الحكومة ستصدر قرارا بشأن العقارات.

في صباح يوم 17 فبراير، ترأس رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤتمرا وطنيا عبر الإنترنت بشأن إزالة الصعوبات وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات. ويأتي انعقاد المؤتمر في ظل الأزمة التي يشهدها سوق العقارات منذ قرابة عام، وارتفاع عدد الشركات المفلسة بنسبة 40%.

لقد قدم "الكبار" في منطقة دلتا ميكونج سلسلة من التوصيات.

قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إنه في عام 2022، سيكون المعروض من العقارات والإسكان نادرًا؛ يميل هيكل المنتجات الإسكانية نحو شريحة الإسكان المتوسطة إلى العالية، وهناك نقص في الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

وبحسب تقرير بنك الدولة الفيتنامي، فإن الائتمان المستحق لأنشطة الأعمال العقارية في الربع الرابع من عام 2022 بلغ نحو 800 ألف مليار دونج؛ يبلغ إجمالي الديون المستحقة على سندات الشركات الفردية حوالي 2 مليون مليار دونج، منها ديون مؤسسات العقارات التي تزيد عن 400 ألف مليار دونج (ما يمثل أكثر من 30%). في عام 2022، ستواجه عمليات شركات العقارات العديد من الصعوبات بسبب صعوبة الوصول إلى مصادر رأس المال (الائتمان، السندات...)؛ ارتفاع أسعار الفائدة، وأسعار صرف العملات الأجنبية، وأسعار المواد المدخلة؛ عدم القدرة على بيع المنتجات... يؤدي إلى اضطرار العديد من الشركات والمؤسسات التجارية إلى تقليص حجم الاستثمار؛ تبسيط إجراءات العمل (بعض الشركات تقوم بتقليص ما يصل إلى 50% من قوتها العاملة)؛ إيقاف وتأجيل أنشطة الاستثمار وبناء بعض المشاريع؛ توقف تنفيذ مشاريع جديدة... الصعوبات في سوق العقارات تؤدي إلى صعوبات للمقاولين وموردي المواد والعديد من الصناعات الأخرى، مما يؤثر على الضمان الاجتماعي.

إن الحاجة إلى الدعم من حيث الآلية هي توصية السيد بوي ثانه نون، رئيس مجلس إدارة شركة نوفا ريل إستيت جروب المساهمة ( نوفالاند ). واقترح السيد نون أن تدرس الحكومة والبنك المركزي إصدار لوائح تسمح للبنوك بتمديد وتأجيل والاحتفاظ بمجموعات الديون للمشاريع العقارية لمدة تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام لمساعدة الشركات على الحصول على الوقت للانتظار حتى يتعافى السوق واستكمال الإجراءات القانونية للمشروع. وقال السيد نون "إن المساعدة في الوقت المناسب مهمة للغاية لمنع تحول 10% إلى 20% من الديون المستحقة على الاقتصاد إلى ديون معدومة".

واقترح زعماء نوفالاند أن تقدم الحكومة الدعم في الآليات اللازمة لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات. في الصورة: مشروع نوفا وورلد فان ثيت. الصورة: سون نهونغ

وتشكل أسعار الفائدة أيضًا مصدر قلق كبير للشركات اليوم. وقال السيد نون إن أسعار الفائدة ارتفعت بسرعة كبيرة منذ نهاية عام 2022، حيث ارتفعت أسعار الفائدة على بعض القروض بنحو 30%. واقترح رئيس مجلس إدارة نوفالاند أن تتخذ الحكومة والبنك المركزي والبنوك التجارية تدابير لخفض أسعار الفائدة على الودائع، وبالتالي خفض أسعار الفائدة على القروض بسرعة. وأوصى رئيس مجلس إدارة نوفالاند أيضًا بأن تصدر الحكومة قريبًا مرسومًا لتعديل المرسوم رقم 65 بشأن إصدار سندات الشركات الخاصة.

كما أثار السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة شركة فينهومز المساهمة، المسألة القانونية في المؤتمر وأكد أن هذه مشكلة بارزة. وبالإضافة إلى صعوبات الائتمان وندرة المعروض من المساكن، فإن العرض والطلب، وفقاً للسيد هوا، أصبحا خارج المعادلة، ومن ثم لا يمكن إصدار سندات الشركات. وفي ظل مواجهة صعوبات قانونية ورأسمالية، لم تتمكن الشركات من تلبية احتياجاتها الفعلية من الإمدادات. ويعرب السيد هوا عن قلقه قائلاً: "إذا استمرت الصعوبات دون حلول سريعة، فسوف تضطر العديد من شركات العقارات إلى الإغلاق والإفلاس، وسوف يصبح العرض الناقص بالفعل في السوق أكثر ندرة".

ويجب على الحكومة والجمعية الوطنية أن تتدخلا.

