ارتفع رأس المال المستثمر في العقارات بأكثر من 90.500 مليار دونج
أعلن بنك الدولة الفيتنامي (SBV) أن رصيد الائتمان المستحق لقطاع العقارات حتى 25 أبريل قد ارتفع بنسبة 3.51% مقارنةً بنهاية عام 2022، متجاوزًا بذلك معدل نمو الائتمان الإجمالي للنظام المصرفي بأكمله والبالغ 2.75%. وبذلك، ارتفع رصيد الائتمان المستحق لقطاع العقارات بأكثر من 90,558 مليار دونج مقارنةً بنهاية عام 2022، ليصل إلى 2.67 مليون مليار دونج.
البنوك تعلن ارتفاع الإقراض العقاري خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام
وفقًا لإحصاءات البنك المركزي، تُظهر التقارير المالية لبعض البنوك للربع الأول من عام 2023 استمرار ارتفاع القروض العقارية القائمة. على سبيل المثال، يُظهر التقرير المالي المنفصل لبنك Techcombank للربع الأول من عام 2023 ارتفاع قيمة القروض العقارية القائمة بنسبة 32.43% مقارنةً بنهاية عام 2022، لتصل إلى 147,906 مليار دونج فيتنامي؛ بينما ارتفعت قيمة القروض العقارية القائمة لبنك VPBank بنسبة 15%، لتصل إلى أكثر من 59,360 مليار دونج فيتنامي، بينما ارتفعت القروض الشخصية لشراء المنازل والحصول على حقوق استخدام الأراضي لبناء المنازل بنسبة 21.6%، لتصل إلى أكثر من 85,338 مليار دونج فيتنامي؛ وارتفعت قروض الأعمال العقارية للبنك العسكري بنسبة 5.08%، لتصل إلى 23,061 مليار دونج فيتنامي.
في غضون ذلك، أظهر تقرير سوق العقارات للربع الأول من عام 2023 الصادر عن وزارة الإنشاءات انخفاضًا حادًا في كلٍّ من العرض والصفقات الناجحة. ووفقًا للإحصاءات، يوجد 14 مشروعًا لتطوير الإسكان التجاري، وقد انخفض عدد المشاريع بنحو 50% مقارنةً بالربع الأخير من عام 2022، وبنحو 40% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022. وبلغ عدد الصفقات الناجحة في هذا الربع أكثر من 106 آلاف صفقة فقط، بانخفاض قدره 35% مقارنةً بالربع الأخير من عام 2022، وبانخفاض قدره 40% مقارنةً بالربع الأول من عام 2022.
في الواقع، اشتكت العديد من شركات العقارات من عدم قدرتها على اقتراض رأس المال من البنوك منذ نهاية الربع الرابع من عام 2022. إضافةً إلى ذلك، تسببت الصعوبات القانونية في توقف العديد من مشاريع البناء، وتوقفها، وتراجع التدفق النقدي للأعمال. وفيما يتعلق بالديون، تُظهر البيانات المالية للربع الأول من عام 2023 للعديد من الشركات المدرجة في البورصة انخفاضًا في حجم الديون مقارنةً بنهاية العام الماضي. على سبيل المثال، أعلنت شركة "نو فا" للاستثمار العقاري ( نوفالاند ) أنها اقترضت بنهاية مارس 2023 ما يقارب 3,682 مليار دونج من البنوك على المدى القصير، بزيادة قدرها أكثر من 294 مليار دونج مقارنة بنهاية عام 2022. في المقابل، بلغت القروض طويلة الأجل من البنوك 5,538 مليار دونج، بانخفاض قدره 2,093 مليار دونج مقارنة بنهاية عام 2022.
وهكذا، انخفض إجمالي قروض نوفالاند المصرفية بنهاية مارس بمقدار 1,800 مليار دونج مقارنةً بديونها في نهاية عام 2022. كما أفادت شركة فات دات العقارية بأنه بنهاية مارس 2023، بلغ إجمالي الدين 3,476.4 مليار دونج، بانخفاض يزيد عن 963 مليار دونج مقارنةً بنهاية العام الماضي. وعلى وجه الخصوص، خفضت الشركة بشكل حاد قروضها قصيرة الأجل من البنوك ومن خلال إصدار السندات.
وبالمثل، حافظت شركة "خانغ دين" للاستثمار والتجارة الإسكانية المساهمة على قروضها قصيرة الأجل في نهاية مارس دون تغيير عن نهاية عام 2022، حيث بلغت 333.3 مليار دونج فيتنامي. وانخفضت القروض طويلة الأجل في نهاية مارس 2023 بأكثر من 83 مليار دونج لتصل إلى 1,516.6 مليار دونج فيتنامي، وذلك نتيجةً لانخفاض القروض من البنوك. وأبلغت شركة "نام لونغ" للاستثمار المساهمة عن إجمالي قروضها في نهاية الربع الأول من عام 2023 بقيمة 5,605 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 426 مليار دونج عن نهاية العام الماضي. وتعزى هذه الزيادة بشكل رئيسي إلى القروض طويلة الأجل الممنوحة خلال الفترة لدى بنكين أجنبيين.
