين في تطوير المشاريع لضمان حقوق المشترين، ويُسهّل تملك العقارات للفيتناميين المقيمين في الخارج، ويجذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية، ويرفع مستوى المهنية والشفافية في قطاع الوساطة العقارية.

العوامل الرئيسية التي تدفع مشتري المنازل إلى إتمام عملية الشراء.

علاوة على ذلك، لا يزال الطلب على العقارات قويًا، حيث تُعدّ الأسر الشابة، وخاصة المتزوجين حديثًا، الفئة المستهدفة الرئيسية خلال الفترة المقبلة. وتشير دراسة استقصائية أجرتها هذه الوحدة إلى أن 73% من المتزوجين الذين ليس لديهم أطفال يخططون لشراء منزل خلال العام المقبل. وبينما يُعطي العزاب الأولوية لمساحة العمل عند اختيار العقارات، يهتم المتزوجون في المقام الأول بالمرافق مثل المدارس ومراكز التسوق. ويتزايد الإقبال على البحث عن عقارات السوق الثانوية نظرًا لمحدودية المعروض من العقارات الجديدة وارتفاع أسعارها المبدئية.

أظهر استطلاع رأي حول توجهات المستهلكين في النصف الثاني من عام 2024 أن المشترين يولون أهمية قصوى للبحث عن المعلومات على مواقع الإعلانات العقارية الكبيرة والمواقع الإلكترونية الرسمية للمطورين. وعند اختيار مطور عقاري، يركزون بشكل أساسي على قوته المالية، بينما يُعدّ الالتزام بالقوانين العامل الأهم عند اختيار مشروع عقاري. أما عند طلب المساعدة من وكلاء العقارات، فيُقدّر المشترون الخبرة والكفاءة والأسلوب المهني قبل كل شيء، يليها رسوم الوساطة.

لا يزال الاستثمار العقاري الأفضل أداءً من حيث العائدات بين قنوات الاستثمار.

بحسب بيانات سوق العقارات للأشهر الستة الأولى من عام 2024 من موقع Batdongsan.com.vn، سجلت معظم قنوات الاستثمار مؤشرات إيجابية مقارنةً بعام 2023. ولا يزال قطاع العقارات القناة ذات أعلى عوائد استثمارية. ففي يونيو 2024، ارتفع متوسط ​​سعر الطلب على العقارات بنسبة 24% مقارنةً ببداية عام 2023. وفي الوقت نفسه، ارتفع مؤشر VNIndex، الذي يعكس تقلبات أسعار الأسهم، بنسبة 19%، وارتفع سعر الذهب في بورصة شنغهاي بنسبة 17%، وارتفع سعر صرف الدولار الأمريكي بنسبة 8%.

تُعدّ هانوي من بين المدن الرائدة في ارتفاع الأسعار، حيث سجّلت زيادة بنسبة 32% في أسعار المنازل الخاصة مقارنةً ببداية عام 2023، وزيادة بنسبة 31% في أسعار الشقق، وزيادة تتراوح بين 10% و19% في أسعار الأراضي والفلل والمنازل المتلاصقة. في المقابل، ظلت أسعار العقارات في مدينة هو تشي منه ثابتة تقريبًا خلال العام ونصف العام الماضيين، باستثناء الشقق التي شهدت زيادة طفيفة بنسبة 6%، بينما حافظت أنواع العقارات الأخرى على مستوى أسعارها نفسه.

فيما يتعلق بأنواع السوق، شهدت قطع الأراضي والمنازل المستقلة انتعاشاً ملحوظاً في الاهتمام والمعاملات خلال النصف الأول من عام 2024. وعلى وجه التحديد، ارتفع الاهتمام بالمنازل المستقلة بنسبة 87%، وارتفع الاهتمام بقطع الأراضي بنسبة 60% مقارنة بالربع الأول من عام 2021. ومع ذلك، فإن هذا التحسن محدود في بعض المناطق، وخاصة في المحافظات الشمالية.

لا تزال العقارات هي قناة الاستثمار الأعلى أداءً.