كما أبدى المدير العام لشركة عقارية في مدينة هوشي منه قلقه بشأن الآلية والمسائل القانونية، وقال بعد متابعة المؤتمر، إن مشروع الشركة كان لديه جميع الإجراءات والوثائق القانونية اللازمة، وكان على وشك الانتهاء، ولكن بسبب آلية غير مناسبة، لم تتعامل السلطات المحلية معه، مما تسبب في توقف المشروع لفترة طويلة، مما تسبب في صعوبات للشركة وتسبب في خسائر كبيرة.

«لقد حلّ المؤتمر بشكل أساسي العديد من الصعوبات الشائعة في سوق العقارات من خلال توجيهات تتعلق بالسياسات المالية والائتمانية... ولكن بشكل رئيسي فيما يتعلق بمشاريع الإسكان لذوي الدخل المحدود، والإسكان الاجتماعي... وهذه أيضًا إشارة جيدة، ستضمن استقرار السوق واستدامته» - علق هذا الشخص.

في هذه الأثناء، قال رئيس شركة عقارية يمتلك الدولة 99.78% من أسهمها، إن مشروع الشركة "مجمد" منذ 4 سنوات فقط بسبب عدم تحديث اسم الشركة المساهمة بعد تحويلها إلى شركة مساهمة عامة وفقا للسياسة العامة للحكومة. وبعد متابعة المؤتمر منذ بدايته، أكد هذا الزعيم أن المؤتمر يعتبر الأمل الأخير لحل صعوبات الأعمال عملياً.

وفي هذه المرحلة، ما يمكن إنقاذه بسرعة هو التفكير في تفكيك كل مشروع على حدة. بالنسبة للمشاريع غير المكتملة، يجب مراعاة الدعم والصعوبات لإكمال المنتج. "سيتمكن المستثمرون من بيع منتجاتهم، وسيتمكن مشتري المنازل من الحصول على منازل، وسيحققون عوائد نقدية، وستتمكن الشركات من سداد قروضها المصرفية، وتقليص ديونها المعدومة... في ذلك الوقت، ستكون السوق صافية بالتأكيد" - هذا الشخص عبر عن رأيه.

قال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بوي شوان كوونج إن المدينة ستركز في الفترة المقبلة على إزالة الصعوبات والعقبات في إجراءات الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي وسكن العمال وتجديد المباني السكنية القديمة. وستركز عملية التنفيذ على إزالة العوائق أمام المشاريع العقارية المتأخرة عن مواعيدها من حيث القانونية، والتي لم تسدد رسوم الانتفاع بالأراضي، ولم تستكمل إجراءات منح شهادات حقوق الانتفاع بالأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول المرتبطة بمصالح المواطنين.

قال البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج - عضو الجمعية الوطنية ونائب مدير الجامعة الوطنية للاقتصاد - إن حل الصعوبات الحالية في سوق العقارات يتطلب مشاركة الحكومة في الائتمان ومعالجة سندات الشركات وحل المشاكل القانونية.

وبحسب السيد كوونج، فإن المشاكل القانونية ترجع في المقام الأول إلى التداخل أو التناقض أو عدم وضوح اللوائح القانونية، وبالتالي فإن هيئات الإدارة تخشى الانتهاكات ولا تجرؤ على اتخاذ القرارات. إذا قمنا بمراجعة وتنقيح كافة المراسيم أو انتظرنا حتى يتم مراجعة القوانين ذات الصلة، فإن الأمر سيستغرق وقتا طويلا. ومن ثم، لا بد من اتخاذ إجراءات متزامنة وفي الوقت المناسب من جانب الحكومة والجمعية الوطنية.

ومن جانب الحكومة، من الضروري إنشاء لجنة لحل المشاكل القانونية من المستوى المركزي إلى المستوى المحلي. ومن جانب الجمعية الوطنية، من الضروري إقرار قرار لمعالجة الصعوبات والصراعات في الأنظمة القانونية على الفور.

إن الأعمال التجارية لها أرباحها وخسائرها!

وفي كلمته الختامية في المؤتمر، أشار رئيس الوزراء إلى أن الاستجابة السياسية للكيانات ذات الصلة (هيئات الإدارة، والشركات، والبنوك) لا تزال بطيئة؛ إن المسؤولين في بعض الأماكن وفي بعض الأحيان ما زالوا يخافون من المسؤولية، ولا يجرؤون على القيام بها، والشركات ليست مرنة حقًا ولم تعالج على الفور المشاكل التي تسببها بنفسها.

وأكد رئيس الحكومة أنه كلما زادت الصعوبات والتحديات، كلما كان لزاما على الجهات المعنية أن تتوحد وتعزز الشعور بالمسؤولية وتتعامل بشكل مشترك مع القضايا بروح "المنافع المتناغمة والمخاطر المشتركة" بين الدولة والشعب وقطاع الأعمال. وأشار رئيس الوزراء إلى أن إزالة الصعوبات يجب أن تتوافق مع قواعد السوق وقواعد العرض والطلب وقواعد المنافسة؛ يجب أن يتم تحديد القطاع العقاري ليكون مساويا للصناعات والمجالات الأخرى. حيث يجب أن يكون التوازن والانسجام بين العرض والطلب الذي ينعكس في أسعار العقارات هو المحرك لتشجيع التنمية، وليس القضاء عليها.

