يدخل سوق العقارات الصناعية في فيتنام مرحلة جديدة من التطور، يزخر بإمكانيات نمو قوية. ويُعدّ استقرار تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، وارتفاع الطلب على الأراضي الصناعية، والارتفاع المطرد في أسعار الإيجارات، وموجة التحولات الإنتاجية العالمية، من العوامل الرئيسية الدافعة لنمو الأعمال في هذا القطاع.
وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن تحقق الشركات التي تمتلك صناديق أراضي كبيرة في مواقع استراتيجية مثل KBC وBCM وIDC وSIP عوائد جذابة للمستثمرين على المدى المتوسط والطويل.
 |
| يُصبح سوق العقارات في المناطق الصناعية نقطةً واعدةً للاستثمار في ظلّ التحديات العديدة التي يواجهها سوق العقارات السكنية. (المصدر: VnEconomy) |
أبرز الاستثمارات وسط العديد من التحديات
لقد أصبح سوق العقارات الصناعية نقطة مضيئة للاستثمار في سياق سوق العقارات السكنية الصعبة.
بحلول عام ٢٠٢٤، ستصبح معدلات الإشغال المرتفعة في المناطق الصناعية مؤشرًا بارزًا، حيث ستصل إلى ٨١-٨٣٪ في المنطقة الشمالية و٩٢٪ في المنطقة الجنوبية. وهذا لا يُظهر فقط الطلب القوي على المساحات الصناعية، بل يضمن أيضًا تدفقًا نقديًا مستقرًا لمستثمري المناطق الصناعية.
كما حافظت أسعار إيجارات الأراضي الصناعية على اتجاه تصاعدي ملحوظ، حيث ارتفعت بنسبة 35% في الشمال و67% في الجنوب بين عامي 2020 و2024. وتحديدًا، في المناطق الصناعية الجنوبية، ارتفعت أسعار الإيجارات بمعدل تراوح بين 10% و18% في عام 2024 وحده، مما يُثبت أن الطلب في السوق لم ينخفض، حتى في ظل الصعوبات التي تواجهها بقية أسواق العقارات.
لا تزال تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر تُشكّل المحرك الرئيسي للقطاع. ففي الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، تجاوز إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُسجّل 24.78 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 11.6% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. والجدير بالذكر أن رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُسجّل في قطاع التصنيع في الأشهر السبعة الأولى من عام 2024 ارتفع بشكل حاد بنسبة 15.7% مقارنةً بالفترة نفسها ليصل إلى 12.65 مليار دولار أمريكي، مما يعكس استمرار الطلب المرتفع على أراضي المناطق الصناعية لبناء المصانع.
اتجاهات التحول في الإنتاج العالمي
من المتوقع أن يستمر تسارع موجة انتقال الإنتاج من الصين إلى فيتنام في السنوات القادمة. بعد الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين وجائحة كوفيد-19، طبّقت العديد من الشركات الكبرى استراتيجية لتنويع مواقع تصنيعها، وبرزت فيتنام كوجهة جاذبة بفضل موقعها الجغرافي الملائم ووفرة القوى العاملة وبيئة الاستثمار المستقرة.
شهدت أسهم العقارات في المناطق الصناعية تفاعلاً إيجابياً بعد نتائج الانتخابات الرئاسية الأمريكية. في جلسة تداول 6 نوفمبر 2024، ارتفعت أسهم العديد من المناطق الصناعية بشكل حاد، حيث وصلت أسهم KBC وSZC وSIP وVGC إلى الحد الأقصى؛ وارتفعت أسهم LHG وTIP بأكثر من 5%؛ وارتفعت أسهم IDC بأكثر من 4.5%.
ويعكس هذا توقعات المستثمرين بأن الشركات ستواصل تحويل الإنتاج من الصين إلى فيتنام لتجنب مخاطر التعريفات الجمركية وسلسلة التوريد.
