إنفاق المليارات لشراء شقة صغيرة لم "تولد" بعد لا يختلف عن الإيجار طويل الأمد

[إعلان 1]

أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة إيزي للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (إيزي بروبرتي)، أن الشقق الصغيرة حاليًا تُعتبر تبادلًا مفاهيميًا لنوع من السكن غير مُنظّم قانونيًا. لذلك، فإن إنفاق الكثيرين للمليارات على الشراء لا يزال يفتقر إلى معنى الملكية، فهم ما زالوا يعيشون في شققهم الخاصة.

بحسب المحللين، لا تملك الشقق الصغيرة أي أساس قانوني لاعتبارها نوعًا من المساكن المعروضة للبيع. في الواقع، يشتري معظم الأفراد الأراضي بأنفسهم، ثم يتقدمون بطلب للحصول على تصريح لبناء منازل فردية، ثم يقسمونها إلى شقق مغلقة للبيع.

هذا اتفاق مدني وليس عقد بيع لأنه لا يوجد أي بند يسمح ببيع جزء من العقار.

استشهد السيد توان بمثال شخص يملك قطعة أرض مساحتها حوالي ٢٠٠-٣٠٠ متر مربع. عند بناء أبراج سكنية وبيع شقق، لا يُمنح مالكو هذه الشقق سجلات ملكية منفصلة، بل تُجمع أسماؤهم في سجل ملكية واحد، على شكل أصول مشتركة.

" لذلك، على الرغم من أن أصحاب الشقق الصغيرة ينفقون مليارات الدولارات لشراء منزل، فإنهم لا يحصلون في الواقع على شهادة منفصلة، بل يحملون فقط نسخة مصورة من الكتاب الأحمر الذي يستخدم للمبنى بأكمله، ولا يختلف الأمر عن استئجار منزل"، كما قال السيد توان.

ستكون الشقق الصغيرة التي لا تحتوي على كتب حمراء محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمشترين. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

وتوافق المحامي نجوين ثي مينه ثو، من شركة هوب نهات للمحاماة المحدودة، بنقابة محامي هانوي ، مع الرأي نفسه، قائلاً إن القانون الحالي لا يتضمن مفهوم الشقق الصغيرة. ونظرًا لعدم وجود سجل يُشير إلى هذا النوع من المشاريع السكنية التجارية، لا تزال الشقق الصغيرة تُعتبر منازل فردية. ولا يُمنح المشترون شهادة منفصلة، بل شهادة للمبنى بأكمله فقط.

وفقًا لأحكام الفقرة 2 من المادة 6 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP للحكومة الذي يوجه اللوائح التفصيلية وتنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان لعام 2014، يتم منح المنظمات والأسر الفردية التي لديها مساكن قانونية، بما في ذلك المنازل الفردية المصممة والمبنية بالعديد من الطوابق والعديد من الشقق، بمساحة لا تقل عن 30 مترًا مربعًا أو أكثر، والمصممة بأسلوب مغلق، وتلبي متطلبات المباني السكنية، شهادة ملكية من وكالة حكومية مختصة لمالك كل شقة لضمان حقوق ومصالح المالكين المشروعة.

في حالة قيام المالك ببيع أو تأجير أو التبرع أو توريث شقة في هذا المنزل لمنظمة أخرى أو أسرة أو فرد مؤهل لامتلاك مسكن في فيتنام، فإن حق استخدام الأرض الملحقة بهذا المنزل ينتمي إلى الاستخدام المشترك للأشخاص الذين اشتروا أو استأجروا أو تلقوا الهدية أو ورثوا الشقة.

" وبالتالي، بالنسبة لنوع الشقة الصغيرة - السكن الفردي، إذا استوفت الشروط المحددة، تُمنح شهادة لكل شقة. أما إذا لم تستوفِ الشقة الصغيرة الشروط المحددة، فتُمنح شهادة واحدة فقط للمبنى بأكمله، وقد تحمل أسماء المالكين المشتركين"، هذا ما صرّح به المحامي ثو.

وفقًا للسيدة ثو، لا تستوفي معظم الشقق الصغيرة في هانوي حاليًا شروط إصدار شهادات لكل شقة. لذلك، لا يُمنح مشتري الشقق الصغيرة دفاتر حمراء، بل يحتفظون فقط بنسخة من الدفتر الأحمر العام، والذي لا يمكن استخدامه كضمان للحصول على قروض مصرفية لأغراض تجارية.