ليس هناك صرف فعلي؟
دفع التباين بين تقارير الشركات العقارية والبنوك العديد من المستثمرين والمساهمين في السوق إلى التساؤل: إلى أين تدفقت رؤوس أموال البنوك؟ قال الأستاذ المشارك، الدكتور دينه ترونغ ثينه (أكاديمية المالية) إن وضع الشركات العقارية التي تواجه صعوبات في تدفق رأس المال في العمليات في الآونة الأخيرة أمر شائع جدًا. ومع ذلك، فإن سوق العقارات يضم أيضًا قطاعات أخرى مثل المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات والأشخاص الذين يقترضون لشراء منازل في مشاريع في المحافظات والمدن... عندما تكون هذه القطاعات جيدة، لا تزال البنوك تقرض، وتزداد القروض المستحقة. هنا، يكون طلب الناس على مشاريع الإسكان بأسعار معقولة ومتوسطة دائمًا مرتفعًا. لذلك، في هذا الوقت، تحتاج الشركات إلى إعادة الهيكلة على الفور أو تحويل أو طرح المنتجات في السوق بطريقة ما بأسعار أكثر ملاءمة. وهذا يساعد الشركات على الحصول على تدفق نقدي، حتى تتمكن من الوصول إلى رأس المال.
وبحسب الإحصائيات، فإن تدفقات رأس المال من النظام المصرفي زادت بشكل مطرد في كافة القطاعات العقارية.
على سبيل المثال، في فبراير، بلغت القروض العقارية 859,394 مليار دونج فيتنامي، بزيادة قدرها 26,352 مليار دونج مقارنة بنهاية يناير. وشهدت مشاريع البناء الحضري ومشاريع تطوير الإسكان أكبر زيادة، حيث بلغت 26,537 مليار دونج، لتصل إلى 233,252 مليار دونج. تلتها مشاريع السياحة والبيئة والمنتجعات، حيث ارتفع رصيد الائتمان المستحق بمقدار 5,576 مليار دونج، ليصل إلى 37,703 مليار دونج. وارتفعت مشاريع المطاعم والفنادق بمقدار 3,244 مليار دونج، ليصل رصيد الائتمان المستحق إلى 63,288 مليار دونج. وارتفعت مشاريع بناء المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات بمقدار 2,545 مليار دونج، لتصل إلى 52,343 مليار دونج.
وانخفضت قروض شراء حقوق استخدام الأراضي وحدها بمقدار 8,568 مليار دونج مقارنة بنهاية يناير، إلى 73,655 مليار دونج؛ وانخفضت قروض الأعمال العقارية الأخرى بمقدار 4,269 مليار دونج، إلى 233,940 مليار دونج.
في غضون ذلك، حلل الدكتور لي دات تشي، نائب رئيس قسم المالية (جامعة مدينة هو تشي منه للاقتصاد)، أن عدد الشركات المدرجة في بورصة الأوراق المالية لا يمثل سوى جزء من عشرات الآلاف من الشركات العاملة في قطاع العقارات على مستوى البلاد. لذلك، من الممكن أن يكون الائتمان العقاري قد ارتفع بشكل حاد في الأشهر الأولى من العام في العديد من الوحدات الأخرى - الشركات الخاصة التي ليس لديها تقارير عامة. أو قد تسجل البنوك قروضًا شخصية في مجموعة العقارات بزيادة أكبر. أو ستكون هناك حالات تبيع فيها الشركات مشاريع لشركاء جدد، وسيتم تحويل القروض القائمة على المشاريع المرهونة إلى الشركاء الجدد، مما يؤدي إلى تخفيض بعض الشركات ديونها.
مع ذلك، يمكن للشريك الجديد الاستمرار في رهن هذا المشروع لاقتراض المال أو إضافة ضمانات عند الاقتراض. على وجه الخصوص، عند تقييم قرض جديد (أو بناءً على ملف عميل جديد)، يمكن للبنك إعادة تقييم الضمانات، وعادةً ما يزيد من قيمة الأصل. ومن ثم، يمكن للعميل اقتراض مبلغ أكبر من الدين القديم، أو صرف مبلغ أكبر بفضل الضمانات الإضافية. قد يكون هناك جانب آخر يتعلق باستحقاق السند، أو يُسمح للبنك بإعادة هيكلة الدين للمقترضين المتعثرين. كما يمكن للبنك اتخاذ إجراءات ذات صلة، مثل الإقراض لإعادة هيكلة الدين من خلال إعادة تقييم الأصل؛ حيث تشتري الشركة الأم أو الشركة التابعة المشروع وتضمن الدين، ثم يعيد البنك تقييم الأصل.
إذا كانت المعاملات في سوق العقارات قاتمة، فمن أين سيقترض الأفراد من البنوك لزيادة حجم أعمالهم؟ أو إذا انخفضت المشاريع المنجزة والمشاريع الجديدة المطروحة في السوق، فأين سيتدفق المال؟ إن استمرار تزايد قروض البنوك لقطاع العقارات قد لا يظهر إلا في التقارير وليس في مبالغ الصرف الفعلية. وفي حال إعادة هيكلة الديون، أو تمديدها، أو أي إجراءات أخرى، فسيكون القرض الجديد أعلى من القرض القديم. على سبيل المثال، إذا كان القرض القديم 1000 مليار دونج، فيجب على العميل دفع فوائد تصل إلى 1100 مليار دونج أو أكثر. أما عند الإقراض من خلال شركة جديدة، فإن الشركة التي تشتري المشروع ستقرض أكثر من 1100 مليار دونج، وبالتالي سيزداد مبلغ القرض تلقائيًا. لكن هذا سيشكل خطرًا كبيرًا على البنوك من حيث الديون المعدومة، كما حلل الدكتور لي دات تشي.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)