تطوير البنية التحتية
تُسرّع الحكومة صرف رأس مال الاستثمار العام لمشاريع رئيسية، مثل الطريق السريع بين الشمال والجنوب، ومطار لونغ ثانه، والمناطق الصناعية الجديدة. في عام 2024، ينتظر صرف حوالي 422 تريليون دونج من رأس مال الاستثمار، أي ما يعادل 62.3% من إجمالي خطة الاستثمار العام، لمشاريع البنية التحتية للنقل. يُرسي هذا الاستثمار الضخم أساسًا متينًا لتطوير قطاع إنشاءات البنية التحتية والمناطق الصناعية.
تشير الإحصاءات إلى أنه منذ بداية العام، تم تشغيل 23 مشروعًا، وبدأ تنفيذ 19 مشروعًا رئيسيًا للبنية التحتية. كما تُسرّع الجهات المعنية من وتيرة الاستعدادات للاستثمار في خطوط السكك الحديدية الوطنية المهمة، وتعلن المحليات باستمرار عن خططها لخطوط السكك الحديدية وربطها بالبنية التحتية لجذب الاستثمارات.
العرض والطلب في السوق
وفقًا للخبراء، سيشهد عام 2025 ازدهارًا حقيقيًا في قطاع العقارات الصناعية. ومن المتوقع أن تضيف فيتنام، بين عامي 2024 و2027، 15,200 هكتار من الأراضي الصناعية و6 ملايين متر مربع من المستودعات لتلبية طلب المستثمرين. ويهيئ هذا التطوير واسع النطاق بيئةً مواتيةً للشركات العاملة في مجال تطوير البنية التحتية للمدن الصناعية.
شهد عرض المصانع والمستودعات نموًا ملحوظًا في المنطقة الجنوبية خلال الربع الثالث من عام 2024. وتحديدًا، ارتفعت المصانع الجاهزة بنسبة 2% مقارنةً بالربع السابق (حوالي 92,000 متر مربع)، وارتفعت المستودعات الجاهزة بنسبة 3% (حوالي 174,400 متر مربع). ويُشير هذا النمو في العرض، مقترنًا بارتفاع الإيجارات، إلى تعزيز ثقة الشركات في آفاق السوق على المدى الطويل.
معايير اختيار الأسهم
عند اختيار الأسهم لتطوير البنية التحتية للمنطقة الصناعية، يحتاج المستثمرون إلى النظر بعناية في المعايير التالية:
وفقًا للخبير نجوين آنه كوا، رئيس قسم التحليل والأبحاث في شركة أجريبانك للأوراق المالية (AGR)، فإن العامل الأهم في تقييم أسهم المنطقة الصناعية هو حجم الأراضي المتاحة وإمكانات التوسع المتاحة للشركة. وستؤثر مساحة الأراضي المتاحة للإيجار بشكل كبير على نمو الشركة على المدى الطويل، مما سيحدد بشكل مباشر التدفق النقدي المستقبلي.
يُعدّ معدل الإشغال وسعر إيجار الأرض مؤشرين مهمين يعكسان أداء الأعمال وأرباح المؤسسة المستقبلية. فالمنطقة الصناعية التي تتمتع بمعدل إشغال مرتفع وسعر إيجار أرض متزايد باستمرار على مر السنين، غالبًا ما تكون دليلاً على موقعها المتميز وبنيتها التحتية الجيدة، مما يُحقق أرباحًا مستدامة على المدى الطويل.
يجب أيضًا تقييم العوامل المالية، مثل التدفق النقدي ونسبة الدين والقدرة على الإدارة المالية، بعناية. فالشركة التي تتمتع بهيكل مالي سليم ونسبة دين منخفضة وقدرتها على توليد تدفق نقدي مستقر، ستقلل من المخاطر في ظل سوق متقلبة.