في بعض المحافظات الشمالية، مثل هونغ ين ، ارتفع الإقبال على قطع الأراضي بنسبة 194%، وعلى المنازل الخاصة بنسبة 70%. كما شهدت هانوي ارتفاعًا بنسبة 75% في الإقبال على قطع الأراضي، و48% في المنازل الخاصة. وشهدت ضواحي هانوي ارتفاعًا حادًا في مستوى الإقبال والأسعار نتيجةً لأنشطة التخطيط والمزادات. فعلى وجه التحديد، خلال النصف الأول من عام 2024، ارتفع الطلب على قطع الأراضي في دونغ آنه، وجيا لام، وهواي دوك، وثاتش ذات، وكوك أواي بنسبة تتراوح بين 48% و104%، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الطلب بنسبة تتراوح بين 4% و24% مقارنةً بالنصف الثاني من عام 2023.

علاوة على ذلك، تُعدّ الشقق أكثر أنواع العقارات رواجًا في سوق العقارات، لا سيما في هانوي. تُشير دراسة أجرتها هذه الوحدة إلى أن الطلب على الشقق في هانوي بلغ ذروته في مارس 2024، مُسجلاً ارتفاعًا بنسبة تقارب 60% مقارنةً بنهاية عام 2023. حاليًا، ورغم انخفاض الإقبال على الشقق، إلا أن أسعارها لم تنخفض. فقد بلغ سعر الشقق في هانوي في مايو 2024 ما يُعادل سعرها في مدينة هو تشي منه، حيث وصل إلى 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. في الوقت نفسه، لا تزال الشقق أكثر أنواع العقارات سيولةً في السوق؛ إذ يعتقد 48% من الوسطاء العقاريين المشاركين في استطلاع Batdongsan.com.vn أن الشقق تشهد حاليًا نموًا قويًا.

يعتقد السيد دين مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn، أن سوق الشقق لا يُظهر حاليًا أي علامات على "فقاعة" لأن العوامل التي تخلق هذا الوضع هي الطلب المتضخم، مع وجود طلب استثماري أكبر من الطلب الفعلي؛ وارتفاع الأسعار مقارنة بالاقتصاد وأنواع العقارات الأخرى؛ والسياسة النقدية المتساهلة التي تخلق ظروفًا لقيود رأس المال في السوق.

تُعد الشقق أكثر أنواع العقارات رواجاً في السوق، وخاصة في هانوي.

تشير بيانات موقع Batdongsan.com.vn إلى أن الفارق بين أسعار الشقق والناتج المحلي الإجمالي لفيتنام لا يزال معقولاً مقارنةً بمدن أخرى حول العالم. ويُقدّر أن شراء شقة مساحتها 50 متراً مربعاً في بانكوك (تايلاند) يتطلب أكثر من 47 عاماً من الدخل؛ وفي مانيلا (الفلبين) يتطلب أكثر من 56 عاماً؛ وفي كوالالمبور (ماليزيا) يتطلب حوالي 17 عاماً. أما في هانوي ومدينة هو تشي منه، فيحتاج الناس إلى إنفاق ما يعادل 14-15 عاماً من الدخل لشراء شقة مماثلة في المساحة.

أوضح السيد دينه مينه توان قائلاً: "يشير معدل النمو السكاني في المدينتين الرئيسيتين إلى استمرار ارتفاع الطلب على الشقق. ويُتوقع أن يبلغ إجمالي الطلب على المساكن للفترة 2021-2030 في هانوي 89 مليون متر مربع، وفي مدينة هو تشي منه 107.5 مليون متر مربع. وعلى الرغم من هذا الطلب المرتفع، فإن أسعار الشقق الحالية في هانوي ومدينة هو تشي منه ليست مرتفعة بشكل مفرط مقارنةً بمدن أخرى حول العالم. وفي الوقت نفسه، لا يُتوقع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى مستويات متدنية، حيث تم تعديل أسعار الفائدة على الودائع بالزيادة مؤخراً. لذلك، لا توجد "فقاعة" في سوق الشقق؛ ففي الواقع، كان محدودية العرض وارتفاع أسعار البيع الأولية هما السبب وراء النمو القوي الأخير".

تران ثي ماي نهات

المصدر: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html