هناك حاجة ملحة لإزالة العقبات التي تعترض مشاريع شركة بي تي.

في الثامن من ديسمبر، ستتم مناقشة مسودة التعديلات والإضافات على القرار 98/2023/QH15 (بشأن تجربة بعض الآليات والسياسات المحددة لتطوير مدينة هو تشي منه) للمرة الأخيرة في قاعة الجمعية الوطنية قبل التصويت عليها وإقرارها.

خلال مناقشات المجموعة التي عُقدت في الثالث من ديسمبر، حظيت مسألة تذليل العقبات في مشاريع البناء والتحويل باهتمام كبير من المندوبين، إذ تواجه العديد من المشاريع صعوبات في آلية تحديد أسعار الأراضي لأغراض الدفع أو إجراءات تخصيص الأراضي. وهذه المسألة أيضاً من القضايا التي تناولتها صحيفة "سايغون جياي فونغ" بشكل متكرر في سلسلة من المقالات ذات الصلة مؤخراً.

يخضع جزء من الطريق الدائري الثاني بطول 2.7 كيلومتر، يمتد من شارع فام فان دونغ إلى تقاطع غو دوا (مدينة هو تشي منه)، لأعمال الإنشاء منذ فترة طويلة. (صورة توضيحية: مكتب بريد سنغافورة الحكومي)

يؤيد النائب نغوين تام هونغ (مدينة هو تشي منه) اللائحة التي توضح مسؤولية دفعات التحويلات المصرفية وفقًا للقانون وقت توقيع العقد.

مع ذلك، اقترح المندوبون النظر في إضافة شرطٍ يقضي بالإفصاح العلني عن جميع المعلومات المتعلقة بصندوق الأراضي المستخدم في الدفع، وقيمة هذا الصندوق، وطريقة تحديد السعر، وحجم الأعمال التي خضعت للتدقيق قبل تخصيص الأراضي أو تأجيرها. يُعدّ هذا آليةً ضروريةً لمنع خطر ضياع الأصول العامة، وهي مشكلةٌ تسببت في العديد من العواقب السلبية في مشاريع البنية التحتية الحيوية على مستوى البلاد. فعند الإفصاح الكامل والشفاف عن المدفوعات، ستضمن هذه الآلية الرقابة المجتمعية وشرعية الدولة.

وأشار النائب تران هو هاو ( تاي نينه ) إلى أن أكبر عيب يكمن حاليًا في عدم التوافق بين قانون الأراضي وقانون الاستثمار في إطار أسلوب الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

وفقًا لقانون الأراضي، يجب حساب أسعار الأراضي في الوقت الذي تخصص فيه الدولة الأرض، بينما يقوم قانون الشراكة بين القطاعين العام والخاص بحسابها في وقت تخطيط المشروع أو إعداد وثائق المناقصة.

اقترح المندوبون تحديد أسعار الأراضي في وقت توقيع عقد BT أو في وقت تسليم المشروع، مما يضمن العدالة لكلا الطرفين.

أشار النائب فان دوك هيو، عضو اللجنة الاقتصادية والمالية في الجمعية الوطنية، إلى أن العديد من المشاريع قد اكتمل بناؤها قبل 5 إلى 9 سنوات، ولكن لم يُنظر في تخصيص الأراضي لها إلا مؤخرًا. وإذا استمر تطبيق سعر الأرض وقت التخصيص، فسوف تتكبد الشركات خسائر فادحة.

اقترح المندوبون تضمين لوائح بشأن توقيت تحديد أسعار الأراضي لمدفوعات البناء والتحويل في مشروع القرار الذي ينص على بعض الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ قانون الأراضي، والذي ينظر فيه حاليًا المجلس الوطني ، أو، إن لم يكن كذلك، في مشروع التعديل والتكملة للقرار 98/2023/QH15.

اقترح النائب نغوين دوي ثانه (كا ماو) إنشاء آلية انتقالية شفافة للعقود الموقعة قبل دخول قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، وذلك لتجنب النزاعات الناجمة عن التغييرات القانونية.

في السابق، جادل العديد من الخبراء الاقتصاديين أيضًا بأن القوانين المتغيرة باستمرار فيما يتعلق بمشاريع البناء والتحويل (BT) تجعل من الصعب على المستثمرين معرفة متى سيتم تحديد أسعار الأراضي.

أكد خبير الأراضي، الأستاذ والدكتور في العلوم دانغ هونغ فو، أن مبدأ التبادل المتساوي في مشاريع البناء والتحويل لا يكون مضموناً إلا عندما يتم تحديد أسعار الأراضي والالتزامات في نفس الوقت.

في وثيقة قدمت إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية لتقديم ملاحظات حول مسودة التعديلات والإضافات على القرار 98/2023/QH15، أشارت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) إلى وجود أكثر من 160 مشروعًا من مشاريع BT على مستوى البلاد "معلقة" بسبب عدم القدرة على تحديد سعر الأرض للدفع - على الرغم من اكتمال المشاريع منذ فترة طويلة.

استشهدت HoREA بحالة شركة MHL كمثال نموذجي في اقتراحها لتوضيح الحاجة الملحة لتعديل لوائح BT لتسهيل تدفق رأس المال.

بحسب هيئة تنظيم العقارات في هونولولو، وقّعت هذه الشركة عقدًا للبناء والتشييد في نوفمبر 2016، ثم أنجزت المشروع الذي خضع لتدقيق ديوان المحاسبة الحكومي. وسُلّم المشروع إلى وزارة الدفاع الوطني في فبراير 2018. إلا أن الشركة لن تتسلم الأرض إلا في عام 2025، ولم يُتفق بعد على سعرها.

يرى السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية هورايزون العقارية (HoREA)، ضرورة إضافة لوائح تنص على أن يكون وقت تحديد أسعار الأراضي المستخدمة كدفعة بموجب عقود نقل الملكية (BT) هو وقت توقيع العقد، أو وقت إتمام المستثمر تسليم المشروع بالكامل. ويجادل بأن تطبيق لائحة تنص على أن وقت تقييم الأرض هو وقت قرار الدولة بتخصيصها أو تأجيرها سيضر بالشركات التي تواجه تأخيرات في تسليم الأراضي بعد سنوات عديدة من تسليم مشاريع نقل الملكية إلى الدولة.

بحسب جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، وبفضل المرسوم الحكومي رقم 91/2025/ND-CP الذي ينظم توقيت تحديد أسعار الأراضي، تم تذليل الصعوبات والعقبات المتعلقة باستخدام الأراضي لعقود البناء والتشييد في منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة (مدينة هو تشي منه). مع ذلك، لا يزال مستثمرو مشاريع البناء والتشييد خارج منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة يواجهون صعوبات وعقبات في تحديد أسعار الأراضي المستخدمة في دفعات عقود البناء والتشييد.

تُشير جمعية هوريا إلى أن الوضع المذكور آنفاً يكشف عن ثغرات في السياسات، مما يؤدي إلى إنجاز العديد من المشاريع مع بقاء مسألة الأراضي المستحقة للدفع عالقة لسنوات طويلة. ومع تجميد 162 مشروعاً من مشاريع البنية التحتية الحيوية، أصبحت موارد الأراضي مُجمّدة، وتواجه الشركات وضعاً يتمثل في تجميد رؤوس أموالها لسنوات عديدة.

مين دوك

المصدر: https://www.sggp.org.vn/cap-thiet-go-vuong-cho-du-an-bt-post827028.html