توقعات الصناعة وتوقعاتها حتى عام 2030
يُقيّم مستقبل قطاع العقارات في المناطق الصناعية خلال الفترة 2025-2030 بإيجابية بالغة. ووفقًا للخبراء، سيشهد عام 2025 ازدهارًا حقيقيًا في قطاع العقارات الصناعية، مع استمرار موجة التحول في الإنتاج العالمي بقوة. وينتقل الطلب على إيجارات الأراضي تدريجيًا إلى المحافظات والمدن الثانوية نظرًا لندرة المناطق المركزية، مما يتيح للشركات فرصًا لتوسيع استثماراتها في الأراضي في مناطق جديدة.
من المتوقع أن تزيد تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر من الجيل الجديد (التكنولوجيا العالية، وأشباه الموصلات، والطاقة الخضراء) من الدول الشريكة الرئيسية مثل الولايات المتحدة والصين والاتحاد الأوروبي بشكل كبير بحلول عام 2030. وهذا من شأنه أن يعزز تطوير المناطق الصناعية المتخصصة ذات المعايير الأعلى، مما يفتح أسواقًا جديدة للشركات التي تطور البنية التحتية للمناطق الصناعية.
ومع ذلك، سيواجه القطاع الصناعي بعض التحديات على المدى الطويل. فالمنافسة من دول المنطقة، مثل إندونيسيا وتايلاند وماليزيا، تزداد شراسةً في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر. كما أن تزايد متطلبات البيئة والتنمية المستدامة يتطلب من المناطق الصناعية زيادة استثماراتها في أنظمة معالجة النفايات والطاقة المتجددة.
علاوة على ذلك، فإن التطور السريع لتكنولوجيا الأتمتة والروبوتات قد يقلل من ميزة تكلفة العمالة في فيتنام، مما يتطلب من المناطق الصناعية تحسين الجودة بشكل مستمر للحفاظ على القدرة التنافسية.
 |
| سيتم تفصيل قائمة شركات تطوير البنية التحتية للمناطق الصناعية الـ 31 المدرجة في " الكتاب السنوي للعقارات الصناعية في فيتنام - تخطيط التنمية حتى عام 2030". (المصدر: batdongsan.com.vn) |
توصيات للمستثمرين الأفراد
يدخل سوق العقارات الصناعية في فيتنام مرحلة جديدة من التطور تحمل في طياتها آفاقًا إيجابية عديدة. ويُعدّ استقرار تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر، والطلب الكبير على الأراضي الصناعية، وارتفاع أسعار الإيجارات، واتجاه التحول في الإنتاج العالمي، عوامل داعمة قوية لتطور هذه الصناعة.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، هذا هو الوقت المناسب للتفكير في الاستثمار في أسهم عقارات المناطق الصناعية المحتملة. تشير التقييمات إلى أن أسهم KBC وIDC وBCM وSZC وSIP تتمتع بآفاق نمو جيدة على المديين المتوسط والطويل. مع ذلك، يجب على المستثمرين تذكر أن الاستثمار في أسهم عقارات المناطق الصناعية يتطلب رؤية طويلة المدى وصبرًا، وليس مناسبًا لاستراتيجيات "التصفح" قصيرة المدى.
لتحسين كفاءة الاستثمار، ينبغي على المستثمرين التركيز على الشركات ذات الأراضي الكبيرة والمواقع الملائمة ونتائج الأعمال المستقرة واستراتيجيات التنمية الواضحة. في الوقت نفسه، من الضروري مراقبة العوامل الاقتصادية الكلية عن كثب، مثل سياسات جذب الاستثمار الأجنبي المباشر، وتدفقات رأس المال الأجنبي، وتقدم تطوير البنية التحتية، للتمكن من تعديل استراتيجيات الاستثمار في الوقت المناسب.
مع رؤية 2030، سيستمر قطاع العقارات الصناعية في فيتنام في النمو بقوة، مما يخلق العديد من فرص الاستثمار المربحة للمستثمرين الذين لديهم الاستراتيجية الصحيحة والرؤية طويلة الأجل.
سيتم تفصيل قائمة شركات تطوير البنية التحتية للمنطقة الصناعية المدرجة في الكتاب السنوي للعقارات الصناعية في فيتنام - تخطيط التنمية حتى عام 2030.
تعليق (0)