وفيما يتعلق بالمهام والحلول، كلف رئيس الوزراء أجهزة إدارة الدولة بتعزيز المؤسسات الرقابية، واستكمالها، وتحسينها؛ تخطيط؛ مراقبة المشكلات العالقة والتحقق منها وحلها. يتعين على المؤسسات المصرفية والمالية أن تعمل على إطلاق العنان لتدفقات رأس المال وحل مشاكل الائتمان. يجب على شركات العقارات أن تكون مسؤولة عن نفسها، وأن تحل الصعوبات التي تسببها بنفسها، وأن تعيد هيكلة قطاعاتها، وأن تحدد أسعارًا معقولة لتعزيز السيولة، بهدف تحقيق أعمال مربحة ومتناغمة.

عندما نتعامل تجاريًا مربحًا، علينا التعويض عن التعامل التجاري الخاسر. لا يمكننا دائمًا تحقيق الربح، ولا يمكننا المطالبة به حتى في مواجهة الصعوبات، فلن يساندنا أحد حتى الليل، ولن ينام أحد معنا حتى الصباح، علينا أن نساهم في تحقيق الصالح العام - أكد رئيس الوزراء.

ويطالب قادة الحكومة البنوك بخفض تكاليف المدخلات وأسعار الفائدة بمشاركة بنك الدولة، وبالتالي خفض أسعار الإقراض، وإعادة هيكلة مجموعات الديون، وخفض الرسوم والتكاليف، وما إلى ذلك. لأن البنوك لا يمكن أن تتطور إلا عندما يتطور الاقتصاد.

وتعمل السلطات على كافة المستويات على إزالة الصعوبات والمشاكل الإجرائية، وتسريع البناء، وتعديل الخطط بما يتناسب مع الظروف والأوضاع المحلية، وتنفيذ الخطط بشكل صارم. حيث من المهم ضمان الحقوق والمصالح المشروعة للشعب.

وستتولى الحكومة تنفيذ مشاريع منفصلة تتعلق بتطوير الإسكان، وإسكان العمال، وإسكان ذوي الدخل المنخفض. ستنظر الحكومة في حزمة ائتمان بقيمة 110 تريليون دونج لهذا القطاع.

قبل اختتام المؤتمر، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه أن روح المؤتمر تتمثل في إزالة الصعوبات وتعزيز سوق العقارات للتطور بشكل آمن وصحي ومستدام، و"لا أحد ينقذ أحداً".

لا يوجد غرفة ائتمان منفصلة للعقارات

قالت محافظة بنك الدولة الفيتنامي نجوين ثي هونغ إنها وجهت مؤسسات الائتمان لمواصلة تخصيص رأس المال للمشاريع العقارية التي تلبي الشروط القانونية، ولديها القدرة على استهلاك المنتجات، وتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية؛ توفير تكاليف التشغيل من خلال الإقراض بأسعار فائدة أقل.

لتطوير سوق عقاري آمن وصحي ومستدام، يجب أن نهدف إلى خدمة غالبية الناس، وخاصةً أولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، والحد من المضاربة وتضخم الأسعار والاستغلال. وفيما يتعلق بالتوجه الائتماني، نتوقع في عام 2023 نموًا يتراوح بين 14% و15%، وهو أعلى من معدل النمو الذي بلغ 14.17% في العام الماضي. وأضافت السيدة هونغ: "لا يمتلك بنك الدولة جهة مستقلة لإدارة الائتمان العقاري".

وفيما يتعلق بإعادة هيكلة سداد الديون، قالت السيدة هونغ إن وزارة البناء بحاجة إلى مراجعة جميع المشاريع، ومعرفة المشاريع المضاربة، والمشاريع المرتبطة بالإنتاج والأعمال، والمشاريع المرتبطة بالتجارة والخدمات، ومن ثم الحصول على ردودها وحلولها الخاصة.

فتح العديد من التوقعات لسوق العقارات

وعلق السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، قائلاً إن المؤتمر ناقش العديد من القضايا العملية، وأجرى حوارًا واستمع وتبادل الآراء بصدق وصراحة بين الحكومة والوزارات والفروع والشركات... ومن المتوقع أن يتم حل المشاكل القانونية قريبًا من هناك. وفيما يتعلق بالائتمان، قال السيد تشاو إن بنك الدولة مهتم أيضًا بإعادة هيكلة الديون وتمديدها، وهذا أمر إيجابي للغاية.

وقال تشاو "إننا نرحب حقا بتصميم رئيس الوزراء والوزارات على إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات بشكل عام، مع إيلاء اهتمام خاص لسوق الإسكان الاجتماعي والإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض".

الاستقرار الاجتماعي يأتي دائما في المقام الأول. لذلك، وفقا للسيد تشاو، يجب على الشركات نفسها والمحليات والوزارات وحتى العملاء أن يتحملوا مسؤولية أفعالهم الخاصة حتى تكون جميع المصالح في وئام، حتى يتمكن سوق العقارات من التطور بشكل صحي.

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/chinh-phu-se-co-nghi-quyet-ve-bat-dong-san-20230217223039694.htm