تقع العديد من الشقق الصغيرة في أعماق الأزقة ولا تلبي متطلبات PCC. (الصورة: Cong Hieu)

وفيما يتعلق بشرعية الشقق الصغيرة، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) إنه في الوقت الحالي، لا يتم ذكر الشقق الصغيرة في القانون إلا في شكل مساكن خاصة رخيصة، ولكن لا يوجد مفهوم للشقق الصغيرة.

وفقاً للسيد تشاو، لا يتضمن قانون الإسكان لعام ٢٠٠٥ والمرسوم ٩٠/٢٠٠٦/ND-CP أي لوائح قانونية تسمح "بتطوير المساكن الفردية والعائلية"، المصممة على طراز الشقق الصغيرة، متعددة الطوابق والشقق في المناطق الحضرية. يجب أن يتوافق تطوير المساكن الفردية والعائلية مع التخطيط، وأن يكون حاصلاً على رخصة بناء، وأن يضمن متطلبات الاتصال بشبكة البنية التحتية التقنية العامة للمنطقة الحضرية.

ولم يكن الأمر كذلك إلا في عام 2010، عندما حل المرسوم 71/2010/ND-CP محل المرسوم 90/2006/ND-CP، مما سمح "بتطوير المساكن الفردية والعائلية"، المصممة على شكل شقق صغيرة، ذات العديد من الطوابق والعديد من الشقق الصغيرة في المناطق الحضرية.

هذه اللائحة غير مناسبة ومخالفة لقانون الإسكان لعام ٢٠٠٥. عندما كان المرسوم ٧١/٢٠١٠/ND-CP لا يزال مسودة، علّقت هيئة الإسكان والتنمية الريفية ولجنة مدينة هو تشي منه واقترحتا عدم السماح "بتطوير مساكن فردية للأسر والأفراد"، مصممة كشقق صغيرة، متعددة الطوابق والشقق في المناطق الحضرية، خشية أن يؤدي ذلك إلى بناء غير قانوني وغير مرخص وغير مصرح به، مما يُعيق التخطيط ويزيد الضغط على منظومة البنية التحتية الحضرية.

"هذا هو الأساس القانوني لتطوير المباني السكنية الصغيرة في الآونة الأخيرة وتم استغلاله لبناء المباني السكنية الصغيرة بشكل غير قانوني "، قال السيد تشاو.

وبما أن هذه الشقق لم "تولد" و"تتحايل على القانون" من خلال البناء بشكل غير قانوني، فبالإضافة إلى انتهاك التخطيط، فإنها تزيد أيضًا من الضغط على نظام البنية التحتية الحضرية، ولا تضمن السلامة من الحرائق، وبالتالي لا تلبي الشروط اللازمة لمنح الكتب الحمراء للمشترين.

وفقًا للمحامي نجوين كوانغ نغوك، مدير شركة ثين فيت الدولية للمحاماة (VIETSKY)، فإن عدم وجود سجل أحمر جعل العديد من مشتري الشقق الصغيرة يشعرون وكأنهم يستأجرون منزلًا خاصًا بهم. ولأن الشقة لا تُمنح سجلًا أحمر، فهذا يعني أيضًا أن المشتري لا يملك حقوق ملكية قانونية، ولا يمكنه رهنها أو استخدامها كمساهمة رأسمالية عند الضرورة أثناء الاستخدام.

وعلى وجه الخصوص، في حالة استصلاح أرض المشروع لتنظيف الموقع، فإن حقوق المشتري سوف تتأثر بشكل كبير وستعتمد بشكل كبير على البائع لأنه سيشارك باعتباره الشخص الذي يتم استصلاح ممتلكاته.

من الواضح أن المشترين ينفقون مليارات الدونغ لشراء شقة، لكنهم في الواقع لا يستطيعون سوى السكن فيها، وحقوقهم في امتلاك العقار والتصرف فيه محدودة للغاية. ولا يختلف مشتري المنازل عن المستأجرين طويلي الأمد، إذ يدفعون مبالغ طائلة ويبقون فيها لفترات طويلة.

تشاو آنه

[إعلان 2]
مصدر